TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA Gaetano Di Stefano METODOLOGIA

TEORIA E METODOLOGIA ESTIMATIVA Gaetano Di Stefano

METODOLOGIA ESTIMATIVA PREMESSA DEFINITORIA: § L’estimo è la disciplina che ha la finalità di fornire strumenti metodologici per la valutazione di beni per i quali non sussiste un apprezzamento univoco. Gaetano Di Stefano 2

METODOLOGIA ESTIMATIVA o VALORE: quantum di moneta che, a giudizio dell’estimatore, potrà essere scambiata con altri beni (previsione); o PREZZO: quantità di moneta realmente scambiata con un bene (fatto storico) o COSTO: somma delle spese che sostiene un imprenditore per produrre un bene Gaetano Di Stefano 3

Campi di applicazione dell’estimo o Beni privati (valutazioni microestimative) n n n Compravendite Successioni ereditarie Diritti Piani e progetti privati Stime dei danni Gaetano Di Stefano 4

Campi di applicazione dell’estimo o Beni pubblici (valutazioni macroestimative) n Investimenti pubblici (piani e progetti pubblici) n Stime dei danni ai beni ambientali Gaetano Di Stefano 5

Suddivisione della disciplina ESTIMO GENERALE fornisce gli strumenti metodologici di base per l’applicazione della disciplina estimativa ESTIMO SPECIALE applica la metodologia estimativa a casi concreti di valutazioni Gaetano Di Stefano 6

CONTESTIMATIVI o Le valutazioni prendono origine da fatti diversi. Conoscere l’origine della stima è fondamentale per collocare la valutazione nel contesto più coerente. ORIGINE DELLE STIME a) FATTI PRIVATI ü conflittuali (contesto estimativo = perizia) ü non conflittuali (contesto economico = parere) b) FATTI PUBBLICI (contesto pubblicistico) Gaetano Di Stefano 7

TIPOLOGIE DI VALORI (Criteri estimativi) In ambito privato, il valore di un bene può essere stimato sulla base di diversi criteri (aspetti economici): n “un bene ha un valore perché il mercato glielo attribuisce”: criterio del valore di mercato (Vm). n “un bene vale perché per realizzarlo si è dovuta sostenere una spesa”: criterio del valore di costo (Vk). Gaetano Di Stefano 8

… segue tipologie di valori n n “un bene vale perché può essere trasformato in qualcosa di utile”: criterio del valore di trasformazione (Vt). “un bene vale perché parte complementare di un bene intero”: criterio del valore complementare (Vc). Gaetano Di Stefano 9

… segue tipologie di valori n n “un bene vale perché consente di ottenere un reddito”: criterio della capitalizzazione del reddito (Vr). il valore del bene deriva dal fatto che “sul mercato esistono beni che hanno la stessa utilità”: criterio del valore di surrogazione (Vs) Gaetano Di Stefano 10

POSTULATI ESTIMATIVI o Il prezzo è , di o o Gaetano Di Stefano norma, il fondamento di ogni stima; La previsione è il carattere immanente della valutazione; Il valore dipende dallo scopo della stima; Il giudizio di stima è ordinario; Il giudizio di stima è comparativo 11

IL CONCETTO DI ORDINARIETA’ Le Scuole di pensiero: Ø ATTUALISTI (il valore del bene è connesso alle condizioni attuali) Ø SUSCETTIVISTI (il valore del bene è connesso alle potenzialità possedute – highest and best value) Ø NORMALISTI (il valore del bene è connesso alle condizioni di utilizzo normali [ordinarie, medie] con la possibilità di riportarlo alle condizioni reali attraverso le aggiunte e le detrazioni al valore ordinario) Gaetano Di Stefano 12

segue: IL CONCETTO DI ORDINARIETA’ Attualisti: stima del valore attuale Valore reale = valore attuale Suscettivisti: stima del valore potenziale Valore reale = valore potenziale Normalisti: stima del valore ORDINARIO Valore reale = valore ordinario + aggiunte - detrazioni Gaetano Di Stefano 13

L’istogramma delle frequenze Costi Gaetano Di Stefano 14

IL METODO DI STIMA Definizione “ il metodo di stima rappresenta il processo logico che guida il perito nella formulazione del giudizio di valore”. Il metodo estimativo è UNICO ed è fondato sulla COMPARAZIONE (confronto). Gaetano Di Stefano 15

LEGGE DI JEVONS Principio di indifferenza (Jevons): '. . . quando una merce è di qualità uniforme e perfettamente omogenea, qualsiasi porzione può essere usata indifferentemente invece di un'altra porzione uguale; in un medesimo mercato ed in medesimo momento, tutte le porzioni debbono quindi essere scambiate secondo il medesimo rapporto'. Jevons H. A. , 'Theory of Political Economy, Londra, 1871. Gaetano Di Stefano 16

segue Beni simili, compravenduti e/o realizzati in ambiti spaziali e temporali omogenei e in epoca più o meno recente, devono avere lo stesso valore. Gaetano Di Stefano 17

segue BENE SIMILE: è un bene che presenta tutte le caratteristiche identiche a quello da valutare, FATTA ECCEZIONE DI UNA (parametro estimativo). Gaetano Di Stefano 18

Parametri TECNICI misurabili con strumenti e esprimibili in unità di misura tecniche o unitarie (mq, mc, posto auto, posto letto, posto alunno, punto luce, ecc. ) ECONOMICI esprimibili in unità di moneta (canoni, redditi, produzioni, ecc. ) Gaetano Di Stefano 19

ADATTAMENTO DELLA LEGGE DI JEVONS Gaetano Di Stefano 20

Applicazione Beni simili 1 2 3 TOTALI SUBJECT Gaetano Di Stefano (x) PRZ di c/v (€) 319. 000, 00 328. 000, 00 284. 000, 00 931. 000 , 00 Parametro (mq) 110, 00 113, 00 98, 00 321 , 00 ? ? ? 108, 00 21

PROCEDURE ESTIMATIVE Definizione: Le procedure di stima rappresentano i modi attraverso i quali viene condotta la valutazione di un bene. PROCEDURE o DIRETTE (sintetiche) o INDIRETTA (analitica-ricostruttiva) o ECONOMETRICHE (statistico-inferenziali) Gaetano Di Stefano 22

segue: PROCEDURE ESTIMATIVE Procedure dirette: o a vista o storiche o per confronto diretto (monoparametriche) o per valori unitari (tipici) Gaetano Di Stefano 23

segue: PROCEDURE ESTIMATIVE Procedura indiretta o analitico-ricostruttiva: o per capitalizzazione del reddito Procedure statistico-inferenziali: o pluriparametriche uniequazionali (regressione lineare semplice e multipla) o pluriparametriche pluriequazionali (Sales Comparaison Approach) Gaetano Di Stefano 24

Ricapitolando… Il procedimento di stima 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Gaetano Di Stefano Definire il quesito e lo scopo della stima Scegliere il criterio di stima Raccogliere i dati Applicare il metodo Individuare la procedura di stima più appropriata Effettuare le elaborazioni di calcolo Presentazione della Relazione di stima 25