Tema Fachadas Ativas Palestrante Thomaz Assumpo A Lei

Tema: Fachadas Ativas Palestrante: Thomaz Assumpção

A Lei Novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Função de orientar o desenvolvimento urbano ao longo dos eixos de transporte público. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).

A Lei Novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Fachada Ativa - PDE [Lei 16. 050/2014] Não será computável até 50% da área do lote destinada ao uso não residencial, sendo necessário: • Testada maior que 20 metros. • Construção no nível da rua, com acesso direto à calçada. A Lei que gere a Fachada Ativa é um mecanismo de incentivo e não é obrigatória. Revisão da Legislação de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo - PL 272/2015 Propõe no art. 81 que nas ZEU, ZEUa, ZEUPa, ZCa, ZMa, ZDE-1, ZDE-2 e ZPI-1 e ZPI-2, quando a área do lote for superior a 10. 000 m² e de até 15. 000 m², será obrigatória a adoção da fachada ativa em no mínimo 25% da testada do lote em empreendimentos residenciais ou não residenciais. Essa proposta ainda não foi aprovada e será restrita as zonas indicadas. Fonte: Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (PMSP).

Objetivo Este estudo investiga a viabilidade mercadológica de áreas comerciais e de serviços nas fachadas ativas que poderão ser desenvolvidas através do benefício legal estabelecido pelo novo Plano Diretor Estratégico de São Paulo, considerando ainda a possibilidade de transformação urbana que o plano prevê. Área Construída Máxima A. C. Máxima Área do Lote CA Máximo 4, 0 Logo, a Área Construída não Computável A. C. não computável 12, 5% A. C. Máxima Área Não Computável - Fachada Ativa A. C. não computável 50% Área do Lote A Área Construída não computável representa 12, 5% da Área Construída Máxima do lote.

Atores - Impacto A Lei que institui os benefícios para implantação de Fachada Ativa nos empreendimentos nos eixos de estruturação possui impacto junto: CIDADE Melhoria urbana Cidade Compacta INCORPORADOR IMOBILIÁRIO Incorpora empreendimentos com Fachada Ativa devido os benefícios concedidos. PEQUENO INVESTIDOR e OPERADOR Adquire os imóveis para obtenção de renda através da locação. COMERCIANTE Ocupa um novo espaço comercial economicamente sustentável. Este estudo avalia o potencial de desenvolvimento comercial e de serviços nas fachadas ativas, relacionando-o aos benefícios oferecidos aos incorporadores. Dessa forma, o estudo possui impacto sobre as oportunidades para 3 esferas: Incorporador, Investido e Comerciante.

Metodologia Etapas de Análise Eixos de Estruturação da Transformação Urbana - Área de Influência Macro Área de Influência Ampliada Cidade Compacta Situação Futura Máximo de Verticalização Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno Cidade Compacta Situação Atual Cenário de Transformação Urbana - Potencial Máximo Cenário de Transf. Urbana Potencial Estimado Cidade Compacta Situação Futura Verticalização em Áreas Potenciais

Potencial de Mercado e ABL Remanescente Metodologia Renda Total Domiciliar Por setor da Área de Influência Demanda Renda Total Trabalhadores Por setor da Área de Influência ABL (m²) existente Oferta Potencial de Consumo Total / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Por ramo de atividade (levantamento de campo) - Potencial de Consumo Absorvido Faturamento estimado da oferta existente por ramo X X X = % de gastos IPCA - Índice de Preços ao Consumidor Amplo por ramo de atividade Venda Média / ABL (m²) Faturamento estimado por m² (médias de mercado) Potencial de Consumo Remanescente Potencial de consumo resultante, não capturado ou excedido = = = / Potencial de Consumo Domiciliar / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Potencial de Consumo Trabalhadores / mês = Potencial de Consumo Total / mês Por setor geográfico e ramo de atividade Potencial de Consumo Absorvido Faturamento estimado da oferta existente por ramo Venda Média / ABL (m²) Faturamento estimado por m² (médias de mercado) = ABL Potencial Remanescente Carência ou excedente de ABL (m²) por ramo de atividade

Etapa 1 Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Área de Influência Ampliada

Eixos de Estruturação Analisados Os exemplos a seguir serão realizados no Eixo Butantã

Eixo de Estruturação Butantã

Eixo de Estruturação - Butantã UES ARQ M. DE A IFEU COR S DA RE MEI VA A E AL D T U E SO ELIS PO RA Fonte: Urban Systems. GIO VAN I GR ONC HI O SC CI N A FR O AT OR M

Eixo de Estruturação - Butantã Trabalhadores na Área (Demanda Não Residentes na Área (Demanda Residencial) Demanda Residencial: 690, 6 milhões Demanda Não Residencial: 337, 9 milhões Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez Demanda Total: 1. 028, 5 milhões

Eixo de Estruturação - Butantã Oferta Existente Fonte: RAIS | Abrasce | Urban Systems.

Eixo de Estruturação - Butantã Potencial de Consumo Renda Total Domiciliar R$ 690, 6 milhões Renda Total dos Trabalhadores R$ 337, 9 milhões Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems. 64, 75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 447, 2 milhões Potencial de Consumo dos Trabalhadores R$ 216, 7 milhões

Eixo de Estruturação - Butantã ABL Potencial Remanescente Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro dos distritos do eixo (sistema fechado), poderiam ainda ser construídos 287 mil m² de ABL. Fonte: Abrasce | Urban Systems.

Conclusão Etapa 1 Eixo Jardins ABL Remanescente = 781. 410 m² Ramos de destaque: • Entretenimento • Automotivo • Gêneros alimentícios • Alimentação • Conveniência Eixo Santo Amaro ABL Remanescente = 1. 689. 836 m² Eixo Butantã ABL Remanescente = 287. 716 m² Ramos de destaque: • Entretenimento • Conveniência • Gêneros alimentícios • Serviços médicos Fonte: Urban Systems. Ramos de destaque: • Entretenimento • Gêneros alimentícios • Automotivo • Alimentação • Conveniência

Etapa 2 Cenários da Transformação Urbana - Demanda Atual do Entorno Cidade Compacta Situação Atual

Conceito Área de Influência A Área de Influência definida para a análise do potencial destinado para a implantação do perímetro não residencial nos eixos de estruturação da transformação urbana, será parametrizado por raios de 400 e 800 metros de distância definidos a partir dos pontos de interesse (estações de metro, paradas de ônibus e cruzamentos importantes). Cidade Compacta O conceito difundido por estudos de arquitetura e mobilidade urbana que definem a possibilidade de realização das atividades de moradia (conveniência), trabalho e consumo em percurso à pé ou de bicicleta: Raio de 400 m: captura do público potencial para consumo no Ponto de Interesse. Raio de 800 m (400 a 800 m do Ponto de Interesse): oferta de varejo concorrente, que pode capturar público que está há 400 metros do Ponto de Interesse.

Estação Vila Sônia

Estação Vila Sônia Oferta Comercial Existente S RE VA A T SO PO A R Fonte: Urban Systems. IO ILV RS E NT DA HI CC A RT BE ETAPA 2 FR AN CIS CO MO RA TO A EID LM A DE SEU I L E

Estação Vila Sônia Trabalhadores na Área (Demanda Não Residentes na Área (Demanda Residencial) Demanda Residencial: 690, 6 milhões Demanda Não Residencial: 337, 9 milhões Reside e Trabalha na Área Público considera apenas 1 vez Demanda Total: 1. 028, 5 milhões

Estação Vila Sônia Oferta Existente Fonte: Abrasce | Urban Systems.

Estação Vila Sônia Potencial de Consumo Renda Total Domiciliar R$ 42, 7 milhões Renda Total dos Trabalhadores R$ 5, 5 milhões Fonte: IBGE | RAIS | Projeção Urban Systems. 64, 75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 27, 6 milhões Potencial de Consumo dos Trabalhadores R$ 3, 5 milhões

Estação Vila Sônia ABL Potencial Remanescente Se toda demanda (residencial e dos trabalhadores) for consumida dentro do raio de 800 metros a partir da Estação Vila Sônia, há um excesso de 55, 6 mil m² de ABL. Fonte: Abrasce | Urban Systems.

Conclusão - Etapa 2 Centralidades - Demanda Atual do Entorno Considerando o conceito de cidade compacta, a oferta e demanda nas centralidades analisados indica que há potencial para implantação de área comercial apenas em áreas com renda familiar elevada e/ou baixa oferta. Fonte: Urban Systems.

Etapa 3 Potencial Máximo dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura Cidade Compacta Situação Futura Máximo de Verticalização

Estação Vila Sônia

Estação Vila Sônia Eixos de Estruturação da Transformação Urbana S RE VA A T SO PO A R Fonte: Urban Systems. ETAPA 3 FR AN CIS CO MO RA TO IDA ME L A DE EU S I EL

Estação Vila Sônia ABL Potencial Máxima TERRENO: Eixos de Estruturação da Transformação Urbana até 800 m 687. 000 m² Área Fora dos Eixos de Estruturação Da Transformação Urbana até 800 m A. C. POTENCIAL: DOMICÍLIOS: RENDA TOTAL 2. 748. 000 m² 34. 350 R$ 282 milhões 394, 5 mil m² 4. 013 R$ 31, 5 milhões Renda Total Domiciliar R$ 314. 281 milhões Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems. 64, 75% Gastos IPCA Potencial de Consumo Domiciliar R$ 203, 4 milhões

Estação Vila Sônia Conclusão ABL Comercial 259. 345 m² Área Construída Residencial 3. 142. 500 m² 8, 3% Considerando a demanda potencial de 100% das áreas passíveis de transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8, 3% da área residencial. Fonte: Urban Systems.

Conclusão - Etapa 3 Potencial Máximo das Centralidades após Transformação Urbana Demanda Futura Considerando o potencial máximo de transformação urbana nas centralidades analisadas, não há potencial mercadológico para desenvolvimento de 12, 5% de área comercial em nenhuma das centralidades.

Etapa 4 Potencial Estimado dos Cenários após Transformação Urbana - Demanda Futura Cidade Compacta Situação Futura Verticalização em Áreas Potenciais

Estação Vila Sônia Seleção das Áreas de Transformação Urbana Estimada A seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana foi realizada em função da capacidade de intervenção do mercado imobiliário na paisagem existente com o objetivo de realizar incorporações imobiliárias. As seguintes características foram consideradas para seleção das áreas com maior probabilidade de transformação urbana: Lotes vagos Lotes com usos de baixo aproveitamento: estacionamentos, postos de combustível, galpões, etc Lotes unifamiliares: necessidade de composição de lotes permitindo a formação de lotes maiores capazes de receber incorporações Áreas com maior probabilidade de transformação urbana Áreas com menor probabilidade de transformação urbana

Estação Vila Sônia

Estação Vila Sônia Áreas de Transformação Urbana Estimadas Fonte: Urban Systems.

Estação Vila Sônia ABL Potencial Estimada TERRENO: Eixos de Estruturação da Transformação Urbana até 800 m 418. 894 m² EETU = Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. Área Fora dos Eixos de Estruturação Da Transformação Urbana até 800 m A. C. POTENCIAL: 1. 676 mil m² DOMICÍLIOS: RENDA TOTAL 20, 9 mil R$ 170, 01 milhões * Domicílios - Fora dos EETU corresponde à realidade (2015), dentro dos EETU são domicílios potenciais. 499, 4 mil m² Fonte: IBGE | Abrasce | Urban Systems. 5, 0 mil R$ 40, 6 milhões

Estação Vila Sônia Conclusão ABL Comercial 173. 958 m² Área Construída Residencial 2. 175. 025 m² 8, 0% Considerando a demanda potencial das áreas consideradas como mais prováveis para transformação urbana, a área comercial potencial representaria 8, 0% da área residencial.

Conclusão - Etapa 4 Potencial Estimado das Centralidades após Transformação Urbana Demanda Futura Considerando o potencial estimado de transformação urbana nas centralidades analisadas, também não há potencial mercadológico para desenvolvimento de 12, 5% de área comercial em nenhuma das centralidades.

Considerações Finais

Considerações Finais Resultado O conceito de cidade compacta suporta uma área construída comercial variando entre 7% e 11, 5% da área construída máxima nos corredores estudados, isso porque cada área apresenta uma especificidade de oferta e demanda. Ou seja, na maioria dos casos analisados não há demanda para aproveitamento do incentivo máximo previsto na lei (a proposta de incentivo ao uso de fachadas ativas não computáveis em até 50% da área do lote, equivalente a 12, 5% da área construída total). Os empreendedores serão induzidos a aproveitar o incentivo máximo da lei independentemente da existência ou não de demanda para áreas comerciais na fachada ativa, uma vez que essa implantação representa baixo impacto em relação ao custo total da obra e pode gerar mais receita. CONSIDERAÇÕES FINAIS Hipótese

Considerações Finais Problematização As fachadas ativas implantadas aproveitando todo o incentivo oferecido pela lei em alguns casos não serão sustentadas pela demanda existente no conceito de cidade compacta. Dessa forma, irão gerar rotatividade e alta vacância das áreas comerciais nas fachadas ativas, podendo criar ambientes urbanos degradados. CONSIDERAÇÕES FINAIS Podem inverter a lógica de Cidade Compacta, necessitando atrair público de fora do raio de influência considerado e gerando a necessidade de implantação de estacionamento.

Considerações Finais O aumento do coeficiente de aproveitamento, aumentando a densidade populacional, poderá proporcionar a sustentabilidade econômica das atividades comerciais ? O desenvolvimento de vagas de estacionamento públicas e privadas planejadas para que possibilitem a integração da área comercial e instrumento de gestão urbana pode ser uma alternativa viável ? Oferecimento de incentivos também para os comerciantes que irão ocupar essas fachadas ativas, como redução de impostos (IPTU e ISS), pode beneficiar o equilíbrio entre oferta e demanda ? Sugestão: criação de um conselho para os estudos incentivos da fachada ativa para avaliação permanente da evolução de seu desenvolvimento. Sugestão: criação banco de dados com de informações atualizada e disponibilizada via web das aprovações de projetos com o uso do incentivo de fachada ativa. CONSIDERAÇÕES FINAIS A sugestão de incentivos diferenciados para implantação de fachadas ativas de acordo com as características heterogêneas de cada localidade poderá contribuir para o equilíbrio de oferta e demanda comercial ?

Universo Urban Systems Grato! Thomaz Assumpção contato@urbansystems. com. br