TAPU DARES BAKANLII ZMR 2013 TAPU MDRLKLERNDE UYGULAMADA

TAPU DAİRESİ BAŞKANLIĞI İZMİR - 2013

TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDE UYGULAMADA GÖRÜLEN EKSİKLİKLER

Hatalı Malik Bilgilerinin Düzeltilmesi veya Hak Sahibini Belirleme Süreci……… Tapu Sicili Tüzüğünün 18 (hak sahibini belirlemekimlik bilgileri karşılaştırılarak), 24 (kimliklerde şüpheye düşülmesi halinde tanık bulundurulabileceği) maddeleri ve 1458 sayılı genelgemiz uyarınca yapılan değerlendirmeler ile Müdürlüklerimizde görev yapan personelimizin kanaat oluşturma sürecinde ibraz edilen ve tespit edilen tüm belge ve bilgiler karşısında doğru sonuca ulaşılabilmesi için tüm verilerin gözetilmesi ve değerlendirilmesi gerekmekte olup,

Yeni Tapu Sicili Tüzüğümüzün 75. maddesi ile konuya ilişkin yeni düzenleme getirilmiştir. 75. madde; . . . gerektiğinde tanık ve varsa tespit bilirkişileri dinlemek ve zeminde inceleme yapmak suretiyle istemin gerçek hak sahibinden geldiği belirlenirse, istem yevmiye defterine kaydedilerek düzeltilir. (2) Zeminde inceleme, kadastro müdürlüğü teknik personeli ile birlikte yapılır ve inceleme neticesinde teknik rapor düzenlenir. Zeminde incelemede, komşu parsel malikleri, muhtar ve diğer ilgililer dinlenir; vergi kaydı ve diğer her türlü bilgi ve belgeden yararlanılır…. hükmündedir. Yeni madde ile daha önce Genel Müdürlüğümüzün talimatları ile yönlendirilen zeminde Kadastro Müdürlüğü personeli tarafından düzenlenmesi öngörülen belgenin yasal bir zemine dayanması suretiyle mevzuat hükmü oluşturulmuştur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin İkinci Kere Şerh Verilip Verilemeyeceği… Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin 13. 02. 2004 tarih 2003/3769, 2004/719 E-K. sayılı kararında; M. K. numuza göre kanunda açıkça beyan edilen akitlerden doğan şahsi haklar tapu kütüğüne şerh verilebilir. Bunun için genel olarak ayrıca sözleşmede şerh anlaşmasının bulunması gerekmekte ise de Noterler tarafından düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri, taraflardan biri isterse tapu siciline şerh verilir. (2644 sayılı Kanun 26/5 md. ) Kaldı ki, M. K. nun 1009. maddesinde “arsa payı karşılığı inşaat” sözleşmesinden doğan hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceği de kabul edilmiştir. 23. 11. 2020 5

Diğer yandan, şerhin tapudan silineceğine ilişkin 5 yıllık süre ise şerhin tapuya kaydından itibaren başlamaktadır. Adalet Bakanlığı Hukuk İşleri Genel Müdürlüğünün 27. 10. 1997 tarih 16500 sayılı yazısında; hukuken geçersizliği tespit olunmayan, fesh edilmeyen, aksine bir hüküm içermeyen ve halen hüküm ifade eden, ayrıca içeriğinden taraflarından her birine, Tapu Müdürlüğünde tek başına şerh verme yetkisi taşıdığı anlaşılan sözleşmeye istinaden, tapu siciline, birinci şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde 2. şerhin verilebileceği ancak, şerhin süresinin birinci şerh tarihinden itibaren 5 yılı geçemeyeceği,

Buna bağlı olarak ta ikinci şerhi müteakip taşınmazı iktisap edenlerin, ilk şerh tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmesi halinde, ikinci şerhin de terkininin talep edebileceği yönünde görüş bildirilmiştir. Sonuç olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin şerh tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin geçmesi halinde (taşınmazın satışı yapılmaz veya irtifak hakkı tesis edilmezse) malikin talebi ve terkin harcının yatırılması koşuluyla terkin edilebileceği dikkate alındığında, 5 yıllık sürenin belli bir kısmının geçirilmesi sonucunda lehdar tarafından terkin istemi ile terkini, ileriki bir tarihte yeniden 2. kere şerhin işlenmesi talep edildiğinde Müdürlüklerimizde yapılan incelemede;

Şerh tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolmadığının anlaşılması halinde şerhin verilebileceği ancak malikin terkin isteme yetkisinin ilk şerh tarihinden itibaren 5 yıllık sürenin dolması ile mümkün olacaktır. Örneğin; 1995 te kat karşılığı inşaat sözleşmesinin şerh talep edilmiş ve şerh verilmiş, iki yıl sonra 1997 tarihinde şerh terkin edilmiş ise, 1999 yılında yeniden şerh talebi geldiğinde şerh verilmesi mümkün, ancak malikin terkin isteme yetkisi 2000 yılında ortaya çıkacaktır. )

Kooperatifin Kuru Mülkiyet Ferdileşme Yapabilmesi… Kooperatiflerin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar hakkında ana sözleşmesinde aksine bir durum bulunmadığı takdirde Türk Medeni Kanununun 48. maddesi uyarınca intifa hakkını üzerinde tutup kuru mülkiyet ferdileşmesi yapabilmesinin mümkün olduğu, İntifa hakkının üzerinde bırakılarak kuru mülkiyet ferdileşmelerinde; talepte bulunanların işlem yapmaya ehil olduklarının tespiti, Tapu Sicili Tüzüğünün 20/h maddesi kapsamında ibraz edilecek listede bağımsız bölümün/taşınmazın tam mülkiyet / kuru mülkiyet olup olmadığı hususlarına dikkat edilerek ferdileşme işleminin sonuçlandırılması mümkündür.

Mesai Saati Sonrasında Yevmiye Alma Yetkisi…. M. K. nun 1022. maddesi, Tapu Sicili Tüzüğünün 23 ve 27. maddeleri kapsamında konu değerlendirilmiş ve Bilgi Teknolojileri Dairesi Başkanlığının, sistemsel olarak TAKBİS de 7/24 sistemin açık olduğu, mesai saati sonrası yevmiye alınması gibi durumlarda işlemi yapan personelin açıklama girerek yevmiye alınmasının mümkün olduğu şeklinde görüş verilmiştir. 6292 sayılı Kanun kapsamında yapılacak satış, tescil terkin, düzeltme, kanuni ipotek işlemleri ile bunlara bağlı tamamlayıcı nitelikteki diğer işlemler (resen yapılması ve vatandaş imzası gerektirmediğinden) için,

Hafta sonu veya hafta içi mesai yapılması talepleri, uygulamanın alışkanlık haline dönüştürülmeden, Bölge Müdürlüğünce çalışma talep eden Müdürlüğün personel durumu ve iş yoğunluğu göz önünde bulundurularak Bölge Müdürlüğünce uygun görülmesi halinde öngörülen süre kapsamında izin verilmesi ve işlemi yapan personelin Bölge Müdürlüğünün verdiği izni TAKBİS te işleme açıklama girilerek yevmiye alınması bildirilmiştir.

Önalım Hakkından Feragat…. M. K. nun 733. maddesi 2. fıkrası “Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir. ”hükmündedir. 733. maddenin madde gerekçesinden de, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi, buna karşılık böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin ise yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce yada sonra verilebileceği kabul edilmiştir.

Böylece, önalım hakkından feragat içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Önalım hakkından feragat işlemlerinin tapu müdürlüklerinin yanında noterlerce de resmiyet kazandırılabileceğinden yani resmi şekilde yapılabileceğinden, noterliklerde düzenlenen önalım hakkından feragatin Müdürlüklerimize intikal etmesi halinde Tescil İstem Belgesi hazırlanarak işlem sonucunda ise şerhler hanesine şerh edilmesi,

Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmesi halinde ise tapuya şerh edilmesi yönündeki iradenin mevcudiyetinin aranmasının gerektiği, Diğer hallerde ise M. K. nun 733/2. madde hükmü uyarınca düzenlenen önalım hakkından feragatin şerh edilmesi gerektiğinden, şerh edilmesi yönünde iradenin noterde düzenlenmiş belgede yazılmamış olsa bile tapu siciline şerh edilmesi, gerekmektedir.

Sahte Alıcının İşlemde Mevcudiyeti Halinde…. . Nüfus kayıtlarında A’nın 5 yaşında öldüğü ancak bu durumun aile kütüğüne ve mernis ortamına 23. 11. 2012 tarihinde işlendiği, ölü olmasına rağmen adına nüfus cüzdanı ve vekaletname düzenlenmesi, düzenlenen bu belgelerin taşınmaz edinimlerini sağlayan tasarruflara konu olması nedeniyle, A’nın bizzat ya da vekaleten taraf olduğu bu kapsamda yapılan işlemlerde; M. K. nun 1015, 1025 ve 1027. maddeleri ve Tapu Sicili Tüzüğünün 85 (74) maddesi uyarınca ilgililerin (taşınmaz maliki olarak gözüken kişinin mirasçılarının) muvafakatı halinde tapu kaydının düzeltilmesi,

Kaydın düzeltilmesi aşamasına kadar geçecek süre yönünden ise söz konusu taşınmazların tapu kütük sayfalarının beyanlar sütununa üçüncü kişileri uyarıcı mahiyette konuya ilişkin belirtme düşülmesi, Tapu kaydının düzeltilmesine muvafakat verilmemesi halinde ise ilgililere düzeltme yapılabilmesi için konunun hükmen çözülmesi gerektiği Genel Müdürlüğümüzce ifade edilmiştir.

İpotek Terkin İşlemlerinde Lehdarın Talebi. . …. Müdürlüklerimizde gerçekleştirilecek ipotek terkin işlemlerinde bir Bankanın ipotek bedelinin alınması suretiyle terkin dışında bedel konusunda herhangi bir beyanda bulunulmaksızın ipotek terkin taleplerinin olumlu karşılanmasının istenmesi karşısında, talep değerlendirilmiş olup, TAKBİS’te oluşturulan ipotek terkin işlemlerine yönelik düzenlemelerde tescil istem belgelerinde yer alan “…ipoteğin bedelini aldığımdan terkini talep ederim. ” şeklinde yer alan seçenek ile “…. . ipoteğin terkin edilmesini talep ederim. ” şeklinde yer alan ibarenin de seçmeli bir seçenek şeklinde oluşturulması sağlanmıştır.

İhalenin Feshi Halinde Tescil…… İcra Müdürlüğünün yazısı ve ekinde yer alan İcra Hukuk Mahkemesinin kararına istinaden ihalenin feshi taleplerinde, ihalenin feshi ile birlikte taşınmaz malın mülkiyeti ihaleden evvelki durumu ve bütün hukuki sonuçları ile birlikte borçluya geri döneceğinden ve taşınmaz mal ihale alıcısı adına tescil edilmiş olsa dahi ihalenin feshi ile tescilinin hukuki sonucu ortadan kalkmakta dolayısıyla ihale alıcısı adına tescil edilen tapu kaydının terkini ihalenin feshi ile mümkün olmaktadır. Müdürlüklerce göz önüne alınması gereken husus, taşınmaz üzerindeki takyidatların ihyasının istenilip istenilmediği hususudur.

Kat Mülkiyeti Tesis Edilen Taşınmazda Vaziyet Planının Düzeltilmesi……. Vaziyet planı; parsellerde inşa edilecek yapıların ve eklentilerinin, teknik alt yapılarının, yapı ruhsatına esas projeleri ile yerleşim planındaki ölçülerine göre, kontrol noktalarına dayalı biçimde, teknik mevzuata uygun olarak sayısal ve çizgisel şekilde düzenlenen, kat irtifakına veya kat mülkiyetine esas konumlarını gösteren harita ve plan olarak tanımlanmaktadır. Kat mülkiyeti tesisi esnasında Tapu Müdürlüğüne sunulan mimari projedeki vaziyet planının sehven revizeden önceki vaziyet planı olarak işlenmesi nedeniyle ortaya çıkan sorunun çözümünde;

Her bir bağımsız bölümün revize edilen vaziyet planına uygun düzenlenen yapı kullanma izin belgesine ve düzeltilmiş vaziyet planına uygun olduğu hususlarının kat mülkiyeti işlemini tesis etmeye yetkili idare olan TOKİ ve yapı kullanma izin belgesini düzenlemeye, vaziyet planı ve projeyi onaylamaya yetkili idare olan ilgili belediyesince resmi yazılar ile teyit edilmesi ve ayrıca Kadastro Müdürlüğünce de revize vaziyet planının kurum yazısında belirtildiği üzere paftasına uygun olduğunun belirtilmesi hallerinde kurum talebine istinaden talebin karşılanması,

Düzeltilmiş vaziyet planının taşınmaz dosyasına yerleştirilmesi, eski vaziyet planı üzerine ve taşınmazın beyanlar hanesine “mimari projesi üzerinde yer alan vaziyet planı değiştirilmiştir…. tarih…yevmiye” şeklinde belirtme yapılarak, işlem sonucundan ilgili belediye başkanlığına bildirimde bulunulması ile birlikte ayrıca TOKİ’nin bahsi geçen taşınmazın yöneticisine veya yöneticilerine idarelerinin talebi uyarınca gerçekleştirilen işlem hakkında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca ilgililerine (taşınmaz maliklerine/idareden devir almamış hak sahiplerine) tebligat yapılması için bildirimde bulunulması yönünde talimat verilmiştir.

Aile Konutu Şerhinin Boşanma İlamına İstinaden Terkin Talebi…. . M. K. nun 194. maddesi evliliğin genel hükümleri çerçevesinde düzenlenmiştir. Bu hükümlerin özel bir düzenleme olmadığı ve evlilik birliği devam ettiği sürece uygulanacak hükümler olup, Yargıtay 1. HD. nin 2010/728 -2047, Yargıtay 2. HD. nin 2006/953117441, kararlarına istinaden kesinleşmiş mahkeme kararının ibrazı halinde ve kararda aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde aile konutu şerhinin terkini mümkündür.

Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı Sözleşmesinin Şerhi Talebinin Değerlendirilmesi…. (Arsapayı karşılığı inş. söz. si) Yarg. 1. HD. nin 1981/13840 -15199 sayılı kararında, şahsi hakkın bir sözleşmeden doğması ve bu sözleşmenin dayanağı olan yasa metninde, tapu siciline şerh verilmesinin zorunlu olduğu yolunda açıklık bulunması gerekli olduğundan, taraflar arasında kanunda sayılanlara benzeyen sözleşme ve şerhi öngören bir yasa hükmü bulunmadığından, şerh verilmesine olanak olmadığı karar altına alınmış olup, M. K. nun 1009. ve TST. nün 46, 47. maddeleri uyarınca sözkonusu sözleşmenin şerhine yönelik hüküm bulunmadığından şerhinin mümkün olmadığı değerlendirilmiştir.

Ayni Sermaye Konulması İşleminde Taşınmaz Üzerinde Sınırlı Ayni Hak, Haciz, Tedbir Mevcut ise…. 6102 sayılı Ticaret Kanununun 342. maddesi ve gerekçesinde; üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunan taşınmazların, sermayenin korunması ilkesi gereğince anonim şirketlere ayni sermaye olarak konulmasının mümkün olmadığı hüküm altına alınmış, ancak soru konusu olay mülga 6762 sayılı Kanun yürürlükte iken meydana geldiğinden olay hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse o kanun hükümlerinin uygulanması gerektiğinden üzerinde ipotek mevcut bulunan taşınmazın anılan şirkete ayni sermaye konulmasında sakınca görülmemiştir.

6102 sayılı Ticaret Kanununun 342. maddesi; Üzerlerinde sınırlı ayni bir hak, haciz ve tedbir bulunmayan, nakden değerlendirilebilen ve devrolunabilen, fikrî mülkiyet hakları ile sanal ortamlar da dâhil, malvarlığı unsurları ayni sermaye olarak konulabilir. Hizmet edimleri, kişisel emek, ticari itibar ve vadesi gelmemiş alacaklar sermaye olamaz.

İlamın İnfazının Her İki Tarafça İstenebileceği…. Tapu müdürlüklerinin taleple bağlı olduğu, taleplerin hak sahipleri veya kanuni temsilcilerinden gelmesi gerektiği, somut olayda talep sahibinin karar aleyhine kesinleşen kişi olduğu ve davada davalı konumunda bulunduğu, anlaşılmıştır. Başvuru incelendiğinde talep sahibinin davalı konumu ile davada taraf olması nedeniyle aleyhine verilmiş olan kararın infazının mali yükümlülükleri tarafınca yerine getirmesi halinde talebinin karşılanmasında sakınca bulunmadığı mahalline bildirilmiştir. İlamın infazının davanın tarafları davacı veya davalı tarafından istenebilecektir. 23. 11. 2020 26

Mirasın Reddi v. b. Hallerde İntikal İşlemi. . . Adalet Bakanlığının konuya ilişkin yazısında, veraset belgesinin bir şahsın mirasçı olduğunu gösteren ve ispat eden bir belge olduğu ve lehine düzenlenen şahıs bakımından bir mirasçılık karinesi teşkil ettiği, mirası reddedenlerin, veraset belgesi almalarında da hiçbir engel ve sakınca olmadığı, mirasın red edilmesi ile terekeden yararlanma hakkını yitirmiş iseler de miras bırakanla kan veya sıhriyet ilişkileri devam ettiği belirtilmiştir. 23. 11. 2020 27

Çünkü veraset ilamı her zaman miras iktisap etmek amacıyla alınmaz. Nesep bağı tespit etmek ve benzeri sebeplerle alınabilir. Bu nedenle, gerçekleşen duruma istinaden yeni bir veraset belgesinin ibraz edilmesi gerekmektir. 23. 11. 2020 28

Aile Konutu Şerhi Sonradan İşlenmişse Cebri Satış İşleminin Karşılanıp Karşılanamayacağı…. . 2003 tarihinde ipotek, 2004 tarihinde ise Aile Konutu şerhinin taşınmaza işlendiği, aile konutu şerhini de gösterir takyidatlı tapu kaydının İcra Müdürlüğüne gönderildiği, İcra Müdürlüğünce her türlü takyidatın terkininin talep edildiği; Aile konutu şerhinin, 3. kişilere malik tarafından yapılacak devir ve temlikleri önleyici bir şerh olması ve cebri satışları engellemeyeceği düşünüldüğünde, Cebri satış müzekkeresine istinaden aile konutu şerhinin terkini ile alıcı adına tescil talebinin karşılanarak, M. K. nun 1019. maddesi uyarınca ilgililerine bilgi verilmesi talimatı verilmiştir. 23. 11. 2020 29

Aile Konutu Şerhi Öncelikle İşlenmişse Cebri Satış İşleminin Karşılanıp Karşılanamayacağı…. Taşınmaz üzerine 2007 tarihinde aile konutu şerhi, devam eden tarihlerde ise haciz şerhlerinin işlendiği, 2008 tarihinde kesinleşen cebri satış sonucunda, şerhlerin kaldırılmasının talep edildiği, konu Adalet Bakanlığı ve Hukuk Müşavirliğimize intikal ettirilerek, alınan cevabi yazılar sonucunda Genel Müdürlüğümüzce cebri tescil talebinin karşılanması ve cebri satış işlemi ile zarar görme ihtimali bulunan eşe bildirimde bulunulması gerektiği, yönünde talimat verilmiştir. 23. 11. 2020 30

Tapu Sicili Tüzüğünün 20. maddesinin a ve b bendleri. . 20. madde a bendi; İstem, yasal veya atanmış mirasçılar tarafından yapılırsa yetkili merciler tarafından verilmiş mirasçılık belgesi. 20. madde b bendi; İstem, vasiyet alacaklısı tarafından yapılırsa taşınmazın tanımlandığı ve tescil hükmünü de içerir tenfiz kararı veya hakim tarafından tescil için yazılan yazı ile birlikte tenfiz kararı ve vasiyetnamenin onaylı bir örneği; vasiyet alacaklısı, yasal ve atanmış mirasçılar tarafından birlikte yapılırsa vasiyetnamenin açılıp okunduğuna dair karar ile birlikte vasiyetnamenin onaylı bir örneği. (Ayni hakların tescilinde istenir. ) 23. 11. 2020 31

Vasiyetnameye ilişkin işlemlerde Tüzüğün 20/b fıkrası uyarınca işlemlere yön verilmeye çalışılmakta ve bu konuda ısrar edilmektedir. Tüzüğün 20/b fıkrası M. K. na göre murisin terekesinin belli bir kısmının vasiyet etmesi halidir, bu vasiyete muayyen mal vasiyeti denilmektedir. Ancak M. K. nun 595 ila 598 inci maddelerinde görüleceği üzere muris mirasçı ataması (mirasçı nasbı) suretiyle de vasiyetname düzenleyebilir, bu durumda ise hakim vasiyetin tenfizine karar vermez. 23. 11. 2020 32

M. K. nun 596 ve 597. maddeleri çerçevesinde vasiyetin açılıp okunması, mirasçılara tebliği gibi usulleri yerine getirdikten sonra itiraz olmaz ise M. K. nun 598. maddesi uyarınca Sulh Hakimliğince atanmış mirasçı için “Mirasçılık Belgesi” düzenlenir, söz konusu belge Tüzüğün 20/a fıkrasına göre atanmış mirasçılar için düzenlenen mirasçılık belgesidir. Mülga Tüzüğün 21/b maddesi ile tenfiz kararı ve tescil için Mahkeme tarafından yazılan yazıyla başvuru yapılması öngörülmekteydi, uygulamada tescil için yazılması hususunda yargı kurumları tarafından direnç gösterilmekteydi. Yeni Tüzüğün 20/b fıkrası üç şıklı düzenlenerek vatandaşa ve personelimize kolaylık sağlanmıştır. 23. 11. 2020 33

Yeni Tüzük ile vasiyet alacaklısının başvurusu halinde taşınmazın tanımlandığı ve tescil hükmünü içerir tenfiz kararının ibrazı yeterli sayılmıştır. Ayrıca, istem vasiyet alacaklısı ve yasal mirasçılar tarafından birlikte yapılacak olursa, vasiyetnamenin açılıp okunduğuna dair karar ile birlikte vasiyetnamenin onaylı bir örneğinin ibraz edileceği yönünde bir düzenleme yapılarak tenfiz kararının istenmesine gerek duyulmamış bu yeni düzenleme ile vatandaşlara kolaylık sağlanmıştır.

Kamu Kurumu Tarafından Yapılan Yanlış Tahsis İşleminin Düzeltilmesi…. 172 ada, 1 parsel numaralı taşınmaz üzerinde bulunan 3 bloktaki toplam 45 konutun 7269 sayılı Kanuna göre Afet İşleri Genel Müdürlüğüne tahsis edilmek üzere Maliye Hazinesine tapu devri yapıldığı, ancak 7269 sayılı Kanuna göre hak sahibi olan ailelerin 170 ada, 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde mevcut 3 blokta ikamet ettikleri anlaşılmış, durumun düzeltilmesi amacıyla; Fiilen 170/1 nolu taşınmazda ikamet eden ancak 172/1 parselde hak sahibi olan maliklerin ve işlemleri yürüten yetkili idarenin talebiyle hatalı yazımdan sonra hak sahibi olmuş kişilerin yazılı olurları alınarak, 23. 11. 2020 35

Ayrıca, maliklerin ve ayni/şahsi hak sahiplerinin muvafakatlarının tahsise yetkili idarece alınarak üst yazı ile tüm ayni ve şahsi hak sahiplerinin muvafakatlarının bulunduğunun bildirilmesinin de mümkün olduğu belirtilerek, Şerh, belirtme ve ipoteklerin yeni bağımsız bölümlere aynen aktarılması kaydı ile yetkili idarenin hatanın düzeltilmesine ilişkin resmi belgeleri doğrultusunda, 7269 sayılı Kanunun uygulanmasında tapu işlemleri harçtan muaf olduğundan, harç tahsil edilmeksizin tashih işleminin yapılması mümkündür. 23. 11. 2020 36

Hissedar Muhdesatı Üzerine Aile Konutu Şerhi İşlenmesi Hakkında…… Malik olmayan eşin talebi ile muhdesat konusu ev üzerine Aile Konutu Şerhi konulması talebiyle TAKBİS te Aile Konutu Şerhinin muhdesatla ilişkilendirilemediği, sadece taşınmaz üzerindeki hisse üzerine tesis edilebildiği yönüyle çözüm istenmiştir. Yargıtay 2. H. D. nin 2005/8403, 2005/10552 E-K. , 2005/4553, 2005/7237 E-K. sayılı kararlarında; genel itibariyle taşınmazın tapuda cinsinin “arsa” olarak gösterilmiş ve paylı mülkiyet olmasının M. K. nun 194/3. maddesi anlamında aile konutu şerhi verilmesine engel olmadığı yönünde kararlar verilmiştir. 23. 11. 2020 37

Aile konutu şerhine yönelik meri mevzuat ve yargı kararları doğrultusunda, söz konusu arsa vasıflı taşınmazda hissedar olan ve taşınmaz üzerinde sicile muhdesat olarak yansıyan konutun, Kadastro Müdürlüğünce zeminde tespit edilmesi halinde genelge ve Tüzüğün 49/c maddesi kapsamında mülkiyet hanesinde ismi bulunan malik hissesi üzerine aile konutu şerhi işlenmesi mümkündür. 23. 11. 2020 38

Ayni Sermaye Konulma Taahhüdü Olduğuna Dair Beyanlar Hanesine Belirtme Talebi…. . 6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 128/2 fıkrası ile yeni bir düzenlemeye gidilerek, şirketlerin kuruluşu esnasında şirket sözleşmesinde yer alan taşınmazların tapuya şerh verilmesi halinde ayni sermaye olarak konulabileceği hüküm altına alınmıştır. Yeni kurulacak bir şirkete taşınmazını ayni sermaye olarak koymayı taahhüt eden ortağın tapu müdürlüğüne yapacağı başvuruda, söz konusu işleme esas beyanı ile birlikte mahkemece onaylanan taşınmazın değerlemesine ilişkin bilirkişi raporunun ibrazının gerekli olduğu, 23. 11. 2020 39

Malikin tescil istem belgesini imzalaması ve talep yevmiye ye alınarak Beyanlar hanesine “…. şirketi adına ayni sermaye olarak konulma taahhüdü vardır. ” şeklinde ibare işlenebilecektir. Yeni bir düzenleme yapılıncaya kadar 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca harcın mevcut olmadığı, döner sermaye ücreti yönüyle de yeni bir düzenlemeye kadar döner sermaye ücreti mevcut değildir. 23. 11. 2020 40

Hatalı Vaziyet Planı Nedeniyle Blokların Yanlış Ada, Parsellerde Yer Alması…. . Kooperatif adına kayıtlı 3 taşınmazın Belediye tarafından onaylanan vaziyet planında kuzey yönünün yanlış gösterilmesi nedeniyle parsel numaraları yanlış verilmiş ve ferdileşme işlemlerinin de bahsi geçen evraka göre sonuçlandırılmıştır. Vaziyet planlarının kadastro paftasına ve zeminde kullanıma uygun olması ve ilgili belediyesince onaylanması gerekmektedir. 23. 11. 2020 41

Çözüm olarak, söz konusu vaziyet planında parsel numaralarının hatalı gösteriminden kaynaklanan ve tapu sicilinde yer alan kayıtlar ile zeminde kullanımı hatalı bir şekilde tesis edilen kat mülkiyeti işlemi ile ilgili olarak; Kurumumuz görev, yetki ve sorumluluğu kapsamında, tapu kaydında 1300 ada 13 parsel malikleri (zeminde 1298 ada 11 numaralı parselde bulunan) ile tapu kaydında 1298 ada 11 parsel maliklerinin (zeminde 1300 ada 13 numaralı parselde bulunan) trampa yapmak suretiyle zemin ve tapu kayıtlarının uyumlu hale getirilebileceği, 23. 11. 2020 42

Bunun dışında 2981 sayılı Kanunun Ek 1. maddesinin işletilip işletilemeyeceği veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesi kapsamında yeni bir uygulama yapılıp yapılamayacağının ilgili ve yetkili idarece değerlendirilmesi gerekmektedir. 23. 11. 2020 43

Zemine Yönelik Hisse Üzerine İpotek Tesisi…. Kat irtifakına veya kat mülkiyetine konu yapının bulunduğu yerin başka parsellerle birlikte imar parselini oluşturması durumunda, imar parseline dahil edilen parsel maliklerinin mevcut kat mülkiyeti veya irtifakı ile ilişkilendirilmesi söz konusu olmadığından hem kat mülkiyetine konu olan taşınmazlar hem de zemine yönelik olan taşınmaz hisseleri üzerinde Medeni Kanun ve Tapu Sicili Tüzüğü hükümleri uyarınca tasarruf yetkisi kısıtlanmamakta olup, söz konusu zemine yönelik hisseler üzerinde ipotek tesisi de mümkündür. 23. 11. 2020 44

Boşanma İlamının Tescilinde Harç… 4721 sayılı M. K. nun 01. 2002 tarihinde yürürlüğe girdiğinden, 492 sayılı Harçlar Kanunu uygulamasının 4721 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce edinilmiş mallar ile yeni Kanunun yürürlüğe girmesinden sonra edinilmiş mallar açısından ayrı değerlendirilmesi gerekmektedir. 4721 sayılı Kanunun yürürlük tarihinden önce evli olup, mal edinim tarihi 01. 2002 tarihinden önce olan eşler, 1 yıl içerisinde mevcut (mal ayrılığı) mal rejimini değiştirmemişler ise mahkemenin onayladığı boşanma protokolü çerçevesinde verilen mallar tazminat ve boşanma olayının bir ivaz olarak kabul edilmesi gerekir. 23. 11. 2020 45

Sonuç olarak, boşanma sonucu paylaşılan taşınmazların boşanan kişilerce bu taşınmazların ilk iktisap ettikleri tarihe bakılarak bir ayrıma tabi tutulmasının gerektiği, Bu ayrım neticesinde, 01. 2002 tarihinden önce edinilen taşınmazların paylaşıma konu olması durumunda, 1 yıllık sürede herhangi bir sözleşme yapmamışlarsa, bunun boşanma karşılığı bir ivaz sayılarak 492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a maddesine göre devredilen kısım için harç aranılması, 23. 11. 2020 46

01. 2002 tarihinden sonra edinilen taşınmazların boşanma sonucuna göre diğer eşe verilmesinde ise, 4721 sayılı Kanun gereğince yasal mal rejimi gereğince edinilen malların paylaşımı olacağından bunun bir ivaz sayılmaması gerektiğinden devredilen kısım için aynı tarifenin 13/c maddesine göre harç aranılması, Gerekir. 23. 11. 2020 47

Kat İrtifakı Terkini. . Somut olayımız 1999 depreminde binanın yıkılması nedeniyle arsaya dönüşen taşınmaz hakkında; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 49. maddesi uyarınca kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapılamayacak hale gelmesi ile kendiliğinden sonra ereceğinden, söz konusu taşınmazın “arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapılamayacak hale gelmesi” halinin hasar tespit raporları ile ilgili idarece (mimari projeyi onaylayan belediyece) belgelendirilmesi neticesinde ortak maliklerden birinin talebi ile kat irtifakının terkin edilmesi ve diğer ortak maliklere bildirimde bulunulması, beyanlar hanesine belirtme yapılması gerekmektedir. 23. 11. 2020 48

Elektronik İmzalı Yazılarda İzlenmesi Gereken Usul… Elektronik imzalı kısaca e-imzalı yazılara yönelik birden fazla mevzuatta düzenleme mevcut olup, bu mevzuatlara kısaca değinmek gerekirse; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu 205 ve 445. maddeleri, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 8/a maddesi, 6098 sayılı Borçlar Kanununun 14 ve 15. maddeleri, 5070 sayılı Elektronik İmza Kanununun 5. maddesi ve Resmi Yazışmalarda Uygulanacak Esas ve Usuller Hakkında Yönetmeliğin 5 ve 26. maddelerinde düzenlemeler mevcuttur. 23. 11. 2020 49

Genel Müdürlüğümüzde Elektronik Belge Yönetim Sistemi kurma çalışmaları devam etmektedir. E-imzalı bir yazının fiziki örneğinin çıkartılmasında; yazı sahibi idarece yetkilendirilmiş görevli tarafından “BELGENİN ASLI ELEKTRONİK İMZALIDIR. ” ibaresi konularak, idarece yetkilendirilmiş görevlinin adı, soyadı ve unvanı belirtilmek suretiyle görevli tarafından imzalanıp ve mühürlenerek doğrulamasının yapılması halinde kamu kurum ve kuruluşları tarafından elektronik ortamda üretilen belgelerin alınmasının gerektiği, 23. 11. 2020 50

Ancak, Müdürlüklerimize gelen e-imzalı resmi yazılardan haciz, tedbir işlenmesi gibi taleplerde; ilgili kurumla en seri vasıtayla (hak kaybına sebebiyet vermemek açısından) iletişime/irtibata geçilerek teyidinin alınmasından sonra talebin karşılanabileceği akabinde resmi yazıyla yukarıda ayrıntılı olarak belirtilen işlemler kapsamında doğrulaması yapılmış evrak örneğinin gönderilmesinin ilgili kurumdan ivedilikle istenmesi, 23. 11. 2020 51

Bununla birlikte, Müdürlüklerimize gelen e-imzalı resmi yazılardan haciz terkini, tedbir terkini gibi taleplerde ise, önceki paragraflarda ayrıntılı olarak belirtildiği üzere resmi yazının idarece yetkilendirilmiş görevli tarafından yazının uygun bir yerine “BELGENİN ASLI ELEKTRONİK İMZALIDIR. ” ibaresi konularak, idarece yetkilendirilmiş görevlinin adı, soyadı ve unvanı belirtilmek suretiyle görevli tarafından imzalanıp ve mühürlenerek doğrulamasının yapılması halinde yazının alınması, gerekir. 23. 11. 2020 52

Gaiplik Kararında Güvence Karşılığı Teslim Hükümlerinin Değerlendirilmesi…… M. K. nun 35. maddesi gereği gaipliğine karar verilen bir kişi hakkında mirasçılık belgesinin hüküm kısmında “TMK. nun 584. madde hükümlerinin gaibin tereke mallarının teslimi sırasında gözetilmesine” şeklinde hüküm kurulduğu, hükmün uygulanmasına tereddüt yaşandığı, anlaşılmıştır. 584. madde; Hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimsenin mirasçıları veya mirasında hak sahibi olan kişiler, tereke malları kendilerine teslim edilmeden önce bu malları ileride ortaya çıkabilecek üstün hak sahiplerine veya gaibin kendisine geri vereceklerine 23. 11. 2020 53

İlişkin güvence göstermek zorundadırlar. Bu güvence, ölüm tehlikesi içinde kaybolma durumunda beş yıl, uzun zamandan beri haber alınamama durumunda onbeş yıl ve her halde en çok gaibin yüz yaşına varmasına kadar geçecek süre için gösterilir. Beş yıl tereke mallarının tesliminden; onbeş yıl son haber tarihinden başlayarak hesaplanır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 305/1. maddesi; Hüküm yeterince açık değilse veya icrasında tereddüt uyandırıyor yahut birbirine aykırı fıkralar içeriyorsa, icrası tamamlanıncaya kadar taraflardan her biri hükmün açıklanmasını veya tereddüt ya da aykırılığın giderilmesini isteyebilir. 23. 11. 2020 54

Bahsi geçen mahkeme kararının infazı talebinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 305. maddesi uyarınca hükmün icrasında tereddüt uyandırdığından ve hüküm yeterince açık olmadığından (teminatın gösterilip gösterilmediği veya teminat gösterme süresi dolduğundan teminat gösterilmesine yer olmadığı gibi) hükmün açıklanmasının ve/veya tereddüdün giderilmesini, İlgili Mahkemeden istemeleri yönüyle taraflara tebligatta bulunulması gerekmektedir. 23. 11. 2020 55

İntifa Hakkı Süresinin Sona Ermesine Müteakip Başlamak Üzere Kira Şerhi İşleminin Tesisi…. . Başkanlığımıza intikal eden ve Hukuk Müşavirliğimizden aldığımız Başkanlığımız ile aynı yöndeki görüş doğrultusunda; somut olaya konu taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi şerhi talebinde; taşınmaz üzerindeki intifa hakkı 2017 tarihinde sona ereceğinden kira sözleşmesinin başlangıç tarihinde intifa hakkının taşınmaz ile hiçbir hukuki bağı kalmayacağı, malikin, sahibi olduğu taşınmaz üzerinde dilediği gibi tasarruf yetkisinin bulunduğu dolayısıyla, söz konusu kira sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesini istemesinde hukuken bir engel bulunmamıştır. 23. 11. 2020 56

İntifa Hakkı Süresinin Uzatılması…. . Süreli olarak tesis edilmiş intifa hakkının terkin edilmeden süresi içinde tarafların birlikte katılımı ile süresinin uzatılması işlemleri için düzenlenecek ek sözleşmenin daha önce yapılan sözleşmeye atıf yapması, esas sözleşmenin diğer hususlarında bir değişiklik içermemesi halinde, M. K. nun 797. maddesi kapsamında tüzel kişiler için sürenin 100 yıla kadar uzatılabilmesinin mümkün olduğu, intifa hakkı üzerinde kira, haciz v. b. nedenlerle hak sahibi olanlar varsa bu hak sahiplerine bildirimde bulunulması gerektiği, döner sermaye ve yeniden tesis eder gibi 20/e maddesine göre harç tahsili gerekir. 23. 11. 2020 57

Muvazaalı İşlemde Harç… Başkanlığımızın Gelir İdaresi Başkanlığı ile yaptığı yazışma sonucunda; 492 sayılı Kanunun 4 sayılı tarifenin I/19 uncu maddesindeki düzenlemenin amacının, muvazaalı işlem ile başkası adına yapılan tapu tescilinin sonradan iptal edilerek tekrar muvazaa işlemine taraf olan kişi adına tapuya tescilinin sağlanmak istenmesi halinde yüksek oranda harç alınarak muvazaalı işlemlerin önüne geçilmek istendiği ifade edilmiştir. 23. 11. 2020 58

Bu nedenle, muvazaalı işlem nedeniyle tescil edilmiş olan taşınmazın kaydının yargısal karar gereği iptali ile; Muvazaalı işlemin tarafı olan kişi adına yapılacak tescillerde muvazaa harcının (492 sayılı Kanun 4 sayılı tarife I/19. madde uyarınca binde 136, 62 oranında) alınması gerektiği, Ancak, tescil işlemi muvazaalı işlemin tarafı olmayan kişiler adına tapuya tescil edilmesi halinde, her somut olayın ayrıca değerlendirilmek suretiyle iptal gerekçesine (satış, intikal v. b. ) uygun maddeye istinaden harcın tahsil edilmesi gerekmektedir. 23. 11. 2020 59

TEŞEKKÜRLER… 23. 11. 2020 60