TAINMAZ GELTRME TEZSZ YKSEK LSANS PROGRAMI TAINMAZ GELTRME

TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI

TAŞINMAZ GELİŞTİRME Ünite: 10 GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ Prof. Dr. Vedat CEYHAN

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK KAVRAMI İpotek işlemi, doğmuş ya da ileride doğması muhtemel bir borç için bir gayrimenkulün teminat olarak gösterilmesi işlemidir. 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK KAVRAMI Gayrimenkul alıcısının (ipotek yaptıran) kredi veren kuruma (ipotek yapan) gerekli ödemeleri zamanında yapamaması durumunda, kredi veren kurum ipotek işlemine konu olan gayrimenkule el koyarak satışa çıkarmakta ve bu yolla krediyi tahsil etmeye çalışmaktadır. 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ 10. Ünite İPOTEK PİYASASI Gayrimenkul üretiminden, pazarlamasından ve satışından başlayıp, tasarrufların para ve sermaye piyasalarında değerlendirilmesi aşamasına kadar uzanan fonksiyonel bir piyasadır.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK PİYASASININ FONKSİYONLARI (1) Ø gayrimenkullerin üretimi, Ø pazarlanması ve satışı; Ø gayrimenkuller üzerine ipotek konulması ve kaldırılması; Ø gayrimenkul alımına ilişkin ipotekli konut kredilerinin sağlanması; Ø verilen kredilerin anapara, faiz ve diğer hizmet bedellerinin belirlenmesi; 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK PİYASASI FONKSİYONLARI (2) Ø ipotekli konut kredilerinin menkul kıymetlere dönüştürülerek kurumlara yeni krediler için uzun vadeli fon sağlanması; Ø ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetlerin sigortalanması, derecelendirilmesi ve yönetilmesi 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK PİYASALARI Ø birinci el ipotek piyasası (primary mortgage market) Ø ikinci el ipotek piyasası (secondary mortgage market) 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK PİYASALARI Birinci El İpotek Piyasası Birinci el ipotek piyasası, ipotekli konut kredilerinin düzenlendiği ve kredi sağlayan kuruma doğrudan kaynak aktarımının yapıldığı bir piyasadır. Bu piyasanın katılımcıları; Ø ipotekli konut kredisi talebinde bulunan gerçek ya da tüzel kişiler Ø bu kredileri düzenleyen kurumlar 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK PİYASALARI İkinci El İpotek Piyasası Birinci el ipotek piyasasına likidite sağlamak amacı ile oluşturulan ikinci el ipotek piyasasının temelini, Ø ipotekli konut kredileri Ø bu kredilere dayalı menkul kıymetler oluşturur. 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ İPOTEK PİYASALARI İkinci El İpotek Piyasası Likit olmayan varlıklar (gayrimenkuller) likit ve tedavül kabiliyeti olan varlıklara (varlığa dayalı menkul kıymetlere) dönüştürülmektedir. 10. Ünite

BİRİNCİ EL İPOTEK PİYASASI VE İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİ

KONUT KREDİLERİ Birinci el ipotek piyasası, temelde, kişilerin ipotekli konut kredisi taleplerinin karşılandığı ve kişilerin ipotek karşılığı gayrimenkul sahibi oldukları piyasadır. Bu piyasadan sağlanan uzun vadeli krediler ipotek ile teminat altına alınmakta, kredi kullanan kişiler ise aylık ödemelerle bu krediyi (anapara ve faizi ile birlikte) kredi dönemine bağlı kalarak geri ödemektedirler. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ Kredi veren kuruluşun finansal sistemin istikrarını koruyacak sınırlar dahilinde kredi kullandırması ön koşuldur. -doğru kredi analizi yapılmalıdır… 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNİN DÜZENLENME SÜRECİ 10. Ünite Aşama 1 2 3 4 Durum Kişinin, kredi veren kuruluştan kredi talebi Kişinin kredibilitesinin ölçülmesi Gayrimenkulün incelenmesi ve değer tespiti Gayrimenkulün değerin yüzde 70 -80’ini aşmamak üzere ve ipotekli konut kredisi kullanacak kişinin ödeme kapasitesini, istekleri ile uyumlu vade, faiz ve geri ödeme planını içeren krediyi oluşturulması

KONUT KREDİLERİ GAYRİMENKUL DEĞERİNİN BELİRLENMESİ Ø İşin Tanımlanması Ø Ön İnceleme ve Veri Analizinin Yapılması Ø Değerleme Alternatiflerinin Analizi ve Sonuca Ulaşılması Ø Değerleme Raporunun Yazılması 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ 10. Ünite İPOTEKLİ KONUT KREDİSİNİN VERİLMESİNDE KULLANILAN KRİTERLER Ø Kredi Değer Oranı (LTV, Loan to Value Ratio) İpotekli Konut Kredisi Tutarı/ Gayrimenkulün Değeri Ø Geri Ödeme Gelir Oranı (PTI, Payment to Income Ratio) İpotekli Konut Kredisi Ödemesi / Kişinin Geliri

KONUT KREDİLERİ LTV oranı Kişilerin satın alacakları gayrimenkulün fiyatı ile alacakları kredi arasındaki fark, gayrimenkulün satın alınması sırasında peşin ödenir. LTV oranının küçük olması kredi veren kurum açısından yüksek bir koruma ifade etmektedir; 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ PTI oranı, gayrimenkul almak isteyen kişilerin başvurdukları kredinin geri ödeme tutarının, kişilerin aylık gelirlerine olan oranını ifade etmektedir. Kişiler aylık gelirlerinin ne kadar az bir kısmını ipotekli konut kredisi borçları için ayırıyorlarsa, o kadar sağlıklı ödeme var demektir. Genel olarak % 30 makul kabul edilir. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Bu farklılaşmada kişilerin; Ø ihtiyaçları, Ø mali yapıları, Ø geri ödemelerin yapılış, Ø ülkenin içinde bulunduğu ekonomik durum Ø geleceğe yönelik beklentiler etkili olmaktadır. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Ø Gelişmiş ülkelerde; uzun vadeli, sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeli ipotekli konut kredileri Ø Gelişmekte olan ülkelerde Enflasyon ve buna bağlı yüksek reel faiz oranları sebebiyle değişken faiz oranlı ve diğer alternatif ipotekli konut kredisi türleri 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ (Klasik İpotekli) Kredi alan taraf, bugünden belirlenen bir vade içerisinde, kredi borç bakiyesinin anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. Sabit faizli ipotekli konut kredilerinin yapıları gereği, vade sonunda kredi borç bakiyesi sıfıra inmekte ve alınan kredi tamamen geri ödenmektedir. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ 10. Ünite SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ (Klasik İpotekli) 100. 000 TL Faiz Kredinin Aylık Faiz Oranları Ve Taksit Tutarları (TL) Toplam Ödeme Tutarları (TL) %2 %1, 5 %1 %0, 5 60 Ay 2876 2539 2224 1933 172. 608 152. 361 133. 467 115. 997 120 Ay 2205 1802 1435 1110 264. 577 216. 222 172. 165 133. 894 180 Ay 2058 1610 1200 844 370. 495 289. 877 216. 030 151. 894 240 Ay 2017 1543 1101 716 484. 167 370. 398 264. 258 171. 944 Vade

KONUT KREDİLERİ 10. Ünite SABİT FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ (Klasik İpotekli) Genel olarak yüksek ve değişken oranlı enflasyon yaşanan ülkelerde sabit faizli ipotekli konut kredileri veren kurumlar, temelde iki sorunla karşıya kalmaktadır. Bunlardan biri, vade uyumsuzluğu sorunu (maturity mismatch problem) ve enflasyonun kredi geri ödemeleri üzerindeki olumsuz etkisidir.

KONUT KREDİLERİ DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ Ø Kredi veren kurum faiz oranı riskine karşı korunur, Ø Risk ipotekli konut kredisi borçlusuna aktarılmış olur. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DEĞİŞKEN FAİZLİ İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ Ø Kredi faiz oranı, kredi vadesi boyunca bir referans endekse (TÜFE) bağlanır, Ø Endeksteki değişimlere bağlı olarak, faiz oranı aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenir. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Ø Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Ø Kazanç Paylaşımlı İpotekli Konut Kredisi Ø Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi Ø Toptan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Ø İndirimli İpotekli Konut Kredisi 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Artan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Ø Gelirlerinin yükseleceği ya da tasarruf eğilimlerinin artacağı beklentisi olan kişiler için hazırlanmış bir kredi ödeme planı söz konusudur. Ø Geri ödeme planları başlangıçta düşük tutulmakta, daha sonraki dönemlerde ise kademeli olarak artırılmaktadır. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Kazanç Paylaşımlı İpotekli Konut Kredisi Ø Kredi veren kurum gayri menkulün satılması durumunda, satıştan sağlanacak spekülatif kazanca %25 -75 arasında ortak olur. Ø Vade 10 yıl olup, gayrimenkulün 10 yıldan daha kısa sürede satılması durumunda, satış fiyatı esas alınarak taraflar arasında sözleşmede belirlenen oranlarda kazanç paylaşımına gidilmektedir. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Ayarlanabilir Faizli İpotekli Konut Kredisi Bu tür kredilerde vade uzun tutulmakla birlikte kredi faiz oranları 3 -5 yıl gibi dönemler itibariyle periyodik olarak taraflarca yeniden pazarlık konusu edilmekte ve ayarlanmaktadır. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ Toptan Ödemeli İpotekli Konut Kredisi Ø Düşük peşinatlı ve düşük geri ödemeli bir plan yapılır. Ø 5 ile 7 yılda bir yapılacak toplu ödemelere ihtiyaç duyulur. Ø Vadenin sonunda kalan borç tek seferde ödenir. 10. Ünite

KONUT KREDİLERİ DİĞER İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ TÜRLERİ İndirimli İpotekli Konut Kredisi İndirimli ipotekli konut kredisinde kredi faizleri belirli bir dönem boyunca (genellikle 1, 5 ile 3 yıl arası) düşük belirlenmekte bu sayede krediye olan talep yüksek tutulmaktadır. 10. Ünite

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Ø Kredi Riski Ø Faiz Oranı Riski Ø Erken Ödeme Riski Ø Likidite Riski

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Kredi Riski Verilen ipotekli konut kredisinin borçlu tarafından zamanında geri ödenmemesi durumu

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Kredi Riskini Etkileyen Faktörler Ø borçlunun gelirinde yaşanacak azalmalar, Ø geri ödeme tutarlarının kişinin gelirine oranındaki değişiklikler, Ø alınan kredi tutarlarının gayrimenkulün değerine olan oranındaki değişiklikler

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Kredi Riski Kredi veren kurumun bu türden bir risk ile karşılaşmaması için; Ø kredi talebinde bulunan kişinin ödeme gücünü iyi değerlendirmesi ve Ø PTI ile LTV oranları düşük olan kredi taleplerine öncelik verilmesi gerekmektedir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Faiz Oranı Riski Faiz oranı riski, piyasa faiz oranlarındaki değişmelere bağlı olarak kredi veren kurumun uğradığı zararı ifade etmektedir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Erken Ödeme Riski Erken ödeme riski özellikle piyasa faiz oranlarının düştüğü dönemlerde kredi borçlusunun ipotekli konut kredisini vadesinden önce kapatması nedeniyle kredi veren kurumun maruz kaldığı bir risk türüdür.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Erken Ödeme Riski Piyasa faiz oranlarının yüksek olduğu dönemlerde kredi veren kurumun maruz kalacağı erken ödeme riski düşük, düşük olduğu dönemlerde risk yüksek olmaktadır. Bunun nedeni ise kredi borçlularının refinansmana gitmeleridir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Erken Ödeme Riski Refinansman uygulaması, kredi borçlularının kredinin vadesi içinde piyasa faiz oranlarındaki düşüşün ardından daha uygun koşullarda başka bir kredi temin etmesi durumunda yüksek faizli mevcut kredinin düşük faizli yeni kredi ile kapatılması şeklinde tanımlanmaktadır.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Erken Ödeme Riski Erken ödenen tutarının yüzde 2’sini geçmeyecek şekilde erken ödeme ücreti talep etme hakkı tanınmıştır.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Likidite Riski Gayrimenkullerin istenildikleri anda nakde dönüştürülememesi nakde dönüşüm için belirli bir sürenin beklenmesi ya da gayrimenkulün piyasa değerlerinin altında bir tutarla nakde dönüştürülmesi likidite riski olarak değerlendirilmektedir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite Likidite Riski Ø Gayrimenkulün fiziki durumu, Ø Piyasanın hareketliliği ve Ø Piyasadaki arz talep dengesi likidite riskini doğrudan etkilemektedir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite İPOTEK SİGORTACILIĞI VE MONOLİNE SİGORTA KURULUŞLARI Gayrimenkul finansman sisteminin sağlıklı işleyebilmesi için ülkenin makro ekonomik istikrarının yanı sıra, ipotek piyasalarında rol alan tüm unsurların risklerinin çeşitlendirilmiş sigorta ürünleriyle güvence altına alınması önemli olmaktadır.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite İPOTEK SİGORTACILIĞI VE MONOLİNE SİGORTA KURULUŞLARI Sistemin ve dolayısıyla ipotek piyasalarının devamlılığını sağlamak açısından gerekli olan ipotek sigortası, hem kredi veren kurum hem de kredi alan tarafından yapılabilmektedir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite TEMEL SİGORTA ÜRÜNLERİ Ø “İpotekli Konut Kredisi Ödemelerini Koruma Sigortası”, Ø “İpotekli Konut Kredisi Koruma Sigortası”, Ø “Tapu Sicil Sigortası” Ø “İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası”

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ ÖDEMELERİNİ KORUMA SİGORTASI Bu tür bir sigorta yapısında kredi kullanan kişinin ölmesi, işsiz kalması, hasta olması ya da kaza geçirmesi nedenleri ile gerçekleştirilemeyen geri ödemeler sigorta poliçesinde belirlenen süreler içerisinde sigorta şirketi tarafından gerçekleştirilmektedir. Bu tür bir sigortaya ilişkin prim tutarları ise gayrimenkulün rayiç değerinin yaklaşık yüzde 0, 0025’i ile 0, 05’i arasında değişmektedir.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ KORUMA SİGORTASI Kredi alan kişinin ölmesi durumunda, kalan borcun ödenmemesi nedeniyle gayrimenkul üstüne konan ipoteğin nakde çevrilmesi riskini ortadan kaldırmaktadır. Böylece kredi kullanan kişinin ölmesi halinde, gayrimenkule ilişkin kalan tüm kredi borcu, sigorta kapsamında kredi veren kuruma bir kerede ödenir ve tapu mirasçıların üzerine geçer.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite TAPU SİCİL SİGORTASI Kredi veren kurumu risklere karşı koruyan bu sigorta türü, genel olarak, kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulün tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu ve aksi durumlarda oluşacak zararı kapsamaktadır. Bu sigortanın bir diğer özelliği ise, sigortaya ilişkin sigorta priminin bir kereye mahsus alınmasıdır.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ GARANTİ SİGORTASI İpotekli Konut Kredisi Garanti Sigortası, kredi veren kurumların özel olarak yaptırdıkları, zorunlu olmayan bir sigorta türüdür. Kredi veren kurumlar, özellikle, alınan kredinin gayrimenkulün değerine olan oranının yüksek olduğu kredilerde bu sigortayı aramaktadırlar.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ GARANTİ SİGORTASI İpotekli konut kredisi alan kişi borcunun kalanını ödeyemediği zaman, gayrimenkulün satış bedeliyle karşılanamayan kısım sigorta şirketi tarafından kapatılmakta, buna karşılık bir prim alınmaktadır.

İPOTEKLİ KONUT KREDİLERİNDE KARŞILAN RİSKLER 10. Ünite MONOLİNE SİGORTA KURULUŞLARI Sabit getirili menkul kıymet ihrac eden kuruluşların bu menkul kıymetlerin ana para ve faiz ödemelerini yapamamaları halinde bu ödemeleri garanti altına alan kuruluşlardır. İpoteğe dayalı menkul kıymetler…

TEŞEKKÜRLER Prof. Dr. Vedat CEYHAN Ziraat Fakültesi