TRN OCEOVN LESA ZJIOVN TRN HODNOTY NEBO OBVYKL
TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ LESA - ZJIŠŤOVÁNÍ TRŽNÍ HODNOTY NEBO OBVYKLÉ CENY Radek Zádrapa říjen 2015
HODNOTA (VALUE) X CENA (PRICE) X NÁKLAD (COST) cena - nabízená, poptávaná nebo zaplacená částka; fakt; historická skutečnost hodnota - názor odhadce na nejpravděpodobnější cenu majetku nebo vlastníka majetku na ekonomický prospěch plynoucí z titulu vlastnictví náklad - částka potřebná na pořízení majetku Cena je co zaplatíte, hodnota co dostanete.
CENY DLE NOVÉHO OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU NOZ uvádí v § 492, že hodnota věci za předpokladu, lze-li ji vyjádřit penězi, je její cena a že cena se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem. NOZ (a následně i zákon o oceňování majetku č. 303/2013 Sb. ) zavádí mimořádnou cenu věci, která přihlíží ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci a stanovuje se tehdy, má-li se hodnota věci nahradit s přihlédnutím ke shora uvedeným okolnostem.
DRUHY CEN/HODNOT Mezinárodní prostředí Tržní hodnota (market value): odhadovaná částka, za kterou by se majetek pravděpodobně dal prodat. Mezinárodně uznávaný pojem Investiční hodnota (investment value): hodnota pro konkrétního investora nebo skupinu investorů Slušná hodnota (fair value) - odhadnutá částka za majetek nebo závazek, kde účastníci jednají informovaně a dobrovolně a kde navzájem respektují své zájmy a mnoho dalších V ČR (zákon o oceňování majetku č. 151/97 Sb. , § 2) Obvyklá cena: cena, která by byla dosažena při prodeji obdobného majetku (český ekvivalent tržní hodnoty). Mimořádná cena: cena ovlivněná mimořádnými okolnostmi, osobními poměry, zvláštní oblibou Cena zjištěná (synonyma: úřední, vyhlášková, administrativní, daňová, tatáž věc může mít více druhů úředních cen) Ceny zjištěné jinak než jako obvyklá nebo mimořádná.
VÝVOJ METOD OCEŇOVÁNÍ PODNIKU (PLATÍ I PRO LESNÍ MAJETKY - POZN. RZ) dle Prof. Dr. Martin Moog (katedra lesnické ekonomiky na TU Mnichov) 50 léta 20 stol. - koncept objektivního oceňování (jedna univerzální hodnota/cena lesa pro všechny účely a všechny subjekty) 60 léta 20 stol. - koncept subjektivního oceňování (hodnota lesa je subjektivní veličina) 70 léta 20. stol. - koncept funkčně orientovaného oceňování (různé hodnoty téhož lesa pro různé účely) 80/90 léta 20 stol. - koncept oceňování vycházející z kapitálového trhu (oceňování lesa v souvislostech s jinými trhy)
DEFINICE OBVYKLÉ CENY A TRŽNÍ HODNOTY Obvyklá cena (zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ): cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo poskytnutí stejné či obdobné služby v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoli však vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Vyjadřuje hodnotu věci a zjistí se porovnáním. Tržní hodnota (Mezinárodní oceňovací standardy vydává Mezinárodní výbor pro oceňovací standardy, www. ivsc. org): odhadovaná částka, za kterou by majetek mohl být směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na kterém účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku. Bez ukotvení na trh nelze o obvyklé ceně/tržní hodnotě hovořit.
OCEŇOVACÍ BÁZE Oceňování na tržním základě (tržní hodnota, obvyklá cena) netržním základě � pro konkrétní subjekt, který definuje podmínky, (např. investiční hodnota) � pro konkrétní účel se specifickými pravidly ocenění (např. daňové ceny)
ZNAKY OCEŇOVÁNÍ NA TRŽNÍ BÁZI Vstupy by měly být zdůvodnitelně opřeny o tržní data Zdrojem oceňovacích postupů bývá nevládní sféra (profesní, akademická) Oceňovací postupy mívají charakter nezávazných doporučení Měřítkem správnosti tržního ocenění je… soulad výsledku a ceny dosažené na trhu
ZNAKY OCEŇOVÁNÍ NA NETRŽNÍ BÁZI Vstupy nemusí být vždy opřeny o aktuální tržní data Oceňovací postupy mívají závazný charakter Zdrojem oceňovacích postupů bývá vláda (právní předpisy), podniky (interní předpisy bank, pojišťoven, lesních podniků, …) Měřítkem správnosti ocenění je… soulad postupu ocenění s oceňovacím předpisem
ÚČELY OCEŇOVÁNÍ A ODPOVÍDAJÍCÍ ZPŮSOBY OCENĚNÍ: (T) TRŽNÍ - OCEŇOVÁNÍ JE PODŘÍZENO VÝHRADNĚ TRHU (N) NETRŽNÍ - OCEŇOVÁNÍ JE REGULOVÁNO VLÁDNÍMI ČI NEVLÁDNÍMI PŘEDPISY Nákup-prodej-směna T (N) Daně a poplatky N Dědictví T Škody a újmy T, N Věcná břemena T, N Vypořádání podílového spoluvlastnictví T, (N) Vklad majetku do obchodní společnosti T Účetnictví (finanční, manažerské, národní účty) T, N Ručení závazků T (N) Pojištění N, T Vyvlastnění T … Rozhodnutí, zda oceňovat na tržní nebo netržní bázi vyplývá z požadavků zákonů, podzákonných předpisů, vnitřních předpisů objednatele ocenění, z vůle objednatele ocenění…
OCEŇOVACÍ ÚČEL Bez znalosti účelu (může být vyjádřen druhem ceny) nelze oceňovat ani porozumět výsledku ocenění!!!
PRINCIP ROZHODNÉHO DNE OCENĚNÍ (VALUATION DATE) Ocenění je platné právě jen k určitému dni (okamžiku) Např. - pro účely daně z převodu nemovitostí den kdy vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí nabyl právních účinků (nikoli den podpisu smlouvy) - pro účely ocenění dědictví je rozhodným dnem den úmrtí - …
PRINCIP NEJVYŠŠÍHO A NEJLEPŠÍHO VYUŽITÍ (HIGHEST AND BEST USE) Takové užití majetku, které maximalizuje jeho produktivitu a je fyzicky možné, legální a finančně proveditelné. V ocenění se projeví nejvyšší možnou hodnotou Např. použití doporučeného obmýtí dle LHP/LHO místo nejnižšího legálního obmýtí může vést k podcenění tržní hodnoty/obvyklé ceny
CO VŠE MŮŽE BÝT PŘEDMĚTEM OCENĚNÍ Lesní pozemky včetně porostů Odděleně pozemky a porosty (výjimečně) Nelesní pozemky Nelesní porosty (okrasné, ovocné, plantáže, školky, veřejná zeleň, břehové porosty, dřevinná buřeň, …) Jednotlivé dřeviny Lesní podnik Pachtovné Práva (např. věcná břemena - služebnosti) Škody a újmy ? Mimoprodukční (mimotržní) funkce?
TRH S LESNÍMI MAJETKY V ČR Vlastnictví lesa v ČR 60 % státní (církevní restituce –cca 5 až 5, 5%), 23 % soukromé, 17 % obecní, +-150 tis. soukromých lesních majetků, 400. 000 vlastníků lesa Prodeje lesa Počty prodejů v ČR: několik tisíc případů ročně konkrétně (interní údaje ČSÚ) např. leden 1999: 558, únor 1999: 374, březen 1999: 411 Očekávaný vývoj Církevní restituce Menší pohyby trhu závisí např. na cenách dříví, obchodní a arondační politice s. p. Lesy České republiky, na daňové politice státu. Větší pohyby trhu může ovlivnit např. politika státu při nakládání se státními pozemky a finanční a hospodářský lokální i globální vývoj.
INFORMACE O TRHU S LESNÍMI POZEMKY Stát – MF a FÚ šetří ze zákona, ví a nepoví ČSÚ - nezpracovává Ústav zemědělské ekonomiky a informací (pouze průměry za r. 1993 -2003) Soukromé veřejné databáze – fáze pokusů Soukromé neveřejné databáze – interní know-how
ŠETŘENÍ CEN LESNÍCH MAJETKŮ VČ R © RADEK ZÁDRAPA, 2015 rok počet případů KC (Kč/m 2) ÚC (Kč/m 2) KC/ÚC (%) 1995 2 30, 56 45, 97 66% 1996 5 12, 23 18, 30 67% 1997 8 9, 97 26, 89 37% 1998 22 12, 46 27, 20 46% 1999 18 9, 81 25, 72 38% 2000 14 14, 60 29, 37 50% 2001 12 14, 62 25, 35 58% 2002 13 8, 24 23, 52 35% 2003 9 7, 91 15, 40 51% 2004 9 7, 76 18, 64 42% 2005 14 6, 13 19, 80 31% 2006 14 9, 23 20, 93 44% 2007 23 11, 84 24, 59 48% 2008 22 9, 06 19, 19 47% 2009 13 12, 34 23, 69 52% 2010 15 11, 90 20, 56 58% 2011 33 16, 88 22, 72 74% 2012 38 13, 13 19, 65 67% 2013 29 9, 38 20, 15 47% 2014 25 14, 28 23, 48 61% 2015 13 11, 13 19, 77 56% 1995 -2015 351 11, 78 22, 47 52% 2009 -2015 166 13, 06 21, 33 61%
ANKETA: WWW. ZADRAPA. CZ, KUPNÍ CENY LESA V ČR průměrná kupní cena Kč/m 2 1 3 5 7 9 11 13 15 18 22, 5 27, 5 32, 5 celkem průměrná cena 2009 2 3 5 6 2 4 5 2 1 3 3 36 2010 3 4 7 5 8 6 3 1 1 8 50 2011 počet 1 6 3 14 8 13 3 10 10 8 3 19 98 11, 61 12, 82 16, 29 2012 2013 kupních případů 5 2 4 6 7 6 8 10 13 10 10 6 12 11 10 6 15 10 2 2 6 3 9 8 101 80 14, 00 13, 46 2014 2 3 3 6 3 7 5 9 54 15, 30 2015 6 1 1 3 2 2 2 1 celkem 21 21 27 32 52 46 48 42 33 48 22 13 56 440 8, 31 13, 97
KUPNÍ CENY A ÚŘEDNÍ CENY PRO ÚČELY DANĚ Z PŘEVODU NEMOVITOSTÍ, PO R. 2014 Z NABYTÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ, LESNÍ MAJETKY, ČR 1995 -2015 © RADEK ZÁDRAPA, 2015 kupní cena (Kč/m 2) ha/věk 0 -1 1 -3 3 -6 6 -12 12 -25 25 -50 +50 průměr úřední cena - pro Dz. PN (Kč/m 2) ha/věk 0 -1 1 -3 3 -6 6 -12 12 -25 25 -50 +50 průměr kupní cena / úřední cena (%) ha/věk 0 -1 1 -3 3 -6 6 -12 12 -25 25 -50 +50 průměr počet případů ha/věk 0 -1 1 -3 3 -6 6 -12 12 -25 25 -50 +50 0 1 -40 41 -80 +81 průměr 2, 10 1, 50 0, 00 0, 00 2, 07 9, 05 7, 21 6, 12 3, 74 3, 55 3, 78 0, 00 6, 95 16, 60 11, 16 10, 06 9, 56 13, 31 10, 89 13, 45 12, 41 19, 81 19, 68 15, 48 13, 90 13, 70 0, 00 18, 45 13, 20 12, 19 9, 96 8, 37 12, 00 10, 00 13, 45 11, 77 0 1 -40 41 -80 +81 průměr 5, 15 4, 88 0, 00 0, 00 5, 14 13, 45 14, 92 14, 88 15, 12 13, 18 12, 61 0, 00 14, 39 22, 78 23, 98 21, 57 24, 55 26, 30 22, 71 31, 11 23, 93 31, 74 31, 92 36, 24 33, 45 29, 26 0, 00 32, 57 19, 75 23, 81 22, 51 22, 78 25, 06 21, 45 31, 11 22, 40 0 1 -40 41 -80 +81 průměr 41 31 0 0 0 40 67 48 41 25 27 30 0 48 73 47 47 39 51 48 43 52 62 62 43 42 47 0 0 57 67 51 44 37 48 47 43 53 0 1 -40 41 -80 +81 celkem 21 1 0 0 0 23 20 18 9 2 1 0 46 60 29 21 9 7 13 26 23 12 3 3 0 0 116 104 59 33 14 8 13
POŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA VN ĚMECKU A RAKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (LÖFFLER, 2005) A) PODLE ČASU rok 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 průměr počet nabízených majetků 17 27 20 28 21 17 30 24 19 25 20 35 283 požadovaná cena (€/ha) 10229 7199 7425 5664 4795 7557 6567 7100 5787 4804 6451 5560 6373
POŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA VN ĚMECKU A RAKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (LÖFFLER, 2005) A) PODLE ÚZEMÍ území počet majetků průměrná výměra požadovaná cena (ha) (€/ha) Německo - sever 160 132 8457 Německo - východ 139 184 4466 Německo - jih 112 231 8235 Německo- celé 411 176 6970 Rakousko 12 260 4463 nelze přiřadit 19 195 9179 442 180 6975 Německo + Rakousko
POŽADOVANÉ CENY ZA LESNÍ MAJETKY NAD 80 HA VN ĚMECKU A RAKOUSKU, DLE REALITNÍ INZERCE (LÖFFLER, 2005) A) PODLE VÝMĚRY výměra počet majetků průměrná výměra (ha) požadovaná cena (€/ha) do 80 81 -90 76 57 79 86 7864 7886 91 -100 49 97 8767 101 -125 61 115 7292 126 -150 47 141 8528 150 -200 50 179 7466 201 -300 51 244 7481 301 -500 24 405 6808 501 -1000 11 784 4566 nad 1000 5 1880 3407 431 182 6792 celkem
VYBRANÉ UKAZATELE O LESNÍM HOSPODÁŘSTVÍČ R (ZDROJ: ZPRÁVY O STAVU LESA AL H ČR - MZE) rok výměra lesních pozemků (ha) těžba dříví ČR (mil. m 3) spotřeba dříví v ČR (těžbavývoz+dovoz) 1997 13, 490 11, 338 1998 13, 990 11, 838 vývoz surového dovoz surového dříví z ČR (mil. dříví do ČR (mil. m 3) 2, 657 0, 505 3, 000 0, 848 3, 335 0, 919 podíl vývozu na těžbě (ČR) 20% 21% 23% 1999 14, 200 11, 784 2000 2 637 290 14, 440 12, 862 2, 772 1, 194 19% 2001 2 638 917 14, 370 12, 419 3, 011 1, 060 21% 2002 2 643 058 14, 540 13, 031 2, 764 1, 255 19% 2003 2 644 168 15, 140 12, 242 3, 632 0, 734 24% 2004 2 645 737 15, 600 12, 616 3, 850 0, 866 25% 2005 2 647 416 15, 510 13, 221 3, 649 1, 360 24% 2006 2 649 17, 680 15, 273 3, 773 1, 366 21% 2007 2 651 209 18, 510 15, 508 4, 269 1, 267 23% 2008 2 653 033 16, 190 13, 149 4, 163 1, 122 26% 2009 2 655 212 15, 500 11, 796 5, 566 1, 862 36% 2010 2 657 376 16, 740 13, 992 5, 364 2, 616 32% 2011 2 659 837 15, 380 12, 026 6, 772 3, 418 44% 2012 2 661 889 15, 060 12, 324 5, 316 2, 580 35%
VÝVOJ CEN SUROVÉHO DŘÍVÍ (VLASTNÍ VÝPOČTY NA ZÁKLADĚ DATČSÚ) rok celkem jehl celkem list jehl+list 1993 1136 1058 1126 100, 0% 1994 1087 1042 1081 95, 7% 98, 5% 96, 0% 1995 1241 1182 1233 109, 2% 111, 7% 109, 5% 1996 1201 1185 1199 105, 8% 112, 0% 106, 5% 1997 1247 1076 1226 109, 8% 101, 7% 108, 9% 1998 1488 1131 1442 131, 0% 106, 9% 128, 1% 1999 1523 1196 1482 134, 1% 113, 1% 131, 6% 2000 1526 1223 1487 134, 3% 115, 6% 132, 1% 2001 1488 1209 1453 131, 1% 114, 2% 129, 0% 2002 1353 1160 1328 119, 1% 109, 6% 118, 0% 2003 1219 1118 1206 107, 4% 105, 7% 107, 2% 2004 1134 1112 1132 99, 9% 105, 1% 100, 5% 2005 1202 1231 1206 105, 8% 116, 4% 107, 1% 2006 1341 1412 1350 118, 1% 133, 4% 120, 0% 2007 1413 1643 1442 124, 4% 155, 3% 128, 1% 2008 1181 1721 1250 104, 0% 162, 7% 111, 0% 2009 1097 1568 1157 96, 6% 148, 2% 102, 8% 2010 1368 1554 1391 120, 4% 146, 9% 123, 6% 2011 1609 1629 1611 141, 6% 154, 0% 143, 1% 2012 1620 1670 1626 142, 6% 157, 8% 144, 4% změna cen list, jehl, 1993=100% změna cen jehl+list, 1993=100%
změna jednotkových cen- prořezávky změna jednotkových cen - TČ celkový objem nákladů na cesty změna jednotkových cen- péče o kultury 1993 100% 100% 1994 100% 98% 107% 96% 1995 101% 98% 111% 99% 121% 100% 1996 100% 131% 126% 122% 133% 118% 1997 96% 150% 145% 127% 116% 87% 1998 100% 146% 149% 129% 117% 216% 1999 106% 149% 163% 135% 117% 238% 2000 100% 148% 173% 139% 114% 203% 2001 109% 155% 174% 136% 111% 2002 103% 161% 169% 138% 107% 184% 2003 106% 164% 181% 136% 106% 171% 2004 104% 166% 180% 142% 105% 146% 2005 113% 165% 150% 147% 99% 157% 2006 117% 165% 161% 152% 100% 217% 2007 125% 176% 177% 178% 109% 251% 2008 145% 181% 180% 192% 113% 261% 2009 129% 195% 200% 205% 121% 211% 2010 122% 189% 187% 199% 119% 229% 2011 138% 192% 201% 172% 118% 291% 2012 117% 189% 203% 168% 118% 294% rok změna jednotkových cen- zalesňování celkový objem nákladů na PČ VÝVOJ HLAVNÍCH NÁKLADŮ LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍČ R (VLASTNÍ VÝPOČTY NA ZÁKLADĚ ZPRÁV O STAVU LESA A LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍČR VYDÁVANÉHO MZE ČR)
TRENDY TRHU S LESNÍMI POZEMKY- ČESKO vstup „nelesnických a nedřevařských“ investorů na trh s lesem vyšší ochota nakupovat holiny a mladé porosty nárůst zájmu o zrušení spoluvlastnictví nárůst zájmu o směny rozevírání cenových nůžek mezi smrkovými a listnatými (krom dubu) lesy zvýšený zájem o palivové (např. výmladkové) lesy v okolí měst
TRENDY TRHU S LESNÍMI POZEMKY - NĚMECKO (podle neautorizovaných internetových zdrojů) Obecně - výrazný růst cen v posledních letech. Staré země, údaj z r. 2009: 7000 -12000 eur/ha (majetky nad 100 ha dosahují při aktuálních cenách lesa a výnosech zúročení až 3%, zajímavé pro mj. investorské fondy) Nové země: nižší ceny ale rychlejší nárůst. Např. Braniborsko v letech 2007, 2008 více než dvacetiprocentní meziroční nárůsty tržních cen. Medián kupních cen za 2 -7/2013 Brandenburg: 5500 eur/ha Mecklenburg-Vorpommern: 6150 eur/ha Sachsen: 6450 eur/ha Sachsen-Anhalt: 4500 eur/ha Thuringen: 6000 eur/ha
METODY TRŽNÍHO OCEŇOVÁNÍ LESA Porovnávací (market approach, comparative approach, = tržní, tržní porovnání), - zásadní metoda, přesto v ČR málo využívaná, díky nízké úrovni zpracování informací o trhu. Odpovídá definici obvyklé ceny nebo tržní hodnoty. Citlivá k nabídce i poptávce, v místě i čase. Výnosová (income approach) - současná hodnota budoucích čistých výnosů (zisků, cash flow). Stojí na kalkulaci nákladů a výnosů převáděných na současnou hodnotu úrokovou mírou. Výhodou je její citlivost k nákladovým a výnosovým zvláštnostem lesního majetku, nevýhodou menší citlivost k poptávce a manipulovatelnost úrokové míry. Nákladová (cost approach, =věcná, substanční) – v praxi tržního oceňování v ČR je její uplatnění minimální, a to hlavně díky časové vzdálenosti (ČR +- 115 let) mezi náklady na založení lesa a výnosy z obnovní těžby. Kupující většinou nejsou ochotni nést náklady na zalesnění, tj. zaplatit za mladý les nákladovou cenu. To vyplývá z rozšířeného názoru vlastníků, že zalesnění je náklad spjatý spíše s předchozí těžbou nežli s očekáváním budoucích výnosů. Použití v tržním oceňování lesa: např. náhrady některých újem, plantáže rychle rostoucích dřevin. Jiné (kombinace a varianty uvedených výše)
POROVNÁVACÍ METODA OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH MAJETKŮ NA ZÁKLADĚ ANALÝZY TRŽNÍCH TRANSAKCÍ Výhody objektivita srozumitelnost nenáročnost na odborné ekonomické znalosti relativně malá manipulovatelnost Nevýhody neexistence veřejně dostupných databází kupních cen pracnost budování individuální porovnávací databáze malý počet srovnávacích případů pro okrajové případy
POSTUP OCENĚNÍ POROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací hodnota = 1. průměrná kupní cena porovnávacích kupních případů x 2. koeficient podobnosti x 3. koeficient inflace x (4. ) srážka na sníženou prodejnost menšinového podílu na volném trhu ad. 1 - pouze případy splňující definici obvyklé ceny (tržní hodnoty) ad. 2 - zohledňuje rozdíly v hodnototvorných faktorech mezi oceňovaným a porovnávacími majetky pomocí přirážek a srážek k průměrné kupní ceně porovnávacích majetků ad. 3 - zohledňuje inflaci za dobu od prodeje porovnávacích majetků ad 4. – pouze u ocenění prodej na volném trhu
BUDOVÁNÍ VLASTNÍ DATABÁZE KUPNÍCH CEN pro tržní oceňování lesních majetků v ČR nezbytné! Zdroje informací: 1) dotaz na kupní cenu při znalecké praxi 2) informace získané z realitní praxe; pozor na rozdíl mezi cenou inzerovanou a sjednanou 3) informace z médií 4) kupní smlouvy ve sbírce listin na katastrálních úřadech (jsou veřejné!)
SRÁŽKA NA MENŠINOVÝ PODÍL V případě oceňování menšinových podílů prodej na volném trhu (nabídka předem neurčité skupině zájemců) je na místě srážka z nominálního podílu na sníženou prodejnost. Tento druh srážky je empirický, vyplývá ze snížené ochoty kupujících platit stejnou cenu za méně práv. Výše této srážky nebyla v našich podmínkách pro lesní majetky objektivizována. Srážka na minoritní podíl však nebývá uplatňována zdaleka u všech kupních případů. Pokud uplatněna je, dá se zjistit z explicitního vyjádření prodávajícího nebo kupujícího nebo vysledovat z porovnání obvyklé ceny celku, nominální obvyklé ceny podílu a kupní ceny podílu. Známy jsou mi tyto případy srážek při prodejích podílů: - podíly o velikosti tisícin až setin celku (6 případů u tzv. singulárních lesů, bez dominantního podílníka, srážka cca 50 -70%), - podíl ve výši cca 1/20 (3 případy, srážka cca 30%), - podíl 1/8 (1 případ, srážka cca 20 -25%), - podílů ve výši 1/2 -1/3 (4 případy, srážka cca 5 -20%). Přesné určení výše srážky u jednotlivých uskutečněných prodejů není většinou možné, kupní cena nebývá viditelně konstruována jako nominální cena minus srážka. Pokud se oceňuje menšinový podíl prodej mimo volný trh, srážka se většinou neuplatňuje. Jde např. o: prodej předem známému zájemci - výkupy státem, obcí prodej spoluvlastníkovi podíl jako součást směny pozemků Samostatnou kapitolou mohou být přirážky a srážky v případě nakupování podílů s cílem nabýt majoritu. U podílů, kterými kupec dovršuje kontrolní rozhodovací podíl (1/2, 2/3) nebo se k němu blíží, je možno očekávat přirážku, u podílů daleko před kontrolním podílem nebo naopak za ním srážku.
Ukázka ocenění porovnávací metodou
VÝNOSOVÁ METODA OCEŇOVÁNÍ LESNÍCH MAJETKŮ NA ZÁKLADĚ ANALÝZYV ÝNOSŮ Výhody Nevýhody Zohledňuje konkrétní Subjektivita pohledu podmínky majetku i (kupující x prodávající x individuální možnosti jeho odhadce) využití. Náročnost na oborové, Je univerzální (výhodné ekonomické a právní např. tam, kde chybí údaje znalosti odhadce pro porovnávací metodu) Manipulovatelnost (nákladů, výnosů a zejména úrokové míry)
VARIANTY VÝNOSOVÉ METODY VHODNÉ PRO LESNÍ MAJETKY VH…VÝNOSOVÁ HODNOTA a) Větší majetky při vyrovnané věkové struktuře, kalkulační období 3 x 10 let, pak konstantní roční výnos r, R…výnos za decenium, i…úroková míra VH = + b) Větší majetky při nevyrovnané věkové struktuře, kalkulační období 3 x 10 let, pak prodej za zůstatkovou cenu P VH = + c) Malé majetky s porostem k bezprostřední těžbě, kalkulační období 5 x 1 rok, pak prodej za zůstatkovou cenu P VH = + d) Majetky s vyrovnanými čistými výnosy (věčná renta) VH =r/i
ÚROKOVÁ MÍRA PRO TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ VÝNOSOVOU METODOU Obecně si lze tržní úrokovou míru představit jako míru výnosnosti, kterou očekává investor při koupi budoucích výnosů s ohledem na riziko spojené s jejich dosažením. Tržní úrokovou míru konkrétního majetku lze vyjádřit jako poměr průměrného očekávaného čistého ročního výnosu a kupní ceny majetku (v desetinném vyjádření, v procentickém vyjádření x 100).
ZISK VLASTNÍKŮ LESA V ČR, PŘED ZDANĚNÍM, V KČ/HA ZDROJ: ZPRÁVY O STAVU LESA A LESNÍHO HOSPODÁŘSTVÍČR, V YDALO MZE 2011, 2012, 2013, 2014, UPRAVENO druh vlastnictví státní obecní soukromé celkem zisk vlastníků lesa lesnická činnost, bez dotací 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2010 -2014 289 1. 968 4. 017 4119 3822 5910 3. 967 lesnická činnost, s dotacemi 439 2. 112 4. 110 4202 3955 5989 4. 074 veškerá činnost, bez dotací 481 2. 127 3. 572 3773 3389 5765 3. 725 veškerá činnost, s dotacemi 561 2. 311 3. 714 3907 3557 5884 3. 875 lesnická činnost, bez dotací 984 2. 695 2. 696 2523 2881 3310 2. 821 lesnická činnost, s dotacemi 1. 596 3. 172 3. 305 2937 3300 3814 3. 306 veškerá činnost, bez dotací -228 450 539 984 1004 1247 845 veškerá činnost, s dotacemi 480 1. 051 1. 281 1452 1515 1801 1. 420 lesnická činnost, bez dotací 1. 874 3. 268 3. 195 3371 4008 3899 3. 548 lesnická činnost, s dotacemi 2. 344 3. 579 3. 515 3702 4276 4122 3. 839 veškerá činnost, bez dotací 772 1. 521 1. 594 1652 2011 2133 1. 782 veškerá činnost, s dotacemi 1. 395 1. 974 2. 026 2103 2535 2541 2. 236 lesnická činnost, bez dotací 778 2. 395 3. 610 3698 3724 4984 3. 682 lesnická činnost, s dotacemi 1. 023 2. 632 3. 839 3895 3933 5166 3. 893 veškerá činnost, bez dotací 439 1. 717 2. 615 2843 2694 4119 2. 798 veškerá činnost, s dotacemi 748 2. 031 2. 922 3103 3000 4381 3. 087
ÚROKOVÁ MÍRA PRO VÝNOSOVÉ OCEŇOVÁNÍ LESA ODVOZENÁ Z KUPNÍCH CEN LESA V ČR A ZISKU Z LESŮ VČ R- DATA PRO METODICKÉ ÚVAHY rok Z: zisk z lesa v Kč/ha KC: průměrné KC (počet kupních (lesy bez rozdílu kupní ceny lesa případů) vlastnictví, lesnická v Kč/ha činnost, s dotacemi) 2009 2010 1. 023 2. 632 zdroj KC KC (vážený průměr obou šetření) úroková míra v % (Z/KC) 118. 037 0, 87% 126. 077 2, 09% 116. 100 36 anketa 123. 400 13 Zádrapa 128. 200 50 anketa 119. 000 15 Zádrapa 98 33 anketa Zádrapa 164. 386 2, 34% 2011 3. 839 162. 900 168. 800 2012 3. 895 140. 000 131. 300 101 38 anketa Zádrapa 137. 622 2, 83% 2013 3. 933 134. 600 93. 800 80 29 anketa Zádrapa 123. 745 3, 18% 2014 5. 133 anketa Zádrapa 3, 42% 3. 748 50 24 379 139 150. 165 2010 -2014 152. 500 145. 300 143. 640 131. 640 140. 420 2, 67%
MÍRY KAPITALIZACE V % PROOCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A MAJETKOVÝCH PRÁV VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM (PŘÍLOHA Č. 22 K VYHL. Č. 441/2013 SB. )
Ukázka kalkulace zisku z lesního majetku Ukázka ocenění výnosovou metodou
NOUZOVÁ PRAXE TRŽNÍHO OCEŇOVÁNÍ LESA V ČR (ČESKÁ SPECIALITA) obvyklá cena = určitý (empirický) podíl z úřední ceny (30 %, 1/3, 40%, 50%, 60%…) Empirický podíl není v místě a čase prokázaný. Pokud by prokázán byl, mohl by platit průměru, nikoli v konkrétních případech. Vztah kupních a úředních cen, ČR 1995 -2013, (c) Zádrapa
VÝSLEDNÉ OCENĚNÍ (REKONCILIACE) Doporučení: ocenění provést alespoň dvěma tržními metodami (nejčastěji porovnávací a výnosovou) Průměrování cen: někdy se doporučuje při rozdílu do 5 -10%, jinak spíše vybrat ten z výsledků, který lépe zobrazuje situaci na trhu Jiná možnost: vážený průměr
DOPORUČENÉ INFORMAČNÍ ZDROJE K TRŽNÍMU OCEŇOVÁNÍ LESA, POZEMKŮ A PODNIKŮ LINDEMANN, Gerhard (1992): Preisbildung und Marktverhalten auf dem forstlichen Grundstücksmarkt in Abhängigkeit von Äusseren Einflüssen. Schriftenreihe des Instituts für forstliche Betriebswirtschaft und Forstwirtschaftpolitik an der Universität für Bodenkultur Wien, Band 16, 107 s. ISSN 1016 -7323. (rozbory tržních cen lesa v Rakousku) LÖFFLER, Hubertus (2005): Der Markt für grössere Waldgrundstücke. Eine Empirische Studie Deutschland und Österreich, München. (rozbor inzerce lesních majetků v Rakousku a Německu) MEZINÁRODNÍ OCEŇOVACÍ STANDARDY (1997). London: The International Valuation Standard Commitee. Vydala Česká komora odhadců majetku. Český překlad: Česká komora odhadců majetku ve spolupráci s Institutem oceňování majetku při VŠE v Praze. www. ivsc. org (International Valuation Standards Council) (aktuální mezinárodní oceňovací standardy ) NĚMEC, J. , ŠTOLBOVÁ, M. , VRBOVÁ, E. (2006): Ceny zemědělské půdy v České republice v letech 1993 -2004. Vydal Výzkumný ústav zemědělské ekonomiky, Praha. (mj. rozbor trhu s lesními pozemky) MAŘÍK Miloš a kol. (2007): Metody oceňování podniku. Vydal Ekopress, Praha. www. lesniznalec. cz www. zadrapa. cz
- Slides: 43