Utbyggingsavtaler Plansamling Sogn og Fjordane Rdgiver Olav Magnus

Utbyggingsavtaler Plansamling Sogn- og Fjordane Rådgiver Olav Magnus Moen Førde 05. oktober 2010 1

Del I UTBYGGINGSAVTALER: EN OVERSIKT 2 Kommunal- og regionaldepartementet

Grunnlaget for utbyggingsavtale ”Med utbyggingsavtale menes en avtale mellom kommunen og grunneier eller utbygger om utbyggingen av et område, som har sitt grunnlag i kommunens planmyndighet etter denne lov, og som gjelder gjennomføring av kommunal arealplan. ” ”Utbyggingsavtaler må ha grunnlag i kommunale vedtak som angir hvilke tilfeller utbyggingsavtale er en forutsetning for utbygging, og som synliggjør kommunens forventninger til avtalen. ” 3 Kommunal- og regionaldepartementet PBL. § 17 -1 PBL. § 17 -2

Hva er en utbyggingsavtale? • Alle avtaler • mellom utbygger og kommunen • om privat utbygging og gjennomføring av vedtatt plan • som pålegger private like store, eller større, forpliktelser og eller rettigheter enn pbl. og øvrig regelverk ellers ville tillate. 4 Kommunal- og regionaldepartementet PBL. § 17 -1

Kommunestyrevedtak forut for avtale • Nødvendig for at avtale skal kunne inngås • Må fattes av kommunestyret • Må ikke knyttes til noe spesielt vedtak – Kan gjerne tas i kommuneplan • Pbl § 11 -9 nr. 2 er ikke hjemmel for krav om avtale i plan, kun grunnlag for å innta forutberegnelighetsvedtaket i plan 5 Kommunal- og regionaldepartementet PBL. § 17 -2

Bidrag til kommunal infrastruktur. Kommunens bidrag og forpliktelser • Utbyggers ytelser skal stå i forhold til kommunens bidrag til gjennomføring av planen og forpliktelser etter avtalen • Kommunens ulemper ved utbyggingen – forholdet til kommunens planlagte utvikling for området • Andre kommunale bidrag og forpliktelser 6 Kommunal- og regionaldepartementet

Boligbygging og boligpriser Vurdert ulike scenarioer • Stor usikkerhet i markedet – økte risikokostnader • På sikt mer omfattende og ekstreme avtaler • Redusert avkastning i bransjen • Byggekostnadene og effektiviteten i markedet presses 7 Kommunal- og regionaldepartementet

Forskuttering • Nødvendig for gjennomføring av plan. Som for avtaler etter tredje ledd. Ellers må andre avtaleformer benyttes, eks. OPS • Omfang/kostnader kan bli større enn behovet den konkrete utbyggingen utløser • Kommunen refunderer utbyggers utgifter • Avtale om forskuttering kan gå ut på at kommunen ikke refunderer for ulemper som er en direkte følge av utbyggingen, sml. tredje ledd 8 Kommunal- og regionaldepartementet

… Del II FORHOLD TIL PLAN 9 Kommunal- og regionaldepartementet

Juridisk utgangspunkt for utbyggingsavtaler • Planbehandling: Privat planforslag etter pbl § 12 -3 annet ledd. Kommunen avgjør regulering. Politisk skjønn berettiget forventning om avklaring av infrastruktur. • Byggetillatelse: Lovbundet skjønn – kun lovhjemlede forutsetninger (vilkår og avslagsgrunner). Opparbeiding, refusjon mv akseptabelt. • Dog: Avtale om oppfyllelsen av rekkefølgekrav • Utgangspunktene er uendret etter lovrereguleringen, men reglene begrenser hvilke avtaler som kan inngås. 10 Kommunal- og regionaldepartementet

Rekkefølgekrav og avtale • Rekkefølgekrav (rfk) kan fastsette at infrastruktur mv. skal være opparbeidet (eller sikret) før annen bygging – pbl. §§ 11 -9 nr. 4 og 12 -7 nr. 10 • En avtale i tilknytning til en plan under utarbeiding kan presiseres i rfk. • En avtale kan gjelde rfk i vedtatt plan • Kan avtale oppfylle rfk, i stedet for ferdig opparbeidet anlegg? Ja, forutsatt at det er sikkerhet for at kravene oppfylles. • Kan rfk oppfylles delvis (eks. delbetaling for en andel av infrastruktur)? Nei. Hel oppfyllelse eller dispensasjon fra rfk. 11 Kommunal- og regionaldepartementet

Arealplan som grunnlag for utbyggingsavtaler • Kommunen har gjennom sin planmyndighet tilnærmet full råderett hva et areal kan brukes, eller ikke brukes til. • Kommuneplanens arealdel er det sentrale plandokumentet i forhold til å ivareta langsiktige arealbehov og se utbygging i sammenheng med annen ressursbruk i kommunen. 12 Kommunal- og regionaldepartementet

Del III INNHOLD I AVTALENE 13 Kommunal- og regionaldepartementet

Lovreglene om utbyggingsavtaler • Fokus. Forutberegnelighet, balanse og fleksibilitet. – – – – Avgrensing Forutberegnelighet Innhold Saksbehandling Klage Forskrifter Dispensasjon § § § § 17 -1 17 -2 17 -3 17 -4 17 -5 17 -6 17 -7 • Forbudet mot vilkår om sosial infrastruktur i saksbehandlingsforskriften § 18 -1 14 Kommunal- og regionaldepartementet PBL. Kap 17 SAK 10 Kap 18

Typer avtalevilkår • Administrative forhold. Avtalerettslige forhold, fremgangsmåte, tidsplan osv. • Offentlig styring av utbygging. Nærmere detaljering av plan. Boligpolitiske forhold • Rent privatrettslige forhold. Kombinerte avtaler: Eiendom el. fra kommunen som del av utbyggingsavtale • Bidrag til offentlig infrastruktur mv. 15 Kommunal- og regionaldepartementet

Vilkår og avtaler • Vilkårslæren • Kommunens posisjon – Avtaleloven § 36 gjelder • Mislighold 16 Kommunal- og regionaldepartementet

Regulering gjennom avtale • § 17 -3 første ledd. Detaljering av forhold som er regulert i plan – Nærmere regulering, f. eks. mht. utforming og rekkefølge. • § 17 -3 andre ledd. Boligpolitiske/sosiale forhold – Antall boliger og største og minste boligstørrelse – Spesielle krav til utforming – Kommunens rett til kjøp 17 Kommunal- og regionaldepartementet

Utgangspunkter for regulering av avtalevilkår • Hindre urimelige avtaler. Skape balanse mellom konkrete utbyggingsprosjekter og situasjonen i kommunen – Nødvendig – Forholdmessig • Skape fleksible regler • Ha mulighet for utbygging, også i pressområder 18 Kommunal- og regionaldepartementet

Bidrag til kommunal infrastruktur • Tiltak som kan pålegges med hjemmel i planog bygningsloven kan uansett avtales • Avtalte vilkår må være nødvendig for gjennomføring av planvedtak – Saklig sammenheng – behovet er en direkte følge av utbyggingen – Tjene interessene i utbyggingsområdet eller avhjelpe skadevirkninger/ulemper – Forholdet til § 17 -2 • Avtalte tiltak må stå i forhold til utbyggingens art og omfang. Bidrag skal bl. a. ikke være medføre dekning av mer enn det konkrete behov som utløses 19 Kommunal- og regionaldepartementet

Teknisk og grønn infrastruktur Tiltak som skal opparbeides etter § 18 -1 mv. kan uansett kreves opparbeidet: – Vei, vann og avløp – Gang- og sykkelveier, friområder, lekearealer og grønnstruktur 20 Kommunal- og regionaldepartementet

Bidrag til sosial infrastruktur Innst. O. nr. 73 (2004 -2005) kap. 5. 4. 2: ”…. grunneier/utbygger (skal) ikke kunne pålegges å finansiere offentlig eid eller drevet sosial infrastruktur, så som skoler, barnehager og sykehjem m. m. Flertallet mener at Regjeringens forslag åpner for dette og at derfor også gjennom forskrifter må fremgå at det ikke kan inngås avtale om bidrag eller forskuttering av denne type infrastruktur. ” 21 Kommunal- og regionaldepartementet

Forbud om sosial infrastruktur - SAK § 18 -1 Forbudt: – Bidrag bygninger, anlegg og drift av skoler og SFO – Barnehager, både private og offentlige – Bidrag til aldershjem og sykehjem. – Bidrag til gymsal/idrettshall på skole Lovlig: – Idrettshall i kommunen – Omsorgsboliger – Teknisk infrastruktur 22 Kommunal- og regionaldepartementet

Takk for oppmerksomheten Spørsmål? Send oss en e-postmottak@krd. dep. no www. krd. dep. no 23 Kommunal- og regionaldepartementet