Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit Referat von Lisa Langer

Wohnungsmarkt und soziale Ungleichheit Referat von Lisa Langer, Nora Steimer, Nina Beriger und Jeanette Pape Referat vom 3. 11. 08

Ablauf des Referats 1. 2. 3. 4. 5. 6. Einleitung Aktuelle Wohnlage in Zürich Besonderheiten des Wohnungsmarktes Konzepte des Wohnungsmarktes Bodenrente und staatliche Einflüsse Diskussion

Kreis 3 früher. . .

. . . und heute

Lindenplatz um 1930

Albisrieden und Altstetten

Rosengartenstrasse 1934

Höngg

Affoltern heute

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich • Hohe Lebensqualität • Rund 376‘ 500 Menschen leben derzeit in Zürich; d. h. auf jeden Haushalt rund 1, 8 Personen. • Wohnbauförderung in der Schweiz ist stark objektorientiert und auf den Mietwohnungsbau konzentriert • Das zentrale städtische Förderinstrument ist die Abgabe von Land im Baurecht (Bauen ohne Grundstückserwerb).

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich • Weitere Förderinstrumente: Beteiligung am Genossenschaftskapital gemeinnütziger Bauträger, Gewährung zinsloser Darlehen und die Übernahme von Bürgschaftsgebühren. • Die Nachfrage nach stadtzürcher Wohnungen ist weit höher als das deutlich gewachsene Angebot. • Besonderheit: Hoher Anteil (25%) an gemeinnützigen Wohnungen.

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich • „Gemeinnützig heisst, dass für die Wohnungen die Kostenmiete gilt, dass sie unverkäuflich sind und Bauträgern gehören, welche auf Gewinn und Spekulation verzichten“. • Gemeinnützige Anbieter sind Wohnbaugenossenschaften, öff. -rechtl. Stiftungen, Vereine und die Stadt selber. • Wohnungsangebot, das sich auch Menschen mit „kleinem Portemonnaie“ leisten können.

2. Aktuelle Wohnlage in Zürich • Aktuelle Leerstandsquote Kernstadt: 0, 13%! • D. h. grosse Nachfrage nach Wohnraum vorhanden • BFS zählt in der Statistik jene Wohnungen, die am Stichtag nicht vermietet sind -> Bei Werten unter einem Prozent hat man früher von Wohnungsnot gesprochen.

3. Besonderheiten des Wohnungsmarktes 1. Aufspaltung in Teilmärkte sachliche Teilmärkte regionale Teilmärkte sozialökonomische Teilmärkte 2. Geringe Elastizität der Anpassung an Marktänderungen 3. Persönliche Präferenzen der Anbieterseite 4. Mangelnde Markttransparenz

4. Konzepte des Wohnungsmarktes Begriff „Markt“ - eine gesellschaftliche Institution die sich auf die Austauschhandlungen der Subjekte in einer Wirtschaft bezieht - und zwar an der Stelle wo Angebot und Nachfrage aufeinander treffen und Preise gebildet werden. - Die Art und Weise wie der Marktmechanismus funktioniert bestimmt was, wie und für wen etwas produziert wird.

Das Marktmodell • Mikro-ökonomische Modellbildung die sich auf die Konstellation von Angebot und Nachfrage für ein bestimmtes (homogenes) Gut bezieht • Marktpreis wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt

Voraussetzungen für Marktmechanismus 1) 2) 3) 4) 5) Vollständige Markttransparenz Freie Konkurrenz Nichtvorhandensein räumlicher & zeitlicher Anpassungs-Barrieren Nichtvorhandensein persönlicher Präferenzen Sachliche Gleichartigkeit der Güter Argumente gegen „Marktmechanismus als Optimalmodell“ 1) Soziale Blindheit des Marktmechanismus 2) Nicht optimale Zuordnung von Produktionsfaktoren durch „Externalisierung“ von volkswirtschaftlichen oder sozialen Kosten 3) Funktionsmängel der Marktkoordination 4) Der im Marktmodell postulierte Verlauf von Angebots- und Nachfragekurve ist nicht für alle Märkte repräsentativ (z. B. inverse Angebotsreaktion)

„Filtering-Konzept“: Sickereffekt des Wohnungsmarktes • Verhältnisse des Wohnungsmarkts werden primär durch die Struktur des Wohnungs-Bestandes bestimmt • Qualität und Preis einer Wohnung sinkt mit der Zeit • Wechseln von Haushalten von einem in einen anderen Teilmarkt führt zu ständigem „herauffiltern“ der Haushalte • Durch Entstehung von Neuwohnung für oberste Einkommensschicht verbessert sich Wohnlage aller nur: wenn die durch Überschuss verursachte Preissenkung grösser ist als der Qualitätsverlust einer Wohnung (durch Alterung)

Voraussetzungen für Anpassungsvorgänge des Filtering- Konzepts 1. 2. Unbeschränkter Marktzugang für alle Anbieter und Nachfrager und eine vollständige Mobilität der Haushalte Struktur der Einkommensverteilung der Haushalte muss der Preis. Struktur des Wohnungsangebotes entsprechen Voraussetzungen sind nicht aufrechterhaltbar: • Zugang auf Nachfrageseite und Mobilität beschränkt (Mobilität ist mit steigendem Einkommen höher) • Umzug ist mit Geld & Zeit verbunden und Personen fühlen sich mit Wohnung, Umgebung & Nachbarn verbunden • Marktübersicht fehlt • Mietpreis für neue Wohnungen höher • einem abgestuften Wohnungsmarkt stehen nicht gleichabgestufte Einkommensverteilungen (somit Mietzahlungsfähigkeiten) gegenüber

Konzept des segmentierten Wohnungsmarktes Aus Kritik an Filtering-Konzept entstanden: für Wohnungen mit ähnlicher Qualität können verschiedenen Preise gebildet werden Definition „segmentierter Wohnungsmarkt“: Der Wohnungsmarkt besteht aus zahlreiche Teilmärkte „die in sich relativ geschossen sind, möglicherweise unregelmässig über das Stadtgebiet verstreut liegen und zwischen denen in räumlicher, wertmässiger und sozialpsychologischer Hinsicht Barrieren bestehen“. (Westphal (1979), In: Stadt-Raum-Ökonomie, Krätke, Stefan (1995), S. 206)

• Markt besteht aus verschiedenen Teilmärkten mit spezifischen Angebots- und Nachfragestrukturen • Teilmärkte sind unabhängig voneinander und durch sozialökonomische Barrieren abgegrenzt • Verbindungen der Teilmärkte sind eingeschränkt (durch Abhängigkeit von Mobilität der Haushalte und Flexibilität des Wohnungsangebots) • Wachsender Flächenanspruch hoher Einkommensgruppe & zunehmende Wohnungsnachfrage untere Einkommensgruppen doppelseitige Wohnungsmarkt-Anspannung Verdrängungsprozess in innerstädtischen Quartieren (dann sukzessive Verteilung über Teilmärkte & Quartiere)

5. Bodenrente und staatliche Einflüsse Bodenrente: Eine dem Grundeigentümer zukommende, regelmässige Geldzahlung für die Nutzung seines Bodens. Wie bildet sich eine Bodenrente?

Theorie städtischer Bodenrente F. v. Wieser: Städtische Grundrente im Bereich der Wohnnutzung als „Aufgeld für Vorzugslagen“ bei gleichen Baukosten, d. h. ein standortbezogener Zusatzprofit. Marktpreis Bodenrente Baukosten Landwirtschaftl. Rente Zentrum Km

Modell städtischer Grundrente Alonso (1974): Grundrente + Bodenwert Fokus auf Gewinn Allokationsfunktion der städtischen Grundrente: • Grundrente bzw. Bodenpreisniveau fällt mit zunehmender Entfernung vom Stadtzentrum • Differenzierung + Flächennutzungskonkurrenz: stadträumliche Nutzungshierarchie. • Nutzungsart steigert Grundrentenpotential und profitablere Nutzung weitet Flächenansprüche aus. • Minder profitable Nutzungsarten werden an den Stadtrand verdrängt.

Auswirkungen der Bodenrenten • Boden als verzinste Kapitalanlage • Kauf Grundstück = Kauf von Ansprüchen auf Bodenrentenerträge • Grundbesitz als Spekulationsgegenstand • Zurückdrängung klassischer Grundeigentümer • Sozial-räumlicher und funktionaler Umbau von Städten • Sozial-räumliche Segregation

Staatliche Einflüsse (Hilber, 1997) Beeinflussung der Bodenpreise durch: • Raumplanung • Verkehrsinfrastruktur • Fiskalpolitik Faktoren zur Beeinflussung der Wohnstandortwahl: • Wohnkosten • Pendlerkosten • Steuerbelastung

Raumplanung • Zonenplanung: – Nutzungsrechte auf einem Grundstück klar definiert. – Zonenart (Wohnen, Landwirtschaft, Gewerbe, Büro etc. ) bestimmt den erzielbaren Bodenertrag und somit Bodenpreis. – Höhere Ausnützungsziffer höhere Bodenerträge pro m 2 (irgendwann jedoch auch gegenseitige Beeinträchtigungen) • Bauordnung: Steuerung der baulichen Dichte Hohe Zahlungsbereitschaft für Gebiete mit tiefen Ausnützungsziffern, da hohe Wohnqualität.

Verkehrsinfrastruktur Ausbau von: • Strassennetz • Autobahnen • Öffentlichem Verkehr Folgen: • Infrastrukturverbesserungen werden in Häuserpreisen kapitalisiert. • Kapitalisierung in Bodenpreisen bei z. B. Eröffnung von neuen Autobahnteilstücken. • Zunahme der Bevölkerung und somit der Wohndichte an gut erschlossenen Gebieten.

Fiskalische Unterschiede Fiskalische Variablen (Steuerhöhe) als Determinante für Standortattraktivität. Steuerliche Unterschiede der Gemeinden kapitalisieren sich in Boden, Immobilienpreisen und Mieten Lokale öffentliche Leistungen: sign. positiver Zusammenhang zu Häuserpreisen sowie Mieten, keiner zum Bodenpreis. Steuersatz: sign. negativer Zusammenhang mit Boden- und Immobilienpreisen sowie Mieten. Abwanderung trotz tieferer Mieten und Immobilienpreise in steuergünstigere Gemeinden.

Diskussionsfragen • Worin liegen Kritikpunkte bei Alonso‘s Modell? • Welche negativen Folgen könnte die staatliche Regulationen von Bodenpreisen haben?

Literaturverzeichnis • • • http: //de. wikipedia. org/wiki/Wiedikon Prammer-Waldhör, Michaela (2008): Zürich: Lebhafter Wohnungsmarkt in einem europäischen Finanzzentrum? In: http: //www. synthesis. co. at/website/data/08_07_z%C 3%BCrich_lebhafter_wohnungsm arkt. pdf Präsidialdepartement der Stadt Zürich (2007): 19. März 2007: 10 000 Wohnungen bereits nach acht Jahren! In: http: //www. stadtzuerich. ch/internet/mm/home/mm_07/03_07/070319 a. htm Krätke, Stefan (1995): Stadt, Raum, Ökonomie. Einführung in aktuelle Felder Stadtökonomie und Wirtschaftsgeographie. Basel: Birkhäuser. Vollenwyder, Martin (2008): Zürich ist gut bei Kräften – und es wächst wieder. In: Statistisches Jahrbuch der Stadt Zürich 2008, S. 12 - 17. In: http: //www. stadtzuerich. ch/internet/stat/home/publikationen/jahrbuch/Jahrbuch_2008. Paragraph. Contai ner. List. Paragraph. Container 0. Paragraph. List. 0021. File. pdf/JB_2008_vorwort_vollenwy der. pdf Eekhoff, J. (2007): Zur Ökonomisierung der Immobilienwirtschaft - Entwicklungen und Perspektiven, Institut für Wohnungsrecht und Wohnungswirtschaft an der Universität zu Köln Hilber, Ch. (1997): Die unsichtbare Umverteilung: Beeinflussung der Bodenpreise durch staatliche Tätigkeit. DISP 129, pp. 10 -15. Salvi, M. (2008): Vorlesung „urban economics“, ETH Zürich http: //www. cer. ethz. ch/teaching/salvi_vom_nutzen_der_naehe_ss 2007. pdf Van Wezemael, J. (2005): Investieren im Bestand. Eine handlungstheoretische Analyse der Erhalts- und Entwicklungsstrategien von Investoren in der Schweizer Wohnimmobilienwirtschaft. Dissertation: Universität Zürich.

Bildernachweis • Foto Zweierstrasse 1898: http: //de. wikipedia. org/wiki/Wiedikon • Foto Lindenplatz 1930: http: //www. ortsmuseum-altstetten. ch/idx_om 1 a. htm • Foto Rosengartenstrasse 1934: http: //www. wipkingen. net/images/ernstsutter/Folie 72. JPG • Foto Höngger Häuser an der Limmat: http: //de. wikipedia. org/w/index. php? title=Bild: Zuerich_Hoengg_sued. jpg&filetimestamp=20051008225326