TRNG AI HOC M TP HCM KHA O

TRÖÔØNG ÑAÏI HOÏC MÔÛ TP. HCM KHÓA ĐÀO TẠO BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHUYE N ÑEÀ PHAÙP LUAÄT TRONG QUAÛN LYÙ DỰ ÁN ÑAÀU TÖ (LUAÄT ÑAÁT ÑAI) CẬP NHẬT HỆ THỐNG QUẢN LÝ NHÀ ĐẤT QUỐC TẾ và của MỸ Biên soạn: Trần Trung Hậu 2 -2008

CAÙC VAÊN BAÛN PHAÙP QUY ÑAÕ BAN HAØNH, LIE N QUAN ÑEÁN QL ĐẤT ĐAI q q q ° ° q q ° q LUAÄT ÑAÁT ÑAI (HIEÄU LÖÏC 7/2004) LUAÄT ÑAÁU THAÀU (HIEÄU LÖÏC 4/2006) LUAÄT ÑAÀU TÖ (HIEÄU LÖÏC 7/2006) – LUAÄT NHAØ ÔÛ (HIEÄU LÖÏC 1/2006) LUAÄT SÔÛ HÖÕU TRÍ TUEÄ (HIEÄU LÖÏC 01/7/2006) LUAÄT THÖÏC HAØNH TIEÁT KIEÄM, CHOÁNG LAÕNG PHÍ (HIEÄU LÖÏC 1/6/2006) LUAÄT KINH DOANH BAÁT ÑOÄNG SAÛN (HIEÄU LÖÏC 1/1/2007) NÑ 181/NÑ-CP/2004 NGAØY 29/10/2004 CUÛA CP VEÀ THI HAØNH LÑÑ NÑ 182/2004/NÑ-CP NGAØY 29/10/2004 CUÛA CP XÖÛ PHAÏT VI PHAÏM HC TRONG ÑAÁT ÑAI NÑ 188/2004/NÑ-CP NGAØY 10/11/2004 CUÛA CP VEÀ BAN HAØNH BAÛNG GIAÙ ÑAÁT

CAÙC VAÊN BAÛN PHAÙP QUY ÑAÕ BAN HAØNH, LIE N QUAN ÑEÁN QL ĐẤT ĐAI q q ° ° q q NÑ 197/2004/NÑ-CP - 3/12/2004 CUÛA CP VEÀ BT, HT, TÑC KHI TH ÑAÁT NÑ 198/2004/NÑ-CP - 3/12/2004 CUÛA CP VEÀ THU TIEÀN SÖÛ DUÏNG ÑAÁT NÑ 64/NÑ-CP NGAØY 14/9/2004 CUÛA CP VEÀ KE BIE N, ÑAÁU GIAÙ QSDÑ ÑEÅ THI HAØNH AÙN. NÑ 80/2006/NÑ-CP - 09/8/2001 CUÛA TTCP THI HAØNH LUAÄT BAÛO VEÄ MO I TRÖÔØNG. NÑ 90/2006/NÑ-CP - 14/9/2006 CUÛA TTCP THI HAØNH LUAÄT NHAØ ÔÛ. NÑ 29/2007/NÑ-CP NGAØY 27/2/2007 CUÛA TTCP VEÀ QLYÙ KIEÁN TRUÙC ÑO THÒ.

CAÙC VAÊN BAÛN PHAÙP QUY ÑAÕ BAN HAØNH, LIE N QUAN ÑEÁN QL ĐẤT ĐAI ° q q ° q NÑ 41/2007/NÑ-CP NGAØY 22/3/2007 CUÛA TTCP VEÀ QLYÙ CO NG TRÌNH NGAÀM ÑO THÒ. NÑ 78/2007/NÑ-CP NGAØY 20/5/2007 CUÛA TTCP VEÀ ÑAÀU TÖ BOT, BTO, BT. NÑ 84/2007/NÑ-CP NGAØY 25/5/2007 CUÛA TTCP VEÀ BOÅ SUNG VIEÄC CAÁP GCNQSHNÔ – QSDÑÔ VAØ THUÛ TUÏC BOÀI THÖÔØNG, HOÃ TRÔÏ, TÑC KHI THU HOÀI ÑAÁT; GIAÛI QUYEÁT KHIEÁU NAÏI ÑAÁT ÑAI. NÑ 123/2007/NÑ-CP NGAØY 28/7/2007 CUÛA TTCP SÖÛA ÑOÅI, BOÅ SUNG NÑ 188/2004 VEÀ ÑÒNH GIAÙ, KHUNG GIAÙ ÑAÁT. CT 11/2007/CT-TTg NGAØY 9/5/2007 CUÛA TTCP VEÀ TRIEÅN KHAI LUAÄT KINH DOANH BÑS.

CAÙC VAÊN BAÛN PHAÙP QUY ÑAÕ BAN HAØNH, LIE N QUAN ÑEÁN QL ĐẤT ĐAI ° q QÑ 216/2005/QÑ-TTG NGAØY 31/8/2005 CUÛA TTCP VEÀ QC ÑAÁU GIAÙ QSDÑ ÑEÅ GIAO ÑAÁT. TT 03/2007/TT-BXD NGAØY 22/5/2007 CUÛA BXD THÖÏC HIEÄN NÑ 127/2005 GIAÛI QUYEÁT VAÁN ÑEÀ NHAØ ÑAÁT TRONG QUAÙ TRÌNH CAÛI TAÏO, THEO NQ CUÛA QH.

LƯỢC SỬ HỆ THỐNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI CỦA VIỆT NAM Tổng quan về QL nhà đất VN từ xưa tới nay: n Tại VN, hệ thống địa chính đầu tiên được thiết lập từ thời Lê (1490): là hệ thống tương tự như Hệ thống CHỨNG THƯ/ KHẾ ƯỚC ĐẤT ĐAI: tài liệu mang tính chất pháp lý được sử dụng để chuyển nhượng quyền sở hữu tài sản, hệ thống QLĐĐ trên toàn lãnh thổ nhằm tận thuế nông nghiệp

Quốc triều hình Luật, Luật hình triều Lê còn gọi là Luật Hồng Đức Có 4 loại đất: n Đất thuộc sở hữu nhà nước n Đất sở hữu bởi quan lại và điạ chủ n Đất sở hữu của làng n Đất sở hữu cá nhân Sở hữu 4 loại đất này được giao cho nông dân theo kiểu phát canh thu tô

Hệ thống địa chính thời cân đại tại VN, từ 1805 đến 1836 n n Hệ thống QLĐĐ thời cân đại dưới triều Nguyễn: đó là hệ thống Chứng thư/ Khế ước. Cùng lúc bấy giờ, Luật Gia Long ra đời: bao gồm 14 chương quy định đối với công dân về việc QLĐĐ liên quan đến nhà đất và thuế nông nghiệp. Cả 2 Luật Hồng Đức và Gia Long đều QLĐĐ theo Hệ thống Chứng thư/ Khế ước. Thời Pháp thuộc, Hệ Chứng thư/Khế ước chỉ còn áp dụng cho nông thôn, còn Hệ thống Bằng khoán đất được áp dụng cho Quyền sở hữu hợp pháp với đất đô thị.

Pháp luật về QLĐĐ thời hiện đại n n n n Năm 1945, nước VN dân chủ công hoà được thành lập, nhưng lại phải trải dài chiến tranh 1945 -1975, và QLĐĐ không được quan tâm trong 1975 -1986 Năm 1980, Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất Quản lý Năm 1986, đã có cải tiến QLĐĐ và NN đã ban hành một loạt các NĐ, thông tư, hướng dẫn về QLĐĐ Ngày 8 -1 -1988, Luật đất đai đầu tiên của Nước CHXHCNVN được ban hành Năm 1992, theo Hiến pháp mới “Nhà nước giao đất cho Tổ chức, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài…” Năm 1993, Quốc Hội thông qua Luật đất đai sửa đổi còn gọi là Luật đất đai 1993. Tại điều 3: “Hộ gia đình cá nhân được nhà nước giao đất, có Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp Quyền Sử dụng đất. ” Luật ĐĐ chia thành 6 loại đất: Đất nông nghiệp, Đất lâm nghiệp, Đất dân cư nông thôn, Đất đô thị, Đất chuyên dùng và Đất chưa sử dụng. Trong đó, Đất đô thị được xem là một loại đất riêng biệt vì đất đô thị đóng vai trò quan trọng trong cơ cấu thị trường Bất động sản (BĐS)

So sánh 1 vài điểm chính của Luật QLĐĐ về việc sở hữu: So sánh hệ thống Luật của VN và Thế giới: n Chế độ sở hữu đất đai ở VN thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước (NN) là đại diện quản lý. n Sỡ hữu ĐĐ ở VN Tương tự nguyên tắc sở hữu đất đai tại một vài nước ở 4 Châu lục, vd Châu u có Anh, Châu Mỹ có Canada, Châu Úc có Úc, Châu Á có Thái Lan…Tại đó: Vua hoặc Nhà nước sở hữu ĐĐ, gọi là Quyền sở hữu tuyệt đối /lâu dài , sau đó cấp hoặc chuyển nhượng lại cho cá nhân, tổ chức các Quyền sử dụng đất, Q cho thuê, Q cầm cố- thế chấp …tức là nắm giữ có thời hạn, nhưng thấp hơn Q sở hữu tuyệt đối/ lâu dài

So sánh 1 vài điểm chính của Luật QLĐĐ về việc sở hữu: So sánh hệ thống Luật của VN và Thế giới: n Ở các nước phát triển, việc thu hồi đất tạo ra Q được đền bù quyền lợi theo giá thị trường. n Ở VN, thoe Luật ĐĐ, nhà nước có Q tương đối rộng hơnkhi thu hồi đất để phục vụ các công trình CC hay NN thu hồi đất sử dụng không hiệu quả, không đúng mục đích sử dụng n Ở VN, QSDĐ bị giới hạn trong trường hợp NN giao đất hay cho thuê đất liên quan đến việc Sử dụng đất, phân loại đất, thời hạn sử dụng, diện tích đất, hạn mức sử dụng, hình thức thanh toán tiền Sử dụng đất, loại hình tổ chức sử dụngđất, …hạn chế thị trường BĐS.

Cập nhật Luật QLĐĐ của Mỹ n n n Mỹ chia thành 50 tiểu bang độc lập Mỗi tiểu bang có Luật riêng, Có một vài Luật của Liên bang Quyền Sở hữu BĐS là “ toàn quyền sử dụng”. Bất cứ ai (hợp pháp) cũng có thể sở hữu BĐS, kể cả người nước ngoài. Quyền sở hữu bao gồm: Đất, Các công trình trên đất, cây cối, vụ mùa, khoáng sản dưới lòng đất, Các quyền về không trung- không gian bên trên thửa đất, được Q xây dựng công trình trên đất, được Q chia nhỏ đất, được Q sản xuất, làm nông nghiệp trên đất do mình sở hữu. Tuy nhiên vẫn phải tuân thủ theo các Quy định Nghiêm ngặt.

Cập nhật Luật QLĐĐ của Mỹ n n Quyền sở hữu BĐS được chứng nhận bằng một CHỨNG THƯ Chính phủ cũng có thể sở hữu BĐS Người môi giới và các Trung tâm giao dịch BĐS phải được chính quyền tiểu bang cấp phép Lĩnh vực BĐS của Mỹ ảnh hưởng đến sinh kế của hàng triệu người, chiếm 20% GDP, Nhà ở là tài sản chính của đa số các hộ gia đình

Cập nhật Luật QLĐĐ của Mỹ Các Luật của Mỹ bắt buộc phải áp dụng liên quan BĐS là: n Luật theo Hiến pháp n Luật môi trường n Luật về Thuế n Luật về liên quan đến Gian lận và Sự công khai toàn bộ Hiến pháp quy định chỉ trưng dụng BĐS cho các mục đích sử dụng công trình công cộng

Cập nhật Luật QLĐĐ của Mỹ n n n Luật về phòng chống Ô nhiễm không khí Luật về phòng chống Ô nhiễm nước Các luật liên quan đến các chất thải độ hại và chất thải nguy hiểm Luật bảo vệ khu đầm lầy, hệ thống thoát nước Luật về các thủ tục hoà giải liên quan BĐS

Các khó khăn hiện nay của Luật QLĐĐ-BĐS của Mỹ Đền bù giải toả khi Nhà Nước xây dựng CT công cộng: n Thế nào là DA loại bỏ các khu ổ chuột, bán đất để xây dựng nhà máy? n Loại bỏ các khu ổ chuột Bán đất cho các DA phát triển thương mại? n Trưng thu đất để XD Sân vân động thể thao? n Quy định ở mức bao nhiêu để được hiểu là “SỰ điều chỉnh Ranh đền bù giải toả”? n Khi có sự thu hồi đất: Biện pháp đền bù sẽ ntn? Các hệ thống QLĐĐ của VN, của Mỹ đang thay đổi ? !?