Studium zum Betriebswirt VWA Wahlfach Grundlagen der Immobilienwirtschaft

Studium zum Betriebswirt (VWA), Wahlfach Grundlagen der Immobilienwirtschaft Grundbuch- und Grundstücksrecht, Grundstückskaufvertrag Rechtsanwältin Michaela Grabenbauer, Abteilungsleiterin Personal und Recht, WBG Nürnberg Gruppe 09. November 2005

Inhaltsverzeichnis 1. „Hauskauf“ Grundstücksbegriff/ Bestandteile/ Zubehör 2. Grundbuch 3. Formelles Grundbuchrecht 4. Materielles Grundbuchrecht 1. Eigentum 2. Rechte Dritter 3. Grundpfandrechte 1. Zuständigkeit 2. Form 3. Aufbau 4. Grundbucheintragungsverfahren 5. Einsicht 6. öffentlicher Glaube 2

Inhaltsverzeichnis 2 5. Grundstückskauf (Vertrag) 1. Allgemeines 2. Form 3. Gegenstand 4. Kaufpreis 5. Mängelhaftung 6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr 7. Kosten und Steuern 3

1. „Hauskauf“ – Begriff ist juristisch ungenau Grundsatz: § 93 BGB Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder andere zerstört wird (= wesentlicher Bestandteil), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. z. B. Haus = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 BGB, teilt dessen rechtliches Schicksal Ausnahme: WEG, Erbbaurecht 4

Keine Bestandteile des Grundstücks sind Ø Scheinbestandteile (§ 95 BGB) = Sachen, die zu vorübergehendem Zweck mit dem Grundstück verbunden sind/ in ein Gebäude eingefügt sind z. B. Wohncontainer, Baugerüst Ø Zubehör (§ 97 BGB) = bewegliche Sachen, die nach ihrer wirtschaftlichen Bestimmung dem Grundstück/ Gebäude dienen und in einem räumlichen Verhältnis stehen; bleibt rechtlich selbstständig; gilt im Zweifel als mit verkauft, wenn die Hauptsache veräußert wird (§ 926 BGB) z. B. Mülltonnen, im Tank befindlicher Heizölvorrat 5

Fenster = wesentlicher Bestandteil des Gebäudes, § 94 Abs. 2 BGB Gebäude = wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, § 94 Abs. 1 BGB Pflanzen = wesentlicher Bestandteil , § 94 Abs. 1 BGB Mülltonnen = Zubehör, § 97 Abs. 1 BGB Grundsatz: § 93 BGB: § 97 BGB: wesentliche Bestandteile (Trennung ohne Zerstörung/ Veränderung nicht möglich) → einheitliches Rechtsschicksal (aber WEG, Erbbau. RVO) Zubehör → „Zweifelsregelung“ §§ 311 c , 926 BGB 6

„Grundstück“ Begriff im Gesetz nicht definiert; Rechts- und Wirtschaftsverkehr unterscheiden verschiedene Grundstücksbegriffe n im natürlichen Sinn abgegrenzter Teil der Erdoberfläche n im vermessungstechnischen Sinn ein oder mehrere Grundstücke im natürlichen Sinn, die in der Katasterkarte (Flurkarte) unter einer besonderen Flurstücksnummer verzeichnet sind; = „Flurstück“/ „Parzelle“ n im wirtschaftlichen Sinn Bodenflächen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden (z. B. Art. 4 I Bay. BO) n im Sinne des Grundbuchrechts und des Privatrechts unabhängig von der Nutzungsart ein oder mehrere Flurstücke (= Grundstücke im vermessungstechnischen Sinn), die im Grundbuch unter einer laufenden Nummer im Bestandsverzeichnis gebucht sind (§ 2 II, § 3 I GBO) 7

2. Grundbuch Bestands. Eigentums. Belastungs- verhältnisse an Grund Boden sind durch öffentliche Bücher (Grundbücher) auszuweisen Grundbuchrecht Formelles u. a. Grundbuchordnung (GBO) Verordnung zur Durchführung der GBO (GBV) → Einrichtung des Grundbuchs → Organisation der Grundbuchämter → Grundbucheinsichtrecht →Verfahren in Grundbuchsachen Materielles v. a. §§ 873 ff BGB → Wesen und Inhalt der an einem Grundstück möglichen Rechte: Voraussetzung für den Erwerb, für Belastungen, Änderungen und Aufhebung der Rechte; auch Sondergesetze: Erbbau RVO, WEG 8

3. 3. 1 Formelles Grundbuchrecht Zuständigkeit (§ 1 I GBO) Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt. Diese sind Abteilungen der Amtsgerichte. Örtlich zuständig sind Grundbuchämter jeweils für die in ihrem Bezirk gelegenen Grundstücke. Funktional zuständig: Rechtspfleger (§ 3 Nr. 1 h RPfl. G, §§ 4 I, 9 RPfl. G); diese werden von den Urkundsbeamten der Geschäftstelle unterstützt. 3. 2 Form v v v früher zunächst in festen Bänden seit 1961 sog. „Loseblattgrundbuch“, § 2 GBV durch Registerverfahrensbeschleunigungs. G vom 20. 12. 93: Rechtsgrundlage für die flächendeckende Einführung des EDVGrundbuchs („maschinell geführtes Grundbuch“) 9

3. 3 Aufbau 3. 3. 1 Grundsatz: Realfoliensystem, § 3 I S 1 GBO: jedes Grundstück erhält ein eigenes Grundbuchblatt Ausnahme: sog. Personalfolium, § 4 I GBO: mehrere Grundstücke einer Person im Bereich desselben Grundbuchamtes können auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt zusammengefasst werden weitere Besonderheit: Wohnungs- und Teileigentumsblätter 10

3. 3. 2 Jedes Grundbuchblatt besteht aus v Titelblatt v Bestandsverzeichnis v den Abteilungen I, III 11

3. 3. 3 Titelblatt (= Aufschrift, Deckblatt) bezeichnet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk, die Nummern des Bandes und des Blattes 12

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3. 3. 4 Bestandsverzeichnis führt mit fortlaufender Nummerierung Grundstücke und ihren Beschrieb gemäß Liegenschaftskataster auf; Gemarkung, Flurstücknummer, Lage, Nutzung und Größe werden ausgewiesen; zusätzlich können auch Vermerke über mit dem Grundstück verbundene Rechte (z. B. Wegerecht), die dem jeweiligen Eigentümer an einem anderen Grundstück zustehen, eingetragen werden 14

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3. 3. 5 Abteilung I dient der Eintragung des Eigentümers; bei mehreren Eigentümern wird die Art der gemeinschaftlichen Berechtigung aufgeführt (z. B. Erbengemeinschaft; Miteigentum nach § 1008 BGB unter Angabe des jeweiligen Miteigentumsanteils); mit eingetragen wird die Grundlage der Eintragung (z. B. Auflassung, Erbschein, Zuschlagsbeschluss im Versteigerungsverfahren) 16

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3. 3. 6 Abteilung II enthält alle eintragungsfähigen Lasten und Beschränkungen des Grundstücks (z. B. Vorkaufsrechte, Grunddienstbarkeiten, Nießbrauchsrechte, Erbbaurechte, etc. ) mit Ausnahme der Grundpfandrechte (→ Abt. III); enthält die das Eigentum oder die sonstigen Belastungen betreffenden Vormerkungen und Widersprüche 18

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3. 3. 7 Abteilung III dient der Eintragung der Grundpfandrechte d. h. der Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden, sowie der sich auf diese Grundpfandrechte beziehender Vormerkungen, Widersprüche, Veränderungen 20

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3. 3. 8 Grundakten In den Grundakten werden die Urkunden aufbewahrt, auf die sich eine Eintragung gründet oder auf die sie Bezug nimmt (z. B. Kaufverträge, Hypothekenbestellungsurkunden, etc. ) → ergänzen das Grundbuch 22

3. 4 Grundbucheintragungsverfahren 3. 4. 1 Eintragungsantrag n n grdstzl. erforderlich ( § 13 I S 1 GBO) formfrei (§ 13 III GBO) bedingungsfeindlich (§ 16 I GBO) antragsberechtigt = jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten sie erfolgen soll, (§ 13 I S 2 GBO) Der Zeitpunkt des Eingangs des Antrages beim Grundbuchamt ist von dem zuständigen Beamten auf dem Antrag so genau wie möglich zu bezeichnen (Tag, Stunde, Minute); nach ihm richtet sich die Reihenfolge der Bearbeitung und damit oft der Rang der Eintragung (§ 45 GBO). 23

3. 4. 2 n n n Eintragungsbewilligung Eine Eintragung darf nur erfolgen, wenn sie von dem bewilligt wird, dessen Rechtsstellung durch die Eintragung beeinträchtigt wird oder beeinträchtigt werden kann (§ 19 GBO), z. B. bei Eigentumsübertragung der bisherige Eigentümer ist durch öffentliche Urkunde oder zumindest in öffentlich beglaubigter Form zu erklären (§ 29 GBO) wird in der Praxis i. d. R. mit dem Eintragungsantrag verbunden und schon im notariellen Kaufvertrag erklärt: „Die Parteien bewilligen und beantragen…“ 24

3. 4. 3 Voreintragung des Betroffenen n Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt nur, wenn derjenige, dessen Recht durch die Eintragung betroffen wird, als Berechtigter im Grundbuch eingetragen ist (§ 39 GBO) n maßgeblicher Zeitpunkt: Vornahme der neuen Eintragung (es reicht aus, wenn Eintragung des Betroffenen zeitgleich mit der neuen Eintragung erfolgt, z. B. Eintragung des neuen Eigentümers eines Grundstücks und Eintragung einer Hypothek) n Ausnahme vom Grundsatz der Voreintragung: Voreintragung des Erben ist nicht erforderlich, wenn die Erbenstellung in grundbuchmäßiger Form (grdstzl. nur: Erbschein, § 35 GBO) nachgewiesen wird und er das Recht aufheben oder übertragen möchte (§ 40 GBO) 25

3. 4. 4 Behördliche Genehmigungen und Bescheinigungen n Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes, § 22 Gr. ESt. G = Bescheinigung des zuständigen Finanzamtes, dass der Eintragung steuerliche Bedenken nicht entgegen stehen. n Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht, § 28 I S. 2 Bau. GB, = Nachweis der Nichtausübung oder des Nichtbestehens eines Vorkaufsrechts der Gemeinde - i. d. R. durch eine entsprechende Bescheinigung der Gemeinde (der „Belegenheitsgemeinde“ steht nach § 24 I Bau. GB grundsätzlich ein Vorkaufsrecht zu bei allen Verkäufen von Grundstücken, Grundstücksteilen, Eigentumsanteilen an Grundstücken - nicht jedoch bei Verkäufen von Wohnungs-/ Teileigentum, Erbbaurechten) n bei Minderjährigen/ Betreuten: Genehmigung Vormundschaftsgericht etc. 26

3. 5 Einsicht in das Grundbuch Zur Einsicht berechtigt ist nur, wer ein berechtigtes Interesse darlegt (§ 12 GBO) z. B. Erwerbsinteressent im Rahmen konkreter Kaufvertragsverhandlungen. 27

3. 6 Öffentlicher Glaube/ Widerspruch/ Grundbuchberichtigung n Ø Ø gemäß § 891 BGB wird vermutet, dass ein im Grundbuch eingetragenes Recht dem eingetragenen Berechtigten mit dem eingetragenen Inhalt zusteht ein im Grundbuch eingetragenes Recht, wenn es gelöscht wird, für die Zeit nach der Löschung nicht mehr besteht = „öffentlicher Glaube“ → ist der Erwerber eines Grundstücks gutgläubig (redlich), kennt er die Unrichtigkeit des Grundbuches nicht und ist auch kein Widerspruch im Grundbuch eingetragen, Ø erlangt er Eigentum, auch wenn das Grundstück dem im Grundbuch eingetragenen Veräußerer nicht gehörte Ø erlangt er das Grundstück lastenfrei, auch wenn eine Hypothek nur versehentlich im Grundbuch gelöscht worden ist. (vgl. § 892 BGB; gilt nicht z. B. bei Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung) 28

n ist das Grundbuch unrichtig, besteht die Möglichkeit der Grundbuchberichtigung (auf Antrag, ausnahmsweise auch von Amts wegen), § 894 BGB n Grundbuchberichtigung kann sich (wegen Beschaffung der erforderlichen Unterlagen) länger hinziehen → gegen die Richtigkeit des Grundbuches kann ein Widerspruch eingetragen werden (§ 899 BGB) → beseitigt den öffentlichen Glauben des Grundbuches; die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs wird ausgeschlossen 29

4. Materielles Grundbuchrecht/ Rechte am Grundstück Eigentum Grundbuch Abt. I Rechte Dritter Grundbuch Abt. II Alleineigentum Miteigentum Gesamthandseigentum Vorkaufsrecht Wiederkaufsrecht Dienstbarkeit Zahllast Erbbaurecht Grundpfandrechte Grundbuch Abt. III Hypothek Grundschuld Rentenschuld 30

4. 1 Eigentum am Grundstück Eigentum ist die unmittelbare rechtliche Herrschaft über eine Sache. „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen“ (§ 903 BGB) (nicht zu verwechseln mit Besitz: „tatsächliche Gewalt über die Sache“, § 854 BGB) 31

Gemeinschaftliches Eigentum Alleineigentum Miteigentum Nur eine einzige Person ist Eigentümer Mehreren steht ein best. Bruchteil als selbstständiges dingl. Recht zu z. B. Eheleuten zu je ½ Wohnungseigentümern Gesamthandseigentum Mehreren stehen Anteile zu, die zugunsten der Gesamtheit gebunden sind z. B. ungeteilte Erbengemeinschaft 32

4. 2 Rechte Dritter 4. 2. 1 Vorkaufsrecht n n gesetzliches (z. B. gemeindliches, vgl. oben 3. 4. 4: Negativzeugnis) vertragliches (§ 1094 I BGB) der Vorkaufsberechtigte kann im Fall des Grundstücksverkaufs durch den Eigentümer von diesem die Übereignung des Grundstücks zu den im Kaufvertrag mit einem Dritten vereinbarten Bedingungen fordern 33

Vorkaufsrecht dingliches §§ 1094 ff BGB - entsteht durch Einigung und Eintragung ins Grundbuch (Abt. II) - verpflichtet den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks - kann für mehrere/ alle Verkaufsfälle bestellt werden schuldrechtliches §§ 463 ff BGB - verpflichtet nur den Besteller gegenüber dem Vorkaufsberechtigten - kann grdstzl. nicht für mehrere Verkaufsfälle bestellt werden 34

4. 2. 2 Wiederkaufsrecht Recht des Verkäufers, das Kaufobjekt unter bestimmten Bedingungen zurückzukaufen Ø geeignetes Mittel, den Käufer in der Verwendung des Kaufobjekts zu binden, z. B. Bebauung innerhalb von X Jahren 4. 2. 3 Dienstbarkeiten dingliche Rechte an Grundstücken, die den Eigentümer des belasteten Grundstücks in dessen Benutzung beschränken und dem Berechtigten die Befugnis geben, das Grundstück in einem bestimmten Umfang zu nutzen 35

Dienstbarkeiten Grunddienstbarkeit (§ 1018 ff. BGB) Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 ff. BGB) Nießbrauch (§ 1030 ff. BGB) 36

4. 2. 3. 1 Grunddienstbarkeit berechtigt ist der jeweilige Eigentümer des möglicher Inhalt verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des Benutzung z. B. Wegerecht, Leitungsrecht herrschenden Grundstücks Unterlassung z. B. von Gewerbeausübung, Bebauung dienenden Grundstücks Duldung z. B. bestimmter Bauwerke, zu nah stehender Bäume 37

Grunddienstbarkeit = wesentlicher Bestandteil des herrschenden Grundstücks (§§ 94, 96 BGB) kann nur mit diesem übertragen werden 38

4. 2. 3. 2 Beschränkt persönliche Dienstbarkeit Berechtigt ist eine bestimmte Person Verpflichtet ist der jeweilige Eigentümer des möglicher Inhalt wie Grunddienstbarkeit dienenden Grundstücks „höchstpersönlich“, d. h. nicht übertragbar/ unvererblich (§ 1092 BGB) 39

Besondere Arten der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit: n Wohnungsrecht = Befugnis, ein Gebäude ganz oder teilweise unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen (§ 1093 BGB) Sonderform: Dauerwohn- , Dauernutzungsrecht = Befugnis, eine bestimmte Wohnung bzw. bestimmte, nicht zu Wohnzwecken dienende Räume (z. B. Praxisräume, Garage) in einem auf dem Grundstück errichteten Gebäude unter Ausschluss des Eigentümers zu nutzen (§§ 31 ff WEG); vererblich und veräußerlich; kann vermietet/ verpachtet werden 40

4. 2. 3. 3 Nießbrauch n n n ist dem Wesen nach eine persönliche Dienstbarkeit gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen des Gegenstands (§ 1030 BGB) Nießbraucher hat die Pflicht, die wirtschaftliche Bestimmung der Sache zu erhalten und ordnungsgemäß zu wirtschaften Ø muss „übliche“ Instandhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten vornehmen Ø trägt die öffentlichen und privatrechtlichen Lasten Ø wirtschaftliche Bedeutung liegt u. a. auf familienrechtlichem und erbrechtlichem Gebiet, z. B. Grundstückseigentümer setzt Kinder zu Erben ein und bestellt zugunsten seiner Mutter einen Nießbrauch 41

4. 2. 3. 4 Reallast (§§ 1105 ff BGB) Berechtigt kann sein eine bestimmte Person Inhalt: Wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück oder Sachleistung der jeweilige Eigentümer eines z. B. Lieferungen von Bodenbestandteilen belastetes Grundstück Geldleistung Grundstücks z. B. Unterhaltsrente/Kaufpreisrente Dienstleistung z. B. Instandhaltung einer Anlage, eines Weges 42

4. 2. 3. 5 Erbbaurecht das veräußerliche/ vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 Erbbau. VO) n Eigentümer des Grundstücks und des Erbbaurechts können verschiedene Personen sein Durchbrechung von §§ 93, 94 BGB (Gebäude als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks teilt dessen rechtliches Schicksal) n muss im Grundbuch, Abt. II, an 1. Rangstelle eingetragen werden (§ 10 Erbbau. VO) n eigenes Grundbuchblatt „Erbbaugrundbuch“ 43

4. 3 Grundpfandrechte Die Besicherung von Krediten, insbesondere im Rahmen der Immobilienfinanzierung, wird fast ausschließlich durch die Verpfändung des Grundstücks im Wege der Eintragung von Grundpfandrechten vorgenommen. Der Eigentümer haftet mit dem Grundstück für die Erfüllung einer Forderung Der Gläubiger kann zur Befriedigung der Forderung das Grundstück (im Wege der Zwangsvollstreckung) verwerten 44

Arten Hypothek §§ 1113 ff BGB Grundschuld §§ 1191 ff BGB Grundstück haftet für eine einmalige Kapitalzahlung Rentenschuld §§ 1199 ff BGB Gründstück haftet für regelmäßig wiederkehrende Beträge 45

4. 3. 1 Hypothek ist vom Bestehen einer zu sichernden Forderung abhängig („Akzessorietät“ ), ist mit ihr auf Gedeih und Verderb verbunden, d. h. schuldrechtlicher Anspruch aus Vereinbarung, z. B. Darlehen + Abhängigkeit dinglicher Anspruch aus Hypothek Forderung/ Hypothek nur gemeinsam übertragbar; mit Tilgung der Forderung durch den persönlichen Schuldner wird die Hypothek kraft Gesetzes Eigentümergrundschuld 46

Arten Briefhypothek v v Hypothekenbrief Übertragung durch schriftliche Forderungsabtretung und Übergabe des Briefes Buchhypothek v v v Eintragung ins Grundbuch Abtretung ist ins Grundbuch einzutragen Besonderheit: „Sicherungshypothek“ (§ 1184 BGB), d. h. öffentlicher Glaube des Grundbuches erstreckt sich nicht auf das Bestehen der Forderung; Bestehen der Forderung und ihre Höhe ist vom Gläubiger nachzuweisen; gutgläubiger Erwerb nicht möglich 47

4. 3. 2 n Grundschuld setzt im Gegensatz zur Hypothek nicht das Bestehen einer Forderung voraus Grundschuld/ Forderung können einzeln übertragen werden dinglicher Anspruch aus Grundschuld Verknüpfung durch Sicherungsabrede schuldrechtlicher Anspruch aus Vertrag (z. B. Kreditgeschäft) n n n Arten: Brief-/ Buchgrundschuld (siehe Hypothek) kann nach Tilgung der Forderung in „Eigentümergrundschuld“ umgewandelt werden steht in der Kreditsicherungspraxis im Vordergrund (Hypothek wird entgegen ihrer Stellung im Gesetz und ihrer Dominanz im allgemeinen Sprachgebrauch nur noch in Sonderfällen verwendet) 48

5. 1 Allgemeines 5. Grundstückskaufvertrag = schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft § 433 BGB Verpflichtung: Kaufpreiszahlung Verpflichtung: Eigentumsverschaffung und Übergabe 49

Für Eigentumsübergang ist zusätzlich erforderlich = Auflassung und Eintragung ins Grundbuch n Auflassung = dingliche Einigung, §§ 873, 925 BGB d. h. Einigung über den Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Anwesenheit vor Notar ist zusätzlich zum Kaufvertrag (schuldrechtliches Verpflichtungsgeschäft) erforderlich („Abstraktionsprinzip“) Nachweis der Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt ist Voraussetzung für Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch 50

Folgen der Trennung: n n trotz Kaufvertrag ist Verkäufer noch Eigentümer und kann mit dem Grundstück nach Belieben verfahren mit Eigentumsübergang kann abgewartet werden, bis der Käufer seine Verpflichtung (Kaufpreiszahlung) erfüllt hat I. d. R wird Auflassung zugleich mit dem schuldrechtlichen Vertrag erklärt und beurkundet. 51

5. 2 Form des Grundstückskaufvertrages notarielle Beurkundung ( §§ 311 b, 128 BGB) Zweck: n Warnfunktion: q vor unüberlegten und übereilten Grundstücksgeschäften bewahren n Schutzfunktion: q sachkundige Beratung und Belehrung des Notars sichern n Richtigkeitsgewähr: q sicherstellen, dass der Wille der Beteiligten richtig, vollständig und rechtswirksam niedergelegt wird 52

n Beweissicherungsfunktion: q amtliche Verwahrung n Formmangel: Kaufvertrag ist nichtig n Heilungsmöglichkeit: durch Auflassung und Eintragung im Grundbuch n Beurkundungszwang besteht auch für Nebenabreden und für wesentliche nachträgliche Abänderungen! n Die Aufhebung eines Grundstückskaufvertrages ist bis zur Eintragung der Eigentumsänderung formfrei möglich. 53

5. 3 Kaufgegenstand das Grundstück ist so genau wie möglich zu bezeichnen (Grundbuch, Grundbuchblatt, Flurnummer) Verwechslungsgefahr vermeiden Bei einem noch zu vermessenden Grundstück sollte die Bezeichnung der zu vermessenden Teilfläche durch eine Skizze, die als Anlage zur Urkunde genommen werden kann, erfolgen. Die nach GBO erforderliche grundbuchrechtliche Bezeichnung kann dann nachgeholt werden (so genannte Identitätserklärung). Gegenstand des Grundstückskaufvertrages sind kraft Gesetzes die wesentlichen Bestandteile des Grundstücks (vgl. oben Ziffer 2, § 94 BGB) d. h. Gebäude mit z. B. Türen, Heizkörpern, Waschbecken. Im Zweifelsfall ist auch das Grundstückszubehör mitverkauft, z. B. Heizölvorrat im Tank (§ 311 c BGB), andere Regelung ist möglich und ggf. sinnvoll, um Abgrenzungsprobleme zu vermeiden. 54

5. 4 Kaufpreis 5. 4. 1 Allgemeines n ist genau festzulegen n ist richtig aufzuführen (sonst: notarieller Kaufvertrag ist nichtig; Heilungsmöglichkeit) n Fälligkeitszeitpunkt ist zu vereinbaren n Zahlungsverzug → → Verzugszinsen gem. § 288 I BGB andere Regelung möglich, Risiko: unwirksam gem. §§ 305 ff BGB 55

n Regelung zur Sicherstellung der Interessen von Verkäufer/ Käufer → Verkäufer: keine Eigentumsumschreibung ohne Sicherstellung der anschließenden Kaufpreiszahlung → Käufer: keine Kaufpreiszahlung ohne Sicherstellung der anschließenden Eigentumsübertragung 56

5. 4. 2 Sicherstellung des Verkäufers durch: Vollstreckungsunterwerfung (Bank) Bürgschaft Notaranderkonto Rücktrittsvorbehalt und Rückauflassungsvormerkung 57

5. 4. 3 Sicherstellung des Käufers durch: Eintragung einer Auflassungsvormerkung an rangsicherer Stelle im Grundbuch (Abt. II) Schutz gegen Die Freistellung des Kaufobjektes von nicht übernommenen Belastungen Vorliegen und Wirksamwerden von erforderlichen Genehmigungen 1. Verfügung des Verkäufers 2. Verfügung von dessen Gläubigern im Wege der Zwangsvollstreckung Zahlung auf Notaranderkonto Vorlage eines Negativzeugnisses (gesetzliche Vorkaufsrechte nach Bau. GB) 58

5. 4. 4 Sonderfall Bauträgervertrag: Ein Unternehmen baut z. B. ein Eigenheim im eigenen Namen und für eigene Rechnung und verkauft/übereignet das fertige Objekt, samt Grundstück dem Käufer. Makler- und Bauträgerverordnung Der Bauträger darf Gelder des Käufers erst annehmen, wenn folgende Bedingungen erfüllt sind (§ 3 Abs. 1 -2 Ma. BV): 59

Bedingungen n Baugenehmigung ist erteilt, n Kaufvertrag ist rechtswirksam, n Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch für den Käufer n wenn das Grundstück mit einem Grundpfandrecht zugunsten der den Bau finanzierenden Bank des Bauträgers belastet ist: die Freigabe aus dieser Belastung muss gesichert sein. Fälligkeit des Kaufpreises in Raten entsprechend dem Baufortschritt (§ 3 Abs. 2 Ma. BV). 60

5. 5 Mängelhaftung Verkäufer hat dem Käufer die Sache sach- und rechtsmängelfrei zu verschaffen, § 433 Abs. 1 BGB Sachmangel → Def. § 434 BGB Rechtsmangel → Def. § 435 BGB Eine Sache ist frei von Sachmängeln, Eine Sache ist frei von Rechtsmängeln, 1. wenn Sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst 2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach Art der Sache erwarten kann. wenn Dritte in Bezug auf die Sache keine oder nur die im Kaufvertrag übernommenen Rechte gegen den Käufer geltend machen können. Einem Rechtsmangel steht es gleich, wenn im Grundbuch ein Recht eingetragen ist, das nicht besteht. 61

Rechtsmangel z. B. Sachmangel z. B. Ø bestehendes Mietverhältnis Ø Hausschwamm Ø Heizungsanlage defekt Ø Dach undicht ØWegerecht/ Leitungsrecht Dritter Käufer kann (§ 437 BGB) Ø Nacherfüllung verlangen (§ 439 BGB); wenn diese scheitert: Ø vom Vertrag zurücktreten (§ 440 BGB) oder Minderung des Kaufpreises verlangen (§ 441 BGB) Ø Schadensersatz verlangen (§ 440 BGB, §§ 280 ff BGB) 62

Ausnahme: n n n Käufer kennt den Mangel bei Vertragsschluss Käufer kennt den Mangel infolge grober Fahrlässigkeit nicht vertragl. Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung (Haftungsausschluss/ Haftungseinschränkung ist unwirksam, wenn Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie (§ 443 BGB) übernommen hat) Verjährung der Mängelansprüche Bei Bauträgervertrag bzw. Grundstückskaufvertrag (bebaut) grundsätzlich 5 Jahre ab Abnahme bzw. Übergabe (§ 634 a I Nr. 2 BGB bzw. § 438 I Nr. 2 BGB) 63

6. Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten, Gefahr Übergabe des Grundstückes § 446 BGB = Besitz, § 854 BGB tatsächliche Sachherrschaft Nutzen § 100 BGB z. B. Mieteinnahmen Lasten § 103 BGB z. B. Grundsteuern, Abwassergebühren Gefahr = Risiko der zufälligen Verschlechterung / Zerstörung 64

Besitzübergang ≠ Eigentumsübergang, der häufig erst zu einem späteren Zeitpunkt eintritt hat Bedeutung für Afa/ Sonderausgaben: maßgeblich ist das Erlangen der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. 65

7. Kosten und Steuern i. d. R. , trägt Käufer v Kosten der Beurkundung des Kaufvertrages, § 448 BGB v Kosten der Genehmigung und Erklärungen, die für Wirksamkeit des Kaufvertrages (Genehmigung) bzw. seinen Bestand (Nichtausübung eines Vorkaufsrechts) erforderlich sind v Kosten der Auflassung, § 448 BGB v Kosten der Eintragung, § 448 BGB v Kosten für Bestellung von Grundschulden/ Hypotheken zur Kaufpreisfinanzierung v Grunderwerbssteuer (=3, 5% des Kaufpreises, § 11 Gr. ESt. G) Verkäufer v Kosten für Vermessung v Kosten für Löschung von Belastungen, die der Käufer nicht übernimmt An weiteren Kosten können anfallen: Maklerprovision, öffentliche und private Erschließungskosten bei unbebauten Grundstücken. 66

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit !! 67

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