UMLEGUNGSAUSSCHUSS der STADT HAGEN Bodenordnung Umlegung vereinfachte Umlegungsstelle

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Umlegung allgemein Beteiligte Hauptmerkmale Vorteile Bewertung in der Umlegungsverfahren

Umlegung allgemein Ziel einer jeden Stadtentwicklung ist es günstigen Wohnraum zu schaffen. Voraussetzung hierfür ist günstiges Bauland. Da Grund Boden nicht vermehrbar sind, ist es deshalb gerade in den Verdichtungsräumen erforderlich, potentielle Baulandflächen einer Bebauung zuzuführen. Aus diesem Grund stellt die Gemeinde einen Bebauungsplan auf. Diese Planung stimmt jedoch in der Regel nicht mit den örtlich vorhandenen Besitz- und Eigentumsstrukturen überein. Grünfläche Straße

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet. . . alte Grenzen auszutauschen

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet. . . alte Grenzen auszutauschen . . . und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan). . . Grünfläche Straße

Umlegung allgemein Das Ergebnis der Bauleitplanung lässt sich häufig nicht ohne bodenordnende Maßnahmen verwirklichen. Die Bauleitplanung zu realisieren ist Kernaufgabe des Umlegungsverfahrens. Umlegung bedeutet. . . alte Grenzen auszutauschen . . . und unter Berücksichtigung der zweckmäßigen Gestaltung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe für die bauliche oder sonstige Nutzung (Bebauungsplan). . . neue Grenzen zu bilden. Grünfläche Straße

Beteiligte. . . können sein: Grundstückseigentümer Gemeinde, Bedarfsund Erschließungsträger im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber z. B. Inhaber von Hypotheken, Wegerechten nicht im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber z. B. Mieter, Pächter

Hauptmerkmale Die Umlegung ist ein geeignetes und notwendiges Instrument zur Mobilisierung von Baulandpotentialen. Ihre Kernaufgabe ist die Realisierung der Bauleitplanung. Der besondere Erfolg des Umlegungsverfahrens ist dabei auf das Solidarprinzip und auf das sog. Surrogationsprinzip zurückzuführen. Solidarprinzip bedeutet, dass die Umlegungsbeteiligten eine Solidargemeinschaft bilden und sich die Erschließungslasten gleichmäßig auf diese verteilen, d. h. grundsätzlich erhält jeder Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt, selbst dann, wenn sein Grundstück mit einer Fläche für öffentliche Nutzung (Verkehrs- oder Grünfläche) im Bebauungsplan überplant ist. Das Surrogationsprinzip steht für den eigentumserhaltenden Charakter der Umlegung. Das Umlegungsverfahren ist ein Grundstückstauschverfahren, bei dem das Eigentum an einem Grundstück zu keinem Zeitpunkt untergeht. In dem Moment, in dem ein Eigentümer sein Grundstück in die Umlegungsmasse einbringt, erhält er aus dieser Masse ein neu zugeschnittenes Baugrundstück. Die Zuteilung der Baugrundstücke erfolgt möglichst in gleicher oder gleichwertiger Lage und in der Proportion, in der die Eigentümer an der Einwurfsmasse beteiligt sind.

Hauptmerkmale Vor der Umlegung wird der Bodenwert ermittelt und beschlossen. Mit diesem Wert werden der Einwurfswert der Gesamtfläche des Umlegungsgebietes und der einzelne Einwurfswert eines jeden Eigentümers ermittelt. Mindestens in Höhe dieses Einzelwertes wird dem Eigentümer ein Baugrundstück zugeteilt oder Ausgleich gezahlt. Nach der Umlegung wird der Baulandwert der Gesamtfläche ermittelt, wobei sich nun eine Wertsteigerung herausstellt. Diese Wertsteigerung wird bei jedem einzelnen Eigentümer bei der Berechnung seines Anspruchs auf Zuteilung (Sollanspruch) berücksichtigt. Beispiel: Vor der Umlegung ist ein Bodenwert von 35 EUR/m² beschlossen worden. Die Gesamtfläche des Umlegungsgebietes beträgt 100. 000 m² und die des Eigentümers A 1. 500 m². Nach der Umlegung beträgt der Wert des gesamten Baulandes 55 EUR/m² und die Fläche 70. 000 m². Der Sollanspruch des Eigentümers A ist zu berechnen! Die Ausgleichszahlung bei einer Zuteilung von 1000 m² ist zu berechnen!

Hauptmerkmale Beispiel: Rechnung 1 2 Berechnung des Einwurfswertes der Gesamtfläche vor der Umlegung Berechnung des Einwurfsgrundstücks A (Einwurfswert) 3 Berechnung des 4 Baulandwertes der Gesamtfläche nach der Umlegung Wertsteigerung = 10% Anspruch auf Zuteilung des Eigentümers A (Sollanspruch) 35 EUR/m² 55 EUR/m² X X X : X 100. 000 m² = 3. 500. 000 EUR Anteil von 1, 5% 1. 500 m² 70. 000 m² = = 52. 500 EUR 3. 850. 000 EUR + 10% Wertsteigerung Anteil von 1, 5% max. 1050 m² = 57. 750 EUR

Hauptmerkmale Beispiel: Ergebnis Die Zuteilung soll mindestens in Höhe des Einwurfswertes erfolgen: 52. 500 EUR Die Zuteilung soll möglichst in Höhe des Sollanspruchs erfolgen: 1050 m² = + 10% 57. 750 EUR Die tatsächlich zugeteilte Flächengröße und der Flächenwert (Zuteilungswert): 55 EUR/m² X z. B . 1000 m² = 55. 000 EUR Mehr- oder Minderzuteilungen über oder unter dem Einwurfswert werden mit einer Geldzahlung ausgeglichen (Ausgleichszahlung): hier: Mehrzuteilung von 2. 500 EUR

Vorteile Das Umlegungsverfahren. . . erfolgt nach dem Solidarprinzip, bei dem sich die Erschließungslast auf jeden Eigentümer gleichmäßig verteilt. . steht nach dem Surrogationsprinzip für seinen eigentumserhaltenden Charakter. Es ist ein Grundstückstauschverfahren, es wird nicht enteignet, sondern das Eigentumsrecht wird an einem anderen Grundstück weitergeführt. . wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viel Zeit und Wege spart. . realisiert den Bebauungsplan auch bei schwierigen Eigentums - und Besitzverhältnissen. . kann parallel oder schon vor Inkrafttreten des Bebauungsplanes erfolgen und somit ist eine relativ frühe Bebauung möglich.

Vorteile Das Umlegungsverfahren. . . garantiert durch die amtliche Durchführung und die gesetzlich vorgeschriebene Bindung die Gleichbehandlung der Eigentümer. . wird vom Umlegungsausschuss als unabhängiges neutrales Organ der Gemeinde mit selbstständigen Entscheidungsbefugnissen durchgeführt. . wird durch die Geschäftsstelle abgewickelt, welches dem Eigentümer viele Kosten und Gebühren (Grundbucheintragungen, Grunderwerbssteuern, Vermessungskosten, etc. ) spart. . ordnet Grundstücke in der Weise neu, dass nach Lage, Form und Größe für die zukünftige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke entstehen. . regelt, dass jeder Eigentümer aus der Verteilungsmasse ein Baugrundstück proportional zu seinem Anteil an der Einwurfsmasse erhält.

Bewertung in der Umlegung Die Grundlage für ein erfolgreiches Umlegungsverfahren ist eine plausible Bewertung der Einwurfs- und Zuteilungsgrundstücke. Die Wertermittlung erfolgt über Vergleichspreise, welche jedoch für den Einwurfswert meist nicht vorhanden sind. In diesem Fall wird der Einwurfswert ausgehend vom Baulandwert deduktiv ermittelt. Der Stichtag für beide Bewertungen ist der Tag der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses. Der Einwurfswert für Rohbauland wird ermittelt, z. B. 35 EUR/m². + = Die umlegungsbedingte Wertsteigerung wird berücksichtigt. =- Der Zuteilungswert für baureifes Land wird ermittelt, z. B. 55 EUR/m². Umlegungsbedingte Wertsteigerungen sind: eingesparte Kosten und Gebühren, z. B. Vermessungskosten, Notargebühren, Kosten beim Grundbuchamt, Ersparnis durch frühzeitige Bebauungsmöglichkeit, etc.

Das Umlegungsverfahren Aufteilung der Verteilungsmasse: Umlegungsmasse: : Alle im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke werden rechnerisch zu einer Masse vereinigt. Sie bilden die Umlegungsmasse. Verteilungsmasse: Aus der Umlegungsmasse werden vorweg die Flächen ausgeschieden, die nach dem Bebauungsplan als örtliche Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätze u. a. festgesetzt sind. Die verbleibenden Flächen bilden die Verteilungsmasse. Aus ihr werden beteiligten Grundeigentümern, entsprechend den ihnen zustehenden Anteilen, bebauungsfähige Grundstücke zugeteilt. Diese sollen mindestens den gleichen Verkehrswert und möglichst die gleiche oder gleichwertige Lage wie die alten Grundstücke haben.

Das Umlegungsverfahren Erörterung des Umlegungsplans: Mehr- oder Minderzuweisung: Können die errechneten Anteile nicht zugeteilt werden, werden unvermeidbare Mehr- oder Minderzuteilungen in Geld ausgeglichen. Umlegungsbedingte Wert-änderungen (Rohbauland wird Bauland, Verbesserung der Bebaubarkeit, Vorteil durch sofortige Erschließung, Einsparungen von Vermessungs-, Notar- und Gerichtskosten sowie Grunderwerbsteuern) zwischen den eingeworfenen und zugeteilten Grundstücken werden berücksichtigt. Während des Umlegungsverfahrens werden umfangreiche Gespräche mit den Beteiligten geführt. Auf der Grundlage dieser Gespräche wird versucht, die persönlichen Neuordnungswünsche der Beteiligten bei der Bearbeitung des Umlegungsplans zu berücksichtigen.

Das Umlegungsverfahren Rechtsmittel: Umlegungsplan: Der Umlegungsplan enthält die, auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Plans bzw. nach den Kriterien der näheren Umgebung im Innenbereich, erarbeitete neue Grundstückssituation. Der Umlegungsplan besteht aus der Umlegungskarte und dem Umlegungsverzeichnis. Die Umlegungskarte stellt die zukünftigen Grundstücksgrenzen und Verkehrsflächen, Grünanlagen, Kinderspielplätze u. a. im Umlegungsgebiet dar. Das Umlegungsverzeichnis stellt die Grundstücke des alten und neuen Bestands in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht gegenüber und setzt u. a. die sich daraus ergebenden Geldausgleiche fest. Wie in jedem gesetzlich geregelten Verfahren besteht auch im Umlegungsverfahren die Möglichkeit der rechtlichen Überprüfung durch gerichtliche Entscheidung. Rechtskraft des Umlegungsplans: Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Umlegungsplan in Kraft und somit wird der bisherige Rechtszustand durch den im Umlegungsplan vorgesehenen Rechtszustand ersetzt.

vereinfachte Umlegung Die vereinfachte Umlegung dient: • zur Verwirklichung eines Bebauungsplans oder • aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung Das vereinfachte Umlegungsverfahren

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden.

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden. vorher

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans vorher oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden. Straße

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden. Straße

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden. nachher

vereinfachte Umlegung Im Rahmen der vereinfachten Umlegung können im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nachher oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile • unmittelbar aneinander grenzende oder in enger Nachbarschaft liegende Grundstücke untereinander getauscht werden, oder • Grundstücke, insbesondere Splittergrundstücke oder Teile von Grundstücken einseitig zugeteilt werden. Straße

Das vereinfachte Umlegungsverfahren Rechtskraft des Beschlusses über die vereinfachte Umlegung: Die Wertänderung: Vorteile, die durch die vereinfachte Umlegung bewirkt werden, sind von den Eigentümern in Geld auszugleichen. Der Beschluss über die vereinfachte Umlegung: Nach Erörterung mit den Eigentümern setzt die Gemeinde durch Beschluss • die neuen Grenzen • die Geldleistungen • ggf. die Neubegründung und Aufhebung von Dienstbarkeiten, Grundpfandrechten und Baulasten fest. Mit der ortsüblichen Bekanntmachung der Unanfechtbarkeit tritt der Beschluss über die vereinfachte Umlegung in Kraft, und der bisherige Rechtszustand wird durch den in dem Beschluss über die vereinfachte Umlegung vorgesehenen Rechtszustand ersetzt. Berichtigung der öffentlichen Bücher: Die Gemeinde ersucht das Grundbuchamt und die für die Führung des Liegenschaftskatasters zuständige Stelle die Rechtsänderung in das Grundbuch und in das Liegenschaftskataster einzutragen.

Umlegungsstelle Anordnung und Durchführung der Umlegung Die Anordnung und Durchführung der Umlegung liegen in der Verantwortung der Gemeinde. Ist eine Umlegung erforderlich ordnet der Rat der Stadt Hagen die Umlegung an, die vom Umlegungsausschuss durchgeführt wird. Zur Vorbereitung seiner Entscheidungen bedient sich der Umlegungsausschuss einer Geschäftsstelle. Der Umlegungsausschuss Die Geschäftsstelle

Der Umlegungsausschuss Durch den Rat der Stadt gewählt Unabhängiges Entscheidungsund Beschlussorgan Einleitung der Umlegungsverfahren 5 Mitglieder: 3 Sachverständige und 2 Ratsmitglieder Eigenverantwortliche Durchführung der Umlegungsverfahren Die Geschäftsstelle ist dem Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster zugeordnet

Die Geschäftsstelle zu erreichen: im Rathaus II, Berliner Platz 22, 58089 Hagen beim Amt für Geoinformation und Liegenschaftskataster 1. Etage Zimmer C. 113, C. 117 u. C. 118. Ansprechpartner sind: Ansprechpartner für alle Beteiligten Umlegungsverhandlungen mit den Beteiligten Frau Grimm - 2708 Geschäftsführerin Frau Bohle stellv. Geschäftsführerin 02331/ 207 - 2658 Frau Weber Projektbearbeitung 02331/ 207 - 3965 Telefon: Geschäftsstelle 02331/ 207 - 2117 Telefax: Abwicklung der Umlegungsverfahren Vorbereitung der Beschlüsse 02331/207 E-Mail: 02331/ 207 - 2462 umlegungsausschuss@stadt-hagen. de Briefadresse: Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Hagen Postfach 4249 58042 Hagen