TIDLIG INDDRAGELSE INTEGRERET BYGGERI INTEGRERET BYGGERI HVORFOR TIDLIG
TIDLIG INDDRAGELSE -INTEGRERET BYGGERI
INTEGRERET BYGGERI HVORFOR?
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI DE GODE GAMLE DAGE (OG JURAEN) ▸ Baseret på 120 år gammelt ”system” ▸ Arkitekten tegner ▸ Ingeniøren regner ▸ Entreprenøren bygger ▸ Juraen afstemt herefter – og er i princippet den samme i dag! 3
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI DE GODE GAMLE DAGE ▸ bygger 4
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI DE KNAP SÅ GAMLE (MEN GODE!) DAGE ▸ Arkitekten tegner ▸ Ingeniøren regner ▸ Spærleverandøren regner ▸ Entreprenøren bygger 5
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI FAGRE NYE VERDEN ▸ Arkitekten tegner ▸ Ingeniøren regner ▸ Elementleverandøren regner ▸ Facadeleverandøren regner ▸ Installationsentreprenøren regner ▸ Osv. ▸ Og det bliver værre endnu ▸ JURA OG PRAKTIK ER (ENDNU) IKKE (HELT) GEARET TIL AT HÅNDTERE SITUATIONEN! 6
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI RESULTATET AF DET? ▸ ”LØGRINGE” AF RÅDGIVERE MV. ▸ Bygherrerådgivere ▸ Tilsyn ▸ Commissioning ▸ Entreprenørgranskning (nu også som rådgiverydelse!) ▸ FORDYRENDE OG ER (ÅBENLYST) IKKE LØSNINGEN ▸ OG HVEM TRAF BESLUTNINGEN OG ER ANSVARLIG? ▸ Modstridende interesser – ingen vil tage ansvar – ”vakuum” og forbehold osv. 7
PROJEKTERING OG UDFØRELSE FLYDER SAMMEN! 8
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI MEN IKKE AFSPEJLET I RAMMERNE ARKITEKT - INGENIØR A FUNKTIONER ØKONOMI TID KVALITET ENTREPRENØR KONSTRUKTIONER UDFØRELSESFASE PROJEKTERING B C M&E D 9
FORMÅL: FLERE KOMPETENCER SKAL I SPIL TIDLIGT!
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI UDVALGTE LØSNINGER ▸ Kontraktmagi ▸ Projektgennemgang ▸ Granskning ▸ Intelligent totalentreprise ctr. ”hotalentreprise” ▸ Systemleverance/funktionsudbud ▸ INTEGRERET BYGGERI – HVAD ER DET? 11
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI KONTRAKTMAGI ▸ ”Entreprenøren overtager risikoen og ansvaret for fejl og mangler i udbudsmaterialet” ▸ ”Kontrakt, tegninger og beskrivelser supplerer hinanden” ▸ ”I tilfælde af uoverensstemmelser eller uklarheder er entreprenøren altid forpligtet til at levere den mest byrdefulde ydelse” ▸ ”Entreprenøren har forud for kontrakten nøje gransket projektet og gjort sig bekendt med de faktiske forhold, idet han erklærer, at han dermed har et fyldestgørende grundlag for arbejdernes udførelse” 12
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI PROJEKTGENNEMGANG ▸ AB 92 § 11 – Projektgennemgang ”Bygherren kan i udbudsmaterialet bestemme, at entreprenøren skal deltage i projektgennemgang. Der kan endvidere fastsættes bestemmelser om arten og omfanget af prøver og om den dokumentation for arbejdets udførelse og egenskaber og for udførte prøver, som entreprenøren skal afgive. Bestemmelser herom kan indgå i en udbudskontrolplan. Deltagelse i projektgennemgangen samt tilvejebringelse af dokumentationen og prøverne er et led i entreprenørens ydelse. ” ▸ AB 92 § 15 – Entreprenørens indsigelsespligt Stk. 1. ”Entreprenøren skal indhente bygherrens afgørelse, hvis aftalen eller dennes grundlag ikke yder tilstrækkelig vejledning til udførelse af arbejdet. ” Stk. 2. ”Finder entreprenøren, at arbejdet ikke kan udføres i overensstemmelse med den indgåede aftale, skal entreprenøren snarest muligt underrette bygherren og følge dennes anvisninger. ” (mine fremhævninger) 13
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI PROJEKTGENNEMGANG ▸ Forarbejderne til AB 92 En foreskreven projektgennemgang ikke skal have til formål at ændre projektet og påvirker ikke ansvarsforholdene ▸ Retsvidenskabelige litteratur ”Åbenbar eller indlysende fejl” eller ”En klar, professionel fejl” ▸ Rets- og voldgiftspraksis Konkrete omstændigheder? Nord/syd – højre/venstre 14
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI ENTREPRENØRENS GRANSKNING ▸ Færdigt hovedprojekt ▸ Entreprenøren gransker ▸ Medfører granskningen ændringer så pris- og tidssættes disse ▸ Enighed så udfører – ellers escape 15
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI ENTREPRENØRENS GRANSKNING Prækvalifikation Tilbudsfase Hovedprojekt Granskning (E) Temaer til granskning Escape-klausul eller option Kontrakt Udførelse Bekræfte pris samt erklæring om risici 16 16
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI ENTREPRENØRENS GRANSKNING ▸ 3 centrale greb for at det holder i retten: 1. Stil specifikke krav til, hvilket materiale (dele af) der skal gennemgås 2. Stil krav til, hvor mange møder skal holdes, og hvem der skal deltage 3. Få alle parters underskrift på, at materialet er gennemgået og fyldestgørende (eller hvad der mangler for, at det er fyldestgørende
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI ”INTELLIGENT” TOTALENTREPRISE ▸ Lav udbudsmaterialet til totalentreprenøren som en blanding af forskellige projekteringsstader (bygningsdele), alt efter hvad der er vigtigt for dig, fx ▸ Hovedprojekt eller udvidet forprojekt af specifikke dele f. eks. indretning ▸ Rene funktionskrav på facaderne ▸ Pas på dobbeltkrav og grænseflader! ▸ Overvej ”partiel totalentreprise” (fag) fx ▸ Råhus og facader udbydes som en totalentreprise ▸ Installationer og aptering udbydes som fag-/storentrepriser
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI DETALJERET TOTALENTREPRISE, ”HOTALENTREPRISE” ▸ ▸ Hvad er det? ▸ Detaljeret totalentreprise med kraftige bindinger af entreprenøren ▸ Blæse og have mel i munden? Udfordringer ▸ Dobbelt beskrivelse ▸ ▸ F. eks. u-værdi cfr. tykkelse af ydervæg ▸ Modsætninger ▸ Grænseflader § 2, stk. 2
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI FUNKTIONSUDBUD/ SYSTEMLEVERANCER ▸ Udfordringer ▸ Dobbelt beskrivelse ▸ F. eks. u-værdi cfr. tykkelse af ydervæg ▸ Modsætninger ▸ Grænseflader ▸ Ansvarsfordeling? ▸ § 2, stk. 2
TIDLIG INDDRAGELSE – INTEGRERET BYGGERI
INTEGRERET BYGGERI FRONTLOAD Mulighed for ændringer 2 Pris for ændringer 3 Traditionel proces 4 Samarbejde om design i Integreret Byggeri 1 2 4 3 Design Effort/Effect 1 22
ARKITEKT INGENIØR ENTREPRENØR FUNKTIONER ØKONOMI TID KONSTRUKTIONER PROJEKTERING A B UDFØRELSESFASE C FACAD. /ELEMENT KVALITET D PREDESIGN & PROGRAMMERING BYGHERRE ARKITEKT ENTREPRENØR KONSTRUKTIONER COMMISSIONING FUNKTIONER A A TID B B ØKONOMI C C KVALITET D D 3 UGER 23
INTEGRERET BYGGERI HVAD?
INTEGRERET BYGGERI SAMARBEJDSFORM ▸ Samarbejde om output (ikke proces) og resultat ▸ Hvad skal bygges, og hvordan gøres det bedst? ▸ Relevante kompetencer integreres på rette tidspunkter ▸ Fleksibel ift. entrepriseform - også undervejs! ▸ Indtjening ikke afhængig af leverede processer eller øget pris og mængder men af det i samarbejde opnåede output og resultat ▸ I modsætning til de forretningsmodeller, vi typisk kender i dag, hvor hver parter holder på ”sit” (og ikke bygherres bedste) – ”kimen” til konflikt ▸ Er vi ved at bevæge os (lidt) væk herfra? ‣ Fx rådgiverhonorar afhængigt af lejeniveau i færdigt byggeri – fælles interesse med bygherre! 25
SAMARBEJDSFORM ▸ Faste rammer som kan udfyldes fleksibelt af deltagerne ▸ Fælles risikohåndtering i stedet for risikofordeling ▸ Ud med ansvarsfraskrivelser og ”magi”-klausuler ▸ Baseret på kendte kontrakter med klar ansvarsfordeling ▸ Ikke ”afskrække” VBA (juraen er 120 år gammel – konservativ!) ▸ Derfor skal aftalerne baseres på kendte kontraktsformer uden (for mange) tilføjelser og ændringer mv. – symptombehandling! ▸ AB 92 ▸ ABT 93 ▸ ABR 89 26
INTEGRERET BYGGERI HVORDAN?
INTEGRERET BYGGERI FRIVILLIGT FREMFOR TVUNGET ÆGTESKAB ▸ Rådgiver og entreprenør vælger hinanden ▸ Ligeværdigt samarbejde fra start frem for at overtage fra tidligere ”led”, hvor der allerede er truffet (uhensigtsmæssige) valg, og hvor disse led allerede har ”sat” sig på projektet ▸ Dvs. ud med den klassiske Bygherrerådgiver – Rådgiver – Entreprenør, hvor de respektive ”led” kan ”skyde” på hinanden ▸ Parterne kan og vil ikke tage ejerskab – ”de tidligere leds skyld” – ”vi har ikke haft (mulighed for) indflydelse” ▸ Vil ofte starte som normal trekant mellem BH, R og E ▸ Entreprenør overtager efterfølgende rådgiver, hvis totalentreprise ▸ Kan også udføres som en hovedentreprise ▸ Ønske om fælles succes 28
INTEGRERET BYGGERI KONTRAKTER ▸ Integreret Byggeri baseres på: A. Samarbejdsaftale med 3 parter ▸ Regulerer samarbejdet, fælles mål, ingen ansvar, succeskriterier, perioder, gateways etc. B. Entrepriseaftale (kortfattet og ”ren” AB 92) C. Rådgiveraftale (kortfattet og ”ren” ABR 89) 29
INTEGRERET BYGGERI KERNEN ▸ Aftalerne skelner ikke mellem projektering og udførelse, men mellem: ▸ 1. Samarbejdsfasen ▸ 2. Udførelsesfasen ▸ I Entreprisefasen gælder enten AB/ABR eller ABT ▸ Samarbejdsfasen gælder ingen regler og/eller ansvar men i stedet en konstatering af, om fælles objektive mål nås for fx Pris, tid, kvalitet og funktion Samarbejde Ikke nogens skyld, hvis delmål i samarbejdsfasen ikke nås – men konsekvens fx i form af gateways Incitament til at hjælpe hinanden for at nå målet – fokus bliver at hjælpe hinanden frem for ”fingerpegning” Tidligt vil det opdages, hvis der ikke er basis for et (godt) samarbejde – og husk at parterne selv har valgt samarbejdspartnerne
INTEGRERET BYGGERI SAMARBEJDE UDFØRELSE SAMARBEJDET OPHØRER PERIODER TRADITIONEL ENTREPRISEKONTRAKT TRÆDER I KRAFT - AB 92/ABT 93 • Fast pris, risiko/ansvar flyttes over osv. SANDBOXING TRADITIONEL TOTALRÅDGIVERKONTRAKT TRÆDER I KRAFT - ABR 89 • Fast pris, risiko/ansvar flyttes over osv. 31
SANDBOXING! FOR LANGE PERIODER ER UGENNEMSIGTIGE, OMKOSTNINGSFULDE OG RISIKOBETONEDE! DERFOR: DEL OP I KORTE PERIODER – LØBENDE KONTROL, STYRING OG STILLINGTAGEN!
INTEGRERET BYGGERI PERIODER OG GATEWAYS ▸ Samarbejdsfasen opdeles i perioder på fx 2 måneder ▸ Tegningsmateriale, brugergodkendelse, valg af metoder, targetpris + max 10 % etc. ▸ I perioden samarbejder alle tre parter frit og ansvarsfrit om at nå de opstillede mål for perioden ▸ Ved udløbet af en periode skal Entreprenør og Rådgiver levere nærmere aftalt materiale til Bygherren, særligt en fast pris for udførelse i fx totalentreprise ▸ Evaluering ved udløb af periode – skal vi videre sammen?
INTEGRERET BYGGERI PERIODER OG GATEWAYS ▸ Mellem perioder er der Gateways ▸ I Gateway konstateres, om de aftalte mål er opfyldt ▸ Er målene opfyldt, starter næste periode ▸ Er målene ikke opfyldt, kan Bygherren standse samarbejdet ▸ Tror Bygherre stadig på projektet? ▸ Kan eventuelle ”hængepartier” nås i den næste periode? ▸ KERNEN: VI ARBEJDER FOR EN FÆLLES SUCCES!
INTEGRERET BYGGERI FÆLLES RETNING OG RISIKO ▸ Bygherren skal betale for arbejdet i hver periode - uanset om målene nås eller ej ▸ Entreprenøren får ingen opgave, hvis målene ikke nås ▸ Rådgiveren får ingen opgave, hvis målene ikke nås ▸ Bonus og incitamenter for at overopfylde målene, så Rådgiveren tjener flere penge end på at sælge timer Entreprenøren tjener mere end 12% i DB
INTEGRERET BYGGERI PERIODER 36
INTEGRERET BYGGERI PERIODER ▸ Periode 1 (ofte kort, fx 2 -4 uger) verificerer typisk samarbejdet og skaber enighed om bl. a. ▸ Rapporteringssystem ▸ Risikostyring ▸ Tidsplaner ▸ Honorar/entreprisesum – verificering (evt. besparelser indtænkes? ) ▸ Mål og periodelængder – er de defineret korrekt/hensigtsmæssigt mv. ▸ SKAL NÆPPE FORTSÆTTE SAMARBEJDET, HVIS ENIGHED IKKE KAN NÅS OM OVENSTÅENDE – TYPISKE STRIDSPUNKTER FREMTVINGES! ▸ Efterfølgende Perioder arbejder frem mod Gateways (Pull, ikke push) 37
GATEWAYS ▸ I Gateways konstateres, om de aftalte mål er overholdt, fx ▸ Tid, pris og kvalitet ▸ Krav til, hvad der skal være produceret af projektmateriale og indholdet heraf mv. ▸ Er bygherre tilfreds – tror han stadig på projektet, herunder ift. pris og tid? ▸ Konkret fra projekt til projekt 38
KRAV TIL PROJEKTERING ▸ Der kan arbejdes efter sædvanlig fasedeling knyttet til perioderne, men understøtter faseløs projektering (og mellemløsninger) ▸ Klassisk fasemodel (forprojekt, hovedprojekt osv. ) ▸ Funktionsudbud ▸ Fase-”mellemmodel” ▸ Behøves alle dele af projektet at være på samme projekteringsniveau ved afslutningen af samme periode? ▸ Fx fremrykning af bygningens indretning på hovedprojektsniveau til en meget tidlige periode ▸ Faseløst(!), dvs. ingen definition af projektmaterialets ”stade” ved udløb af en periode, rent output baseret så det overlades til holdet at projektere lige netop det, der er nødvendigt for, at Bygherren er tryg (fx planer, facader og overflader), og for at Entreprenøren kan give en fast pris (fx +/- 2 %) 39
FLEKSIBELT
INTEGRERET BYGGERI SAMARBEJDE UDFØRELSE PERIODER ENTREPRISEKONTRAKT - AB 92/ABT 93 SANDBOXING TOTALRÅDGIVERKONTRAKT - ABR 89 41
INTEGRERET BYGGERI SAMARBEJDE PERIODER SANDBOXING UDFØRELSE ”INTELLIGENT” TOTALENTREPRISE ABT 93 TOTALRÅDGIVER KONTRAKT ABR 89 • OVERGÅR TIL TOTALENTREPRENØR DISPOSITIONSFORSLAG HOVEDPROJEKT 42
INTEGRERET BYGGERI SAMARBEJDE PERIODER UDFØRELSE ENTREPRISEKONTRAKT AB 92 • HOVEDPROJEKT SANDBOXING DISPOSITIONSFORSLAG TOTALRÅDGIVER KONTRAKT ABR 89 HOVEDPROJEKT 43
INTEGRERET BYGGERI PENGENE
TARGETPRIS ▸ Targetprisen er det fælles succeskriterium på en pris ▸ Targetprisen bør formentligt baseres på kvadratmeterpriser typisk fordelt på forskellige arealer frem for kroner, så der er plads til ændringer i projektet 45
ENTREPRISESUM ▸ Targetpris kan/må ikke fortsætte i det uendelige ▸ Senest (og eventuelt før!) ved overgang til udførelsesfasen skal entreprisesummen lægges fast ▸ Herefter helt ”almindelige” spilleregler i henhold til AB/ABT ▸ Men hvordan undgår BH ”ågerpriser” fra E? ▸ Eksempelvis ved at entreprenøren forpligter sig til at udføre i fast pris, der udregnes efter cost + definerede principper ▸ Fx risikotillæg/procentsats 46
RÅDGIVERHONORAR ▸ Kan være fast eller afhængigt/procent af Targetprisen ▸ Bør ikke være afhængigt af håndværkeromkostningerne, for det giver modsatrettede interesser ▸ Kan også være baseret på en model med fast fortjeneste + dækning af omkostninger ▸ Men strider med den klassiske forretingsmodel hos rådgivere 47
INCITAMENTSMODEL ▸ Bonuspulje etableres i takt med fald i Targetpris ▸ Øges med besparelser i forhold til Targetpris ▸ Bruges også til at forebygge ekstrakrav fra E ▸ Fordeles mellem alle, men reduceres med fx forsinkelser og fordyrelser ▸ Dvs. , E’s og/eller R’s dækningsbidrag ved ekstraarbejder skal nogenlunde afspejle, at bonussen falder med et tilsvarende beløb – incitament til at E og R er grundige i samarbejdsfasen – incitament til ikke at claime ekstraarbejder ▸ Glemt ydelser 48
INTEGRERET BYGGERI UDBUD
KAN MAN DET? 50
UDBUD EFTER UDBUDSLOVEN ▸ Gennemføres som et samlet udbud af rådgiveraftale, entreprisekontrakt og samarbejdsaftale ▸ Entreprenør og rådgiver vælger hinanden inden samlet afgivelse af tilbud ▸ Der konkurreres på fx ▸ Entreprenørtillæg i % ▸ Rådgiverhonorar i % ▸ Organisation og samarbejde ▸ Projektstyring ▸ Lille ”delopgave” af det centrale i det projekt, der skal udføres 51
Baggrund • Anders er advokat i Molt Wengel • Tidligere ”in-house”-jurist i Slots- og Ejendomsstyrelsen • Cand. jur. , Aarhus og Københavns Universitet Specialist i entrepriseret, herunder: • • • Anders Nørgaard Sørensen Advokat Tlf. +45 60 43 14 08 E-mail: ans@mowe. dk Entrepriseretlige mangler Rådgiveransvar Forsinkelse og dagbøder Totalentreprise Syn og skøn Ekstraarbejder Forældelse Konkurs i byggeri Entreprenørgarantier - § 46 -sager (sagkyndig beslutning) Tvisthåndtering – udenretligt og indenretligt Undervisning i entrepriseret Kontraktindgåelse
- Slides: 52