Universidade Tecnolgica Federal do Paran UTFPR Curso de

Universidade Tecnológica Federal do Paraná – UTFPR Curso de Especialização em Gerenciamento de Obras - GEOB Engenharia Econômica aplicada à avaliação de projetos imobiliários Trabalho Final (Jogo de Empresas) Desenvolvimento e Avaliação de Negócio Imobiliário Curitiba, PR 2010

1 Jogo de Empresas 2 Contexto da Incorporação Imobiliária 3 Racional para Caracterização do Produto 4 Fundamentos do Produto 5 Considerações Finais

Constituição das Empresas Jogo de Empresas § Formar 5 a 6 empresas com quadro funcional entre 6 e 8 profissionais, dentre os quais serão designados os ocupantes das seguintes funções: - GERENTE DE PRODUTO: 1 arquiteto(a) para coordenar o desenvolvimento de estudos de massa e estudos preliminares de arquitetura. - Gerente de PCP: 1 engenheiro(a) ou tecnólogo(a) para coordenar o desenvolvimento da estimativa do custo de construção, do cronograma de desembolsos e análises quanto a processo construtivo (prazo x custo). - Gerente Comercial: coordenar a análise de pesquisas de domínio público e o desenvolvimento de pesquisas de mercado para suporte à tomada de decisões. - Gerente Financeiro: (escassos) profissional com habilidade para realizar a coordenação comercial x PCP x Produto objetivando maximizar a rentabilidade. Curitiba, 18 September 2021. 3

Constituição das Empresas Jogo de Empresas - Presidente: profissional altamente capacitado, que mediará os conflitos entre as áreas, cabendo-lhe a decisão final quando não houver consenso. - Assessoria: Os demais membros da empresa terão funções de assessoramento definidas (estarão ligados a cada gerente). § Definir: - Razão social das Empresas. - Ocupantes das funções. § Definição dos Terrenos: - Será ofertado 1 terreno para cada empresa. - Aquisição na modalidade de permuta por área construída no local. Curitiba, 18 September 2021. 4

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Objetivo dos Investidores Contexto da Incorporação Imobiliária Investidores Detentores de: ü Moeda ü Terrenos Curitiba, 18 September 2021. Objetivos ü Máximo retorno sobre o ativo. . . ü . . . com o menor risco 6

Processo de Análise Contexto da Incorporação Imobiliária Mercado Consumidores e Usuários Incorporador Objetivos dos Investidores Produtos Imobiliários Integração de Processos Diferenciais competitivos Solução Ótima Curitiba, 18 September 2021. Estruturação Aspectos Técnicos Aspectos Jurídicos Mecanismos de Valorização do Ativo Risco - Rentabilidade 7

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Vocação do Imóvel Racional para Caracterização do Produto Vocação do Imóvel Negócios Imobiliári os Adequa ção à Legislaç ão Não Descart e Sim Adequa ção ao Terreno Não Sim Curitiba, 18 September 2021. Relação Inicial de Negócios Imobiliários Adequados 9

Vocação do Imóvel Racional para Caracterização do Produto Análise da Performance Comercial, Financeira e Gestão de Riscos Negócios Imobiliário s Selecionad os Performan ce comercial Descart e Adequad a Performan ce financeira Adequad a Análise de Riscos Sensibilidade Curitiba, 18 September 2021. Ruim Mecanismos de Mitigação Negócio Imobiliário Ótimo: Risco x Rentabilidade 10

Importância da Fase de Estruturação Racional para Caracterização do Produto Definição dos Fundamentos do Produto: - Adequação à vocação do terreno. - Observação das restrições mercadológicas. - Adequação da performance financeira. - Gestão de riscos. Geração de Valor pela obtenção de Diferenciais Competitivos Curitiba, 18 September 2021. 11

Importância da Fase de Estruturação Racional para Caracterização do Produto “O custo de um erro em um projeto, será tanto maior quanto mais cedo ele ocorrer” Curitiba, 18 September 2021. 12

1 Jogo de Empresas 2 Contexto da Incorporação Imobiliária 3 Racional para Caracterização do Produto 4 Fundamentos do Produto 5 Considerações Finais

Vocação do Terreno Fundamentos do Produto § Definição da Relação Viável de Produtos. § Estudos de massa para as alternativas. § Pesquisas de domínio Público. § Análise expedita de viabilidade. Curitiba, 18 September 2021. 14

Avaliação do Mercado Fundamentos do Produto § Para o produto pré-selecionado: Pesquisa de Mercado: concorrentes, oferta, absorção, preço. § Avaliar quais são/serão os diferenciais competitivos do produto em relação aos concorrentes. § Estudo de massa. Detalhar, se possível, estudo exploratório da implantação, . . . § Definir especificação do produto de forma sintética (features). Curitiba, 18 September 2021. 15

Performance Financeira Fundamentos do Produto § Com informações da etapa anterior, definir expectativa do preço de venda e do custo e cronograma de desembolsos. § Definição do cenário modal (esperado), em função dos parâmetros definidos. § Análise de performance financeira utilizando o modelo fornecido. § Avaliar indicadores de performance e análise de sensibilidade. Curitiba, 18 September 2021. 16

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Prospecto de Apresentação Fundamentos do Produto Conteúdo do Prospecto de Apresentação § Localização: Entorno, zoneamento, características do terreno, . . . § Racional da Seleção do Produto § Pesquisa de Mercado: domínio público + realizadas pelo grupo com foco nos produtos concorrentes. - Vão sustentar os valores dos parâmetros adotados para vendas: preço, condições e velocidade. § Desencaixes: Definir custo de construção, cronograma de desembolsos, demais despesas adotadas (custo do terreno incluindo despesas associadas, custos de incorporação, despesas com marketing e comercialização, despesas administrativas , tributos). § Taxa de Desconto: 12% ao ano. Curitiba, 18 September 2021. 18

Prospecto de Apresentação Fundamentos do Produto § Performance financeira: Comentar resultados obtidos (indicadores). § Análise de Sensibilidade: Comentar resultados obtidos. § Cenários alternativos: Gerar cenários alternativos variando parâmetros. . . § Recomendação: Opinião final quanto a seguir ou não com o projeto (sintetizando os motivos). Curitiba, 18 September 2021. 19

Considerações Finais § Entrega: 03/abril (impresso) § 1 Reunião por Empresa: agendar previamente por e-mail ou telefone para a semana entre 20 e 27/março Curitiba, 18 September 2021. 20

Eduardo G. Quiza quiza@invespark. com. br Telefone: (41) 3250 -8515 direto ou 3250 -8500 (Simone) skype: eduardoquiza