Vakantie met een glaasje advocaat WEBINAR 8 mei

Vakantie met een glaasje advocaat… WEBINAR 8 mei 2020 Geert LAMBERT, advocaat F 4 -advocaten

Vakantie met een glaasje advocaat 1. Geldende regelgeving 2. Wat met annuleringen tijdens overmacht? 3. Wat na de lockdown? 4. Te verwachten tijdstraject 2

1. Geldende regelgeving § Pakketreis of niet? • Pakketreis = logies + andere dienstverlening § Huur of logies? • Tijdsduur kan bepalend zijn § Uw contract met uw eigenaar-verhuurder • Wie verhuurt aan wie? § 3 Uw contract met uw toerist-huurder

1. Geldende regelgeving § Pakketreis • Pakketreis = twee verschillende soorten ‘reisdiensten’ die als één geheel of door één instantie gezamenlijk worden verkocht - Wet van 21 november 2017 betreffende de verkoop van pakketreizen, gekoppelde reisarrangementen en reisdiensten - Koninklijk besluit van 29 mei 2018 betreffende de bescherming tegen insolventie bij de verkoop van pakketreizen, gekoppelde reisarrangementen en reisdiensten 4 - Ministerieel Besluit van 19 maart 2020 betreffende de terugbetaling van opgezegde pakketreizen (M. B. MUYLLE)

1. Geldende regelgeving § Huur of vakantiehuur? • Geen specifieke wetgeving omtrent vakantieverhuur, wel omtrent de aard van het verhuurde goed • contract is huur van gemeen recht (art. 1713 e. v. B. W. ) (ook roerende goederen). - Gevolg: contractuele bepalingen zijn bijzonder belangrijk voor het oplossen van geschilpunten 5

1. Geldende regelgeving Verplichtingen verhuurder - Leveringsplicht van het goed waarvoor het dient; è è wanneer de huur betrekking heeft op een goed dat specifiek bestemd is voor een welbepaalde exploitatie en met het oog daarop is ingericht, moet de verhuurder het goed leveren in een staat die deze exploitatie mogelijk maakt, gelet op de administratieve voorschriften die op het ogenblik van het sluiten van de huurovereenkomst van toepassing waren, en het goed, onder voorbehoud van een latere wijziging van die voorschriften, in die staat houden zolang de huur duurt (Cass. C. 10. 0673. F, 21 november 2011). Argument inzake extra kosten poetsmaterialen; - Rustig genot garanderen; è è 6 Enkel eigen verplichtingen, geen vrijwaring voor storing door derden De verhuurder is niet verplicht de huurder te vrijwaren tegen feitelijke stoornissen van derden (Cass. AR 8972, 16 mei 1991).

1. Geldende regelgeving • Verplichtingen huurder: - Betaalverplichting è Kosten en lasten moeten met de werkelijke kostprijs overeenstemmen; - Als een goed huisvader onderhouden è Ook overeenkomstig het specifieke gebruik van het onroerend goed; è Argument inzake opkuiskosten; 7

1. Geldende regelgeving • Wel toepassing van het Logiesdecreet indien: - toerist: elke persoon die zich (…) begeeft naar of verblijft in een andere dan zijn alledaagse leefomgeving; - toeristisch logies: elke constructie, inrichting, (…), in eender welke vorm, dat aan (…) toeristen tegen betaling de mogelijkheid tot verblijf biedt voor (…) nachten, (…) op de toeristische markt; 8

1. Geldende regelgeving - Art. 4 schrijft voor waaraan men moet voldoen: è 1° specifieke brandveiligheidsnormen; è 2° voldoende staat van properheid en onderhoud; è 7° voldoen aan de openings- en uitbatingsvoorwaarden die betrekking hebben op de uitrusting, de inrichting, specifieke veiligheidsaspecten en de informatie die ter beschikking moet worden gesteld van toeristen; è Gespecificeerd in het Besluit van de Vlaamse Regering, maar nu ook in de sectorgids 9

1. Geldende regelgeving § Contract met eigenaar-verhuurder • Ben je exploitant of tussenpersoon? - Corona-gevolgen kunnen anders zijn è Exploitant draagt eigen risico’s è Tussenpersoon: eigenaar of huurder dragen risico • Breng je eigenaar-verhuurder op de hoogte van de nieuwe afspraken inzake Covid-19 • Bij nieuwe bemiddelingsopdracht: aanmelden! • Bij stopzetting contract: niet vergeten door te geven aan Toerisme Vlaanderen 10

1. Geldende regelgeving § Contract met de huurder • Wie verhuurt? • Aansprakelijkheid ook bij loutere tussenpersoon § Wie draait op voor annuleringskosten aanzien van uw huurder è ten aanzien van uw verhuurder è 11

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Pakketreizen: duidelijke regeling • Gebruikelijke vakantieverhuur: - Onderscheid tussen B 2 C of C 2 C - Onderscheid naar gelang è moment van boeking è moment van annulering è moment dat de vakantie doorgang ging vinden; • Contractwijzigingen en extra kosten • Wat met annulatieverzekering en premie? 12

2. Lockdown en annuleringsgevolgen § De uitzondering: pakketreizen? • Een volledig wettelijke regeling voorzien voor terugbetaling; • Specifieke corona-maatregelen door MB MUYLLE: - vouchers die één jaar geldig dienen te blijven; - zo de reis toch niet doorgaat: verplichte terugbetaling binnen de 6 maanden; - Enkel om sector ademruimte te geven; • Argument “a contrario” om geen verplichte terugbetaling te hebben in andere vakantieverhuur 13

2. Lockdown en annuleringsgevolgen § De gebruikelijke vakantieverhuur • geen bijzonder wettelijke regeling, dus handelen volgens “gemeen recht” - essentieel: contractvoorwaarden nalezen; è afspraken inzake annuleringen naleven; - zeker ook nagaan wat er afgesproken is inzake “overmacht” - Anders: “gemeenrechtelijke regel” bij overmacht: è overeenkomst 14 kan niet doorgaan; è geen der partijen kan schadevergoeding vragen aan/van de andere; è Interpretatie al naargelang van het te verdedigen belang

2. Lockdown en annuleringsgevolgen - Opgepast: verschil tussen schadevergoeding en terugbetaling è Terugbetaling van betaalde voorschot; è Opeisen van nog te betalen saldo; è Schadevergoeding è Werkelijke waarde van schade zo er schade werd geleden; è (forfaitaire) vergoeding wegens contractbreuk 15

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Zo er contractuele afspraken zijn, kunnen de gevolgen verschillen naargelang B 2 C of C 2 C-cntracten - Bij B 2 C: Consumentenbescherming verbiedt bedingen die: è de consument niet toe staan bij overmacht de overeenkomst te ontbinden, tenzij tegen betaling van een schadevergoeding; (Art. VI. 83, 12° W. E. R. ) è de onderneming toestaan de door de consument betaalde voorschotten te behouden ingeval de onderneming zelf de overeenkomst opzegt; (Art. VI. 83, 28° W. E. R. ) - Bij C 2 C: geen wettelijke bepalingen 16

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Gezien er geen wettelijk sluitende regeling is (wat is “definitieve overmacht”? ), zijn we aangewezen op contract of creativiteit. - Enkel ontbinding bij definitieve overmacht; - Hou rekening met “wederkerigheid”. - Hou rekening met commerciële overwegingen. - Voorstel: systeem van “Voucher” is aangewezen én juridisch verdedigbaar è Bij overmacht dient men de gevolgen naar billijkheid te dragen; 17

2. Lockdown en annuleringsgevolgen è De 18 verhuurder is niet verplicht de huurder te vrijwaren tegen feitelijke stoornissen van derden (Cass. AR 8972, 16 mei 1991). è Indien het gehuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, wordt de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden. Indien de zaak slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen. De huurder is bijgevolg niet vrijgesteld van zijn verplichtingen, wanneer het verlies van het genot van het goed voortvloeit uit het feit dat het voor de verhuurder wegens toeval of overmacht onmogelijk is om het in de huurovereenkomst beloofde genot te verzekeren (Cass. (1 e k. ) AR C. 95. 0342. F, 5 december 1996).

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Invloed tijdstip boeking / annulatie: - Specifieke situatie kunnen specifieke gevolgen hebben: è Boeking omdat men als artiest op TAZ zou optreden è Boeking voor 60 ste huwelijksverjaardag è Boeking omdat ik van het strand hou è… - Onderscheid “definitieve” en “tijdelijke” overmacht 19

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Invloed tijdstip boeking / annulatie: - Contract voorafgaand aan de crisis, annulatie en periode huur tijdens lockdown: è lockdown is duidelijke overmacht; è Contract is ontbonden “ex nunc” è huurder kan geen schadevergoeding vragen omdat zijn vakantie niet kon doorgaan; è verhuurder kan evenmin eisen dat saldo moet betaald worden; è Wat met het voorschot? ‘Feitenkwestie’ en interpretatie è Vandaar voorstel voucher 20

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Invloed tijdstip boeking / annulatie: - Contract voorafgaand aan de crisis, annulatie tijdens lockdown voorziene huurperiode na lockdown: onzeker of het contract zal kunnen doorgaan; è huurder annuleert: è kan geen schadevergoeding vragen gezien zijn vakantie (mogelijks) kan doorgaan; è verhuurder kan eisen dat moet betaald worden of voorschot behouden. è verhuurder annuleert: è huurder kan schade en terugbetaling claimen; è verhuurkantoor kan commissie claimen; è 21

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Invloed tijdstip boeking / annulatie: - Contract voorafgaand aan de crisis, annulatie en periode huur na lockdown: è contract zal kunnen doorgaan; è huurder zegt op: è kan geen schadevergoeding vragen gezien zijn vakantie kan doorgaan; è verhuurder kan, conform contract, eisen dat moet betaald worden en voorschot behouden; è verhuurder zegt op: è huurder heeft recht op schade en terugbetaling; è Verhuurkantoor kan commissie claimen; 22

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Invloed tijdstip boeking / annulatie: - Contract wordt afgesloten tijdens de crisis è “berekend” 23 risico: theorie van overmacht kan niet meer spelen; è best in contract duidelijke voorwaarden afspreken. Hou rekening met: è gevolgen moeten “wederkerig” zijn; è huurder kan steeds annulering vragen; è huurder kan geen schadevergoeding vragen als zijn vakantie niet kan doorgaan door crisissituatie, wel ten gevolge van daad verhuurder; è verhuurder kan, mits contractafspraken, eisen dat moet betaald worden en zeker voorschot behouden; è Opgepast voor aansprakelijkheid verhuurkantoor!

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Invloed tijdstip boeking / annulatie: - Contract afgesloten na de crisis, huurperiode valt in “heropflakkering”: è Of men al dan niet van “overmacht” kan spreken, zal voor interpretatie vatbaar zijn; è Gedrag van de “goede huisvader” è best extra bepaling in contract invoegen. Hou rekening dat gevolgen wederkerig moeten zijn; 24

2. Lockdown en annuleringsgevolgen § Wat met de annulatieverzekering en premie? • Meestal geen dekking voor “epidemie”: - polis zal normaal gezien niet tussenkomen; - Toch navragen naar en checken bij verzekering huurders; • Wel dekking bij contractuele annuleringsrisico’s; • Wat met ziek door het coronavirus? 25

2. Lockdown en annuleringsgevolgen • Wat met de premie? - Meestal: “verzekering voor rekening” è Verzekeringsnemer = verhuurkantoor è Verzekerde : huurder - bij overmacht is er ontbinding ‘ex nunc’, dus geen verzekerbaar risico meer en dus vanaf dan geen premie meer (art. 73 Verz. W. ); - wel premie als er schadevergoeding of inhouding voorschot zou gebeuren; - op moment van afsluiten polis was er wel dekking… 26 - Ook hier zoeken naar evenwicht tussen beide partijen

3. Na de lockdown… de “valiezenkoers”? § Let op voor uw eigen aansprakelijkheid: • Correct informeren over wat kan en wat niet; - Hou rekening met specifieke burgemeestersbesluiten • Zodra mogelijk contractanten verwittigen van sectorafspraken; • Niet verhuren bij niet-conforme appartementen; • Afspraken met poetsbedrijf “covid-conform” maken; • Afficheren van afspraken en verplichtingen; • Huurders wijzen op hun verplichtingen; • Contracten even onder de loep nemen; 27

3. Na de lockdown… de “valiezenkoers”? § Wat met contractwijzigingen en kosten • Wijziging duurtijd - Vroeger pand verlaten, later binnenkomen: dringend contractanten verwittigen van sectorafspraken; - Gevolgen te dragen conform “overmacht” è Geen “definitieve” overmacht, dus contract wordt niet ontbonden; è Prijsafspraken met huurder en verhuurder è Lagere commissie voor extra werk… 28

3. Na de lockdown… de “valiezenkoers”? § Wat met contractwijzigingen en kosten • Extra kosten spruitend uit sectorafspraken: è Leveringsplicht: verhuurder moet zijn pand “conform” houden: argument kosten materialen; è Huurder moet “goede huisvader” zijn: argument kosten poetsen; è CIB-model: è Art. 5 en Art. 12 zijn aanknooppunten è Kostenconform doorrekenen; 29

4. Te verwachten tijdstraject § Huidig M. B. voorziet nog steeds in verbod op niet-essentiële verplaatsingen; § Alle voorgestelde data zijn op zich slechts prognoses, § “De kwestie van de daguitstappen, de tweede verblijven of de vakantiewoningen zal aan de orde komen tijdens de voorbereiding van fase 3 (geschatte datum: 8 juni). ” • DUS: voor 8 juni zal verblijf in tweedeverblijf of vakantiewoning vooralsnog niet kunnen; • Communicatie Burgemeesters 30

Bedankt voor uw aandacht Vragen, opmerkingen of suggesties: