Valutazioni applicate alle decisioni di investimento Tecniche valutative

Valutazioni applicate alle decisioni di investimento Tecniche valutative di supporto alle analisi benefici-costi Hedonic price method, Travel cost method Arch. Francesca Torrieri Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Contenuti 1. 2. 3. 4. Economia ambientale Esternalità La tassonomia dei valori I metodi di valutazione dei beni senza mercato 5. I’Hedonic price method 6. Il Travel cost method 7. Considerazioni conclusive Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Economia classica Scienza che studia i problemi di scelta di un individuo, cioè il modo in cui si impegnano risorse scarse per scopi alternativi Obiettivo Massimizzazione dei valori monetari Criterio di Giudizio di convenienza economica scelta Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Limiti dell’ economia classica – Non si considerano le risorse che non hanno un mercato e quindi non si esprimono in termini di valori monetari – Non si tiene conto delle esternalità (l’attività di produzione o di consumo di un soggetto che influenza, negativamente o positivamente, il benessere di un altro soggetto, senza che quest’ultimo riceva una compensazione o paghi un prezzo. ) – Le valutazioni di convenienza economica non considerano la prospettiva di lungo periodo, ma l’efficienza nel breve periodo Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Economia ambientale - Maggiore attenzione alle problematiche ambientali e culturali (importanza delle risorse che hanno un valore d’uso e non solo valori di scambio: beni culturali, ambientali) - Attenzione alle esternalità - Prospettiva di lungo periodo Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Nuove prospettive per la valutazione - Valutazione delle risorse che hanno valori monetari ed extra monetari - Valutazione delle esternalità (valutazione degli intangibili, degli elementi qualitativi) - Introdurre nella valutazione la prospettiva di lungo periodo - Nuovo concetto del valore di costo in termini di costo opportunità (allocazione di risorse scarse) Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Fallimento del mercato • • • beni pubblici esternalità risorse irriproducibili o parzialmente riproducibili monopoli fenomeni di rischio morale (moral hazard) e di selezione avversa (adverse selection). Positiva Produzione Negativa Esternalità Positiva Consumo Negativa I cosiddetti “fallimenti del mercato” fanno si che i prezzi non riflettano correttamente le preferenze dei consumatori e che i costi di produzione non siano quelli ottimali. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Esternalità negativa Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Esternalità positiva e negativa Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Tassa Pigouviana Arthur Cecil Pigou 1977 -1959 Tassa su ogni unità di bene prodotto pari al costo marginale dell’Esternalità alla quantità socialmente efficiente Differenza tra il costo sociale marginale ed il costo privato marginale Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Problema? • Stimare i valori dei benefici e costi marginali • Allocare gli incentivi per il pagamento delle tasse Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Teoria del valore beni pubblici • Valore d’uso sociale • Valore economico Totale • Valore sociale complesso Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Valore d’uso sociale Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Valore Economico totale Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Valore Sociale Complesso Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Metodi di valutazione del VET Metodi basati su curve di domanda Indiretti Diretti Preferenze rivelate Preferenze espresse (mercato surrogato) (mercato ipotetico) Curva di domanda non compensata Curva di domanda compensata (Marshalliana) (Hicksiana) Misura del benessere: surplus del consumatore Misura del benessere: variazione equivalente o compensativa Metodi non basati su curve di domanda Curva di domanda non ottenibile. Nessuna misura “vera” del benessere Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Metodi di curva di domanda indiretti Indiretti Preferenze rivelate (mercato surrogato) Valore d’uso Attraverso i prezzi pagati o i costi sostenuti per l’uso di altri beni e servizi (mercato surrogato), gli individui rivelano le loro preferenze per uno specifico bene o servizio ambientale Travel cost method Hedonic pricing (metodo dei costi di viaggio) (metodo dei prezzi edonici) Il valore del bene ambientale è stimato in base alle spese sostenute per la sua fruizione Il valore del bene ambientale è stimato come “effetto” sul valore complessivo di beni scambiati (es. immobili) Random utility model Averting behaviour (caso particolare del metodo dei costi di viaggio) Il valore del bene ambientale è stimato in base ai costi da sostenere per risolvere un problema ambientale Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Metodi di curva di domanda diretti Preferenze espresse Diretti (mercato ipotetico) VET Dichiarando esplicitamente le proprie preferenze, in un mercato ipotetico (costruito ad hoc) gli individui consentono di determinare il valore economico totale di un bene o servizio o di una variazione qualitativa o quantitativa dello stesso Contingent valuation Choice modelling (valutazione contingente) (esperimenti di scelta) Il valore del bene ambientale è stimato sulla base delle “dichiarazioni di valore” espresse attraverso questionari o interviste Il valore del bene ambientale è stimato sulla base delle indicazioni degli intervistati rispetto ad un insieme di alternative (comprendenti anche lo status quo) Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Il metodo dei prezzi edonici • Il procedimento edonimetrico trova fondamento nella seguente assunzione: il prezzo di un immobile dipende dal complesso delle caratteristiche di cui è dotato. • Meglio, secondo il procedimento edonimetrico gli immobili sono apprezzati da compratori e venditori in base all’utilità attribuita al complesso delle caratteristiche possedute. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Prezzi marginali e impliciti • I prezzi edonici sono prezzi riferiti a ciascuna singola caratteristica, e si dicono marginali e impliciti. • Si dicono prezzi impliciti in quanto non direttamente osservabili ma ottenuti dall’analisi dei prezzi di mercato –ovvero i prezzi espliciti, evidenziati nelle transazioni– delle risorse immobiliari. • Si dicono prezzi marginali in quanto esprimono il contribuito alla variazione del prezzo totale, fornito dalla variare del grado della caratteristica a cui fanno riferimento. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Un esempio • L’espressione che segue rappresenta la relazione fra il prezzo di un immobile e la sua distanza dal centro urbano: P = 1. 500 – 110 * d dove P e il prezzo dell’immobile (misurato in euro al mq) d e la distanza dal centro (misurata in km) • 110 è un prezzo implicito, in quanto riferito ad una singola caratteristica e non direttamente osservabile nel prezzo dell’immobile, e marginale in quanto esprime la variazione del prezzo totale al variare del valore della caratteristica. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Lo strumento di misura dei prezzi edonici • La tecnica statistica della regressione costituisce lo strumento maggiormente utilizzato per la misura dei prezzi edonici: – – – fornisce quel supporto tecnico scientifico che manca al procedimento di stima per punti di merito; consente di indagare la natura della relazione fra due o piu fenomeni, in modo tale da individuare la legge secondo la quale un fenomeno varia in funzione di uno o piu fattori; in particolare, permette di rilevare come varia il valore dell’immobile (var. dipendente) al variare delle sue caratteristiche (var. indipendenti). Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

La tecnica statistica della regressione • Due distinzioni in tema di regressione. • In base al numero di variabili indipendenti impiegate nel modello si distingue tra: - regressione semplice, con una sola variabile indipendente; regressione multipla, con due o piu variabili indipendenti. • In base alla forma funzionale del modello si distingue tra: - regressione lineare; regressione non lineare. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

La regressione lineare semplice • Il problema di partenza: passare da una nuvola di valori, esito di osservazioni empiriche, ad una relazione funzionale ben precisa • Per regressione semplice si intende lo studio della variabilita di un carattere dipendente (y) al variare di quello indipendente (x). Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

La relazione funzionale tra le variabili – Lo studio della regressione semplice tra x e y consiste nel determinare la funzione y = f (x). – Se assumiamo che il modello sia lineare, avremo che la forma della funzione e la seguente: y=a+bx dove: a rappresenta l’intercetta della funzione; b, coefficiente di regressione, fornisce una stima della pendenza della retta. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Il metodo dei minimi quadrati • Come posso determinare la più appropriata funzione che lega le variabili x e y? • Il metodo dei minimi quadrati consente di determinare i parametri della funzione (l’intercetta a, e il coefficiente di regressione b). • Il metodo dei minimi quadrati porta a determinare quella funzione tale per cui: – è minima la somma dei quadrati degli scostamenti tra valori osservati e valori stimati della variabile y; – in altri termini: Σi=1. . n ( yi osservato – yi stimato )2 = minimo Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Un’analisi grafica Ci si propone di stimare la retta che sia “contemporaneamente” il più possibile vicina a tutti i punti. La differenza (distanza) tra i punti e la retta può essere sia positiva (punti sopra la retta) che negativa (punti sotto la retta), quindi -per evitare che si elidano a vicenda e che la sommatoria risulti distorta– la differenza tra valori osservati e stimati viene elevata al quadrato. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

I test del modello • Per verificare la significatività dei singoli coefficienti di regressione si adotta il test t di Student, i cui valori devono superare soglie prestabilite (generalmente t > 2). • La variabili indipendenti (caratteristiche) il cui test t non supera la soglia di accettabilità sono statisticamente non significative, dunque vanno espunte dal modello poiché non incidono sufficientemente nella formazione del valore della variabile indipendente (valore immobiliare). Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

I test del modello • L’indice di determinazione R 2 misura la bontà dell’accostamento della retta ai punti osservati, ovvero la capacita del modello di rappresentare la realtà. • Per poter utilizzare i risultati del modello a fini meramente interpretativi (per interpretare quali caratteristiche incidono nella formazione del valore immobiliare e in che misura) e sufficiente che R 2 sia superiore a 0, 7. • Per poter utilizzare i risultati a fini estimativi occorre invece che R 2 sia superiore a 0, 9. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Il caso a più variabili: la regressione multipla Se non considero una sola caratteristica ma più caratteristiche, il modello di regressione assume la forma seguente: y=k+ax+by+…+nz dove y e il valore dell’immobile; k e una costante; x, y, … z sono le caratteristiche; a, b, … n sono i coefficienti delle caratteristiche; Sono proprio questi coefficienti i prezzi edonici delle caratteristiche Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

MULTIPLE REGRESSION ANALISYS : CASO APPLICATIVO Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

MULTIPLE REGRESSION ANALISYS : CASO APPLICATIVO Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Limiti • Disponibilità di ingenti quantità di dati • Trasparenza del mercato immobiliare Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Travel cost method • Molto spesso per poter fruire di un bene ambientale è necessario utilizzare dei beni privati puri, per i quali esiste un mercato. Tipico il caso dell'utilizzo di un mezzo di trasporto e del consumo di carburante per raggiungere un sito ricreativo. • Tra due beni qi e qn sussiste una relazione di complementarietà debole quando esiste un prezzo di pi=k, per cui cambiamenti nelle caratteristiche di qn non determinano alcuna variazione nel consumo dello stesso Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Travel cost method • Hotelling (anni ’ 50) prima definizione • Clawson e Knetsch (1966) precisa formulazione tecnico applicativa Si presuppone che , generalmente, tra saggio di frequenza ad un sito ricreativo e spese sostenute per raggiungerlo sussiste una relazione inversa. Il costo di trasporto rappresenta, il fattore che ha il peso maggiore nell'indirizzare le scelte ricreative di una data popolazione Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Travel cost method • Modalità applicative: – 1. – 2. Approccio zonale (TCZ) Approccio individuale (TCI) Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Approccio zonale (TCZ) 1. Definizione del bacino d’utenza di un’area ricreativa 2. Suddivisione in un certo n° di zone concentriche 3. Per ognuna delle zone individuazione del n° totale dei residenti, n° totale dei visitatori, costi medi sostenuti dai visitatori 4. Calcolo del saggio di frequenza 5. sf= s(Ch) 6. 5. Stima del n° di visitatori che raggiungerebbe l’area in presenza di costi crescenti (CAk) Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Approccio zonale (TCZ) Surplus del consumatore Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Limiti e vantaggi • La dotazione di mezzi per svolgere le attività ricreative cambia notevolmente tra soggetti ed il costo per fruire del bene ricreativo non può far riferimento unicamente alle spese vive, sostenute durante il viaggio. Considerando il totale dei mezzi acquistati e impiegati a fini ricreativi, diviene assai difficile ripartire le loro quote di ammortamento tra diversi ambiti visitati nel periodo di vita dei mezzi stessi; • quando durante una stessa gita vengano raggiunte più località, non è possibile ripartire il costo sostenuto tra di esse e quindi è estremamente complesso stimare i benefici ricreativi; · il metodo di fatto non si presta a stimare i benefici ricreativi, quando una attività possa essere svolta in più siti con caratteristiche qualitative differenti (Bokstael et al. , 1992). Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali

Limiti e vantaggi • • • i costi di vitto e alloggio hanno notevole variabilità e non possono essere considerati in toto come strettamente funzionali alla fruizione ricreativa; · pur essendo evidente che la presenza di sostituti può influenzare notevolmente la forma della curva di domanda ed il surplus del consumatore, non esistono allo stato attuale approcci che consentano di individuare correttamente la totalità dei possibili sostituiti ed il problema viene risolto con approcci di carattere empirico (Mc. Kean, Revier, 1990; Englin, Mendelshon, 1990); nelle applicazioni del TC, il costo di viaggio viene considerato come una variabile indipendente e si trascura completamente la possibilità che sia l'acquisto del mezzo di trasporto, sia la scelta del luogo di residenza, possano essere in qualche modo influenzati dalla distanza dai siti ricreativi; il problema assai rilevante del costo da attribuire al tempo di viaggio non ha ricevuto, allo stato attuale, alcuna precisa formulazione teorica e, normalmente, viene risolto in modo arbitrario, attribuendo un valore al tempo di viaggio proporzionale al reddito dell'intervistato. Università degli Studi di Napoli Federico II Polo delle Scienze e delle Tecnologie Scuola di Dottorato in “Ingegneria Civile” Dottorato di ricerca in Ingegneria dei Sistemi Idraulici, di Trasporto e Territoriali