TAVOLA ROTONDA DEL 23 SETTEMBRE 2016 LA CACCIA

TAVOLA ROTONDA DEL 23 SETTEMBRE 2016 LA CACCIA ALL’ERRORE LA CUSTODIA GIUDIZIARIA Simona Romeo AVVOCATO BASIGLIO -MILANO, 23 SETTEMBRE 2016 Pagina 1

PREMESSA � IMPORTANZA DELL’ISTITUTO DELLA CUSTODIA GIUDIZIARIA NELL’AMBITO DELLA PROCEDURA ESPROPRIATIVA � SCOPO DELLA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO PRIMA DELLA VENDITA � MOMENTO DELLA NOMINA DEL CUSTODE: PRASSI � CUSTODE QUALE AUSILIARIO DEL GIUDICE: ART. 68 C. P. C. � LA SURROGA DEL CUSTODE AL DEBITORE NON COINCIDE CON L’IMMISSIONE IN POSSESSO, LA QUALE SI OTTIENE SOLO CON LA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE, OVE NECESSARIO, CON L’ATTUAZIONE DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE. GIÀ DAL PROVVEDIMENTO DI NOMINA IL CUSTODE È INVESTITO DI RESPONSABILITÀ PER L’INCARICO RICEVUTO E DEL POTERE GESTORIO SUL BENE, MA FINCHÉ NON ENTRA IN RELAZIONE MATERIALE COL MEDESIMO NEI SUOI CONFRONTI NON SARÀ POSSIBILE PROFILARE ALCUNA RESPONSABILITÀ OGGETTIVA. Pagina 2

RAPPORTO CON L’ESECUTATO/OCCUPANTE IN VISTA DELLA LIBERAZIONE DEL’IMMOBILE: COMUNICAZIONE AL DEBITORE DELLA NOMINA A CUSTODE GIUDIZIARIO: TEMPI E MODI COMUNICAZIONE ALL’OCCUPANTE (CONOSCIUTO DALLA PROCEDURA) DELLA NOMINA A CUSTODE GIUDIZIARIO: TEMPI E MODI FISSAZIONE DEL PRIMO ACCESSO SUI LUOGHI DI CAUSA. Pagina 3

SEGUE… PRIMO ACCESSO SUI LUOGHI (CON E SENZA L’ESPERTO D’UFFICIO) INSTAURAZIONE DEL DIALOGO CON IL DEBITORE (DIVERSE TIPOLOGIE DI PERSONALITÀ: COLLABORATIVO, OSTILE, DIFFIDENTE, INDIFFERENTE) INSTAURAZIONE DEL DIALOGO CON IL TERZO OCCUPANTE CON E SENZA TITOLO OPPONIBILE ALLA PROCEDURA ESECUTIVA Pagina 4

PRIMO ACCESSO ENTRO POCHI GIORNI DALLA COMUNICAZIONE DELLA NOMINA IL CUSTODE FISSA IL PRIMO ACCESSO SUI LUOGHI UNITAMENTE ALL’ESPERTO D’UFFICIO, PREVENTIVAMENTE SENTITO, IN IPOTESI DI NOMINA CONGIUNTA SUGGERIMENTI PER UN MORBIDO PRIMO INCONTRO: - ATTEGGIAMENTO NON INVASIVO DEL CUSTODE CHE DEVE SEMPRE ESSERE RISPETTOSO DELLA CONDIZIONE DI SOGGEZIONE IN CUI VERSA IL DEBITORE//OCCUPANTE, INTERPRETANDO IL PROPRIO RUOLO ISTITUZIONALE CON LA DOVUTA ELASTICITÀ E CON LA CONSAPEVOLAZZA DI INCIDERE SU ASPETTI MOLTO PERSONALI E DELICATI DELLA VITA DI UN INDIVIDUO - QUESTO ATTEGGIAMENTO INIZIALE HA OLTRETUTTO LO SCOPO DI BEN PREDISPORRE IL SOGGETTO ESECUTATO O L’OCCUPANTE ALL’ASCOLTO. - IL CUSTODE RAPPRESENTA IN QUALCHE MODO LA “PERSONIFICAZIONE” DEL TRIBUNALE E LA POSSIBILITÀ PER IL DEBITORE PER LA PRIMA VOLTA DI OTTENERE INFORMAZIONI DIRETTE DAGLI ORGANI DELLA PROCEDURA SENZA IL FILTRO DI UN DIFENSORE DI FIDUCIA DEBITORE COLLABORATIVO (O DIFFIDENTE MA NON OSTILE) IN PRESENZA DI UN DEBITORE PRONTO ALL’ASCOLTO SARÀ POSSIBILE ATTRAVERSO IL DIALOGO NON SOLO ESPLICITARE LE POSSIBILI SOLUZIONI PER UNA CONCLUSIONE BONARIA DELLA PROCEDURA MA ANCHE CAPTARE LE REALI CONDIZIONI ECONOMICHE DEL DEBITORE (SITUAZIONE FAMILIARE, ESISTENZA DI FONDI ALTERNATIVI, INTESTAZIONE DI ALTRI BENI, ETC) ALLO SCOPO DI SUGGERIRE IPOTESI TRANSATTIVE ANCHE COMPLESSE IDONEE A EVITARE LA VENDITA COATTIVA DEL BENE PIGNORATO E, CONTESTUALMENTE, IN MODO DA OTTENERE LA REALIZZAZIONE DEI CREDITI OGGETTO DELLA PROCEDURA ESPROPRIATIVA. 1. CONVERSIONE DL PIGNORAMENTO PRIMA DELL’UDIENZA EX ART. 569 C. P. C. CON RATEIZZAZIONE FINO A UN MASSIMO DI 36 MESI 2. RILASCIO VOLONTARIO DELL’IMMOBILE PER L’IPOTESI DI IMPOSSIBILITÀ DI CHIUSURA BONARIA DELLA PROCEDURA Pagina 5

SEGUE… DEBITORE OSTILE E/O INDIFFERENTE: INDICAZIONE DELLE POSSIBILI SOLUZIONI CON FOGLIO ILLUSTRATIVO RILASCIATO UNITAMENTE A COPIA DEL PROVVEDIMENTO DI NOMINA VADEMECUM DI DOMANDE DA PORRE RELATIVE A: STATO DI FAMIGLIA, LAVORO SVOLTO, STATO DI DISOCCUPAZIONE, ISCRIZIONE NELLE LISTE DI COLLOCAMENTO, INTESTAZIONE DI ALTRI BENI, REGOLARE PAGAMENTO DELLE UTENZE, PRESENZA NEL NUCLEO FAMILIARE DI PERSONE CON IDONEO LAVORO, REGIME PATRIMONIALE, ETC) PRESENZA OPPORTUNA DI ALMENO UN COADIUTORE (COLLABORATORE) DEL CUSTODE AL MOMENTO DELL’ACCESSO REDAZIONE DEL VERBALE DI ACCESSO CON INDICAZIONE DI TUTTO QUANTO ACQUISITO A LIVELLO INFORMATIVO RILIEVO FOTOGRAFICO SOTTOSCRIZIONE FINALE DEL VERBALE DI PRIMO ACCESSO DA PARTE DEI PRESENTI, DEL CUSTODE E DEL SUO COADIUTORE Pagina 6

SEGUE… OCCUPANTE SENZA TITOLO OPPONIBILE COLLABORATIVO: 1. ESPICITAZIONE DEL SIGNIFICATO DEL VINCOLO PIGNORATIZIO SUL BENE OCCUPATO 2. SPIEGAZIONE DEL SUBENTRO DELLA CUSTODIA NEL POSSESSO DEL BENE 3. NECESSITÀ DI CONTINUAZIONE DI OCCUPAZIONE DELL’IMMOBILE PREVIA STIPULAZIONE DI UN CONTRATTO DI LOCAZIONE CON LA CUSTODIA (OVE CONSENTITA E AUTORIZZATA DAL G. E, . ) 4. LIBERAZIONE VOLONTARIA DEL BENE NON APPENA EMESSO ORDINE DI LIBERAZIONE DAL GIUDICE DELL’ESECUZIONE NON COLLABORATIVO: 1. RELAZIONE IMMEDIATA AL G. E. PER L’EMISSIONE DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE E L’AVVIO DELLA PROCEDURA DI RILASCIO COATTIVO Pagina 7

SEGUE… OCCUPANTE CON TITOLO OPPONIBILE A) LOCAZIONI STIPULATE ANTERIORMENTE ALLA NOTIFICA DEL PIGNORAMENTO (ART. 2923 C. C. ) VERIFICA IMMEDIATA DELLA CONGRUITA’ DEL CANONE PAGATO DAL CONDUTTORE SULLA SCORTA DELLA RELAZIONE DELL’ESPERTO D’UFFICIO O DEI CRITERI DI LEGGE. RICHIESTA AL CONDUTTORE DI PAGAMENTO DEI CANONI RITENUTI CONGRUI DIRETTAMENTE ALLA CUSTODIA ART. 2923 C. C. RICHIESTA DI RILASCIO IMMOBILE PER CANONE INFERIORE DI UN TERZO AL GIUSTO PREZZO: INEFFICACIA DELLA LOCAZIONE ALL’ACQUIRENTE (E ALLA PROCEDURA ESPROPRIATIVA E AI CREDITORI, INIZIALMENTE SI PENSAVA CON L’ESERCIZIO DELL’AZIONE REVOCATORIA, MA OGGI TRAENDO ARGOMENTO DALL’ART. 2919 C. C. SI RITIENE INOPPONIBILE PER LA STRETTA CORRELAZIONE SECONDO CUI CIÒ CHE È INOPPONIBILE AL CREDITORE È INOPPONIBILE ALL’ACQUIRENTE ). Pagina 8

SEGUE… DISDETTA DA PARTE DELLA CUSTODIA PER SCADENZA SUCCESSIVA AL PIGNORAMENTO DEL CONTRATTO LOCAZIONE (IPOTESI): - LOCAZIONE AD USO ABITATIVO EX LEGE 431/1998 CHE ALTRIMENTI SI RINNOVA AUTOMATICAMENTE. - TACITA NON È OPPONIBILE AL CREDITORE PROCEDENTE E IL CONTRATTO SI ESAURISCE NEI 4 ANNI INIZIALI. PER IL RINNOVO AUTOMATICO OCCORRE L’AUTORIZZAZIONE DL GE; - AUTOMATICO AVVIENE EX LEGE E NON È POSSIBILE DISDETTA. E ALCUNA CONDOTTA OMISSIVA SARÀ IMPUTABILE AL CUSTODE (CASSAZIONE SEZ UN 16. 5. 13 N 11830). PER I DIRITTI PERSONALI DI GODIMENTO (DIVERSAMENTE CHE PER I DIRITTI REALI DI GODIMENTO) ANTERIORI ALLA TRASCRIZIONE DEL PIGNORAMENTO E SUCCESSIVI ALL’ISCRIZIONE IPOTECARIA PER LA QUALE IL CREDITORE PROCEDE AD ESECUZIONE NON SI APPLICA L’ART. 2812 C. C. B) ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE TRASCRITTA PRIMA DEL PIGNORAMENTO (ARTT. 155 QUATER C C E 2643 E 2644 C. C. ): DAL 16 MARZO 2006 DATA DI ENTRATA IN VIGORE DELL’AFFIDAMENTO CONDIVISO. Pagina 9

SEGUE… PRIMO ACCESSO ALL’IMMOBILE DI BENE NON OCCUPATO ACCESSO UNITAMENTE ALL’ESPERTO (PER L’IPOTESI DI NOMINA CONGIUNTA) E AL DEBITORE: IMMISSIONE IN POSSESSO E CONSEGNA DELLE CHIAVI AL CUSTODE DA PARTE DEL DEBITORE COLLABORATIVO CON SOSTITUZIONE DELLA SERRATURA PER L’IPOTESI DI IMMOBILE LIBERO DA PERSONE E COSE IMMISSIONE IN POSSESSO, CONSEGNA DELLE CHIAVI AL CUSTODE DA PARTE DEL DEBITORE A CUI VENGONO LASCIATE COPIE DELLE CHIAVI PER L’IPOTESI DI IMMOBILE OCCUPATO DA BENI MOBILI E/O DOCUMENTI Pagina 10

LA VISITA DELL’IMMOBILE DA PARTE DEGLI INTERESSATI ALL’ACQUISTO MODALITÀ ATTRAVERSO CUI RICEVERE LE RICHIESTE DI VISITA DELL’IMMOBILE IN ATTESA DELLE VENDITE PUBBLICHE: 1. PORTALE DELLE PUBBLICITÀ 2. POSTA ELETTRONICA INDICATA IN AVVISO DI VENDITA 3. RICHIESTA TELEFONICA TEMPI DI ATTESA PER FISSARE APPUNTAMENTO PER LA VISITA IMMOBILE 1. 2. 3. DEL PORTALE ALLA LUCE DELL’INTRODOTTA RIFORMA E IN ATTESA DELLA SUA ATTUAZIONE SI SUGGERISCE DI SODDISFARE LA RICHIESTA NELL’ARCO DI 15 GIORNI ALLO SCOPO DI COGLIERE IL PROPOSITO POSITIVO DELL’ASPIRANTE ACQUIRENTE E DARGLI FIDUCIA NEL FUNZIONAMENTO DELLA MACCHINA GIUSTIZIA. MODALITA’ DI ACCESSO PRESSO L’IMMOBILE UNITAMENTE ALL’ASPIRANTE ACQUIRENTE CHE HA OTTENUTO L’APPUNTAMENTO PER VISITARE L’IMMOBILE: LA VISITA ALL’IMMOBILE DEVE AVVENIRE SINGOLARMENTE PER CIASCUN ASPIRANTE ACQUIRENTE E NON SONO AMMESSI GRUPPI CUMULUTIVI DI ASPIRANTI ACQUIRENTI, QUESTO PROPRIO ALLO SCOPO DI GARANTIRE LA SEGRETEZZA E LA TRASPARENZA DELLA GARA, LA RISERVATEZZA DELL’IDENTITÀ DEGLI ASPIRANTI ACQUIRENTI E AD EVITARE CHE ABBIANO CONTATTI TRA LORO Pagina 11

SEGUE… RAPPORTO CON IL DEBITORE/OCCUPANTE PRESENTE DURANE LA VISITA DELL’ASPIRANTE ACQUIRENTE 1. ESIGERE UN ATTEGGIAMENTO TRANQUILLO E SILENZIOSO DA PARTE DELL’OCCUPANTE ALLO SCOPO DI EVITARE PAROLE O ARGOMENTI TENDENZIOSI VOLTI A DISINCENTIVARE L’ACQUISTO O VOLTI FAR EMERGERE SENTIMENTI DI COLPA O DI APPROFITTAMENTO IN CHI INTENDE PARTECIPARE ALL’ASTA 2. ACCORDARSI PREVENTIVAMENTE CON L’OCCUPANTE SUI GIORNI UTILI PER LE VISITE, SUL NUMERO DI VISITE PER GIORNO E SULLA NECESSITÀ DI NON DARE INDICAZIONI E/O INFORMAZIONI RELATIVE ALLA PRESENZA DI ALTRI ASPIRANTI ACQUIRENTI NEI GIORNI O NELLE ORE PRECEDENTI 3. SEGNALAZIONE IMMEDIATA AL G. E. DI ATTEGGIAMENTI OSTRUZIONISTICI DEL DEBITORE/OCCUPANTE IN TEMA DI VISITE Pagina 12

LA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE : LA RIFORMA DELL’ART. 560 C. P. C. E LE NUOVE MDALITA’ OPERATIVE A SEGUITO DELLA LEGGE 30 GIUGNO 2016, N. 119 LA LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE: AVENTE LO SCOPO DI UNA MAGGIORE APPETIBILITÀ DEL BENE SUL MERCATO, GARANZIA DI CONSEGNA DEL BENE NELLO STATO DESCRITTO IN PERIZIA DI STIMA A TUTELA DA ATTI VANDALICI DEL DEBITORE. LIBERAZIONE ANTE RIFORMA: PRECETTO EX ART. 605 C. P. C. NOTIFICATO AL DEBITORE/OCCUPANTE UNITAMENTE ALL’ORDINE DI RILASCIO, SEGUITO DA PREAVVISO DI SLOGGIO DA PARTE DELL’UFFICIALE GIUDIZIARIO. AUSILIO DELLA FORZA PUBBLICA E DEL FABBRO PER LE IPOTESI DI MANCANZA DI COLLABORAZIONE DELL’OCCUPANTE LIBERAZIONE POST RIFORMA DAL 2 AGOSTO 2016: MODIFICA DELL’ART. 560 C. P. C CHE ESCLUDE ESPRESSAMENTE L’APPLICAZIONE DELL’ART. 605 C. P. C. E PREVEDE LA POSSIBILITÀ DI ATTUAZIONE DEL RILASCIO FORZOSO DIRETTAMENTE DA PARTE DEL CUSTODE SENZA LA PRESENZA DELL’UFFICIALE GIUDIZIARIO Pagina 13

MODALITÀ DI RILASCIO POST RIFORMA 2016 EFFICACIA ESECUTIVA INTRINSECA DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE (TESI INCONTROVERSA IN GIURISPRUDENZA CASSAZIONE 31. 3. 1949, N. 744); IL DINIEGO DI ABITAZIONE AL DEBITORE COSTUTISCE SEMPLICE ESTRINSECAZIONE O MODALITÀ ATTUATIVA DEL PIGNORAMENTO ( TRIB BOLOGNA 16 3 2000, N. 813). ; ASSIMILAZIONE ALLA MISURE CAUTELARI (ART. 669 DUODECIES) : INDICAZIONE DELLE MODALITÀ DI ATTUAZIONE DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE NON NECESSITÀ DI APPOSIZIONE DELLA FORMULA ESECUTIVA (GIUSTIFICAZIONE NORMATIVA NELLA CLAUSOLA DI CHIUSURA DELL’ART. 475 , 1 CO, C. P. C. ”----SALVO CHE LA LEGGE DISPONGA DIVERSAMENTE) POSSIBILITÀ DI UTILIZZO DELLA FORZA PUBBLICA EX ART. 68 C. P. C. NON NECESSITÀ DEL PREAVVISO DI SLOGGIO (QUALIFICANDO L’ORDINE DI LIBERAZIONE COME PROVVEDIMENTO CAUTELARE) NON NECESSITÀ DI NOTIFICA DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE AL DEBITORE (COMUNICAZIONE DA PARTE DELLA CANCELLERIA) PER LA STESSA QUALIFICAZIONE NOTIFICA DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE AL TERZO CON TITOLO OPPONIBILE PER L’OPPOSIZIONE AGLI ATTI ESECUTIVI EX ART. 617 C. P. C. IMPUGNABILITA’: L’OPPOSIZIONE AGLI ATTI ESECUTIVI CONTRO L’ORDINE DI LIBERAZIONE IMPUGNABILITÀ DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE (DIFFERENZA COL PASSATO) : Pagina 14

PRASSI IMMEDIATAMENTE PRECEDENTI ALLA ATTUALE RIFORMA DELL’ART. 560 C. PC. E SUCCESSIVE ALLA RIFORMA ENTRATA IN VIGORE L’ 1 MARZO 2006 ORDINE DI LIBERAZIONE ATTUATO SENZA UFFICIALE GIUDIZIARIO DIRETTAMENTE DAL CUSTODE, CHE POTEVA AVVALERSI DI FABBRO E FORZA PUBBLICA : RICAVANDO ARGOMENTI A SOSTEGNO DAGLI ARTT. 559 C. P. C. (NON AUTORIZZAZIONE AL DEBITORE AD ABITARE L’IMMOBILE) 560 C. E 68 C. P. C. (CUSTODE QUALE AUSILIARIO DEL GIUDICE), DALLA SENTENZA CASSAZ. 31. 3. 49, N. 744 DA CUI SI EVINCE L’EFFICACIA ESECUTIVA INTRINSECA DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE, DALLA NON RICONDUCIBILITÀ DELLA STESSA NELL’ALVEO DEI PROVVEDIMENTI GIURISDIZIONALI DI CUI ALL’ART. 474 C. P. C. E DA QUI LA NON NECESSITÀ DELL’APPOSIZIONE DELLA FORMULA ESECUTIVA ( APPOSTA DA ORGANO GIURISDIZIONALE INFERIORE: CASSAZIONE 7. 1. . 1970, N. 39) NOTIFICA DELL’ORDINE DI LIBERAZIONE IN COPIA AUTENTICA AL DEBITORE E AL TERZO NOTIFICA DEL PREAVVISO DI SLOGGIO AL DEBITORE E AL TERZO BENI MOBILI ALL’INTERNO DELL’IMMOBILE OGGETTO DI LIBERAZIONE Pagina 15

SEGUE… PRASSI ANTERIORI ALL’ATTUALE RIFORMA E ANTERIORI ALLA RIFORMA DEL 2006 SOLO LA NECESSITÀ DI NOTIFICA DELL’ORDINANZA DI SURROGA DEL CUSTODE, CHE COSTITUISCE EX SE TITOLO ESECUTIVO AGLI OCCUPANTI CONOSCIUTI CON UN PREAVVISO DI ALMENO 3 GG. COPIA AUTENTICA DEL PROVVEDIMENTO SENZA APPOSIZIONE DELLA FORMULA ESECUTIVA, IN QUANTO ORDINANZA AVNTE NATURA CAUTELARE NON IMPUGNABILITÀ EX ART. 617 C. P. C. NÉ CON RICORSO PER CASSAZIONE EX ART. 111 COST DEL PROVVEDIMENTO DI SURROGA DEL CUSTODE, IN QUANTO ATTO MERAMENTE CONSERVATIVO E A CONTENUTO ORDINATORIO E NON DECISORIO (NON GIURISDIZIONALE E NON RICONDUCIBILE AL 474 C. P. C. , REVOCABILE E MODIFICABILE DALLO STESSO GE. CUSTODE, AUSILIARIO EX ART. 68 C. P. C. E LONGA MANUS DEL GIUDICE, LEGITTIMATO, PERTANTO AD AVVALERSI DELLA FORZA PUBBLICA E DEL FABBRO. Pagina 16

SEGUE… ORDINE DI LIBERAZIONE ANCHE CONTRO IL TERZO OCCUPANTE IDENTITÀ DI POSIZIONE TRA DEBITORE E TERZO OCCUPANTE SENZA TITOLO OPPONIBILE IL DECRETO DI TRASFERIMENTO EX ART. 586 C. P. C. È TITOLO ESECUTIVO PACIFICAMENTE RIGUARDO AD ENTRAMBI I SOGGETTI INTERPRETAZIONE ANALOGICA: CASSAZIONE 1. 12. 1998, N. 12174, CONFERMATA DAL NUOVO ART. 560 C. P. C. Pagina 17

COORDINAMENTO E SINERGIA CON LEFORZE DELL’ORDINE, CON GLI ASSISTENTI SOCIALI PER LA PRESENZA DI MINORI, CON IL COMUNE PER UNA NUOVA SISTEMAZIONE ABITATIVA DEGLI SLOGGIATI LA SINERGIA TRA GIUDICI, CUSTODI GIUDIZIARI, FORZE DELL’ORDINE, SERVIZI DI ASSISTENZA SOCIALE E COMUNI PER LA MESSA A DISPOSIZIONE DI ALLOGGI IN FAVORE DI DEBITORI DOTATI DEI RICHIESTI REQUISITI APPARE FONDAMENTALE PER AGEVOLARE L’AZIONE DI RILASCIO FORZOSA DEGLI IMMOBILI ESPROPRIATI; LA CREDIBILITÀ DEL CUSTODE GIUDIZIARIO, ”SOLDATO” IN TRINCEA, DIPENDE DALLA CONCRETA EFFICACIA DI QUESTA SINERGIA CON L’ESEMPIO DI EFFICACIA SARÀ POSSIBILE AGEVOLARE IN FUTURO RILASCI VOLONTARI NECESSITÀ DI ISTRUZIONI SEMPLICI ED ELASTICHE DA PARTE DEI GIUDICI, DETTAGLIATE PER IPOTESI TIPICHE E PIÙ FREQUENTI, CHE POSSANO DARE SPAZIO DI MANOVRA AL CUSTODE NECESSITÀ DI NON PORRE OSTACOLI ALLA “DEFORMALIZZAZIONE” INTRODOTTA DAL LEGISLATORE. FINO AD OGGI I RITARDI SONO DIPESI ANCHE DA UNA SERIE DI PASSAGGI BUROCRATICI CHE HANNO CONSENTITO ATTIVITÀ DILATORIE DA PARTE DEGLI INTERESSATI (AD ESEMPIO MANCATO PERFEZIONAMENTO DI NOTIFICHE). Pagina 18

PERIZIA: REGOLARITÀ CATASTALE, EDILIZIO URBANISTICA, E MENZIONI URBANISTICHE DALLA PERIZIA È POSSIBILE DESUMERE ELEMENTI PER ACCERTARE LA CONFORMITÀ DELLA DESCRIZIONE CATASTALE DEL BENE CON LA SUA CONSISTENZA DI FATTO: DIFFERENZE DI DISTRIBUZIONE DEGLI SPAZI INTERNI, CONFORMITÀ TRA PLANIMETRIA CATASTALE, GRAFICI DI PROGETTO E STATO DI FATTO (IMPORTANZA DEL/I TITOLO/I DI PROVENIENZA; RILEVANZA DEL DATO CATASTALE (PIÙ CHE DEI CONFINI E DELLA DESCRIZIONE) PER L’INDIVIDUAZIONE DEL BENE A SEGUITO DELLA RIFORMA DELL’ ART. 2826 C. C (NELL’ATTO DI CONCESSIONE DELL’IPOTECA L’IMMOBILE DEVE ESSERE SPECIFICAMENTE INDIVIDUATO … CON I DATI DI IDENTIFICAZIONE CATASTALE; PER I FABBRICATI IN CORSO DI COSTRUZIONE DEVONO ESSERE INDICATI I DATI DI IDENTIFICAZIONE CATASTALE DEL TERRENO SU CUI INSISTONO). IN CASO DI VARIAZIONE DEI DATI CATASTALI DOPO L’AVVISO DI VENDITA E DOPO L’AGGIUDICAZIONE PER VARIAZIONI EFFETTUATE DAL DEBITORE O D’UFFICIO: FUSIONI O FRAZIONAMENTI CHE NON IDENTIFICANO PIÙ CORRETTAMENTE IL BENE PIGNORATO ED OGGETTO DI VENDITA ED AGGIUDICAZIONE. IN TAL CASO PRIMA DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO OCCORRE PROCEDERE A VARIAZIONI CATASTALI DI SEGNO CONTRARIO CHE A CURA DELL’ESPERTO CHE CON UNA NUOVA DENUNZIA RIPRISTININO LA SITUAZIONE EX ANTE. Pagina 19

SEGUE… DALL’ESAME DELLA CONFORMITÀ CATASTALE TRA PLANIMETRIA CATASTALE, PLANIMETRIA DI FATTO E GRAFICI DI PROGETTO È POSSIBILE VERIFICARE LA REGOLARITÀ URBANISTICO EDILIZIA DELL’IMMOBILE NULLITÀ SOSTANZIALE DELL’ATTO DI PROVENIENZA IN CASO DI ABUSO EDILIZIO E ASSENZA AB ORIGINE DEL TITOLO EDILIZIO: CASSAZIONE 5. 12. 14, N. 25811 VERIFICA DELLA CORRETTA INTESTAZIONE CATASTALE DEL BENE ALL’ESECUTATO E RISCONTRO DI ASSENZA DI VOLTURE: INDICAZIONE GIÀ IN AVVISO DI VENDITA. IN TAL CASO, SE LA VOLTURA AUTOMATICA NON VA A BUON FINE SARÀ UNA SCELTA DEL G. E. PORRE LA SUA REGOLARIZZAZIONE A CURA E SPESE DELL’AGGIUDICATARIO O A CARICO DELLA PROCEDURA E A CURA DELL’ESPERTO. NELL’IPOTESI DI ATTI INTER VIVOS POSTI IN ESSERE DALL’ESECUTATO A FAVORE DI TERZI DOPO IL PIGNORAMENTO E INEFFICACI DI CONSEGUENZA NEI CONFRONTI DELL’AGGIUDICATARIO E DELLE PROCEDURA ESECUTIVA, SI PONE LA QUESTIONE SUL SOGGETTO CONTRO CUI TRASCRIVERE E SI PONGONO PROBLEMATICHE CIRCA LA CORRETTA VOLTURA DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO. E’ OPINIONE AUTOREVOLE È CHE LA TRASCRIZIONE DEBBA FARSI CONTRO IL DEBITORE ESECUTATO E CHE PER LA VOLTURA OCCORRA PRESENTARE UN FOGLIO DI OSSERVAZIONI SENZA IL QUALE NON ANDREBBE MAI A BUON FINE. Pagina 20

CONFORMITÀ URBANISTICO EDILIZIA DALLA PERIZIA SARÀ POSSIBILE PER IL CUSTODE EVINCERE LA REGOLARITÀ URBANISTICO EDILIZIA DELL’IMMOBILE PIGNORATO, ALLA LUCE DI QUANTO DICHIARATO E DOCUMENTATO DALL’ESPERTO. L’ESATTA COGNIZIONE DELLA PARTE URBANSITICO EDILIZIA DA PARTE DEL CUSTODE HA LA FUNZIONE DI RENDERE BEN EDOTTI GLI ASPIRANTI ACQUIRENTI SULLE CONSEGUENZE ECONOMICHE E GIURIDICHE NELL’IPOTESI DI ACQUISTO DI UN BENE ABUSIVO CONDONABILE/SANABILE E DI UN BENE ABUSIVO NON CONDONABILE/SANABILE (E DEI RELATIVI COSTI). CON ULTIMA SENTENZA LA CASSAZIONE HA NUOVAMENTE CONFERMATO CHE È CONFIGURABILE LA CONSEGNA DI ALIUD PRO ALIO NON SOLO QUANDO LA COSA CONSEGNATA È COMPLETAMENTE DIFFORME DA QUELLA CONTRATTATA, APPARTENENDO AD UN GENERE DEL TUTTO DIVERSO, MA ANCHE QUANDO È ASSOLUTAMENTE PRIVA DELLE CARATTERISTICHE FUNZIONALI NECESSARIE A SODDISFARE I BISOGNI DELL’ACQUIRENTE, O ABBIA DIFETTI CHE LA RENDANO INSERVIBILE, OVVERO RISULTI COMPROMESSA LA DESTINAZIONE DEL BENE ALL’USO CHE ABBIA COSTITUITO ELEMENTO DETERMINANTE PER L’OFFERTA DI ACQUISTO. CASSAZIONE CIVILE, SEZIONE II, SENTENZA 7 FEBBRAIO 2014, N. 2858. Pagina 21

MENZIONI URBANISTICHE INSERIRE LA FACOLTÀ DI CONDONO/SANATORIA NEI 120 GIORNI DALL’EMISSIONE DEL DECRETO DI TRASFERIMENTO Pagina 22