Tomtefeste til bolig og fritidshus en innfring i

Tomtefeste til bolig og fritidshus en innføring i tomtefesteloven Advokat Magnus Grøsfjeld 22. februar 2015 Advokatfellesskapet Torstrup § Grøsfjeld

Rettskilder - tomtefeste • Før 1. 1. 1976 > avtaler, rettspraksis og sedvane. • Fra 1. 1. 1976 > Tomtefesteloven av 1975 • Fra 1. 1. 2002 > Tomtefesteloven av 1996

Hva er et tomtefeste? Tomtefestebegrepet, jfr. tomtefestel. § 1: Avtale om «feste (leige) av grunn til hus som festaren (leigaren) har eller får på tomta. » • • Avtale Areal (grunnareal) Hus Leie

Festeavtale Skriftlighetskrav (Tfl. § 5) Nye festeavtaler > krav til angivelse av formål og tomteverdi. Gyldighetskrav Unntak fra gyldighetskravet (tfl. § 5, 2 ledd): • Betalt vederlag for feste (eks. betalt første årstermin) eller • overtatt tomten (eks. påbegynt arbeider på tomten)

Varighet (festetid) • Tfl. § 7 • Eldre festeavtaler (inngått før 1. 1. 1976) > kontraktsfrihet om varigheten • Festeavtaler inngått etter 1975 > hovedregel minst 80 år • Nye festeavtaler (inngått/ fornyet f. o. m. 1. 1. 2002) > evighetsprinsippet

Forlengelse • Nye festeavtaler > Evighetsprinsippet • Eldre festeavtaler > aktuelt med forlengelse • Tfl. § 10 > feste på åremål går ved åremålstidens utløp automatisk over til å være et gjensidig oppsigelig festeforhold (hovedregel)

Festerens innløsningsrett • Innløsning > erverve eiendomsrett til tomtegrunn mot vederlag • Hovedregel: tfl. § 32, 1 ledd: ü etter 30 år, deretter 2 alt. 10 år ü tidligere hvis dette er avtalt ü eller – når festetiden er ute.

Innløsningsrett ved død • Tfl. § 32, 2 ledd • Særregel ved livstidsfeste > personer som står fester nær, kan kreve innløsning når fester dør. Advokatfellesskapet Torstrup § Grøsfjeld

Innløsningsvilkår • Hovedregel, tfl. § 37, 1 ledd, 1 pkt. : Ø Innløsningssummen skal være 25 ganger den årlige festeavgift etter regulering på innløsningstiden (KPI) Ø Kan avtale lavere, men ikke høyere innløsningssum Advokatfellesskapet Torstrup § Grøsfjeld

• Unntak, tfl. § 37, 1 ledd, 2 (40 % regelen): Ø Bortfester kan ved gamle festeavtaler (som ikke er festet bort på uavgrenset tid uten oppsigelsesrett for bortfester) kreve en innløsningssum svarende til 40 % av tomteverdien på innløsningstiden. Advokatfellesskapet Torstrup § Grøsfjeld

Råderett • Faktisk råderett, tfl. § 16: Fysisk råderett som en eier Begrensning > festeformålet + evt. andre avtalte begrensninger i festekontrakten. Eksempler: høyere utnyttelse, graving, sprenging, tomtearrondering, etablering av vei, vann og avløp, planting av trær m. m.

• Rettslig råderett, jfr. tfl. § 17: Ø Hovedregel - festekontrakt kan overføres (salg, gave, bytte, arv, naturalutlegg på skifte, tvangssalg). Ø Unntak – evt. begrensning(er) i festeavtalen

Regulering av festeavgiften • Tfl. § 15 Hva slike avtaler kan gå ut på? Hva som gjelder hvis intet er avtalt?