TEHNOVRKUDE JA RAJATISTE TALUMISE PROBLEMAATIKA Piret Jesse 2016

TEHNOVÕRKUDE JA –RAJATISTE TALUMISE PROBLEMAATIKA Piret Jesse | 2016 | Eli Lahesoo

Tehnorajatise ning ühisveevärgi- ja kanalisatsiooni mõiste 2 • Tehnovõrk- või rajatis on kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis asuv kütte-, veevarustus- või kanalisatsioonitorustik, elektroonilise side või elektrivõrk, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldis või surveseadmestik ja nende teenindamiseks vajalik ehitis (AÕS § 158 lg 1). • Ühisveevärk ja -kanalisatsioon on ehitiste ja seadmete süsteem, mille kaudu toimub kinnistute veega varustamine või reovee ärajuhtimine ning mis on vee-ettevõtja hallatav või teenindab vähemalt 50 elanikku (ÜVVKS § 2 lg 1). • Sademete-, drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee ärajuhtimise ehitisi ja seadmeid loetakse ühisveevärgi ja kanalisatsiooni süsteemi kuuluvaiks, kui kohalik omavalitsus ei ole teisiti otsustanud (ÜVVKS § 2 lg 1).

TEHNOVÕRKUDE JA –RAJATISTE TALUMISKOHUSTUSE ALUSED

Tehnovõrkude ja –rajatiste talumiskohustuse alused 4 SEADUSEST TULENEV TALUMISKOHUS TUS (AÕSRS § 152 01. 04. 1999) SUNDVALDUS (AÕS § 1581 haldusakt) REAALSERVITUUT (AÕS § 158 kokkulepe) VABATAHTLIK SERVITUUT

Seadusest tulenev talumiskohustus • Tehnovõrk või –rajatis on püstitatud enne maa 5 esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1999. aasta 1. aprilli (AÕSRS § 152 lg 1). Seejuures ei oma tähtsust, kas tehnorajatis on püstitatud õiguslikul alusel (RKTKO 3 -2 -1 -14 -06 p 17). • Võrguettevõtjale kuuluv tehnovõrk või –rajatis, mis püstitati enne 1. aprilli 1999 (kuid pärast maa esmakinnistamist) kinnisasja omaniku nõusolekul, kuid ilma vastavat asjaõigust vormistamata ning tegemist on tehnovõrgu või -rajatisega, mida kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides (AÕSRS § 152 lg 2 ).

Sundvaldus (1/2) Sundvalduse seadmine toimub KASVS § 6 ja §-de 461 -463 alusel haldusaktiga. Eeldused: 6 • Tehnovõrk või –rajatis on vajalik avalikes huvides ja puudub muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tarbimiskoha ühendamiseks või tehnovõrgu või –rajatise arendamiseks (AÕS § 1581 lg 1). • Tehnovõrk on vajalik avalikes huvides kui: ◦ selle kaudu osutatakse avalikku teenust ja ◦ see kuulub isikule, kes on vee-ettevõtja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse tähenduses (AÕS § 1581 lg 2). • ÜVVKS § 7 lõike 1 kohaselt on vee-ettevõtja eraõiguslik juriidiline isik, kes varustab kliendi kinnistu veevärki ühisveevärgi kaudu veega või korraldab kliendi kinnistu kanalisatsioonist reo-, sademe- ja drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee ärajuhtimist ja puhastamist. • Vee-ettevõtja on nii see isik, kelle KOV volikogu on selleks määranud (ÜVVKS § 7 lõiked 2 ja 21) kui ka isik, kes faktiliselt osutab vee- ja kanalisatsiooniteenust vähemalt 50 elanikule (ÜVVKS § 7 lg 5 ja § 2 lg 1). Riigikohtu seisukoha järgi ei tähenda see tingimus mitte vähemalt 50 lepingupartnerit, vaid vähemalt 50 elanikku, kes vett tarbivad (RKTKo 3 -2 -1164 -09 p 23).

Sundvaldus (2/2) • 7 Tehnovõrk on kavandatud kehtestatud eriplaneeringus (joonehitise trassi asukohavaliku planeering) või detailplaneeringus või detailplaneeringu kohustuse puudumise korral projekteerimistingimustes (KASVS § 461 lg 2). ◦ Tehnovõrkude ja –rajatiste üldine asukoht ja nendest tekkivad kitsendused määratakse esmalt maakonnaplaneeringuga ja seejärel üldplaneeringuga (Plan. S § 56 lg 1 p 2 ja § 75 lg 1 p 3); ◦ Varasemad joonehitise trassi asukohavaliku planeeringud jäävad kehtima (Eh. SRS § 13 lg 1). Nende detailsusastmest tulenevalt on need ehitusprojekti koostamise aluseks. ◦ Detailplaneeringus on kohustuslik määrata tehnovõrkude ja – rajatiste asukoht ning hinnata servituudi või sundvalduse seadmise vajadust (Plan. S § 126 lg 1 p 4, 17 ja 20 ning Plan. S § 126 lg 2). Detailplaneeringu koostaja peab tagama, et oleks tagatud ühendus ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniga, kui planeeringuala jääb ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni arendamise piirkonda (Plan. S § 131 lg 3). • Võrguettevõtja on pidanud kinnistu omanikuga läbirääkimisi, kuid ei ole kolme kuu jooksul detailplaneeringu kehtestamisest arvates saavutatud kokkulepet reaalservituudi seadmiseks (? ). • Üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest on omavalitsusel õigus teostada sundvaldust või -võõrandamist sundvõõrandamise seaduses sätestatud alusel sellise ehitise kasutamiseks või omandamiseks, mis on vajalik ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö tagamiseks ja arenguks (ÜVVKS § 12). • Sundvaldus on nähtav ehitisregistrist alates ehitusloa väljastamisest.

Reaalservituut • Reaalservituudi seadmise nõude esitamise eelduseks on vajadus paigutada ühe kinnisasja (valitsev kinnisasi) jaoks vajalik ese (rajatis) teisele kinnisasjale (teeniv kinnisasi), kui ilma selle esemeta oleks valitseva kinnisasja eesmärgipärane kasutamine või majandamine võimatu või seotud ülemääraste kulutustega. Rajatis võib olla nii valitseva kinnisasja omatarbevõrgu osa kui ka teenuse osutamiseks kasutatava võrgu ehk ühendusvahendi osa. • Seatakse AÕS § 158 alusel notariaalse tehinguga, millega määratakse kindlaks reaalservituudi sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu ning mille alusel tehakse kanne kinnistusraamatusse. • Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus hagita menetluses. • AÕS § 158 annab talumiskohustust tekitava servituudi seadmise nõudeõiguse, mitte ei tekita talumiskohustust (RKTKO 3 -2 -1 -105 -12 p 17). Reaalservituut hõlmab talumiskohustust. • Tuleks kinnistusraamatusse teha viide AÕS §-le 158. 8

Vabatahtlik servituut 9 • AÕS § 1581 lõike 3 kohaselt võib sundvalduse seadmise eelduste olemasolu korral seada tehnovõrgu talumiseks ka servituudi (isiklik kasutusõigus). • Isiklik kasutusõigus seatakse notariaalse tehinguga, millega määratakse isikliku kasutusõiguse ulatus, tähtaeg, tasu ja muud olulised tingimused. Isiklik kasutusõigus kantakse kinnistusraamatusse. • Isiklik kasutusõigus ei saa tekkida sellest, et õigustatud isikul on kas võlaõiguslikust lepingust või seadusest tulenev õigus asja vallata või kasutada. Neid õigusi ei saa samastada piiratud asjaõigusega ning nende alusel ei saa nõuda kande tegemist kinnistusraamatusse (RKTKo 3 -2 -1 -189 -13 p 12). • Kui isikliku kasutusõiguse seadmises kokkuleppele ei jõuta, saab esitada taotluse sundvalduse seadmiseks KASVS 462 lg 2 ja 3 alusel. • Tuleks kinnistusraamatusse teha viide AÕS §-le 1581.

Võlaõiguslik leping 10

Servituudi kehtivus enampakkumisel võõrandamise korral 11 • AÕS § 158 lg-s 1 ja § 1581 lg-s 1 sätestatud kinnisasja omaniku talumiskohustuse alusel seatud servituut jääb kinnisasja enampakkumisel võõrandamise järel TMS § 158 lg 4 järgi püsima ka siis, kui enampakkumine toimub pankrotimenetluse raames. • TSM § 158 lg 4 kohaldamiseks peab seadusest tulenev talumiskohustus nähtuma selgelt kinnistamise aluseks olevast dokumendist, s. o asjaõiguslepingust või seda asendavast kohtulahendist. Sellise kokkuleppe või kohtulahendi alusel teeb kinnistama pädev isik kinnistusraamatusse kande, millest nähtub samuti, et servituut on kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omaniku seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel.

Ehitisregistri ja maakatastri andmete tähendus 12 • Kinnisomandi kitsendused tulenevad seadusest, seatakse kohtulahendiga või tehinguga (AÕS § 140). • Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse. • Kitsenduste registreerimine ehitisregistris või maakatastri kitsenduste kaardil on informatiivse eesmärgiga ega ole aluseks kitsenduse tekkimisele. • Samas Eh. S § 70 lg 7 sätestab, et kui uue ehitise ehitamisel või juba olemasoleva ehitise asukoha muutmisel ei ole kaitsevööndit puudutavate andmete kandmiseks maakatastrisse esitatud avaldust 30 päeva jooksul pärast ehitise valmimist või selle ümberpaigutamist, ei teki ehitise talumiskohustust ning kinnisasja omanikul on õigus nõuda selle eemaldamist oma kinnisasjalt (? ).

TEHNOVÕRGUD JA -RAJATISED VÕÕRAL MAAL

Teise isiku kinnisasjale paigaldatud tehnovõrgu- ja rajatiste omandiõigus 14 • Oluline küsimus tehnovõrkude- ja rajatiste puhul, mille suhtes ei kehti talumiskohustust. • Riigikohtu praktika kohaselt saab juhinduda tehnovõrgu omandiõiguse määratlemisel tehnovõrgu rajamise aegsest seadusest (RKTKo 3 -2 -1 -105 -12 p 17). • Riigikohus on teinud sõltuvalt tehnorajatise ehitamise ajast nii lahendeid, kus käsitleb kinnisasjale ilma asjaõiguseta või ilma seadusest tuleneva talumiskohustuseta paigaldatud tehnorajatisi kinnisasja olulise osana (RKTKo 3 -2 -1 -144 -08 p 14) kui ka lahendeid, kus neid käsitatakse vallasasjadena (RKTKo 3 -2 -1105 -12 p 17).

Omandiõigus ajas 15 • 1. detsembrist 1993 kuni 31. märtsini 1999 - tehnovõrgud ja – rajatised kuuluvad vallasasjana selle n-ö esialgsele omanikule ehk selle rajajale. • 31. märtsist 1999 kuni 1. jaanuarini 2003 - juhul, kui tehnorajatis on maatükiga ühendatud mõne maatükki koormava asjaõiguse teostamiseks, ei ole tegemist kinnisasja olulise osaga ehk tehnorajatis kuulub selle rajajale. Vastupidisel juhul on tehnorajatised kinnisasja oluliseks osaks ja seeläbi kinnistu omaniku omandis. • 1. jaanuarist 2003 kuni 25. märtsini 2007 - tehnovõrgud ja – rajatised kuuluvad vallasasjana selle n-ö esialgsele omanikule ehk trassi rajajale (st. loobuti täiendavast tingimusest). • Alates 26. märtsist 2007 – kinnisasjal paiknev tehnovõrk või rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus ei ole kinnisasja osa (TsÜS § 54 lg 2).

Kinnisasja omaniku õigused • Talumiskohustuse puudumisel on kinnisasja omanikul õigus nõuda tehnovõrgu või -rajatise kõrvaldamist temale kuuluvalt kinnisasjalt asjaõigusseaduse §-s 89 sätestatud korras või kokku leppida tehnovõrgu või -rajatise ümberpaigutamises kinnisasjal tehnovõrgu või -rajatise omaniku kulul (AÕSRS § 152 lg 3). • Kinnisasja omanikul ei ole õigust omaabi korras torustikku kõrvaldada isegi siis, kui tal ei ole seadusest tulenevat kohustust seda taluda. • Kui isik kasutab teisele isikule kuuluvat torustikku õigusliku aluseta, on torustiku omanikul õigus nõuda VÕS § 1037 lg 1 alusel rikkumise teel saadu (osutatava teenuse) hariliku väärtuse hüvitamist (RKTKo 3 -2 -1 -189 -13 p 16). • Selliseks hüvitiseks saaks eelkõige olla eelduslikult sama suure tasu nõudmine, mida torustiku omanikul oleks õigus saada juhul, kui hageja kasutaks torustikku seaduslikul alusel. 16

TALUMISTASU

Talumiskohustuse tasu alused • Kui rajatise talumise kohustus tuleneb vahetult 18 seadusest AÕSRS § 152 lg 1 järgi, siis on tasu nõude aluseks AÕSRS § 154 lg 2. Tasumise kord on määratud AÕS § 1582 lg 2. • Sundvalduse puhul sätestab kinnisasja omaniku õiguse saada tasu AÕS § 1582 lg 1. Viide tasu aluseks olevale õigusaktile või kokkuleppele peab olema toodud sundvalduse seadmise aluseks olevas haldusaktiga. • Servituudi ja võlaõigusliku lepingu puhul lepitakse tasu suuruses ja maksmise korras kokku lepingus.

Talumiskohustuse tasu 19 • Seaduses on ette nähtud alused tasu nõudmiseks, kuid tasu suurust ja selle koosseisu kuuluvaid komponente seadus ei reguleeri. • RKTKo 3 -2 -1 -87 -14 punktidest 33 ja 34 tuleneb: ◦ Kinnisasja igakordsel omanikul on õigus, kinnisasja omandamise ajast ja viisist sõltumata, saada tehnorajatise omanikult perioodilist talumistasu vähemasti ulatuses, milles kinnisasja omanik peab kandma kulusid, kuid ei saa kinnisasja või selle osa tehnorajatise tõttu ise kasutada. See puudutab eelkõige maamaksu, aga ka nt kinnisasja hooldamise kulusid. ◦ Lisaks talumistasuna kulude hüvitamisele tuleb kinnisasja omanikule maksta ka lisahüvitist ning seda kas ühekordse või perioodilise hüvitisena.

Talumistasu arvestamise alused • tehnorajatisest tuleneva talumiskohustuse 20 intensiivsust • maa sihtotstarbest, suurusest, asukohast jms maa väärtust mõjutavatest asjaoludest • muud asjaolud, mis võimaldaks omanikul maad efektiivsemalt või muul viisil kasutada • avalik huvi talumiskohustuse vastu • kas tegemist on juba nö „kaasa saadud“ või uue, alles tekkinud talumiskohustusega

Küsimused 21

MEIL ON ÕIGUST ÜLE Advokaadibüroo Jesse & Kalaus | Suur-Ameerika 12, 10119 Tallinn | www. jessekalaus. ee