Unirep Grundbuch und Grundstckskauf Professor Dr Thomas Hoeren
Unirep: Grundbuch und Grundstückskauf Professor Dr. Thomas Hoeren
Das Grundbuch • Unterscheiden Grundbuch und Katasteramt • Öffentliches Register • Rechtscheinträger beim Gutglaubenserwerb (Paragraf 892 Abs. 1) • Eintragungsfähig: – Rechte am Grundstück – Dingliche Rechte (zum Beispiel Pfandrechte) – Relative Verfügungsbeschränkungen (zum Beispiel Insolvenz) – Widerspruch – Vormerkung
Die GBO im Verhältnis zum BGB Grundbuchrecht Formelles u. a. Grundbuchordnung (GBO) Verordnung zur Durchführung der GBO (GBV) → Einrichtung des Grundbuchs → Organisation der Grundbuchämter → Grundbucheinsichtrecht →Verfahren in Grundbuchsachen Materielles v. a. §§ 873 ff BGB → Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte: Voraussetzung für den Erwerb, für Belastungen, Änderungen und Aufhebung der Rechte; auch Sondergesetze: Erbbau RVO, WEG
Die Grundbuchordnung Zuständigkeit (§ 1 I GBO) Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Diese sind Abteilungen der Amtsgerichte. Örtlich zuständig sind Grundbuchämter jeweils für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Funktional zuständig: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 h RPfl. G, §§ 4 I, 9 RPfl. G); diese werden von den Urkundsbeamten der Geschäftstelle unterstützt. Form v v v früher zunächst in festen Bänden seit 1961 sog. „Loseblattgrundbuch“, § 2 GBV durch Registerverfahrensbeschleunigungs. G vom 20. 12. 93: Rechtsgrundlage für die flächendeckende Einführung des EDVGrundbuchs („maschinell geführtes Grundbuch
Die Grundbuchordnung Grundsatz: Realfoliensystem, § 3 I S 1 GBO: jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt Ausnahme: sog. Personalfolium, § 4 I GBO: mehrere Grundstücke einer Person im Bereich desselben Grundbuchamtes können auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengefasst werden
Aufbau des Grundbuchs
Grundprinzipien • Prioritätsprinzip • Antragsgrundsatz (§ 13 Abs. 1 GBO) • Bewilligungsgrundsatz/formelles Konsensprinzip (§§ 19, 29 GBO) • Erklärungen in öffentlich beglaubigter Form (§ 29 GBO) • Voreintragungsgrundsatz (§ 39 GBO)
Grundsätze des Eintragungsverfahrens
Schema Anspruch auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gem. § 894 1. Grundbuch unrichtig Def. : Das Grundbuch ist unrichtig, wenn die darin abgebildete formelle Rechtslage nicht mit der materiellen, tatsächlichen Rechtslage übereinstimmt 2. Anspruchsteller ist materiell Berechtigter 3. Anspruchsgegner ist formell Berechtigter 4. Rechtsfolge • Anspruchsteller hat Anspruch auf Zustimmung des Anspruchsgegners zur Grundbuchänderung
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Der Weg zum eigenen Grundstück • (Katasteramt) • Grundbuchamt: – Zur Einsicht berechtigt ist nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) z. B. Erwerbsinteressent im Rahmen konkreter Kaufvertragsverhandlungen • Bank: Finanzierung Bürgschaft, Grundpfandrechte – Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung • Grundstückskaufvertrag plus Vormerkung • Auflassung und Eintragung
Grundstückskaufvertrag • Notarielle Beurkundung (§ 311 b Abs. 1, § 128) • Beurkundet werden alle Verträge, aus dem sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft zusammensetzt -> stehen und fallen • Inklusive Urkunden, Zeichnungen oder Abbildungen, auf die verwiesen wird • Auch für unwiderrufliche Vollmacht
Was soll die notarielle Form Zweck: • Warnfunktion: – vor unüberlegten und übereilten Grundstücksgeschäften bewahren • Schutzfunktion: – sachkundige Beratung und Belehrung des Notars sichern • Richtigkeitsgewähr: – sicherstellen, dass der Wille der Beteiligten richtig, vollständig und rechtswirksam niedergelegt wird
Grundstückskaufvertrag • Mündlich vereinbarter höherer Kaufpreis – Beurkundend der Kaufpreis Scheingeschäft nach § 117; verdecktes Geschäft nach § 117 Abs. 2 verstößt gegen die Formvorschriften • Versehentlich falsches beurkundet – Falsa demonstratio – trotz falscher Form wahrer Wille zu erforschen; Andeutungstheorie • Nicht vergessen: Heilungsmöglichkeit nach 311 B Abs. 1 Satz zwei – Auflassung und Eintragung
Grundstückskaufvertrag • Büroangestellte des Notars mit Vollmacht für die Auflassung – Warum? – Warum von § 181 befreit?
Sonderfall Bauträgervertrag Ein Unternehmen baut z. B. ein Eigenheim im eigenen Namen und für eigene Rechnung und verkauft/übereignet das fertige Objekt, samt Grundstück dem Käufer. -> Der Bauträger darf Gelder des Käufers erst annehmen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1 -2 Ma. BV):
Bedingungen • Baugenehmigung ist erteilt, • Kaufvertrag ist rechtswirksam, • Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer • wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet ist: die Freigabe aus dieser Belastung muss gesichert sein. Fälligkeit des Kaufpreises in Raten entsprechend dem Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 Ma. BV).
Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr Übergabe des Grundstückes § 446 BGB = Besitz, § 854 BGB tatsächliche Sachherrschaft Nutzen § 100 BGB z. B. Mieteinnahmen Lasten § 103 BGB z. B. Grundsteuern, Abwassergebühren Gefahr = Risiko der zufälligen Verschlechterung / Zerstörung 19
Besitzübergang ≠ Eigentumsübergang, der häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt eintritt hat Bedeutung für Afa/ Sonderausgaben: maßgeblich ist das Erlangen der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. 20
Kosten und Steuern i. d. R. , trägt Käufer v Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, § 448 BGB v Kosten der Genehmigung und Erklärungen, die für Wirksamkeit des Kaufvertrages (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtausübung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind v Kosten der Auflassung, § 448 BGB v Kosten der Eintragung, § 448 BGB v Kosten für Bestellung von Grundschulden/ Hypotheken zur Kaufpreisfinanzierung v Grunderwerbssteuer (=3, 5% des Kaufpreises, § 11 Gr. ESt. G) Verkäufer v Kosten für Vermessung v Kosten für Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt An weiteren Kosten können anfallen: Maklerprovision, öffentliche und private Erschließungskosten bei unbebauten Grundstücken. 21
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