TAINMAZ GELTRME TEZSZ YKSEK LSANS PROGRAMI TAINMAZ GELTRME

TAŞINMAZ GELİŞTİRME TEZSİZ YÜKSEK LİSANS PROGRAMI

TAŞINMAZ GELİŞTİRME Ünite: 6 NAKİT AKIMLARININ İNDİRGENMESİ Prof. Dr. Vedat CEYHAN

Nakit akımlarının indirgenmesinde temel varsayımlar 7. Ünite • Tam rekabete dayalı sermaye piyasasının varlığı, • İndirgeme oranları projelerin taşıdığı riskleri yansıtır, • Ele alınan projelerin tekrarlanmaması.

Net Bugünkü Değer (NBD) 7. Ünite Esası PZD dikkate alınarak belirli bir zaman noktasına getirilmiş nakit akımlarının toplamı bulunur. Nt : t zamanında projenin nakit akımı, t: yıl (0, 1, 2. . n), i : indirgeme oranı veya PZD, I : yatırım miktarı NBD = + veya 0 yatırım yapılabilir NBD = yatırım yapılamaz

NBD Hesabında Temel Kavramlar • Bir nakdin gelecekteki değeri Biriktirme (compounding) • Bir nakdin bugünkü değeri İndirgeme (discounting) 7. Ünite

Bir nakdin bugünkü değerini bulmak (indirgeme) B = G / (1 + i)t G: paranın gelecekteki değeri, B: bugünkü değer, i : fırsat maliyeti (indirgeme oranı), t : yıl sayısı, (1+i)t : indirgeme faktörü 7. Ünite

İndirgeme (örnek) 7. Ünite 1. Bir yıl sonraki 106 TL’nin bugünkü değeri kaç liradır (i=% 6) B= 106 / (1 + 0. 06)1 = 100 TL 2. İki yıl sonundaki 112. 36 TL’nin bugünkü değeri kaç liradır(i=% 6). B = 112. 36 / (1 + 0. 06)2 = 100 TL

Bir nakdin gelecekteki değeri (biriktirme) G = B (1+i)t G: paranın gelecekteki değeri, B: bugünkü değer, i : fırsat maliyeti (indirgeme oranı), t : yıl sayısı, (1+i)t : biriktirme faktörü 7. Ünite

Biriktirme (örnek) 7. Ünite 1) Bugünkü 100 TL’nin 1 yıl sonraki değeri kaç liradır (i=0. 06)? G = 100 (1+0. 06)1 G= 100 + 6 = 106 TL 2) Bugünkü 100 TL’nin iki yıl sonraki değeri kaç liradır (i=0. 06)? G = 100 (1+0. 06)2 G= 100 + 12. 36 = 112. 36 TL

NBD Örneği (indirgeme) Yıllar (t) 7. Ünite 0 Nakit akımı İndirgeme faktörü Başlangıç yılı değerleri ile nakit (bin TL) akımı (bin TL) - 500 (1+0. 08)0 = 1 (-500/1)= - 500. 00 1 + 200 (1+0. 08)1 = 1. 08 (200/1. 08)= 185. 18 2 + 200 (1+0. 08)2 = 1. 1664 (200/1. 1664)= 171. 46 3 + 200 (1+0. 08)3 = 1. 2597 (200/1. 2597)= 158. 76 NBD = (-500+185. 18+171. 46+158. 76)= 15. 40

NBD Örneği (biriktirme) Yıllar Nakit akımı (bin TL) Biriktirme faktörü 7. Ünite Son yıla biriktirilmiş nakit akımı (bin TL) 125. 97 1 100 (1+0. 08)3 2 200 (1+0. 08)2 233. 28 3 200 (1+0. 08)1 216. 00 4 550 (1+0. 08)0 550. 00 Toplam 50 Toplam 1125. 25

İç Karlılık Oranı (İKO) Bir projeden elde edilecek nakit akımının bugünkü değerini, projenin bugünkü maliyetine eşitleyen indirgeme oranıdır. t=0 At / (1+i) t = 0 Karar kriteri İKO > sermayenin fırsat maliyeti(i) yatırım İKO < i yatırım yapılmaz 7. Ünite

Doğrusal Enterpolasyon Yoluyla İKO 7. Ünite İKO = İOk + NBDk /(NBDk – NBDb) . (İOb –İOk) İOk = seçilen küçük indirgeme oranı, İOb = seçilen büyük indirgeme oranı, NBDk = seçilen küçük indirgeme oranına göre hesaplanan NBD, NBDb = seçilen büyük indirgeme oranına göre hesaplanan NBD’dir

Doğrusal Enterpolasyon (örnek) Yıllar Nakit akımı (bin TL) İndirgeme faktörü 7. Ünite 0 -100 (1. 04)0 Bugünkü değer (bin TL) -100. 00 1 60 (1. 04)1 57. 692 (1. 2)1 50. 00 2 55 (1. 04)2 50. 851 (1. 2)2 38. 194 NBD 8. 543 İndirgeme faktörü (1. 2) 0 Bugünkü değer (bin TL) -100. 00 -11. 806 İKO = 0. 04 + 8. 543 / 8. 543 - (-11. 806)] (0. 2 - 0. 04) İKO = 0. 04 + (8. 543 / 20. 349) (0. 16) İKO = 0. 04 + 0. 067 = 0. 107 veya %10. 7

İKO Örnek Bir işletme aşağıdaki nakit akımına sahip E projesini İKO’nı hesaplayarak değerlendirmek istemektedir. İndirgeme oranı %10 ve %20 alındığında NBD’ler sırasıyla 3411 TL ve 1458 TL’dir. Projenin iç kârlılık oranı aşağıdaki gibi tahmin edilebilir: Nakit akımı Yıllar (bin TL) 0 -10 1 5 2 8 3 3 İKO = 0. 1 + 3411 / (3411 - 1458) (0. 2 - 0. 1) İKO = %27. 5 7. Ünite

İKO Örnek 7. Ünite Nakit akımı aşağıda gösterilen F yatırımı için İKO’nı hesaplayınız. Bulduğunuz sonucu yorumlayınız?

İKO Örnek (devam) F yatırımı aynı riski taşıyan ve yıllık net getirisi %11. 41’den az olan yatırımlara tercih edilecektir 7. Ünite

Sürekli Getiri (Perpetuity) 7. Ünite Örnek Bir yatırımın maliyeti 1000 TL olup, her yıl 100 TL net getiri sağlamaktadır. Bu yatırımın İKO’nı hesaplayınız. 100 (1/i) = 1000 i = 0. 10 veya %10

İndirgenmiş Geri Ödeme Süresi Yöntemi 7. Ünite Paranın zaman değeri dikkate alınarak hesaplanan geri ödeme süresidir. Örnek • A işletmesi geri ödeme süresinin en çok 4 yıl olmasını istemektedir. • Piyasada benzeri risk taşıyan yatırımların getiri oranı %10’dur. • Yatırımın ekonomik ömrü 5 yıl • Nakit akımı aşağıdaki gibidir. İndirgenmiş nakit akımları dikkate alındığında yatırımın geri ödeme süresi ne olur?

İndirgenmiş Geri Ödeme Süresi Yöntemi Geri ödeme süresi 3 yıldan biraz azdır (90. 91+82. 64+76. 633=2 50. 183 TL). Yatırım kabul edilebilir. 7. Ünite

Sermayenin Maliyeti • Riskle doğru orantılıdır. • Bağlı olduğu faktörler Ø Sermaye arz ve talebi Ø Ödünç alma süresi Ø Borç alınan para miktarı Ø Kaynak 7. Ünite

Örnek 7. Ünite Bir kredi kuruluşu 5 yıl vadeli olarak 5 bin TL vermektedir. Bunun için her yıl eşit ödemeler halinde 1500 TL talep etmektedir. Bu kredinin maliyeti ne kadardır? Ek A tablosundan enterpolasyon yoluyla %15. 24 bulunur

Eşit taksitlerle yapılacak ödemelerin gelecekteki toplam değeri 7. Ünite G : eşit taksitlerle yapılacak ödemelerin gelecekteki toplam değeri, T : taksit miktarı, i : yılık birleştirme oranı (nominal faiz oranı), t : yıl sayısı

Eşit taksitlerle yapılacak yatırımların bugünkü değeri 7. Ünite B = eşit taksitlerle yapılacak yatırımların bugünkü toplam değeri T = eşit yıllık ödemeler i = indirgeme oranı t = yıl sayısı

Prof. Dr. Vedat CEYHAN Ziraaat Fakültesi Tarım Ekonomisi Bölümü vceyhan@omu. edu. tr