Wat gebeurt er in uitzonderlijke huursituaties 06122019 Tom
Wat gebeurt er in uitzonderlijke huursituaties? 06/12/2019 Tom Lemmens Sarah van Avesaat
Wie is huurder vanaf 01/01/2020? Wie is er huurder? § De referentiehuurder § Zijn gehuwde partner of wettelijke samenwoner op voorwaarde dat hij mee in de sociale woning woont § Zijn feitelijke partner • Mits hij bij aanvang de sociale woning bewoont • Of minstens één jaar duurzaam samenwoont in de sociale huurwoning en voldoet aan voorwaarden
Voorbeeld: Wie wordt huurder? Wie is er vanaf 1 januari 2020 huurder?
Inhoud DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 1. 2. 3. Huurontbinding van rechtswege 1. 1 Overlijden hoofdhuurder/ontbinding van rechtswege 1. 2 Vertrek hoofdhuurder, zonder opzeg MET inwonende bijwoners/huurders 1. 3 Het gezin muteert intern Opzeg door huurder/verhuurder Gerechtelijke huurontbinding DEEL II. Wanneer kan je een begeleidingsovereenkomst toepassen? 4
1. 1. Ontbinding van rechtswege – laatste huurder overlijdt 1 januari 2020 • Laatste dag 2 de maand na overlijden • Blijven er nog bewoners over? § Recht om woning tijdelijk verder te betrekken tot laatste dag 6 de maand na vernemen van het overlijden § Verlengbaar om billijkheids-redenen tot 5 jaar § Geen extra personen § Bezettingsovereenkomst nieuw 5
1. 1. Ontbinding van rechtswege – Bezettingsovereenkomst • Tussen welke partijen? § Verhuurder en bewoner • Wat moet er in deze overeenkomst? § Voorwaarden en wederzijdse verbintenissen, zoals: ü Vergoeding voor het bewonen Vergoeding ü Indexatie voor het bewonen ü Waarborgregeling ü Plaatsbeschrijving Op dezelfde manier berekend als bij gewone sociale ü Onderhoud en herstellingen huurders ü Kosten en lasten ü Verzekering en aansprakelijkheden ü… 6
1. 1. Ontbinding van rechtswege – laatste huurder overlijdt Stel, dat Lena overlijdt op 10 januari 2020. Wie mag er blijven wonen? Wat moet er in orde gebracht worden? Lena Dieter 21 jaar, student, kinderbijslaggerechtigd 50 jaar, Arbeider Victor 27 jaar, arbeider 7
1. 2. Ontbinding van rechtswege – huurder vertrekt zonder opzeg, andere huurder blijft over 1 januari 2020 nu • Bewijs onherstelbaar ontwricht huwelijk (indien gehuwd) • Ontbinding van rechtswege t. a. v. vertrokken huurder op de 1 ste dag van de 2 de maand nadat de feiten door overblijvende huurder ter kennis werden gebracht • • Bewijs onherstelbaar ontwricht huwelijk is niet meer vereist ongewijzigd Vertrokken huurder aanschrijven indien adres bekend 8
1. 2. Huurontbinding van rechtswege – huurder vertrekt zonder opzeg, andere huurder blijft over Stel, Lena en Thibaut zijn gehuwd. Lena vertrekt op 10 maart 2020. Thibaut 48 jaar, bediende, toekomstige referentiehuurder Frauke 16 jaar, student Dieter 21 jaar, student kinderbijslaggerechtigd Lena 50 jaar, arbeider Victor 27 jaar, arbeider 9
1. 3. Ontbinding van rechtswege – gezin interne mutatie • Procedure opzeg § Voorwaarden tot verhuis (art 22. ) § Onderhoud woning § Huurachterstal / openstaande kosten? § Overlast / tekortkomingen huurdersverplichtingen huisbezoek/controle woning § Quick scan - overzicht bezorgen aan huurder § Huurovereenkomst § onbepaalde duur § bepaalde duur (sinds maart 2017) § Huurwaarborg 10
Inhoud DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 1. 2. 3. Huurontbinding van rechtswege 1. 1 Overlijden hoofdhuurder/ontbinding van rechtswege 1. 2 Vertrek hoofdhuurder, zonder opzeg MET inwonende bijwoners/huurders 1. 3 Het gezin muteert intern Opzeg door huurder/verhuurder Gerechtelijke huurontbinding DEEL II. Wanneer kan je een begeleidingsovereenkomst toepassen? 11
DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 1. 2 Opzeg door verhuurder / huurder Door huurder • Opzegtermijn: § Laatste huurder: 3 maanden, tenzij: ‒ Verhuis naar woonzorgcentrum (≠ soc. assistentiewoning) ‒ Verhuis naar “een woonondersteuning bij een aanbieder van niet rechtstreeks toegankelijke zorg of ondersteuning als bepaald door VR” § Aangetekend schrijven / tegen ontvangstbewijs § Standaarddocument Zonnige Kempen ‒ Online: www. zonnigekempen. be ‒ Per post / op de burelen 12
DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 1. 2 Opzeg door verhuurder / huurder Door verhuurder • Bij opzeg omwille van ernstige/blijvende tekortkoming in huurdersverplichtingen • Vooraf steeds OCMW verwittigen (= verhuurdersverplichting) nieuw • • Huurder berust in de opzeg: - Plaatsbeschrijving met opname meterstanden - Sleuteloverhandiging Huurder berust niet in de opzeg - Gerechtelijke vraag tot huurontbinding 13
Inhoud DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 1. 2. 3. Huurontbinding van rechtswege 1. 1 Overlijden hoofdhuurder/ontbinding van rechtswege 1. 2 Vertrek hoofdhuurder, zonder opzeg MET inwonende bijwoners/huurders 1. 3 Het gezin muteert intern Opzeg door huurder/verhuurder Gerechtelijke huurontbinding DEEL II. Wanneer kan je een begeleidingsovereenkomst toepassen? 14
DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 3. Gerechtelijke huurontbinding Vonnis tot huurontbinding bij vrederechter • Betekening door deurwaarder (= officieel ter kennis geven aan de huurder) • 1 maand om hoger beroep aan te tekenen bij Rechtbank Eerste Aanleg • Zo niet Raad van Bestuur: uitvoeren • Aanzuivering tegen datum van Rechtbank Eerste Aanleg • Datum van uithuiszetting wordt ter kennis gegeven door deurwaarder aan huurder en aan Zonnige Kempen: • effectieve uithuiszetting door deurwaarder of • vrijwillige sleuteloverhandiging van de woning door de huurder enkele dagen vooraf de datum van uithuiszetting (op voorwaarde dat afbetalingsplan wordt afgesproken voor alle openstaande kosten) 15
Inhoud DEEL I. Verschillende vormen van huurontbinding 1. 2. 3. Huurontbinding van rechtswege 1. 1 Overlijden hoofdhuurder/ontbinding van rechtswege 1. 2 Vertrek hoofdhuurder, zonder opzeg MET inwonende bijwoners/huurders 1. 3 Het gezin muteert intern Opzeg door huurder/verhuurder Gerechtelijke huurontbinding DEEL II. Wanneer kan je een begeleidingsovereenkomst toepassen? 16
II. Wanneer kan je een begeleidingsovereenkomst toepassen? 17
Kader • Toepassing Kaderbesluit Sociale huur - Art. 22 KBSH – weigering van de toewijzing door de verhuurder Art. 24 KBSH – versnelde toewijzing 18
Artikel 22 KBSH De verhuurder kan de toewijzing van een woning gemotiveerd weigeren aan de kandidaat-huurder die huurder van de verhuurder is of geweest is en: • De huurdersverplichtingen niet is nagekomen • Kandidaat-huurder bedreiging voor andere bewoners (fysisch/psychisch) 19
Artikel 22 KBSH 1. De huurdersverplichtingen niet is nagekomen • Wanbetaling aan de verhuurder => indien schulden nog niet zijn afgelost • Uitzondering: ‒ Kandidaat-huurder: budgetbegeleiding/budgetbeheer (bv. : OCMW) ‒ Als 75% van de schulden zijn afgelost ‒ Kandidaat-huurder: collectieve schuldenregeling 20
Artikel 22 KBSH 2. Kandidaat-huurder bedreiging voor andere bewoners (fysisch/psychisch) • Uitzondering: ‒ opleggen van begeleidende maatregelen (overeenkomst) ‒ in dat geval sluit een welzijns- of gezondheidsvoorziening een begeleidingsovereenkomst met de kandidaat-huurder. Het aanbieden van een woning kan voor max. 1 jaar opgeschort worden 21
Artikel 24 KBSH • Versnelde toewijzing: § § Afwijken van de toewijzingsregels – zeer uitzonderlijk! Gebaseerd bijzondere omstandigheden sociale aard Omstandig verslag van de begeleidende instantie Beslissingsbevoegdheid: Raad van Bestuur Zonnige Kempen 22
Artikel 24 KBSH Wie doet de aanvraag ‒ OCMW : Ø jongeren die zelfstandig wonen of gaat wonen onder begeleiding van een OCMW Ø dakloze ‒ Erkende dienst begeleid zelfstandig wonen Ø een persoon die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding van die erkende dienst Steeds in samenspraak met het OCMW waar de betrokken woning ligt 23
Artikel 24 KBSH ‒ CAW Centrum voor algemeen welzijnswerk Ø Een jongere die zelfstandig woont of gaat wonen met begeleiding door dat centrum op voorwaarde dat de jongere niet ouder is dan 21 jaar en niet valt onder de toepassing van het decreet van 7 maart 2008 inzake bijzondere jeugdbijstand Ø een dakloze (definitie!) ‒ Een erkend initiatief beschut wonen, een project psychiatrische zorg in de thuissituatie of een ambulant intensief behandelteam Ø een persoon met een geestelijk gezondheidsprobleem die zelfstandig woont of gaat wonen
Artikel 24 KBSH § Begeleidende maatregelen (begeleidingsovereenkomst): ‒ Tussen kandidaat-huurder en aanvragers ‒ Voorwaarden/afspraken om zelfstandig te kunnen wonen ‒ Afgebakende termijn => verlenging mogelijk § Verdeling 5% versnelde toewijzingen
Artikel 24 KBSH § De verhuurder kan het verzoek alleen weigeren als: ‒ De kandidaat-huurder de begeleidingsovereenkomst weigert te ondertekenen ‒ Niet wordt voldaan de voorwaarden ‒ Hij in het jaar van de aanvraag al 5 % toewijzingen heeft gedaan op basis van de mogelijkheid tot versnelde toewijzing ‒ In het kader van de woonbehoeftigheid van specifieke doelgroepen, behoort tot een doelgroep waarvoor een voorrang van minimaal 4% toewijzingen op jaarbasis is bepaald § De versnelde toewijzing kan alleen als er een sociale huurwoning vrijkomt die voldoet aan de voorwaarde van rationele bezetting 26
27
- Slides: 27