TEMA 5 EL CONTROL DE LA EXPANSIN URBANA

TEMA 5 EL CONTROL DE LA EXPANSIÓN URBANA: EL SUELO URBANIZABLE

LA EXPANSIÓN URBANA • Las ciudades requieren de nuevos terrenos para crecer • Históricamente han sido procesados desordenados, no planificados, y que han creado todo tipo de problemas (de gestión, salubridad pública, convivencia, …) • Hoy, la Administración determina las condiciones de expansión de los núcleos de población, en base a las leyes y planes urbanísticos: donde, cuánto y cómo - Criterios restrictivos/extensivos en la clasificación de suelo urbanizable (sobre el cuánto) - Los modelos de ciudad compacta/ciudad dispersa o difusa (el cómo y el dónde) • Y ha generado el concepto de suelo urbanizable, que son los terrenos previstos para acoger la necesaria expansión urbana

EL SUELO URBANIZABLE (I) • El Suelo Urbanizable es un concepto jurídico, no físico • Son terrenos forestales, ganaderos o agrícolas: son terrenos rústicos o rurales • Pero sobre los que la Administración ha decidido que han de ser o pueden ser objeto de transformación para pasar a ser parte de la ciudad: en el futuro próximo serán terrenos urbanos • Al suelo urbanizable se le impone una serie de obligaciones para costear la transformación, ya que el más productivo de los suelos rústicos genera una renta rural inferior a la que generará como suelo urbano (renta urbana) • A la fijación de esas condiciones, de los deberes y derechos de los propietarios de esos terrenos, denominamos régimen del suelo • Su régimen es un régimen transitorio: cuando se haya producido su transformación pasará a tener el régimen del suelo urbano

EL SUELO URBANIZABLE (II) • La delimitación del suelo urbanizable se realiza en el Plan General • Es una decisión discrecional de los responsables técnicos y políticos de la ciudad, a través de la que definen su modelo de ciudad • Es una decisión discrecional por el volumen de suelo que clasifica como urbanizable, por su ubicación y por su destino (el cuánto, el dónde y el cómo) • Y objeto de debate técnico y político, con fuertes implicaciones económicas

CRITERIOS PARA LA CLASIFICACIÓN DE LOS SUELOS URBANIZABLES (I) • Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (2002) – Art. 9. “Los Planes Generales de Ordenación Urbanística deben: ” A. “Optar por el modelo y soluciones de ordenación que mejor aseguren: ” d) “La integración de los nuevos desarrollos urbanísticos con la ciudad ya consolidada, evitando su innecesaria dispersión y mejorando y completando su ordenación estructural. Los nuevos desarrollos que, por su uso industrial, turístico, segunda residencia u otras características, no deban localizarse en el entorno del núcleo ya consolidado por las razones que habrán de motivarse, se ubicarán de forma coherente con la ordenación estructural, …”

CRITERIOS PARA LA CLASIFICACIÓN DE LOS SUELOS URBANIZABLES (II) • Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (2006) – Art. 45. Modelo de ciudad. En general: “… el planeamiento tendrá entre sus objetivos la consecución de un modelo de ciudad compacta, funcional y económicamente diversificada, evitando procesos de expansión indiscriminada y de consumo innecesario de recursos naturales y de suelo” – Y en particular (45. 4. a) “Con carácter general no se admitirán los crecimientos que supongan incrementos de suelo urbanizable superiores al 40% del suelo urbano existente, ni los crecimientos que supongan incrementos de población superiores al 30% en ocho años”

CATEGORÍAS DE SUELO URBANIZABLE El Plan General puede delimitar distintas categorías de suelo urbanizable, en función de la previsión de desarrollo inmediato, a medio y a largo plazo: • Suelo urbanizable ordenado (SUO) • Suelo urbanizable sectorizado (SUS), que requiere de uno o más Planes Parciales de Ordenación para la aprobación de su ordenación detallada. • Suelo urbanizable no sectorizado (SUNS), que requiere de un Plan de Sectorización para pasar a alguna de las categorías anteriores

CLASES Y RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE CLASES DE SUELO URBANIZABLE ORDENADO • Terrenos previstos para el crecimiento a corto plazo • Terrenos para los que el planeamiento general recoge su ordenación detallada. RÉGIMEN DEL SUELO: • Deber/derecho de equidistribuir beneficios y cargas entre los propietarios • Ejecutar y costear la urbanización • Ceder los terrenos de las dotaciones y los sistemas generales adscritos. • Ceder al Municipio, ya urbanizada, la superficie equivalente al 10% del aprovechamiento medio. SUELO URBANIZABLE SECTORIZADO · Terrenos previstos para el crecimiento a corto/medio plazo · Suelos que ya tienen definidos sus ámbitos de actuación (Sectores) • Igual régimen que el suelo no urbanizable. • Derecho a promover su transformación SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO • Terrenos previstos para el crecimiento a medio/largo plazo • Aquellos que no tienen todavía definidos el ámbito de actuación (Sectores) • Igual régimen que el suelo no urbanizable. • Derecho a formular consulta sobre la viabilidad de su transformación

TRANSFORMACIÓN DE SUELO URBANIZABLE EN SUELO URBANO Suelo Urbanizable No Sectorizado Plan de Sectorización Plan Parcial de Ordenación Suelo Urbanizable Ordenado

CLASIFICACIÓN Y RÉGIMEN DEL SUELO URBANO Suelo Urbano Consolidado Suelo Urbano no Consolidado SUELO NO URBANIZABLE SUELO URBANIZABLE Suelo Urbanizable ordenado Suelo Urbanizable sectorizado Suelo Urbanizable no sectorizado Suelo no Urbanizable Derecho/deber de equidistribuir, Régimen del suelo Las actuaciones propias de costear urbanización, Sin carga. no urbanizable. la explotación agropecuaria Ceder terrenos destinados a Completar la Derecho a dotaciones urbanización y promover su En el SUNS: Derecho a formular solicitar licencia y el 10% del aprovechamiento transformación consulta para su transformación del área correspondiente.

LOS SECTORES Artículo 12. Planes de Sectorización • Ámbitos u unidades homogéneas en las que se divide el Suelo Urbanizable Sectorizado para su transformación efectiva mediante el Plan Parcial de Ordenación, o • El Sector es la unidad física de terreno donde, a través del Plan Parcial de Ordenación, se determina la ordenación detallada a la que se tiene que ajustar el proceso de urbanización • La delimitación del sector debe realizarse en unidades homogéneas, en función particularmente de: – Límites físicos claros – Adecuación a la parcelación rústica previa (propiedad agraria) – Continuidad con la ciudad existente (a efectos de coherencia, y dotación de infraestructuras)

EL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN (LOUA, Artículo 13) • El trazado y las características de la red de comunicaciones propias del sector y de los enlaces con el sistema general de comunicaciones previsto en el Plan General de Ordenación Urbanística, con señalamiento en ambos casos de sus alineaciones y rasantes. • La delimitación de las zonas de ordenación urbanística, con asignación de los usos pormenorizados y tipologías edificatorias, y su regulación mediante ordenanzas propias o por remisión a las correspondientes Normativas Directoras para la Ordenación Urbanística, respetando las densidades y edificabilidades máximas asignadas al sector en el Plan General de Ordenación Urbanística. • La fijación de la superficie y características de las reservas para dotaciones, incluidas las relativas a aparcamientos, de acuerdo con las previsiones del Plan General de Ordenación Urbanística y los estándares y características establecidos en esta Ley.

EL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN • Las parcelas dentro del Plan Parcial son asignadas: – bien a los usos lucrativos previstos por el Plan General (detallando y/o modificando los usos pormenorizados), y el Plan Parcial especifica edificabilidades, alturas, tipologías edificatorias, … – bien a las dotaciones y equipamientos de obligada cesión (parques y jardines, centros docentes, sanitarios, asistenciales, culturales o deportivos y aparcamientos), en base a los estándares mínimos fijados por la LOUA (en el arts. 17, 47) o los que el Municipio haya establecido en el Plan General

EL PLAN PARCIAL DE ORDENACIÓN (LOUA, Artículo 13) • El trazado y las características de las galerías y redes propias del sector, de abastecimiento de agua, alcantarillado, energía eléctrica, alumbrado, telecomunicaciones, gas natural en su caso y de aquellos otros servicios que pudiera prever el Plan General de Ordenación Urbanística, así como de su enlace con otras redes existentes o previstas. • El señalamiento, en el correspondiente plan de etapas, de las condiciones objetivas y funcionales que ordenen la eventual secuencia de la puesta en servicio de cada una de ellas. (unidades de ejecución y determinación de los plazos de ejecución) • La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización y, en su caso, de las dotaciones.