SMERNICE TRNEGA VREDNOTENJA KMETIJSKIH ZEMLJI Ljubljana november 2014

SMERNICE TRŽNEGA VREDNOTENJA KMETIJSKIH ZEMLJIŠČ Ljubljana, november 2014

Miran LOVRIN Univ. dipl. ing. agr. Sodni cenilec kmetijske stroke od 1984 Sodni izvedenec kmetijske stroke od 1987 Cenilec nepremičnin-certifikat ASA od 1994 Pooblaščenec za bonitiranje od 2009 Član Združenja od ustanovitve 1994

Gradivo Združenja bo objavljeno tudi na spletni strani ZSICkmet, zato bo v kratkem predavanju dan poudarek la na nekaterih podrobnostih

Upravni odbor je bil v dilemi, ali uporabiti termin Priporočila ali Smernice. Slovar slovenskega knjižnega jezika (SSKJ): priporočílo -a s (í) 1. mnenje, da je kaj koristno, dobro za koga: priporočilo je upošteval in začel telovaditi; po njegovem priporočilu je odšel na dopust na morje // ugodno mnenje o kom, čem: vzeli so jo v službo na naše priporočilo / napisati, raztrgati priporočilo 2. jur. pravni akt, s katerim skupščina opozarja na določena vprašanja splošnega pomena, namenjen organizacijam, organom: izdati priporočilo; glasovati o priporočilu; priporočilo republiške skupščine; odločbe, sklepi in priporočila ● ekspr. tako vedenje ni ravno priporočilo zanj ne vpliva pozitivno na mnenje koga ♪ smérnica -e ž (e ) nav. mn. kar določa, usmerja, kako naj se dela, ravna: držati se smernic; delati po smernicah; jasne, osnovne smernice; smernice gospodarskega razvoja / dati, dobiti smernice za nadaljnje delo ♪ KONČNA ODLOČITEV - SMERNICE

Na temo tržnih pristopov (metod) vrednotenja smo imeli predavanja 2012 in 2013 Smernice povzemajo celotno predavano materijo, z zelo majhnimi, vendar smiselnimi korekcijami

Katere metode, oz. kateri pristopi so tržni? Katero metodo uporabimo pri izračunu tržne vrednosti kmetijskega zemljišča? Ali je smiselno obrazložiti uporabljene podatke.

Poudarek pristopu primerljivih prodaj: Prilagoditev posameznih postavk, ki so vplivale na realizirano ceno posameznega zemljišča s primerljivimi postavkami ocenjevanega zemljišča je možna samo ob dobrem neposrednem poznavanju (ogledu) primerjanih zemljišč, saj v obratnem ni možno izdelati kvalitetnih prilagoditev !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Poudarek, ki velja pri vseh pristopih: Vsako odločitev sodnega cenilca je potrebno argumentirati – obrazložiti!!!!

DOHODKOVNI PRISTOP

Dobiček V vsakem primeru je pri izračunu dobička od zemljišča treba upoštevati najboljšo možno rabo kmetijskega zemljišča na območju s poljedelsko proizvodnjo, ob istočasnem upoštevanju strokovnih standardov, usklajenih pri ZSICkmet (kolobar). Pri izračunu dohodka in dobička za posamezno poljščino in za kolobar v celoti se upošteva povprečen kolobar posameznega območja, delež, ki ga posamezna reprezentančna) poljščina ima v kolobarju, realno dosegljive donose posamezne poljščine na najboljšem njivskem zemljišču tega območja (teoretičnih 100 bonitetnih točk), povprečne realizirane cene kmetijskih pridelkov, povprečne stroške pridelave, vrednost povprečne proizvodnje na enoto površine, vrednost povprečnih stroškov dela na enoto površine in na podlagi navedenega izračunan povprečni dohodek in dobiček na enoto površine. Pri navedenih izračunih se upošteva javno dostopne podatke in strokovno presojo (interpolacija na najboljšo njivsko površino). Izračunan dobiček, ki ga je treba pri tržni dohodkovni metodi izračuna vrednosti kmetijskega zemljišča upoštevati se na podlagi strokovne presoje za najboljše kmetijsko zemljišče v povprečju upošteva v višini 30% čistega dohodka, preostalih 70% dohodka pa predstavljajo stroški dela in stroški pripadajoče amortizacije. Kako je imela “dobiček” rešeno Enotna Metodologija

Vpliv ekonomskih dejavnikov je lahko: pozitiven (območja z visokim povpraševanjem, izredna ugodna lokacija zemljišča, možnost drugačne rabe ali celo kot vrt ali deloma kot vrt, sama vrsta rabe, izredno dober dostop, izredno ugodna oblika obdelovalnega kosa, itd. ). V takih primerih sme biti uporabljen faktor do 2, v primeru možne vrtne rabe (bližina naselja, možnost zalivanja) izjemoma do faktor 2, 5. Torej ne glede na vsoto je lahko maksimum ekonomskih dejavnikov (ekd) največ 2, v primeru možne rabe kot vrt do 2, 5 ali pa negativen (zelo slaba in odročna lokacija, slaba raba ali celo opuščeno obdelave ali z omejeno rabo zemljišča - vodovarstveno območje, krajinski park, zemljišče za visokovodnim rečnim nasipom in zato občasno poplavno območje, oz. drugih primerih omejene rabe kmetijskega zemljišča. V takih primerih je faktor ekonomskih dejavnikov manj kot 1 in sme znašati med 0, 5 in 1. Ne glede na vsoto sme biti minimum ekonomski dejavnikov (ekd) do 0, 50.

Vpliv ekonomski dejavnikov Kako je Ekd imela rešene Enotna Metodologija Nabor ekonomskih dejavnikov in njihov možen vpliv (Smernice): - lokacija od – 50% do +50% - način koriščenja zemljišča od - 50% do +50%, vrtovi do +100% - dostop do parcele od - 15% do +15% - velikost in oblika parcele od -15% do +15%

Bonitetne točke Boniteta kmetijskega ali gozdnega zemljišča se določa v skladu s Pravilnikom o določanju in vodenju bonitete zemljišč (Uradni list RS štev. 47/2008) na podlagi lastnosti tal, klime, reliefa in posebnih vplivov. Bonitetne točke izražajo proizvodno sposobnost zemljišča na podlagi naravnih danosti in hkrati predstavljajo razmerje v kvaliteti posameznih kmetijskih oz. gozdnih zemljišč. Sprememba bonitete zemljišča poteka z uradnim postopkom, ki ga lahko sproži lastnik zemljišča ali pa to naloži sodišče. V primeru, da pooblaščeni strokovnjak v sodnem postopku ugotovi spremembo bonitete zemljišča (posledično je vezano tudi na nov izračun vrednosti zemljišča) mora v predpisanem obrazcu izpolniti Poročilo in Izračun bonitete zemljišča in to v izvidu priložiti kot del elaborata za izvedbo spremembe v zemljiškem katastru. V primeru, ko sodni cenilec ali izvedenec kmetijske stroke pri ocenjevanju kmetijskega zemljišča ugotovi, da zapisane bonitetne točke v danem primeru ne odgovarjajo stanju v naravi, sme pod pogojem, da je za to ustrezno usposobljen, za potrebe cenitve preračunati bonitetne točke tega zemljišča in v kolikor argumentirano ugotovi, da temu zemljišču odgovarjajo drugačne bonitetne točke, v izračunu vrednosti zemljišča upošteva le te.

Kako je imela točkovanje rešeno Enotna Metodologija Kako je točkovanje rešil P R A V I L N I K o vzpostavitvi bonitete zemljišč (Uradni list RS, št. 35/2008) Samo majhen primer: pašnik 4. razreda – Metodologija – 20 točk Gornji pravilnik – Murska Sobota – 55 točk !!!!!! In obratno pri njiva 7. razred – Metodologija – 40 točk Gornji pravilnik – Murska Sobota – 17 točk !!!!!! Očitno razliko med bonitetnimi točkami v evidencah GURS in dejansko pripadajočimi točkami lahko pokaže izkop profila!!!!! Glede na navedeno bi kazalo ponovno preveriti sicer veljavne predpise v zvezi z evidentiranjem bonitete zemljišč.

Pričakovan donos, ki se pri izračunu upošteva je različen, prvenstveno odvisen od tega, kako gotov je donos, kakšna je predvidena trajnost takšnega donosa, predvsem pa kolikšna je likvidnost investiranja v nakup določenega kmetijskega zemljišča. Pri izračunu vrednosti kmetijskih zemljišč se praviloma uporablja podatek o 2 % predvidenem donosu, v primerih, kjer je trg s tovrstnimi nepremičninami slabo razvit in je naložba v nakup kmetijskega zemljišča slabo do zelo slabo likvidna, pa mora biti upoštevan podatek o višjem pričakovanem donosu, vse do 5 %, kolikor je v stanovski organizaciji poenotena predvidena stopnja donosa v neposredni kmetijski proizvodnji. V izjemnih primerih, ko je na določenem območju prisotno izredno veliko povpraševanje po kmetijskih zemljiščih (zelo velika likvidnost naložbe), ali je v naprej evidentno, da se nakup kmetijskega zemljišča opravlja za bodočo, v krajšem času nekmetijsko rabo, se sme uporabiti minimalna zahtevana stopnja donosa, to je 1%. V vsakem primeru mora sodni izvedenec ali sodni cenilec argumentirano obrazložiti tako uporabljeno stopnjo donosa. Kako je imela predvideno stopnjo donosa upoštevano Enotna Metodologija

Stroškovni pristop Smernice so v celoti povzele dosedanja predavanja na to temo.

KOLOBARJI

1. / Kolobarji posameznega območja so določeni s strani sodnih izvedencev in sodnih cenilcev kmetijske stroke tega oz. teh območij in temeljijo na podlagi poznavanja kmetijske proizvodnje posameznega območja ob hkratnem upoštevanju najboljše možne rabe zemljišč istega območja in minimalnih strokovnih zahtev (siceršnja pridelava posameznega območja, naravni pogoji, kolobarjenje ob upoštevanju reprezentančnih poljščin, tradicija, ipd. ).

2. / Pridelek, upoštevan v izračunih posamezne poljščine izhaja iz dostopnih statističnih podatkov o realiziranih povprečnih donosih posamezne poljščine, v kolikor je ta dosegljiv, sicer strokovna ocena, ob upoštevanju strokovnih pretvorb teh podatkov na najboljšo njivsko površino - teoretična najboljša kvaliteta zemljišča s 100 bonitetnimi točkami pri čemer je obvezno upoštevati naslednje:

3. / Uporabljene cene posameznih poljščin so v velikem delu realizirane statistične cene, kjer pa teh ni (npr. strniščni posevki, travno deteljne mešanice), ali so statistične cene negotove (npr. vrtnine, krompir, oboje zlasti v bližini večjih potrošniških centrov) se je v izračunih uporabilo cene dograjene na osnovi poznavanja razmer na trgu.

4. / Vrednost proizvodnje enote površine (m 2) posameznega območja je zmnožek predvidenega pridelka posamezne poljščine s ceno tega pridelka, pri čemer pa je tudi upoštevana sestava kolobarja (relativni deleži posamezne poljščine) ter na koncu vsota teh delnih zmnožkov.

5. / Proizvodni in fiksni stroški so povzeti iz dosedanjih tabel združenja, kjer so bili definirani na podlagi pravil stroke in se po nastanku te tabele praktično razmerja niso spreminjala, ali so se spreminjala zanemarljivo, ker se bistveno ni menjala tehnologija.

6. / Računski čisti dohodek (RČ dohod. ) za njivo s teoretično boniteto 100 točk je razlika med vrednostjo proizvodnje po odbitku proizvodnih in fiksnih stroškov. V izračunu upoštevane subvencije v višini dvojne osnovne subvencije za njivsko površino (676, 00 EUR/ha), ker je možno poleg osnovne subvencije uveljaviti tudi mnoge druge subvencije (integrirana pridelava, ekološka pridelava, ozelenitev, omejeni dejavniki, sorte, ……).

7. / Računski čisti dobiček (RČ čisti dob. ) za njivo s teoretično boniteto 100 točk predstavlja cca 30% RČ čistega dohodka, kar predstavlja cca 10% vrednosti proizvodnje na enoto površine in je hkrati približen ekvivalent podatku iz Enotne metodologije za ugotavljanje vrednosti kmetijskega zemljišča in gozda.

8. / Tabela ZSICkmet Izračunane vrednosti proizvodnje, čistega dohodka, stroškov in čistega dobička na enoto površine posameznega območja v Sloveniji, za njivo s teoretično boniteto 100 točk predstavlja vrednost proizvodnje na enoto površine, proizvodni in fiksne stroške na enoto površine, računski čisti dohodek v EUR/m 2 in računski čisti dobiček v EUR/m 2.

Pri pripravi teh Smernic tržnega vrednotenja kmetijskih zemljišč so sodelovali predstavniki sodnih izvedencev in sodnih cenilcev kmetijske stroke z območij vseh Okrožnih sodišč v Slovenije in sicer: Miran LOVRIN, Murska Sobota, France GORŠE, Ljubljana, Stanko JAMNIK, Slovenj Gradec, Vladimir DOLINŠEK, Maribor, Zdravko NOVAK, Celje, Damjan POBEGA, Koper, Marko BLAŽIČ, Nova Gorica, Mojca LEŠNIK, Ptuj, Janez RESMAN, Novo mesto, Andrej ČERNE, Kranj in Ivan KELHAR, Krško.

Te Smernice je sprejel Upravni odbor Združenja sodnih izvedencev in sodnih cenilcev kmetijske stroke Slovenije na dopisni seji dne 16. 10. 2014 in se uporabljajo od 01. 2015 naprej. Smernice s citiranjem istih smejo uporabljati zgolj člani ZSICkmet, ostali pa le s posebnim soglasjem ZSICkmet.

2014 Okrožno sodišče Murska Sobota - Pomurje kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ. čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 4500 1, 0000 0, 1810 0, 0815 0, 6900 0, 0562 0, 0252 0, 0076 naknadni posevki. * 0, 4500 3, 0000 0, 0120 0, 0162 0, 7000 0, 0113 0, 0049 0, 0015 koruza 0, 3800 1, 3000 0, 1700 0, 0840 0, 8600 0, 0722 0, 0118 0, 0035 vrtnine 0, 0400 4, 0000 0, 3100 0, 0496 0, 7500 0, 0372 0, 0124 0, 0037 krompir 0, 0300 4, 0000 0, 3500 0, 0420 0, 7300 0, 0307 0, 0113 0, 0034 oljnice 0, 1000 0, 4500 0, 0203 0, 7600 0, 0154 0, 0049 0, 0015 TDM 0, 0000 0, 1100 0, 0000 0, 5600 0, 0000 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3611 0, 2230 0, 1381 0, 0414 0, 4199 0, 2593 0, 1605 0, 0482 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožni sodišči Maribor/Ptuj - mesto z okolico kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2000 0, 8000 0, 1810 0, 0290 0, 6900 0, 0200 0, 0090 0, 0027 naknadni posevki. * 0, 2000 3, 0000 0, 0120 0, 0072 0, 7000 0, 0050 0, 0022 0, 0006 koruza 0, 3300 1, 2000 0, 1700 0, 0673 0, 8600 0, 0579 0, 0094 0, 0028 vrtnine 0, 1000 4, 0000 0, 4000 0, 1600 0, 7500 0, 1200 0, 0400 0, 0120 krompir 0, 1800 3, 8000 0, 4000 0, 2736 0, 7300 0, 1997 0, 0739 0, 0222 oljnice 0, 0400 0, 2800 0, 4500 0, 0050 0, 7600 0, 0038 0, 0012 0, 0004 TDM 0, 1500 1, 1000 0, 1100 0, 0182 0, 5600 0, 0102 0, 0080 0, 0024 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 6279 0, 4166 0, 2112 0, 0634 0, 6976 0, 4629 0, 2347 0, 0704 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožni sodišči Maribor/Ptuj - nižinsko Podravje kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2000 0, 8000 0, 1810 0, 0290 0, 6900 0, 0200 0, 0090 0, 0027 naknadni posevki. * 0, 2000 3, 0000 0, 0120 0, 0072 0, 7000 0, 0050 0, 0022 0, 0006 koruza 0, 3400 1, 2000 0, 1700 0, 0694 0, 8600 0, 0596 0, 0097 0, 0029 vrtnine 0, 0600 3, 8000 0, 3100 0, 0707 0, 7500 0, 0530 0, 0177 0, 0053 krompir 0, 1700 3, 8000 0, 3500 0, 2261 0, 7300 0, 1651 0, 0610 0, 0183 oljnice 0, 0600 0, 3500 0, 4500 0, 0095 0, 7600 0, 0072 0, 0023 0, 0007 TDM 0, 1700 1, 1000 0, 1100 0, 0206 0, 5600 0, 0115 0, 0091 0, 0027 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 4999 0, 3214 0, 1785 0, 0535 0, 5262 0, 3384 0, 1879 0, 0564 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožni sodišči Maribor/Ptuj - gričevnat in hribovit predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2000 0, 8000 0, 1810 0, 0290 0, 6900 0, 0200 0, 0090 0, 0027 naknadni posevki. * 0, 2000 3, 0000 0, 0120 0, 0072 0, 7000 0, 0050 0, 0022 0, 0006 koruza 0, 3000 1, 2000 0, 1700 0, 0612 0, 8600 0, 0526 0, 0086 0, 0026 vrtnine 0, 0400 3, 8000 0, 3100 0, 0471 0, 7500 0, 0353 0, 0118 0, 0035 krompir 0, 1600 3, 8000 0, 3500 0, 2128 0, 7300 0, 1553 0, 0575 0, 0172 oljnice 0, 0200 0, 3500 0, 4500 0, 0032 0, 7600 0, 0024 0, 0008 0, 0002 TDM 0, 2800 1, 1000 0, 1100 0, 0339 0, 5600 0, 0190 0, 0149 0, 0045 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 4619 0, 2897 0, 1722 0, 0517 0, 5021 0, 3149 0, 1872 0, 0562 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Slovenj Gradec kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 0800 0, 8000 0, 1810 0, 0116 0, 6900 0, 0080 0, 0036 0, 0011 naknadni posevki. * 0, 0800 3, 0000 0, 0120 0, 0029 0, 7000 0, 0020 0, 0009 0, 0003 koruza 0, 5000 1, 2000 0, 1700 0, 1020 0, 8600 0, 0877 0, 0143 0, 0043 vrtnine 0, 0500 3, 5000 0, 3100 0, 0543 0, 7500 0, 0407 0, 0136 0, 0041 krompir 0, 0700 3, 5000 0, 3500 0, 0858 0, 7300 0, 0626 0, 0232 0, 0069 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 3000 1, 2000 0, 1100 0, 0396 0, 5600 0, 0222 0, 0174 0, 0052 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3637 0, 2232 0, 1405 0, 0421 0, 3953 0, 2426 0, 1527 0, 0458 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Celje - mesto z okolico kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 1800 0, 8000 0, 1810 0, 0261 0, 6900 0, 0180 0, 0081 0, 0024 naknadni posevki. * 0, 1800 3, 0000 0, 0120 0, 0065 0, 7000 0, 0045 0, 0019 0, 0006 koruza 0, 3000 1, 2000 0, 1700 0, 0612 0, 8600 0, 0526 0, 0086 0, 0026 vrtnine 0, 1500 4, 0000 0, 3100 0, 1860 0, 7500 0, 1395 0, 0465 0, 0140 krompir 0, 2200 3, 8000 0, 3500 0, 2926 0, 7300 0, 2136 0, 0790 0, 0237 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 1500 1, 2000 0, 1100 0, 0198 0, 5600 0, 0111 0, 0087 0, 0026 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 6597 0, 4393 0, 2204 0, 0661 0, 6945 0, 4625 0, 2320 0, 0696 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Celje - ravninski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 8000 0, 1810 0, 0362 0, 6900 0, 0250 0, 0112 0, 0034 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 1, 1000 0, 1700 0, 0561 0, 8600 0, 0482 0, 0079 0, 0024 vrtnine 0, 1000 3, 8000 0, 3100 0, 1178 0, 7500 0, 0884 0, 0295 0, 0088 krompir 0, 2500 3, 8000 0, 3500 0, 3325 0, 7300 0, 2427 0, 0898 0, 0269 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 1000 1, 2000 0, 1100 0, 0132 0, 5600 0, 0074 0, 0058 0, 0017 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 6324 0, 4180 0, 2144 0, 0643 0, 6657 0, 4400 0, 2257 0, 0677 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Celje - gričevnat predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 1700 0, 7000 0, 1810 0, 0215 0, 6900 0, 0149 0, 0067 0, 0020 naknadni posevki. * 0, 1700 2, 8000 0, 0120 0, 0057 0, 7000 0, 0040 0, 0017 0, 0005 koruza 0, 2800 0, 8000 0, 1700 0, 0381 0, 8600 0, 0327 0, 0053 0, 0016 vrtnine 0, 0500 3, 0000 0, 3100 0, 0465 0, 7500 0, 0349 0, 0116 0, 0035 krompir 0, 2000 3, 3000 0, 3500 0, 2310 0, 7300 0, 1686 0, 0624 0, 0187 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 3000 1, 2000 0, 1100 0, 0396 0, 5600 0, 0222 0, 0174 0, 0052 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 4500 0, 2773 0, 1727 0, 0518 0, 4737 0, 2919 0, 1818 0, 0545 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Ljubljana - primestje kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 9000 0, 1810 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 2500 1, 2000 0, 1700 0, 0510 0, 8600 0, 0439 0, 0071 0, 0021 vrtnine 0, 1500 4, 0000 0, 4000 0, 2400 0, 7500 0, 1800 0, 0600 0, 0180 krompir 0, 2000 4, 0000 0, 4000 0, 3200 0, 7300 0, 2336 0, 0864 0, 0259 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 1500 1, 2000 0, 1100 0, 0198 0, 5600 0, 0111 0, 0087 0, 0026 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 7481 0, 5029 0, 2452 0, 0736 0, 8313 0, 5588 0, 2724 0, 0817 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Ljubljana - ravninski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 9000 0, 1810 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 1, 2000 0, 1700 0, 0612 0, 8600 0, 0526 0, 0086 0, 0026 vrtnine 0, 1000 3, 8000 0, 3500 0, 1330 0, 7500 0, 0998 0, 0333 0, 0100 krompir 0, 2000 4, 0000 0, 3500 0, 2800 0, 7300 0, 2044 0, 0756 0, 0227 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 8600 0, 0000 TDM 0, 1500 1, 2000 0, 1100 0, 0198 0, 5600 0, 0111 0, 0087 0, 0026 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 6113 0, 4023 0, 2091 0, 0627 0, 6793 0, 4470 0, 2323 0, 0697 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Ljubljana - notranjsko-kraške, alpske doline kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 8000 0, 1810 0, 0362 0, 6900 0, 0250 0, 0112 0, 0034 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 1, 0000 0, 1700 0, 0510 0, 8600 0, 0439 0, 0071 0, 0021 vrtnine 0, 0300 3, 5000 0, 3100 0, 0326 0, 7500 0, 0244 0, 0081 0, 0024 krompir 0, 1500 3, 5000 0, 3300 0, 1733 0, 7300 0, 1265 0, 0468 0, 0140 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2700 1, 2000 0, 1100 0, 0356 0, 5600 0, 0200 0, 0157 0, 0047 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 4052 0, 2460 0, 1593 0, 0478 0, 4768 0, 2894 0, 1874 0, 0562 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Ljubljana - gričevnat in hribovski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 7500 0, 1810 0, 0339 0, 6900 0, 0234 0, 0105 0, 0032 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 0, 8500 0, 1700 0, 0434 0, 8600 0, 0373 0, 0061 0, 0018 vrtnine 0, 0200 3, 0000 0, 3100 0, 0186 0, 7500 0, 0140 0, 0047 0, 0014 krompir 0, 1000 3, 0000 0, 3300 0, 0990 0, 7300 0, 0723 0, 0267 0, 0080 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 3300 1, 0000 0, 1100 0, 0363 0, 5600 0, 0203 0, 0160 0, 0048 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3078 0, 1735 0, 1342 0, 0403 0, 3621 0, 2042 0, 1579 0, 0474 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Kranj - ravninski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 90 0, 181 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 00 0, 012 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 1, 20 0, 170 0, 0612 0, 8600 0, 0526 0, 0086 0, 0026 vrtnine (zelje) 0, 0500 3, 80 0, 350 0, 0665 0, 7500 0, 0499 0, 0166 0, 0050 krompir 0, 2000 4, 00 0, 350 0, 2800 0, 7300 0, 2044 0, 0756 0, 0227 oljnice 0, 0000 0, 450 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2000 1, 20 0, 110 0, 0264 0, 5600 0, 0148 0, 0116 0, 0035 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 5514 0, 3561 0, 1953 0, 0586 0, 6266 0, 4046 0, 2220 0, 0666 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Kranj - gričevnat in hribovski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 75 0, 181 0, 0339 0, 6900 0, 0234 0, 0105 0, 0032 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 00 0, 012 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 0, 80 0, 17 0, 0408 0, 8600 0, 0351 0, 0057 0, 0017 vrtnine (zelje) 0, 0200 3, 00 0, 31 0, 0186 0, 7500 0, 0140 0, 0047 0, 0014 krompir 0, 1000 3, 00 0, 33 0, 0990 0, 7300 0, 0723 0, 0267 0, 0080 oljnice 0, 0000 0, 45 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 3300 1, 00 0, 11 0, 0363 0, 5600 0, 0203 0, 0160 0, 0048 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3052 0, 1714 0, 1339 0, 0402 0, 3634 0, 2040 0, 1594 0, 0478 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Novo mesto - Novo mesto, Trebnje, Črnomelj - ravninski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 9000 0, 1810 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3000 1, 1000 0, 1700 0, 0561 0, 8600 0, 0482 0, 0079 0, 0024 vrtnine (zelje) 0, 0500 3, 8000 0, 3500 0, 0665 0, 7500 0, 0499 0, 0166 0, 0050 krompir 0, 2000 3, 8000 0, 3500 0, 2660 0, 7300 0, 1942 0, 0718 0, 0215 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2000 1, 2000 0, 1100 0, 0264 0, 5600 0, 0148 0, 0116 0, 0035 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 5323 0, 3415 0, 1908 0, 0573 0, 5915 0, 3794 0, 2120 0, 0636 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Novo mesto - Novo mesto, Trebnje, Črnomelj - gričevnat in hribovit predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 3000 0, 7500 0, 1810 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 3000 2, 8000 0, 0120 0, 0101 0, 7000 0, 0071 0, 0030 0, 0009 koruza 0, 3000 0, 8000 0, 1700 0, 0408 0, 8600 0, 0351 0, 0057 0, 0017 vrtnine (zelje) 0, 0200 3, 0000 0, 3100 0, 0186 0, 7500 0, 0140 0, 0047 0, 0014 krompir 0, 1000 3, 0000 0, 3300 0, 0990 0, 7300 0, 0723 0, 0267 0, 0080 oljnice 0, 0000 0, 0400 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2800 1, 0000 0, 1100 0, 0308 0, 5600 0, 0172 0, 0136 0, 0041 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3076 0, 1737 0, 1339 0, 0402 0, 3662 0, 2068 0, 1594 0, 0478 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Krško - Brežice, Krško, Sevnica - ravninski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2800 0, 9000 0, 1810 0, 0456 0, 6900 0, 0315 0, 0141 0, 0042 naknadni posevki. * 0, 2800 3, 0000 0, 0120 0, 0101 0, 7000 0, 0071 0, 0030 0, 0009 koruza 0, 3000 1, 1000 0, 1700 0, 0561 0, 8600 0, 0482 0, 0079 0, 0024 vrtnine (zelje) 0, 0500 3, 8000 0, 3500 0, 0665 0, 7500 0, 0499 0, 0166 0, 0050 krompir 0, 1500 3, 8000 0, 3500 0, 1995 0, 7300 0, 1456 0, 0539 0, 0162 oljnice 0, 0200 0, 4000 0, 4500 0, 0036 0, 7600 0, 0027 0, 0009 0, 0003 TDM 0, 2000 1, 0000 0, 1100 0, 0220 0, 5600 0, 0123 0, 0097 0, 0029 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 4710 0, 2973 0, 1737 0, 0521 0, 5414 0, 3418 0, 1996 0, 0599 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Krško - gričevnat in hribovit teren Zasavja kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 3000 0, 7500 0, 1810 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 3000 2, 8000 0, 0120 0, 0101 0, 7000 0, 0071 0, 0030 0, 0009 koruza 0, 3000 0, 8000 0, 1700 0, 0408 0, 8600 0, 0351 0, 0057 0, 0017 vrtnine (zelje) 0, 0200 3, 0000 0, 3100 0, 0186 0, 7500 0, 0140 0, 0047 0, 0014 krompir 0, 1000 3, 0000 0, 3300 0, 0990 0, 7300 0, 0723 0, 0267 0, 0080 oljnice 0, 0000 0, 0400 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2800 1, 0000 0, 1100 0, 0308 0, 5600 0, 0172 0, 0136 0, 0041 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3076 0, 1737 0, 1339 0, 0402 0, 3662 0, 2068 0, 1594 0, 0478 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Nova Gorica - ravninski predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2000 0, 8000 0, 1810 0, 0290 0, 6900 0, 0200 0, 0090 0, 0027 naknadni posevki. * 0, 2000 3, 0000 0, 0120 0, 0072 0, 7000 0, 0050 0, 0022 0, 0006 koruza 0, 3800 1, 1000 0, 1700 0, 0711 0, 8600 0, 0611 0, 0099 0, 0030 vrtnine 0, 1100 3, 6000 0, 4000 0, 1584 0, 7500 0, 1188 0, 0396 0, 0119 krompir 0, 1200 3, 8000 0, 4000 0, 1824 0, 7300 0, 1332 0, 0492 0, 0148 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 1900 1, 1000 0, 1100 0, 0230 0, 5600 0, 0129 0, 0101 0, 0030 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 5386 0, 3510 0, 1876 0, 0563 0, 6263 0, 4081 0, 2182 0, 0655 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Nova Gorica - Kanal kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 1300 0, 5500 0, 1810 0, 0129 0, 6900 0, 0089 0, 0040 0, 0012 naknadni posevki. * 0, 1300 2, 8000 0, 0120 0, 0044 0, 7000 0, 0031 0, 0013 0, 0004 koruza 0, 1900 0, 9000 0, 1700 0, 0291 0, 8600 0, 0250 0, 0041 0, 0012 vrtnine 0, 0300 3, 0000 0, 4000 0, 0360 0, 7500 0, 0270 0, 0090 0, 0027 krompir 0, 1500 3, 3000 0, 4000 0, 1980 0, 7300 0, 1445 0, 0535 0, 0160 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 5000 0, 9000 0, 1100 0, 0495 0, 5600 0, 0277 0, 0218 0, 0065 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 3975 0, 2362 0, 1612 0, 0484 0, 4622 0, 2747 0, 1875 0, 0562 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Nova Gorica-Vipavska dolina kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2500 0, 9000 0, 1810 0, 0407 0, 6900 0, 0281 0, 0126 0, 0038 naknadni posevki. * 0, 2500 3, 0000 0, 0120 0, 0090 0, 7000 0, 0063 0, 0027 0, 0008 koruza 0, 3400 1, 0000 0, 1700 0, 0578 0, 8600 0, 0497 0, 0081 0, 0024 vrtnine 0, 0800 3, 5000 0, 4000 0, 1120 0, 7500 0, 0840 0, 0280 0, 0084 krompir 0, 1800 3, 6000 0, 4000 0, 2592 0, 7300 0, 1892 0, 0700 0, 0210 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 1500 1, 1000 0, 1100 0, 0182 0, 5600 0, 0102 0, 0080 0, 0024 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 5645 0, 3675 0, 1970 0, 0591 0, 6641 0, 4323 0, 2317 0, 0695 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Nova Gorica-Sežana-Goriški kras kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2000 0, 8000 0, 1810 0, 0290 0, 6900 0, 0200 0, 0090 0, 0027 naknadni posevki. * 0, 2000 2, 8000 0, 0120 0, 0067 0, 7000 0, 0047 0, 0020 0, 0006 koruza 0, 2000 0, 9000 0, 1700 0, 0306 0, 8600 0, 0263 0, 0043 0, 0013 vrtnine 0, 0300 3, 3000 0, 4000 0, 0396 0, 7500 0, 0297 0, 0099 0, 0030 krompir 0, 3000 3, 6000 0, 4320 0, 7300 0, 3154 0, 1166 0, 0350 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2700 0, 9000 0, 1100 0, 0267 0, 5600 0, 0150 0, 0118 0, 0035 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 6322 0, 4110 0, 2212 0, 0664 0, 7438 0, 4836 0, 2602 0, 0781 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Koper - nižji obalni predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 1700 0, 8000 0, 1810 0, 0246 0, 6900 0, 0170 0, 0076 0, 0023 naknadni posevki. * 0, 1700 3, 0000 0, 0120 0, 0061 0, 7000 0, 0043 0, 0018 0, 0006 koruza 0, 2000 1, 0000 0, 1700 0, 0340 0, 8600 0, 0292 0, 0048 0, 0014 vrtnine 0, 2300 4, 0000 0, 4000 0, 3680 0, 7500 0, 2760 0, 0920 0, 0276 krompir 0, 2500 3, 5000 0, 4000 0, 3500 0, 7300 0, 2555 0, 0945 0, 0284 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 1500 1, 0000 0, 1100 0, 0165 0, 5600 0, 0092 0, 0073 0, 0022 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 8668 0, 5912 0, 2756 0, 0827 0, 9632 0, 6569 0, 3062 0, 0919 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Koper - višji obalni predel kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 2300 0, 8000 0, 1810 0, 0333 0, 6900 0, 0230 0, 0103 0, 0031 naknadni posevki. * 0, 2300 2, 8000 0, 0120 0, 0077 0, 7000 0, 0054 0, 0023 0, 0007 koruza 0, 2000 0, 8000 0, 1700 0, 0272 0, 8600 0, 0234 0, 0038 0, 0011 vrtnine 0, 1700 3, 5000 0, 4000 0, 2380 0, 7500 0, 1785 0, 0595 0, 0179 krompir 0, 2000 3, 2000 0, 4000 0, 2560 0, 7300 0, 1869 0, 0691 0, 0207 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 2000 0, 9000 0, 1100 0, 0198 0, 5600 0, 0111 0, 0087 0, 0026 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 6496 0, 4282 0, 2214 0, 0664 0, 7218 0, 4758 0, 2460 0, 0738 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

2014 Okrožno sodišče Koper - Kraški rob in Šavrini kolobar pridelek cena vrednost RČ. dohod. RČ čisti dob. delež kg/m 2 €/kg €/m 2 % €/m 2 pšenica (strnine) 0, 1800 0, 7000 0, 1810 0, 0228 0, 6900 0, 0157 0, 0071 0, 0021 naknadni posevki. * 0, 1800 2, 8000 0, 0120 0, 0060 0, 7000 0, 0042 0, 0018 0, 0005 koruza 0, 2000 0, 8000 0, 1700 0, 0272 0, 8600 0, 0234 0, 0038 0, 0011 vrtnine 0, 1000 3, 1000 0, 4000 0, 1240 0, 7500 0, 0930 0, 0310 0, 0093 krompir 0, 2200 3, 1000 0, 4000 0, 2728 0, 7300 0, 1991 0, 0737 0, 0221 oljnice 0, 0000 0, 4500 0, 0000 0, 7600 0, 0000 TDM 0, 3000 0, 9000 0, 1100 0, 0297 0, 5600 0, 0166 0, 0131 0, 0039 Subvencija 1, 0000 0, 0676 0, 0203 SKUPAJ 1, 0000 0, 5502 0, 3521 0, 1980 0, 0594 0, 6113 0, 3913 0, 2200 0, 0660 kultura Skupaj za 100 bon. točk proizvodni+fiksni str.

ZAKLJUČEK Kot prvo: Smernice se v osnovi opirajo na Mednarodne standarde tržnega vrednotenja nepremičnin. Pri dohodkovnem pristopu se je ob uporabi Mednarodnih standardov v smernice v maksimalni meri vgradilo dobre rešitve iz Enotne metodologije. Sodni izvedenec oz. cenilec mora svoje odločitve v cenilnem poročilu oz. cenilnem zapisniku pisno argumentirati. Po preteku vsaj polletne uporabe Smernic v široki praksi se bo po potrebi pristopilo k dograditvi istih.

In kot drugo: Z Ministrstvom za okolje in prostor bi bilo čimprej na osnovi Smernic in že veljavnih zakonov s tega področja (ZUREP, ZUPUDPP) dogovoriti primeren predpis za vrednotenje kmetijskih zemljišč (določitev odškodnin) v postopkih razlaščanja. Z Ministrstvom za kmetijstvo, gozdarstvo in prehrano bi bilo čimprej na osnovi Smernic do konca dogovoriti vrednotenje kmetijskih zemljišč v postopkih komasacij