Wiener Bauordnungsnovelle 2018 Mag Markus Busta Mag Andreas

Wiener Bauordnungsnovelle 2018 Mag. Markus Busta Mag. Andreas Trenner Immo. Dienstag 5. März 2019

Bauordnungsnovelle LGBl 69/2018 • Beschlussfassung am 22. November 2018 • Kundmachung am 21. Dezember 2018 • Inkrafttreten am 22. Dezember 2018 bzw. 21. März 2018 • Für anhängige Verfahren gelten die bisherigen gesetzlichen Bestimmungen - Ausnahme: • § 50 Abs 1 a Wiener Gar. G (Stellplatzberechnung für bestehende Wohnungen) § 129 Abs 2 b Wiener Bauordnung (Erteilung von Bauaufträgen) Für zugesicherte Förderungen im Sinne der §§ 29 und 56 WWFSG 1989 gelten die bisherigen gesetzlichen Bestimmungen

Novelle zur Wiener Bauordnung LGBl 69/2018 Ziele: Ø Verfahrensvereinfachung und -beschleunigung Ø Leistbares Wohnen Ø Klimaschutz Ø Sicherheit Ø Größerer Gestaltungsspielraum Ø Schutz alter Gebäude (Novelle Juni 2018)

Leistbares Wohnen Ø § 1 Abs 2 Wiener Bauordnung Stadtplanung: Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne Bei der Festsetzung und Abänderung der Flächenwidmungspläne und der Bebauungspläne ist insbesondere auf folgende Ziele Bedacht zu nehmen: rforderlichen den Wohnraum Flächen für Beachtung Z 1 unter Vorsorge der für Bevölkerungsentwicklung und der Ansprüche der Bevölkerung an ein zeitgemäßes und leistbares Wohnen Zielsetzung: Leistbarer Wohnraum für eine starkwachsende Bevölkerung

Geförderter Wohnbau = Zusatzwidmung in den Widmungskategorien Wohngebiet und Gemischtes Baugebiet Zusatzwidmung förderbarer Wohnbau (bereits) am 22. 12. 2018 erloschen Zusatzwidmung erlischt, Haupt-Baulandwidmung Wohngebiet oder gemischtes Baugebiet bleibt Ø Ziel: Ø niedrigere Gesamtherstellungskosten preisdämpfende Wirkung am Wohnungsmarkt mehr leistbarer Wohnraum

Geförderter Wohnbau Planungsgrundlagen zur Widmung Gebiete für geförderten Wohnbau Ø im Regelfall soll der Anteil geförderter Wohnnutzfläche 2/3 betragen Ø Anwendungsfälle für die Ausweisung geförderter Wohnbau Ø Einschränkungen der Anwendbarkeit für die Ausweisung geförderter Wohnbau Ø Flexibilität zwischen Baufeldern (Abweichung von Mindestanteil)

Geförderter Wohnbau Ausweisung der Widmung Ø § 4 Abs 2 Wiener Bauordnung kann als Zusatzwidmung in den Widmungskategorien Wohngebiet und Gemischtes Baugebiet ausgewiesen werden Ø Planungsgrundlagen Ausweisung soll (nur) erfolgen bei - Neuausweisung von Wohngebieten und Gemischten Baugebieten - Entfall der Zusatzwidmung Betriebsbaugebiet oder Gebiete für friedhofsbezogene Nutzung im Gemischten Baugebiet - Erhöhung der baulichen Dichte - Hochhäusern

Geförderter Wohnbau Ø Planungsgrundlagen Einschränkungen bei der Widmungsausweisung bei - Neuausweisung / Widmungsänderung, wenn die Bauklasse I ausgewiesen oder ein Bebauungsgrad von max. 1/3 festgesetzt wird - Erhöhung der baulichen Dichte, wenn die dadurch zusätzlich zulässige Bruttogrundfläche potentieller Bauvorhaben jeweils weniger als 5. 000 m² beträgt (Achtung: Kumulationsbestimmung) - besonders komplexen und kostenintensiven Projekten (Beschluss Stadtentwicklungskommission oder Gemeinderat) - gewerblichen Mischgebieten (Beschluss Stadtentwicklungskommission oder Gemeinderat) - laufenden Verfahren und Planungsprozessen (wenn leistbares Wohnen durch § 1 a – Verträge sichergestellt ist, kann auf Widmung gänzlich verzichtet werden)

Geförderter Wohnbau Anteil geförderter Wohnnutzfläche Ø §§ 6 Abs 6 a, 5 Abs 4 Wiener Bauordnung Wohnungen auf dem Bauplatz müssen hinsichtlich der Grundkostenangemessenheit nach der Wohnnutzfläche grundsätzlich überwiegend dem § 5 Z 1 WWFSG 1989 entsprechen Aber: im Bebauungsplan kann der Anteil der Wohnnutzfläche, der auf einem Bauplatz geschaffenen Wohnungen, die hinsichtlich der Grundkostenangemessenheit dem § 5 Z 1 WWFSG 1989 entsprechen müssen, festgesetzt werden Ø Planungsgrundlagen Im Regelfall soll im Bebauungsplan ein Anteil von 2/3 geförderter Wohnnutzfläche festgesetzt werden

Geförderter Wohnbau Zusätzliche Nutzungseinschränkungen trotz Zusatzwidmung geförderter Wohnbau grundsätzlich nach wie vor auch Büro- und Geschäftsgebäude im gemischten Baugebiet zulässig - Gesetzliche Möglichkeiten zur Einschränkung im Bebauungsplan Ø § 5 Abs 4 lit w Wiener Bauordnung - Unzulässigkeit Errichtung Büro- und Geschäftsgebäude - Wohnzone Ø § 5 Abs 4 lit z Wiener Bauordnung - Zweckbestimmung über Verwendung von Gebäuden Ø Planungsgrundlagen - Direktive Hotels und Beherbergungsstätten im Bebauungsplan generell als unzulässig zu erklären

Geförderter Wohnbau Flexibilität zwischen Baufeldern Ø § 6 Abs 6 a Wiener Bauordnung Verpflichtung gilt auch dann als erfüllt, wenn vorgesehene Wohnnutzfläche zugleich auf anderen Bauplätzen innerhalb desselben Plangebietes errichtet wird - vertragliche Sicherstellung und - Anmerkung im Grundbuch Ø Planungsgrundlagen - Kompensation ebenfalls außerhalb der neuen Widmung möglich - räumliche Anordnung geförderter Wohnnutzflächen können bereits im Bebauungsplan berücksichtigt werden Kooperationen zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Bauträgern werden voraussichtlich zunehmen

Geförderter Wohnbau Bauvorhaben in Gebieten für geförderten Wohnbau Ø Grundkostenangemessenheit - § 5 Z 1 WWFSG 1989 im mehrgeschossigen Wohnbau bei raumbildenden Bauteilen max. 188, - Euro/m² oberirdischer Bruttogrundfläche bzw. laufender Bauzins von 0, 68 Euro/m² Bruttogrundfläche im Monat - Nachweis Grundkostenangemessenheit bei Ansuchen um Baubewilligung mittels - z. B Kaufvertrag und - Bestätigung MA 50

Geförderter Wohnbau Bauvorhaben in Gebieten für geförderten Wohnbau Ø Veräußerungsverbot Zur Sicherstellung der Inanspruchnahme der Förderung Veräußerungsverbot zugunsten des Landes Wien - Nachweis Veräußerungsverbot spätestens mit Baubeginnsanzeige (§ 6 Abs 6 a Wiener Bauordnung)

Geförderter Wohnbau Bauvorhaben in Gebieten für geförderten Wohnbau Ø Förderungszusage - Nachweis Förderungszusage spätestens mit Fertigstellungsanzeige (§ 128 Abs 2 Z 12 Wiener Bauordnung) ohne Förderung Benutzung des Gebäudes unzulässig (§ 128 Abs 4 Wiener Bauordnung) Anforderungen sind auch bei (Projekt-)Änderungen zu beachten (z. B Planwechsel, Bauanzeige)

Wärmedämmung - Dachhaut Art V Abs 5 BO Gesetzesinhalt: ………. . Zur Anbringung einer Wärmedämmung, zur Herstellung einer Hinterlüftungsebene oder einer Kombination dieser Maßnahmen darf bei diesen Gebäuden die bestehende Gebäudehöhe bzw. der oberste Gebäudeabschluss um nicht mehr als 30 cm überschritten werden. Erläuterung: Bisherige Rechtslage: Die Dachhaut dieser Gebäude darf zur Anbringung einer Wärmedämmung, zur Herstellung …… angehoben werden, …… In der Praxis erfolgte eine Abtragung und Neuherstellung der gesamten Dachkonstruktion – (meist in Kombination mit der Ansteilung eines Daches gemäß Abs 6). Nach Vw. GH vom 23. 1. 2018, Ra 2017/05/0210 war dies unzulässig. Die Änderung des Abs 5 trägt dieser Praxis Rechnung und ermöglicht sie wieder.

Aufklappung Art V Abs 6 BO Gesetzesinhalt: Bei zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bauordnungsnovelle 2014 bereits bestehenden Gebäuden sind, soweit städtebauliche Rücksichten nicht entgegenstehen, Bauführungen zur Schaffung oder Erweiterung eines Dachraumes für die Errichtung von Wohnungen durch Erhöhung der Dachneigung bis zum Erreichen des Gebäudeumrisses gemäß § 81 Abs 4 auch dann zulässig, wenn dadurch die zulässige Gebäudehöhe, Bestimmungen des Bebauungsplanes über die gärtnerische Ausgestaltung der Grundfläche, die Herstellung von Flachdächern oder Baufluchtlinien nicht eingehalten werden; die bestehende Gebäudehöhe darf durch solche Bauführungen unbeschadet des Abs 5 nicht überschritten werden. § 68 Abs 1 BO findet Anwendung. Erläuterung: § 68 Abs 1 BO ist bei Dachansteilung auf 45° anwendbar und die Vorschrift des Bebauungsplanes zur Herstellung von Flachdächern verhindert nicht die Anwendung des Art V Abs 6 BO. Achtung: Neue Giebelflächen dürfen aber nicht geschaffen werden (vgl. Vw. GH 25. 9. 2018, Ra 2018/05/0025 bis 0029).

Zulässiger Dachumriss gem. § 81 BO Gesetzesinhalt: Der nach den Abs 1 bis 5 zulässige Gebäudeumriss darf durch einzelne, nicht raumbildende Gebäudeteile untergeordneten Ausmaßes sowie durch Aufzugsschächte samt deren Haltestellenanbindungen und durch Treppenhäuser im unbedingt notwendigen Ausmaß überschritten werden; mit weiteren raumbildenden Aufbauten darf der Gebäudeumriss bis zum obersten Abschluss des Daches nur überschritten werden, wenn diese den Proportionen der Fenster der Hauptgeschoße sowie dem Maßstab des Gebäudes entsprechen und insgesamt höchstens ein Drittel der Länge der betreffenden Gebäudefront in Anspruch nehmen. Erläuterung: Der Ersatz des unzeitgemäßen Begriffs „Gaube“ erhöht den Gestaltungsspielraum, keine Ausnahme mehr für eine Überschreitung des Drittels, Ausmaß muss den Proportionen der Fenster der Hauptgeschoße und dem Maßstab des Gebäudes entsprechen

Zulässiger Dachumriss gem. § 81 BO Alte Rechtslage: Neue Rechtslage:

Zulässiger Dachumriss gem. § 81 BO Mögliche Beispiele: Achtung: Grenzen werden durch das Stadtbild gesetzt (§ 85 BO), d. h. die Maß- stäblichkeit muss gewahrt bleiben – Beurteilung durch die MA 19

Vorbauten gem. §§ 83 und 84 BO Gesetzesinhalt: • Nunmehr auch Rankhilfen für Kletterpflanzen zur Begrünung der Fassaden (§ 83 Abs 1 lit e) bis 15 cm vor Fassade möglich. • Ein Erker liegt auch vor, wenn durch ihn die dahinter liegenden Räume in ihrer gesamten Breite erweitert werden (§ 83 Abs 2 lit f, § 84 Abs 2 lit a). • Außengänge dürfen über Baufluchtlinien, in die Abstandsflächen und die Vorgärten vorragen, wenn sie die für Balkone geltenden Vorschriften einhalten. Erläuterung: Reaktion des Gesetzgebers auf die aktuelle Judikatur zu Erkern (Vw. GH 24. 4. 2018, Ra 2017/05/0275 bis 0285).

Vorbauten gem. §§ 83 und 84 BO Unzulässige Erker nach der Judikatur des Vw. GH: Nunmehr zulässiger Erker: Erker untergeordneten Ausmaßes? Zulässig?

Erschließung § 110 BO Gesetzesinhalt: Die Erreichbarkeit aller Höfe und Lichtschächte muss gewährleistet sein. Erläuterung: Flächen zur Erschließung über allgemein zugängliche Bauwerksteile soll anders verwendet werden können, Zugänglichkeit für Wartung ist z. B. auch über Anschlagpunkte am Dach für Industriekletterer möglich.

Danke für Ihre Aufmerksamkeit