Vitale Manoff Feilbogen Abogados Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA
Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores UNIVERSIDAD DEL CEMA FIDEICOMISO y DESARROLLOS INMOBILIARIOS Aspectos Legales y Estructurales Dr. Saúl R. Feilbogen Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006
Respuestas buscadas Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El auge de la Industria de la Construcción es duradero ? Cuales son las ventajas del Fideicomiso sobre otras formas asociativas, ejm. Sociedades Anónimas ? El Fideicomiso es aplicable tanto a pequeños como grandes emprendimientos ? Se puede financiar la construcción a través del Mercado de Capitales ? 2
El crecimiento de la Construcción Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores
Razones y perspectivas de su Crecimiento Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Ahorros expulsados del Sistema Bancario por la crisis 2001/2002 Liquidez generada en sectores vinculados a los altos precios de los commodities Raptariación de capitales / Inversiones extranjeras directas Deficit habitacional histórico demanda insatisfecha Sostenidos planes oficiales de Vivienda y Obra Pública Leve crecimiento de los créditos hipotecarios Potencial crecimiento de la construcción enfocada a sectores de ingresos medios y medio-bajos 4
Ratios sobre Deuda Hipotecaria Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Deuda Hipotecaria como % del PBI Porcentaje de Viviendas con Hipoteca 5
Formas asociativas en la Construcción Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Comercialización por Empresa Vendedora Construcción por Consorcio de Copropietarios Construcción mediantes esquemas Societarios La Confianza como base de acuerdos informales El Fideicomiso Inmobiliario 6
Fideicomiso y Sociedades Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores
EL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El Fideicomiso es: Una figura jurídica de naturaleza contractual que involucra una transferencia de propiedad con obligaciones de gestión para el Fiduciario y derechos creditorios para el Beneficiario Una estructura de negocios de administración, de garantía o de inversión 8
Vitale, Manoff & Feilbogen EL FIDEICOMISO Abogados - Consultores 2 …a otra (fiduciario) quien se obliga a ejercerla en beneficio … FIDUCIARIO FIDEICOMISO BIENES Transmisión FIDUCIANTE 1 … Habra Fideicomiso cuando una persona (Fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados … Designación BENEFICIARIO 3 …de quien se designe en el contrato (beneficiario) … FIDEICOMISARIO 4 … y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficario o al fideicomisario 9 14/12/2021
Vitale, Manoff & Feilbogen EL PATRIMONIO FIDUCIARIO Abogados - Consultores FIDUCIARIO Transmisión BIENES FIDUCIANTE FIDEICOMISO Transmisión fiduciaria de bienes (Art. 1, Ley 24. 441) Fiduciante no es más dueño Bienes: cosas, derechos creditorios y de cobro, actuales y futuros Cumplir con las formalidades de transmisión del bien Notificación al deudor cedido 10
EL FIDEICOMISO: EFECTOS Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores La Propiedad Fiduciaria El Fiduciario es propietario de los bienes transmitidos. Ejerce una titularidad de tipo imperfecta: Límite temporal (sujeto a extinción por un plazo o condición) Límitado a la finalidad de creación del fideicomiso y a favor e interés exclusivo de terceros Debe rendir cuentas de su gestión Los bienes transmitidos forman un Patrimonio de Afectación separado del patrimonio del Fiduciante y del Fiduciario (Art. 14), y aplicado a los fines de creación del fideicomiso 11
EFECTOS: AISLAMIENTO Y PROTECCIÓN Abogados - Consultores FIDUCIARIO FIDUCIANTE Bienes Propios Vitale, Manoff & Feilbogen FIDEICOMISO Bienes Propios BIENES El Patrimonio Fideicomitido se encuentra aislado del patrimonio y riesgos del Fiduciante (art. 15), del Fiduciario (art. 16) y de sus acreedores Ni Fiduciante ni Fiduciario responden con sus bienes por las obligaciones del Fideicomiso (art. 16) 12
LA ACTUACIÓN DEL FIDUCIARIO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores El Fiduciario debe : “… cumplir la obligaciones impuesta por la ley o la convención con la prudencia y diligencia de un buen hombre de negocios que actúa sobre a base de la confianza depositada en él “ (Art. 6) Obligaciones Cumplir con las instrucciones de gestión Acciones conservación bienes Rendición de Cuentas (Art. 7) Transmitir bienes al final del Fideicomiso Responsabilidades Incumplimiento de las obligaciones impuestas por el Fideicomiso Responsabilidad frente a Terceros (Art. 14) Responsabilidad Penal del Fiduciario Indemnidad del Fiduciario Sustitución o Remoción del Fiduciario 13
TIPOS DE FIDEICOMISO 1. Ordinarios: Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Administración / Garantía / Inversión 2. Financieros: Securitización de Activos (presentes y futuros) Productos estructurados 3. Públicos: Fondos Fiduciarios …. para el Desarrollo Provincial, Decreto 286/95 … de Capitalización Bancaria, Decreto 445/95 Provincias como Fiduciantes de Fideicomisos Financieros 14
VENTAJAS DEL FIDEICOMISO Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Emprendimiento descripto contractualmente Fiduciario actúa conforme instrucciones Mecanismo de sustitución (insolvencia, fallecimiento, etc, ) Rendición de Cuentas Aplicación específica de los Bienes Aplicación exclusiva de los Bienes Actuación de Organismos Técnicos Riesgos de las partes no afectan al emprendimiento Porcentajes de participación determinados Posibilidad de incorporar nuevos Fiduciantes Mecanismo de toma de decisiones 15
Vitale, Manoff & Feilbogen Fideicomiso aplicado a Abogados - Consultores Emprendimientos Inmobiliarios Dueño del Terreno Empresa Constructora Inversores FIDUCIANTES Contrato de Fideicomiso Inmueble Proyecto Dinero BENEF. / FIDUCIANTE FIDUCIARIO BENEF. / FIDEICOM. Instrucción / Mandato Resultado de la venta menos costo y gastos Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento 16
Vitale, Manoff & Feilbogen Fideicomiso aplicado a Abogados - Consultores Emprendimientos Inmobiliarios Financiamiento Dueño del Terreno Empresa Constructora FIDUCIANTES FIDUCIARIO BENEF. / FIDUCIANTE BENEF. / FIDEICOM. Contrato de Fideicomiso Resultado de la venta menos costo y gastos Inmueble Proyecto Instrucción / Mandato Contratar Empresa Constructora Conseguir Financiamiento Administración Realizar Emprendimiento Vender / Alquilar Unidades 17
Vitale, Manoff & Feilbogen FIDEICOMISO FINANCIERO Abogados - Consultores Calificadora de Riesgo Administrador Agente de Registro y Pago FIDUCIARIO BIENES FIDUCIANTE FIDEICOMISO FINANCIERO Mejoramiento de Riesgo TITULOS INVERSORES Títulos de Deuda Certificado de Participación 18
Vitale, Manoff & Feilbogen BHN: OPERATORIA TITULIZACION Abogados - Consultores 1. Financiamiento Empresa Constructora Convenio de Financiamiento Fianza fideicomiso de garantía Inmueble Originante BHN Dº Proyecto Fiduciario Dº Cont. Locación $ 60 % Valor Venta $ 19
Vitale, Manoff & Feilbogen BHN: OPERATORIA TITULIZACION Abogados - Consultores 2. Cancelación BHN Mutuos Hipotecarios Valor Descuento BHN Fiduciario ORIGINANTE Cancelación Préstamos 20 20
Banco Hipotecario Nacional 21
ACTIVOS TITULIZABLES Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Contratos de Leasing Oil & Gas Royalties Contratos de Alquiler Préstamos Estudiantiles Préstamos Corporativos (CDO, CLO) Préstamos Sub-Soberanos Préstamos de Consumo Pagos de Peaje Mutuos Hipotecarios Pool de Activos Export Receivables Pagos de Servicios Públicos Remitances Pagos Sistema de Salud Pólizas de Seguros Factoring 22
SECURITIZACIÓN. CARACTERÍSTICAS Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Comisión Nacional de Valores es la autoridad de aplicación. Autorización ante la CNV y la Bolsa de Comercio para su cotización Fiduciario: sólo puede ser una entidad financiera (ley 21. 526), Caja de Valores o una sociedad especialmente autorizada por la CNV Los derechos de los Beneficiarios se encuentran representados en Títulos Valores (Títulos de Deuda o Certificados de Participación) Colocación de los Títulos por el régimen de Oferta Pública (ley: “podrá”) Requieren Calificación de Riesgo para determinados inversores (AFJP) Incorporan Mecanismos de Mejoramiento Crediciticio (emisión de Títulos Senior y Juniors / Sobregarantía / Cuentas de Reserva / Seguros / Cartas de Créditos / Sustitución Gozan de beneficios impositivos tanto los títulos emitidos como el Fideicomiso Financiero si cumple con determinados requisitos Asamblea de tenedores de Títulos resuelve en caso de insuficiencia del patrimonio Balances trimestrales auditados 23
Vitale, Manoff & Feilbogen MEJORAMIENTO CREDITICIO Abogados - Consultores Clase A. Sobre garantía y Subordinación 80% total emisión: $ 8 m. Interés: 12% anul pag. Mens. Protección del 25% aprox. Clase B. 15% total emisión: $ 1. 5 m. Interés: 13% anul pag. trimestral. Subordinación parcial s/intereses. ENTIDAD VEHÍCULO Activos por $ 12 millones Protección del 33% aprox. Títulos por $ 10 millones Clase C. 5% total emisión: $ 5 m. Interés: remanente. Subordinacion total: capital e intereses Protección del 20% FIDUCIANTE INVERSORES 24
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Vitale, Manoff & Feilbogen Abogados - Consultores Muchas gracias por su atención Dr. Saúl R. Feilbogen sfeilbogen@vmf. com. ar Buenos Aires, 30 de Mayo de 2006,
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