TR MITES CARTORIAIS Congresso Brasileiro de Georreferenciamento e

TR MITES CARTORIAIS Congresso Brasileiro de Georreferenciamento e Geoprocessamento MARIA APARECIDA BIANCHIN PACHECO Registradora de Imóveis de Poxoréu - MT

TR MITES CARTORIAIS PRINCÍPIOS SEGURANÇA JURÍDICA Continuidade: cadeia de titularidades Legalidade: qualificação positiva ou negativa Especialidade: subjetiva e objetiva

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA FILTRO DE LEGALIDADE Se o cartório imobiliário fosse meramente copiativo dos documentos apresentados, isto é, se os negócios instrumentalizados entrassem para o Registro de Imóveis automaticamente, nenhuma seria sua segurança jurídica.

QUALIFICAÇÃO REGISTRÁRIA ENVOLVE: Título levado a registro ou averbação O registro ou averbação existente e o persistente Relação entre o título existente e o persistente

EXIGÊNCIAS REFEREM-SE Próprio título (forma) Registro ou averbação Adequação de um ao outro

RETIFICAÇÃO - Lei 6. 015/73 Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.

RETIFICAÇÃO - Lei 6. 015/73 DIREITOS: n Quando o descompasso entre o registro e realidade refere-se ao direito inscrito; FATOS: n Correção de imprecisões nas características do imóvel, medidas, descrição (“intra-muros”); n Identificação do titular do direito real (estado civil, documentos de identificação, etc).

RETIFICAÇÃO - Lei 6. 015/73 O que possibilita a retificação unilateral e acaba por caracterizá-la é a certeza que não acarretará prejuízo a terceiros.

RETIFICAÇÃO - Lei 6. 015/73 O Poder Público restringe a possibilidade de o titular do direito real, modificá-lo de acordo com a sua conveniência, pelo risco de interferir em outros interesses públicos ou privados e gerar conflitos.

GEORREFERENCIAMENTO Modalidade especial de retificação: n altera a descrição tabular existente; n resulta numa nova matrícula com encerramento da matrícula anterior; n submete-se aos princípios informadores do Registro de Imóveis; n submete-se à qualificação visando identificar se a parcela georreferenciada refere-se a área com regimes jurídicos diferentes.

GEORREFERENCIAMENTO Hipóteses em que a Lei 6. 015/73 exige a descrição georreferenciada: n desmembramento, parcelamento ou remembramento; n transferência da área total; n Criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo.

GEORREFERENCIAMENTO n n n n Estrutura básica para apresentação no Registro de Imóveis: requerimento; memorial descritivo/planta; ofício/certificação/INCRA; declaração de confinantes; CCIR/ITR; certidão da cadeia dominial; certidão de legitimidade de origem; quaisquer outras provas necessárias.

TR MITES CARTORIAIS REQUERIMENTO n deverá ser firmado pelo interessado (proprietário ou quem prove interesse legítimo); n em caso de condomínio, por todos os proprietários, inclusive os cônjuges (pode ser suprido pela notificação); n deve conter declaração, sob pena de responsabilidade civil e criminal, de que foram respeitados os direitos dos confrontantes;

TR MITES CARTORIAIS REQUERIMENTO n no Mato Grosso, declaração do valor do imóvel; n reconhecimento de todas as assinaturas por Tabelião; n quando for firmado por representante, deverá ser apresentada prova da representação (cópias autênticas); n quando o requerente não for alfabetizado o requerimento deverá ser formalizado por instrumento público.

TR MITES CARTORIAIS MEMORIAL/PLANTA OFÍCIO/CERTIFICAÇÃO n deverão estar em conformidade com a Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais e demais Atos Normativos do INCRA; n deverão identificar todos os confrontantes (nomes das fazendas, nºs das matrículas, estradas, rios, etc).

TR MITES CARTORIAIS DECLARAÇÃO DE CONFINANTES n Deverão ser firmadas pelos proprietários, com indicação dos nºs das matrículas, consoante disposições da Norma para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, a seguir transcritas: n “A execução dos serviços de identificação deverá ser sempre acompanhada pelos proprietários confinantes ou seus representantes legais, devidamente identificados, para que não paire qualquer dúvida quanto aos limites comuns levantados. ”

TR MITES CARTORIAIS DECLARAÇÃO DE CONFINANTES n “Ao final dos serviços de identificação, o proprietário do imóvel objeto da medição deverá obter, de cada confrontante, uma declaração de que não há discordância quanto aos respectivos limites comuns percorridos pelo credenciado encarregado do serviço de georreferenciamento. Esta declaração, sempre que possível, deverá ser de natureza pública e registrada em Cartório de Títulos e Documentos da mesma Comarca. ”

TR MITES CARTORIAIS DECLARAÇÃO DE CONFINANTES n “Na impossibilidade deste atendimento a declaração poderá ser um documento particular contendo a identificação do declarante, com firma reconhecida. ” n “Independente da natureza da declaração (pública ou privada) seu texto deverá estar de acordo com o modelo descrito no Anexo X. ”

TR MITES CARTORIAIS AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES n o interessado, após obter certificação, requererá ao oficial do RI que proceda à notificação do confrontante, na forma prevista no art. 213 da LRP, para se manifestar no prazo de quinze dias; n o oficial do RI procederá a notificação, pessoalmente, pelo correio ou por solicitação ao oficial do Registro de Títulos e Documentos, no endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente;

TR MITES CARTORIAIS AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES n não encontrado, o oficial promoverá a notificação mediante edital, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação; n presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação;

TR MITES CARTORIAIS AUSÊNCIA DE DECLARAÇÃO DE CONFINANTES n se houver impugnação fundamentada, o oficial intimará o requerente e o profissional técnico que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de cinco dias, se manifestem sobre a impugnação; n havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucionála, o oficial remeterá o processo ao juiz competente para decidir.

TR MITES CARTORIAIS CCIR e ITR Apresentação do CCIR atualizado, com prova de quitação do ITR dos últimos cinco exercícios (recibos de entrega das declarações de ITR e DARF’S) ou Certidão Negativa de Débitos de Imóvel Rural.

TR MITES CARTORIAIS CERTIDÃO DA CADEIA DOMINIAL Quando o imóvel estiver situado em área, pertencente e/ou derivada de outras circunscrições imobiliárias, o oficial deverá exigir também a cadeia dominial do imóvel, desde sua origem. (art. 1º, § 2º, Provimento nº 19/04 -CGJ/MT)

TR MITES CARTORIAIS CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE DE ORIGEM O oficial do RI poderá exigir a Certidão de Legitimidade de Origem/INTERMAT, a fim de formar sua convicção (princípio do livre convencimento motivado).

TR MITES CARTORIAIS CERTIDÃO DE LEGITIMIDADE DE ORIGEM Recomendável sua apresentação, pois o INCRA certifica apenas a não sobreposição sobre áreas de domínio da União, cabendo ao órgão competente (em MT, INTERMAT) certificar a não sobreposição sobre área de domínio do Estado ou sobre área já titulada a particulares, bem como, certificar se a área georreferenciada localiza-se na área titulada (se não houve “deslocamento do título”).

TR MITES CARTORIAIS OUTRAS PROVAS NECESSÁRIAS Tanto o interessado poderá apresentar, como o registrador poderá requerer ao interessado, a apresentação de quaisquer outras provas que entender necessárias para a qualificação (certidões de inteiro teor das transcrições primitivas e/ou matrículas do imóvel georreferenciado e dos confrontantes, fotografias, laudos técnicos, etc. ).

DOCUMENTAÇÃO CONSIDERAÇÕES GERAIS Serão aplicadas, na qualificação dos documentos apresentados as mesmas normas previstas na Norma Técnica para Georreferenciamento de Imóveis Rurais, além de outras leis e regulamentos aplicados ao Registro de Imóveis

IMÓVEL RURAL Para análise da documentação, adota-se o conceituação jurídica de imóvel, expressamente prevista na Lei dos Registros Públicos, bem como, nos objetivos da Norma Técnica do Georreferenciamento de Imóveis Rurais, ou seja: “(. . . ) que visam a caracterização e o georreferenciamento dos imóveis rurais, pelo levantamento e materialização de seus limites legais, feições e outros atributos associados. ”

IMÓVEL RURAL/PARCELA n parcela é uma fração (subárea) de um imóvel com n n regime jurídico único; o imóvel pode ser dividido em tantas parcelas quantas forem as áreas com regímes jurídicos diferentes; as parcelas podem ser áreas de domínio, de posse, áreas públicas – como estradas, rios-, ou áreas de restrições, como reservas legais, de preservação, servidões administrativas ou legais; no caso de imóveis com regime jurídico único, parcela e imóvel são a mesma coisa; um imóvel é formado por uma ou várias parcelas, mas uma parcela nunca é dividida em vários imóveis;

IMÓVEL RURAL LEVANTAMENTO DO TERRITÓRIO EM PARCELAS n A partir do levantamento das parcelas, poder-se- ão modelar unidades territoriais para os mais diversos fins: econômicos, administrativos, etc. ; n Atende às diversas definições de imóvel rural (cadastro multifinalitário); n Quando o imóvel englobar mais de uma matrícula ou área de posse ou estiver seccionado por estradas ou rios públicos ou for composto por áreas sujeitas a regimes jurídicos diferentes, deverá ser descrita separadamente, ainda que sob o mesmo CCIR.

GEORREFERENCIAMENTO IMPEDIMENTOS PARA AVERBAÇÃO n inclusão de área não titulada ou não arrecadada à área registrada; n levantamento de fração ideal de imóvel; n várias matrículas numa única poligonal sem que seja possível sua unificação; n inclusão de área pública no levantamento; n Inclusão de área privada – de titularidade de terceiros -, no levantamento.

IDENTIFICAÇÃO DOS LIMITES n ESTRADAS DE RODAGEM (federais, estaduais e municipais): observação da faixa de domínio fixada pelo órgão competente ou legislação específica; n área abrangida por estrada, mesmo que não tenha havido desapropriação, se possível, deverá ser levantada em memorial separado; n a propriedade imobiliária original poderá resultar em dois ou mais imóveis (matrículas), se o seu remanescente constituir áreas seccionadas; n as áreas de estradas levantada em separado, via de regra, gerarão novas matrículas em nome dos proprietários, com averbação de sua destinação;

Levantamento equivocado de 170 hectares incluindo a estrada

Área privada: Gleba A + Gleba B 160 ha (a estrada ocupa 10 ha).

INVIABILIDADE NA SEPARAÇÃO LEVANTAMENTO COM MERA MENÇÃO À RODOVIA

Área efetivamente ocupada pela rodovia

RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS n Código de Águas: os cursos d’águas são divididos em públicos e particulares. Rios públicos são os navegáveis; particulares, os não navegáveis. n Problema: como definir o limite entre o rio navegável e o não navegável?

RIOS PÚBLICOS E PRIVADOS n Os cursos d’água não navegáveis (córregos, riachos, arroios, regatos) são privados, portanto integrantes da propriedade imobiliária particular; esse tipo de rio não é considerado um imóvel autônomo, mas um mero acidente natural integrante do imóvel privado, assim como o são a colina, o rochedo, o talvegue, a grota, o vale e a vertente. n Por não ser imóvel autônomo, também não pode ser considerado confrontação de imóveis, sendo no máximo a linha indicadora das divisas entre dois outros imóveis.

Levantamento equivocado de 170 ha incluindo rio público

Correto: Gleba A + Gleba B 160 ha (o rio ocupa 10 ha).

RIO NÃO NAVEGÁVEL n sendo o rio privado, trata-se de mero acidente geográfico incluso nos imóveis pelos quais o rio passa; n neste caso, o curso d’água não secciona juridicamente a propriedade privada, pois é dela integrante; n estando entre dois imóveis, trata-se de mero indicador das divisas e não um confrontante autônomo; n neste caso, deve-se obter a anuência do titular do outro imóvel.

RIO NAVEGÁVEL n rio navegável é bem público, portanto a divisão do imóvel por ele seccionado é essencial; n o trabalho deve ser feito numa única planta, pois a retificação refere-se ainda a uma única matrícula; n basta a planta trazer as linhas perimetrais, marcos e medidas duas ou mais glebas resultantes, excluindo totalmente da contagem de sua superfície o espaço ocupado pelo bem público (rio navegável e suas margens).

MARGENS DOS RIOS PÚBLICOS E TERRENOS RESERVADOS n Pelo Código de Águas, de vigência reconhecida pelos tribunais, as margens dos rios públicos são de propriedade estatal, bens dominicais da União ou do Estado, dependendo a quem pertença o próprio rio. n Entretanto, o caput do artigo 11 do Código de Águas traz uma importante regra: n Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso comum, ou por algum título legítimo não pertencerem ao domínio particular…

MARGENS DOS RIOS PÚBLICOS E TERRENOS RESERVADOS n Entretanto, se tal margem estiver com clara destinação pública, independentemente de desapropriação ou mesmo comunicação oficial, mesmo havendo título de propriedade em favor do particular, todo o espaço abrangido por essa utilização pública passou automaticamente ao patrimônio estatal, da mesma forma que ocorre com as estradas que cortaram o imóvel de forma arbitrária.

Os imóveis privados não são confrontantes entre si.

Os dois imóveis se confrontam pelo centro do álveo.

ASPECTOS LEGAIS – MT Lei 3. 922/77, Art. 26: (. . . ) § 1º- “Constatada pela medição e demarcação, a existência de área maior que a mencionada nos limites e linhas do título, será o excedente vendido pelo Estado, preferencialmente ao titular do domínio, com acréscimo das despesas decorrentes. ” § 2º - “Não poderá o portador do título definitivo, pretender como excesso qualquer área fora ou além dos limites consignados em seu título, sendo tal área considerada devoluta. ”

ARRECADAÇÃO n Quando o imóvel apresentar parcelas com regimes jurídicos diferentes - propriedade e posse, o levantamento deve ser feito em parcelas distintas, tendo ingresso no RI apenas a parcela de propriedade; n A parcela referente à posse incidente sobre área devoluta, poderá ser regularizada junto ao órgão competente ou pela via judicial.

GEORREFERENCIAMENTO O sucesso do georreferenciamento: n depende de todos os envolvidos: INCRA, profissionais técnicos, registradores, proprietários, e outros órgãos ligados à terra; n depende de muitas discussões, reuniões, propostas, estudos. . . n depende de eventos como este, que buscam a desejada compreensão da “legislação do geo”.

REFERÊNCIAS E IMAGENS n PARECER Eduardo Augusto, Diretor de assuntos agrários do IRIB e registrador imobiliário em Conchas - SP. Disponível em: www. irib. org. br.