Taxering av hyreshus Vrdetidpunkt allmnt Nu Januari 2009

Taxering av hyreshus Värdetidpunkt - allmänt: • Nu (Januari 2009) • Hösten 2004 • 2009 -12 -31 • Genomsnittlig värdenivå under 2009 • Värdetidpunkten vid fastighetstaxering = ”andra året före” Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus • Läget • i landet • i staden/orten • i stadsdelen/området • i huset (om lägenheter) • Översikts- och detaljplaner • Marknaden • Typ av hyreshus • Storlek, ålder och standard hos byggnaden Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Massvärderingssituationer: Information från register eller fastighetsdeklaration Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Tre metoder: • Ortsprismetod • Avkastningsmetod • (Produktionskostnadsmetod) Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Ortsprismetoden - olika bestämningsmått: • Pris / kvm • Köpeskillingskoefficient = = “K/T-tal” • Bruttokapitaliseringsfaktor • Direktavkastningsprocent Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Pris per kvadratmeter: Fastighet A B C D E F Area 1 000 1 350 900 1 460 1 250 1 420 Medeltal: Arne Sundquist/Orsalheden Pris/kvm 3 750 5 450 3 200 6 500 4 800 5 700 3 750 4 040 3 560 4 450 3 840 4 010 3 940

Taxering av hyreshus Köpeskillingskoefficient-“K/T-tal”: Fastig- Taxv het kkr Pris kkr K/T A B C D E F 2 310 4 300 7 400 3 200 3 100 7 200 1, 85 1, 59 1. 45 1, 66 1, 34 1. 92 1 250 2 700 5 100 1 930 2 320 3 750 Medeltal: Arne Sundquist/Orsalheden 1, 64

Taxering av hyreshus Avkastningsmetoder: • Nettokapitalisering • Räntabilitetsmodeller • Diskonteringsmodeller • Bruttokapitalisering Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Direktavkastningsprocent: Fastig- Nettohet intäkt Pris A B C D E F 3 750 5 450 3 200 6 500 4 800 5 700 266 376 269 442 350 427 Medeltal: Arne Sundquist/Orsalheden Direktavkastningsprocent 7. 1 6. 9 8. 4 6. 8 7. 3 7. 5 7. 3

Taxering av hyreshus Diskonteringsmodell: n V=Σ t=1 V H D U R n t p = = = = Arne Sundquist/Orsalheden (H - D - U)t (1 + p)t + Rn (1 + p)n Fastighetsvärde Hyra Driftskostnader Underhållskostnader Restvärde Kalkylperiod Tidsvariabel Kalkylränta på totalt kapital, %

Taxering av hyreshus Räntabilitetsmodell: V= (H - D - U - Ba) = = = = Fastighetsvärde Hyra Driftskostnader Underhållskostnader Byggnadsvärde Avskrivningsfaktor Kalkylränta, procent V H D U B a p p V= Arne Sundquist/Orsalheden (H - D - U) p

Taxering av hyreshus Bruttokapitaliseringsfaktor: Fastig- Bruttohet intäkt Pris A B C D E F 3 750 5 450 3 200 6 500 4 800 5 700 500 675 450 730 625 710 Medeltal: Arne Sundquist/Orsalheden Bruttokapitaliseringsfaktor 7. 5 8. 1 7. 1 8. 9 7. 7 8. 0 7. 9

Taxering av hyreshus Bruttokapitaliseringsmodell: V = BKF x H V = Fastighetsvärde (mark+byggnad) BKF = Bruttokapitaliseringsfaktor H = Bruttohyra, kr/år Totalvärde - Markvärde Byggnadsvärde Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Nettokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? • Information om hyresmarknaden (hyror, kontrakt, vakanser, prognoser över framtida hyresintäkter mm) • Driftskostnader • Underhållskostnader • Skatter • Lån • Översikts- och detaljplaner Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Bruttokapitaliseringsmodeller - vilken information krävs? • Bruttohyra per år och kvm • Bostäder • Lokaler • Bruttokapitaliseringsfaktor • Bostäder • Lokaler Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Fastighetstaxering av hyreshus sker i Sverige med en bruttokapitaliseringsmodell. • Värdefaktorer - hyreshus • Lägenhetstyp • Bostäder • Lokaler • Hyra • Bruksvärdehyra • Marknadshyra • Ålder Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Värdefaktorer - tomtmark för hyreshus • Storlek • Kvm byggrätt ovan mark, BTA • Bostäder • Lokaler • Typ av bebyggelse • Bostäder • Lokaler Notera BTA! Omräkning till BTA från BRA blir alltså aktuell om man endast känner bruksarean Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Relativa kapitaliseringsfaktorer: Bostäder: Nivåfaktor Värdeårsklass 29 xx xx 0, 4 - 2, 5 0, 71 xx 2, 6 - 3, 8 0, 76 4, 0 - 7, 0 70 - 74 xx xx 0, , 89 xx xx xx 0, 92 0, 81 xx xx 7, 5 - 9, 5 0, 86 xx 10, 0 - 12, 0 0, 9 xx 85 - 87 xx xx 02 - 1 xx xx 1, 3 xx 1 xx xx 1, 25 0, 96 xx 1 xx xx 1, 2 xx 0, 96 xx 1 xx xx 1, 15 xx 0, 97 xx 1 xx xx 1, 15 Lokaler: Nivåfaktor Värdeårsklass 29 xx xx 70 - 75 xx 82 - 87 xx 0, 4 - 12, 0 0, 87 xx 1 xx Arne Sundquist/Orsalheden xx xx 0, 95 xx xx 98 1, 09

Taxering av hyreshus Exempel på riktvärdeangivelser vid AFT 07 (2005 års värdenivå) : Gamla Stan Byggnad Mark B 9, 75 10 000 BR L 6, 25 9 000 BR Norrmalmstorg B 9, 50 L 6, 50 8 200 BR 18 800 BR Lund, centrum A-läge B 9, 75 L 8, 00 3 800 BR 2 400 BR Lund, Ö torn B 7, 25 L 7, 00 1 800 BR 1 200 BR Åsele, glesbygd B 1, 4 L 1, 1 Arne Sundquist/Orsalheden 90 BR 70 BR

Taxering av hyreshus Exempel på hyresnivåer vid AFT 07: (2005 års hyresnivå) Bostäder Kontor Butiker Norrmalmstorg 1 200 3 800 8 000 Lund, A-läge 1 000 1 200 2 100 Lund G-lyckan, Ö Torn 900 900 Åsele, glesbygd 500 300 400 Arne Sundquist/Orsalheden

Taxering av hyreshus Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under det andra året före taxeringsåret……. (9 kap. 3§ FTL). Aktuella hyresbegrepp: • Bostäder: • Bruksvärdehyra • Jämförelsehyra • Genomsnittshyra • Lokaler: • Marknadsmässig hyra • Marknadshyra Arne Sundquist/Orsalheden Internhyra