VALORE Cosa Tipologie Tipologie del valore estimo urbano

VALORE Cosa è ?

Tipologie • Tipologie del valore: estimo urbano, contabile, tecnico, legge. • • Estimo urbano: valore di mercato, valore di capitalizzazione, valore di costo, altri valori; Contabile: valore di mercato, valore di libro, valore corrente, valore di liquidazione, valore assicurabile, altri valori; Legge: valore venale, valore di esproprio, catastale. Valore di mercato, valore corrente, valore venale: è la quantità di denaro necessaria per lo scambio con il bene nel caso di vendita/acquisto. Da considerare anche: il valore di libero mercato cioè il miglior prezzo ottenibile da una compravendita. Valore di esproprio: assume a riferimento il valore di mercato del bene espropriato corretto attraverso formule derivanti dalla legislazione vigente in materia. Nel caso di aree tiene conto della suscettività della stessa. Valore di costo: è la somma del costo per l’acquisizione del bene e/o realizzazione del bene e del profitto dell’imprenditore. Valore assicurabile, valore di liquidazione per stralcio, valore di libro, valore d’inventario : valori impiegati per fini contabili dalle aziende per iscrivere in bilancio un bene, a fini ipotecari, assicurativi. • • •

Tipi • Il valore di un bene è dato dalla sua utilità, disponibilità e rarità; i beni che hanno quindi un valore sono chiamati beni economici. Il bene economico quindi ha un valore che si divide in tre tipologie essenziali: • valore di uso, • valore di scambio, • valore di stima.

Che significa • Il valore di uso è dato dalla quantità di soddisfazione che è in grado di dare; naturalmente è un valore soggettivo in quanto può variare da persona. • Anche il valore di affezione è soggettivo in quanto è direttamente proporzionale all’utilità del bene. In conclusione il valore di uso non ha nessuna importanza economica in quanto la sua utilità non è stimabile né confrontabile perché varia da persona. • Il valore di scambio è un valore oggettivo e misurabile; esso è dato dal rapporto di scambiabilità di un bene con un altro bene.

• Tale scambio può avvenire tramite baratto o compravendita. Il primo è lo scambio di un bene con un altro bene mentre il secondo è lo scambio di un bene con una contropartita di denaro. Il valore di stima è un giudizio di valore ovvero si stima il valore che un bene ha in un dato momento. • Naturalmente tale valore deve essere oggettivo; questo valore può essere valutato anche con i seguenti criteri: più probabile valore di mercato, di costo, di trasformazione, complementare, di capitalizzazione, di surrogazione.

• Il valore di mercato si calcola ipotizzando il valore che si realizzerebbe vendendo il bene sul mercato; • il costo di produzione è dato dall’insieme dei costi che si sostengono per produrre ed immettere il bene sul mercato; • il costo di riproduzione è dato dall’insieme dei costi che si devono sostenere per riprodurre il bene; • il valore complementare è dato dalla differenza tra il valore del bene intero e il valore della porzione di bene rimasta sul mercato; • il valore di capitalizzazione si calcola sommando i redditi futuri attuali ad un dato saggio si sconto;

• il valore di surrogazione è il valore che si dà ad un bene che è capace di sostituirne un altro nella stima. Prezzo di mercato di un secondo bene economico che presenti la medesima utilità di consumo o strumentale del bene oggetto di stima e che gli si possa pertanto sostituire. • il valore catastale utilizzato come base imponibile per il pagamento delle imposte. • il valore edonico si basa sulla teoria delle preferenze rilevate attraverso l’analisi di mercati • il valore di libro è il valore attribuito ad un bene iscritto in patrimonio di un’azienda.

Valore di trasformazione • il valore di trasformazione è dato dalla differenza tra il valore di mercato e quello di costo di trasformazione. Il calcolo deve rispettare tre criteri: la trasformazione del bene deve essere possibile, conveniente e legale; • Vt = Vm- C • La stima del valore di trasformazione si colloca all’interno di processi decisionali il cui scopo è quello di determinare la convenienza di una scelta, ossia determinare la convenienza economica relativa alla trasformazione di un bene.

Giudizio di convenienza In termini di valore o di capitale • In termini di reddito • In termini di percentuale

Convenienza • La stima del Valore di trasformazione può essere confrontata con il prezzo di offerta dell’immobile: • se Vt stimato è superiore o uguale al prezzo di offerta allora l’investimento è conveniente; • se Vt stimato è inferiore al prezzo di offerta allora l’investimento non è conveniente;