Spotkanie czonkw Grupy Wymiany Dowiadcze wprowadzenie do pracy

Spotkanie członków Grupy Wymiany Doświadczeń: wprowadzenie do pracy w Grupie, przyjęcie metody pracy. Nowy Tomyśl, 27 -28 czerwiec 2011 r. 1

Główny produkt pracy GWD. Ø Ø Ø oczekiwanym wynikiem pracy Grupy Wymiany Doświadczeń, jest opracowanie przez uczestniczące samorządy własnych „Planów doskonalenia dostarczanych usług”; plany te powinny dotyczyć zagadnień analizowanych w ramach pracy GWD; zakładamy, że w trakcie przygotowania Planu uczestnicy wykorzystają umiejętności i wiedzę nabytą w trakcie pracy Grupy, czyli m. in. umiejętności: • mierzenia wyników realizacji zadań, przez stosowanie wskaźników ilościowych, • prowadzenia badań satysfakcji odbiorców oferowanych usług, • korzystania z doświadczeń innych samorządów z zakresu organizowania dostarczania usług, • korzystania z „dobrych praktyk” sprawdzonych przez inne samorządy. 2

Cele GWD- efektywne gospodarowanie mieszkaniowym zasobem. racjonalny i dostosowany do aktualnych priorytetów proces decyzyjny; Ø poprawa stanu technicznego zasobu mieszkaniowego; Ø optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego; Ø zgodne z oczekiwaniami zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; Ø 3

Uwarunkowania prawne gminnej gospodarki mieszkaniowej. Ø Ø Ø Ø Ø Konstytucja RP- art. 75; ustawa o samorządzie gminnym; ustawa o gospodarce nieruchomościami; ustawa o własności lokali; ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego; ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego; ustawa o dodatkach mieszkaniowych; ustawa o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych; uchwały rad gmin w sprawie wieloletnich programów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy; uchwały rad gmin w sprawie zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. 4

Uwarunkowania gminnej gospodarki mieszkaniowej. Ø duży deficyt lokali mieszkalnych (według danych Ministerstwa Infrastruktury) • w Polsce potrzeba około 1, 5 mln nowych lokali mieszkalnych i wyremontowania 1 -1, 5 mln już istniejących, • niska liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania -bardzo niski udział w efektach ogółem budownictwa mieszkaniowego, które jest dedykowane dla gospodarstw domowych nie będących w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych na rynku powoduje, że poprawa warunków mieszkaniowych jest zadaniem trudnym do zrealizowania. Ø warunkiem osiągnięcia poprawy sytuacji mieszkaniowej w gminach jest m. in. przyjęcie i skuteczna realizacja długookresowej polityki mieszkaniowej na szczeblu centralnym (program rządowy ma działanie zbyt ograniczone w stosunku do potrzeb) i lokalnym, a także prowadzenie racjonalnej polityki przestrzennej. 5

Model gminnej gospodarki zasobem mieszkaniowym. Ø gminy są świadome, że gospodarowanie komunalnym zasobem mieszkaniowym jest jedynie częścią szerszego zagadnienia, jaką jest gospodarka mieszkaniowa. Ø wielkość zasobu mieszkaniowego odpowiada potrzebom lokalnej społeczności. • gminy posiadają optymalny zasób mieszkań komunalnych, odpowiadający aktualnym potrzebom lokalnej społeczności; zaspokajają potrzeby mieszkaniowe najuboższych oraz wspierają rozwój lokalnego rynku mieszkaniowego. • wielkość lokali socjalnych i mieszkalnych gminy wyznacza wynik badań rynku mieszkaniowego w zakresie potrzeb najuboższych członków wspólnoty samorządowej. • gminy prowadzą regularny monitoring sytuacji na rynku mieszkaniowym, w sposób szczególny analizując potrzeby mieszkaniowe osób najuboższych, na tej podstawie planując wielkość portfela lokali socjalnych i lokali komunalnych. 6

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. Ø polityka prywatyzacji zasobu mieszkaniowego w pełni odpowiada optymalnej wielkości zasobu, przy czym jest ona oparta na starannej selekcji obiektów przeznaczonych do sprzedaży. Ø polityka czynszowa gmin zapewnia rzeczywiste potrzeby w zakresie wydatków na utrzymanie mieszkaniowego zasobu i jest dostosowana do możliwości finansowych użytkowników zasobu. • gminy ustalają czynsz na poziomie gwarantującym kompromis pomiędzy potrzebami związanymi z rzeczywistymi wydatkami na utrzymanie komunalnego zasobu mieszkaniowego, a możliwościami finansowymi użytkowników zasobów. • polityka czynszowa jest ściśle skorelowana z zarządzaniem wydatkami, związanymi z utrzymaniem zasobu oraz polityką remontową (oszczędności, racjonalność wydatkowania środków publicznych itp. ). 7

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. Ø zarządzanie zlecane jest podmiotom, konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością usług. • struktura zarządzania budynkami komunalnymi oraz zasobem wspólnot mieszkaniowych z udziałem gminy oparta jest na podejmowaniu przez lokalne samorządy strategicznych decyzji związanych z gospodarowaniem zasobem komunalnym; • zarządzanie operacyjne zlecane jest podmiotom konkurującym ze sobą ceną, zakresem i jakością świadczonych usług. Ø utrzymanie zasobu mieszkaniowego- remonty i eksploatacja powierzone są podmiotom działającym w nieskrępowanym, konkurującym środowisku, które realizują wytyczone strategiczne cele w oparciu o ich wskaźniki - wyznaczone i mierzone przez gminy. 8

Model gminnej gospodarki mieszkaniowej. Ø gminy ograniczają swój udział w zarządzaniu operacyjnym zasobem mieszkaniowym do wyznaczenia celów strategicznych, mierników-wskaźników ww. celów oraz stworzenia warunków podmiotom do realizacji ww. wytyczonych celów w konkurencyjnym środowisku. Ø gminy gospodarując mieszkaniowym zasobem wykorzystują profesjonalne narzędzia informatyczne, gwarantujące posiadanie rzetelnej i aktualnej informacji o zasobie - tj. wielkość, stan techniczny, wskaźniki finansowe. 9

Zagadnienia zarządcze gospodarowania gminnym zasobem mieszkaniowym: Ø Ø Ø Ø Mieszkaniowy zasób gminy; Zapotrzebowanie na mieszkanie; Sprzedaż mieszkań; Lokale użytkowe; Polityka czynszowa; Zarządzanie mieszkalnymi budynkami gminy; Utrzymanie zasobu mieszkaniowego gminy; Systemy informatyczne wspomagające gospodarowanie gminnym zasobem. 10

Zakres gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Ø zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności Ø racjonalne zarządzanie mieszkaniowym zasobem gminy w celu poprawy stanu technicznego mieszkaniowego zasobu gminy 11

Metody dostarczania usług

Racjonalna i ekonomiczna gospodarka zasobem mieszkaniowym gminy. Ø Ø Ø dostosowanie wielkości i standardu mieszkania do potrzeb, oczekiwań i możliwości płatniczych najemcy( zamiany ); wyodrębnienie zasobu socjalnego; optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego poprzez: • wykwaterowanie z budynków przeznaczonych do likwidacji-rozbiórki, sprzedaży, remontu lub ze względu na realizowane zadania inwestycyjne; • wykwaterowanie z zasobu substandardowego ( sutereny, poddasza, baraki, budynki przeznaczone do likwidacji ); • likwidację lokali niesamodzielnych( zamiany ); • sprzedaż lokali położonych w budynkach wspólnot mieszkaniowych ( na wniosek najemcy lub w przetargu nieograniczony) oraz samodzielnych lokali niemieszkalnych. 13

Zmiana struktury własności w mieszkaniowym zasobie gminy. Ø cel ogólny-sprzedaż wszystkich udziałów miasta w budynkach wspólnot mieszkaniowych; Ø działania: sprzedaż lokali mieszkalnych w trybie przetargu nieograniczonego, umożliwienie lokatorom zainteresowanym wykupem lokalu dokonania zamiany na lokal znajdujący się w budynku, gdzie prowadzona jest sprzedaż lokali; Ø miernik -liczba wspólnot mieszkaniowych, w których podjęto działania mające na celu zmniejszenie udziału gminy, liczba sprzedanych lokali mieszkalnych we wspólnotach. 14

Korzyści ze sprzedaży lokali w budynkach wspólnot mieszkaniowych: Ø sukcesywne zmniejszenie udziału gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych i zmniejszanie kosztów utrzymania rozproszonego zasobu; Ø brak udziałów miasta we wspólnotach mieszkaniowych; Ø pozyskanie środków finansowych ze sprzedaży mieszkań w celu odtworzenia wielkości zasobu mieszkaniowego-optymalizacja wielkości pełnowartościowego zasobu mieszkaniowego; Ø zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych społeczności lokalnej pełnowartościowym zasobem mieszkaniowym; Ø wydzielenie zasobu socjalnego. 15

Efektywne gospodarowanie zasobem użytkowym-sprzedaż lokali użytkowych. Ø działania - wytypowanie do sprzedaży nieruchomości o charakterze użytkowym, lokali użytkowych, garaży, których koszty utrzymania przekraczają uzyskiwane przychody i w związku z tym ich dalsze utrzymywanie w zasobie jest nieekonomiczne (ze względu na zły stan techniczny, niecelowość przeprowadzenia remontu lub modernizacji, brak zainteresowanych najmem); Ø cel bezpośredni - obniżenie kosztów eksploatacji zasobu, zbycie zasobu o złym stanie technicznym, wymagającego przeprowadzenia prac remontowych, których wartość przekroczy przewidywane przychody z wynajmu; Ø miernik - ilość nieruchomości i lokali przeznaczonych na sprzedaż, jednostkowy koszt eksploatacji zasobu użytkowego. 16

Gminna gospodarka mieszkaniowa w badaniach Systemu Analiz Samorządowych.

Cel badania gminnej gospodarki mieszkaniowej w miastach uczestniczących w Systemie Analiz Samorządowych: Ø przedstawienie analizy faktograficznej i jakościowej obecnego sposobu zarządzania gminnym zasobem mieszkaniowym w skład, którego wchodzą budynki w 100% gminne oraz lokale komunalne w budynkach wspólnot oraz nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych, jak również analizy wskaźnikowej (Benchmarking). 18

Wskaźniki efektywności (Benchmarking). Ø W badaniach kierowano się następującymi regułami: 1) reprezentatywności danych dla danego zasobu nieruchomości – wskaźniki opierają się na dokładnych danych faktograficznych opisujących gospodarkę lokalową (np. wielkość portfela lokali komunalnych, wpływy z lokali mieszkalnych, itp. ); 2) reprezentatywności danych dla danej gminy – osiągniętej poprzez skorelowanie danych dotyczących przedmiotowego zasobu z ekonomicznymi (porównanie do przychodów budżetu gminy); 19

Wskaźniki efektywności (Benchmarking). 3) uniwersalności – wskaźniki są oparte na danych dostępnych dla podmiotu monitorowanego; 4) czasu – kryterium czasu może stanowić jeden ze wskaźników (np. czas oczekiwania na mieszkania ); 20

Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. Ø na podstawie danych administracyjnych utworzone zostały wskaźniki dla komunalnej gospodarki mieszkaniowej, wykorzystywane w SAS od 2007 r. Ø dane uzyskiwano z 87 miast w 2007 r. , z 78 miast w 2008 r. oraz z 65 miast w 2009 r. , przy czym 38 miast uczestniczyło w badaniach w każdym roku, a 32 miasta dwukrotnie. Ø w zakresie komunalnej gospodarki mieszkaniowej wskaźniki pogrupowano w następujących obszarach: • zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności; • zarządzanie mieszkaniowym zasobem. 21

Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. Ø w zakresie gminnej gospodarki mieszkaniowej wyróżniono i pogrupowano wskaźniki biorąc pod uwagę: skuteczność – jakościowa ocena realizacji usługi; skuteczność ilościową usługi; efektywność kosztową usługi. Ø do każdego z obszarów gminnej gospodarki mieszkaniowej przypisane zostały określone wskaźniki. 22

Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. Ø w obszarze zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności wyróżniono 9 wskaźników skuteczności ilościowej i efektywności kosztowej oraz skuteczności – jakościowej oceny realizacji usługi, włączając realizację obowiązku gminy zapewnienia lokali socjalnych. Ø interpretacja efektywności zaspokajania potrzeb mieszkaniowych lokalnej społeczności przez gminę jest bardzo skomplikowana z uwagi na wiele aspektów mających wpływ na efekty gospodarki lokalowej w tym zakresie – m. in. : • udział mieszkaniowych zasobów gminy w zasobach mieszkaniowych ogółem, • poziom lokalnego rozwoju gospodarczego, • dostępność gruntów pod zabudowę, • ceny mieszkań, zasady przyznawania lokali komunalnych, • sposób selekcji i zatwierdzania wniosków o przydział lokalu itp. Ø na skuteczność gminnej polityki mieszkaniowej większy wpływ niż pozyskiwanie lokali ma polityka ich zbywania. 23

Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. Ø gminy nie prowadzą odpowiednich badań ani analiz rynku. • brak zwłaszcza wiedzy jakie rodzaje i formy budownictwa wspierać bowiem nie bada się i nie analizuje rzeczywistych potrzeb w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, ani w zakresie sposobów pomagania w ich zaspokojeniu. • potrzeby mieszkaniowe określa się najczęściej na podstawie zaległości w dostarczaniu lokali socjalnych orzeczonych wyrokami sądów oraz na podstawie list oczekujących na wynajem lokalu od gminy, a listy te powstają w oparciu o kryteria tworzone przez samą gminę, a nie na podstawie wiedzy o rzeczywistych potrzebach. Ø Ø miasta nie korzystają z posiadanych instrumentów takich jak: planowanie przestrzenne, gospodarka nieruchomościami, uzbrajanie gruntu lub podatkowych. miasta nie formułują celów strategicznych w gospodarce mieszkaniowej, w zw. ze zmianami demograficznymi lub dyrektywami unijnymi, stąd realizacja zadania własnego gmin, jakim jest tworzenie warunków do rozwoju budownictwa mieszkaniowego nie przebiega prawidłowo. 24

Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. Ø w obszarze „zarządzanie mieszkaniowym zasobem” wyróżniono 20 wskaźników skuteczności - jakościowej i ilościowej oraz efektywności kosztowej oceny realizacji usługi. Ø zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu w szczególności: zapewnienie właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości, zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości, zapewnienie właściwej gospodarki energetycznej w administrowanie rozumieniu przepisów nieruchomością, Prawa utrzymanie energetycznego, nieruchomości w bieżące stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem, uzasadnione inwestowanie w nieruchomość. 25

Wskaźniki dla gminnej gospodarki mieszkaniowej w SAS. Ø Korzyści, osiągane przez gminy w wyniku mierzenia kosztów i wyników realizacji usługi – komunalna gospodarka mieszkaniowa można wyróżnić w szczególności: 1) podwyższenie, jakości usług świadczonych przez zarządców zasobu oraz innych usługodawców na rzecz zasobu; 2) ograniczenie kosztów utrzymania zasobu przy jednoczesnym utrzymaniu jakości zamieszkiwania satysfakcjonującej użytkowników zasobu; 3) przyspieszenie procesu poprawy stanu technicznego zasobu poprzez skuteczniejsze planowanie polityki remontowej; 4) optymalizację wpływów z zasobu poprzez skuteczniejszą windykację czynszów i opłat; 26

Dziękuję za uwagę. ewa. bartosik@zkzl. poznan. pl 27