Sistem Perumahan Tahapantahapan perencanaan perumahan Outline Tujuan Instruksional

Sistem Perumahan Tahapan-tahapan perencanaan perumahan

Outline

Tujuan Instruksional • Mahasiswa mampu memahami tahapan perencanaan perumahan

Pembangunan Perumahan Baru • Pembangunan skala besar (kota baru) • Pembangunan skala menengah (kawasan perumahan) • Pembangunan skala kecil (lingkungan perumahan) Pengantar Perumahan, PWK UGM 2006

Tipologi Perumahan di Perkotaan • Perumahan yang direncanakan sepenuhnya (real estate, perumahan) • Perumahan yang direncanakan sebagian (site and service) • Perumahan yang tumbuh spontan dan incremental • Perumahan kampung yang mengalami pemadatan dan tumbuh menjadi Urban Squatter • Perumahan pada lahan-lahan marjinal di perkotaan yang kemudian diambil oleh kelompok masyarakat dan dibangun rumah (biasanya dimulai dari rumah non permanen/gubug) Pengantar Perumahan, PWK UGM 2006

Perumahan Ideal • Dari aspek lokasi • Dari aspek kondisi rumah Pengantar Perumahan, PWK UGM 2006

Perumahan Ideal • Dari aspek lokasi – Aksesibilitas: terhadap tempat kerja, terhadap kebutuhan sehari-hari (air bersih, makanan), terhadap fasum dan fasos – Kompatibilitas (keserasian dengan kawasan sekitar) • Land use • Sosial: tidak memiliki potensi konflik • Fisik arsitektur: gaya, warna, proporsi, dan kesegarisan – Fleksibilitas: kemungkinan tumbuh, kemungkinan berubah (identitas) sesuai zaman – Ekologis: tidak menganggu proses alam (spt siklus hidrologi, merusak habitat, merusak tanah dan organisme tanah Pengantar Perumahan, PWK UGM 2006

Perumahan Ideal • Dari aspek kondisi rumah – Standar luasan ruang – Teritori dan privasi – Kesehatan dan keselamatan (cahaya, thermal, utilitas) – Estetika dan identitas – Ekologis Pengantar Perumahan, PWK UGM 2006

Perencanaan Perumahan • Pemilihan lokasi • Perencanaan Desain • Pengurusan Perizinan

Aspek dasar dalam kebijakan penentuan lokasi perumahan • Keamanan • Kenyamanan

Aspek dasar dalam kebijakan penentuan lokasi perumahan • Keamanan: – Risiko bencana alam: banjir, longsor, gempa, tsunami → butuh informasi: peta kerawanan bencana – Risiko bencana lingkungan: pencemaran air, tanah, dan udara (misal akibat industri, transportasi, TPA/sampah, kebakaran, dll) – Tingkat kriminalitas: perampokan, pemerasan, intimidasi, dan berbagai konflik lingkungan lainnya – Aspek legalitas/hukum: status tanah jelas (tidak dalam sengketa), peruntukan tanah sesuai rencana tata ruang kota – Investasi: Jaminan dan perlindungan hukum, keamananlingkungan yang kondusif

Bencana Banjir

Bencana Tsunami

Peta Kerawanan Bencana

Peta Kerawanan Bencana

Aspek dasar dalam kebijakan penentuan lokasi perumahan • Kenyamanan: – Iklim/cuaca: suhu, kelembaban, kuat angin, kebersihan udara – Aksesibilitas: kemudahan pencapaian ke tempat kerja (jarak dan jenis angkutan), murah (dilayani transportasi publik) – Fasum: Ketersediaan atau kedekatan terhadap layanan umum (pendidikan, kesehatan, perdagangan, rekreasi) – Prasarana: Ketersediaan jaringan jalan, listrik, air, gas, layanan sampah – Sosial: hubungan ketetanggaan, interaksi antar lingkungan – Lingkungan fisik: daya dukung lingkungan, kondisi tanah (datar, kering), ketersediaan air, drainase cukup

Motivasi Pemilihan Lokasi Perumahan • Pemerintah • Pengembang • Calon pembeli/pemukim

Motivasi Pemilihan Lokasi Perumahan • Pemerintah: – Sesuai tata ruang wilayah → RUTR Kota/Kab – Semininal mungkin mengurangi lahan persawahan – Aman dari ancaman bencana – Dekat dengan berbagai fasum/fasos yang sudah disiapkan

Motivasi Pemilihan Lokasi Perumahan • Pengembang – Harga tanah murah – Kondisi tanah potensial untuk dikembangkan (biaya pematangan murah) – Ongkos sosial serendah mungkin

Motivasi Pemilihan Lokasi Perumahan • Calon pembeli/pemukim: – Harga terjangkau – Dekat dengan tempat kerja – Aman dari bencana

Perencanaan Desain

Perizinan Perumahan • • • Izin Prinsip Izin Lokasi Pembebasan Tanah Permohonan dan Pelepasan Hak atas Tanah Izin Mendirikan Bangunan (IMB)

Perizinan Perumahan (1. Izin Prinsip) • Merupakan surat pernyataan yang dikeluarkan oleh Gubernur/Bupati/Walikota • Isi surat: calon lokasi perumahan yang diajukan pengembang sesuai dengan rencana tata ruang wilayah atau daerah • Untuk luasan kurang dari 15 ha surat permohonan ditujukan dikeluarkan oleh Bupati/Walikota • Untuk luasan 15 -200 ha, surat permohonan ditujukan dikeluarkan oleh Gubernur • Proses izin 3 -4 bulan, masa berlaku 6 bulan

Perizinan Perumahan (1. Izin Prinsip) • Syarat: – Fotokopi akte pendirian badan hukum – Fotokopi NPWP – Gambar site tanah yang diajukan – Surat keterangan tentang letak luas dan jenis tanah yang akan digunakan – Surat penyataan dengan materai mengenai kesanggupan akan memberi ganti rugi bagi pemilik tanah yang berhak – Surat keterangan tentang uraian rencana kegiatan

Perizinan Perumahan (2. Izin Lokasi) • Merupakan landasan hukum yang dapat difungsikan untuk membeli/melaksanakan pembebasan tanah masyarakat • Proses izin 3 -5 bulan • Masa berlaku: 12 bulan

Perizinan Perumahan (2. Izin Lokasi) • Syarat (part 1): – Mengisi surat permohonan dengan dilampiri fotokopi KTP pemohon dan kuasanya (bila dikuasakan) – Fotokopi NPWP – Fotokopi akte pendirian badan usaha dan bukti pengesahannya – Proposal kegiatan – Site plan sementara – Surat penyataan dengan materai tentang tanah-tanah yang sudah dimiliki – Fotokopi bukti kepemilikan hak atas tanah yang direncanakan

Perizinan Perumahan (2. Izin Lokasi) • Syarat (part 2): – Surat pernyataan dengan materai tentang kerelaan dari pemilik hak atas tanah – Surat penyataan dengan materai tentang kesanggupan akan memberi ganti rugi bagi pemilik tanah yang berhak – Fotokopi SPPT dan tanda lunas pajak tahun terakhir – Notulensi rapat sosialisasi rencana kegiatan diketahui dukuh, lurah desa, camat, dan disertai daftar hadir – Surat pernyataan dengan materai tentang rencana penyediaan fasilitas makam – Gambar denah tata letak tanah yang dimohon dan surat kuasa bila diurus orang lain – Berkas permohonan disampaikan dalam rangkap 15 buah, termasuk 1 bendel bermaterai asli

Perizinan Perumahan (3. Pembebasan tanah) • Pembebasan tanah dilakukan oleh Panitia Pembebasan Tanah (Panitia Sembilan) • Dengan menggunakan azas ganti rugi berdasarkan musyawarah • 6 bulan (paling lambat 12 bulan) setelah izin lokasi dikeluarkan, pengembang harus melaksanakan pembebasan tanah secara bertahap

Perizinan Perumahan (4. Permohonan dan Pelepasan Hak atas Tanah) • Permohonan dan pelepasan hak atas tanah diajukan oleh pengembang kepada PPAT dengan legalitas dari Kepala BPN Kab/Kota, Camat dan Notaris

Perizinan Perumahan (5. Izin Mendirikan Bangunan/IMB) • Merupakan izin yang diajukan kepada Bupati/Walikota melalui bagian Perizinan Satu Atap • Kemudian dilanjutkan di Dinas Kimpraswil dengan persyaratan yang sudah ditentukan sebelumny

Perizinan Perumahan (5. Izin Mendirikan Bangunan/IMB) • Syarat: – Mengisi surat permohonan yang diketahui Kepala Desa dan Camat dengan dilampiri fotokopi pemilik tanah dan kuasanya (bila dikuasakan) – Fotokopi sertifikat tanah, hak milik, gambar perencanaan (site plan, denah, tampak 4 buah, potongan A-A’ dan B-B’, rencana pondasi, rencana sanitasi dan rencana atap) – Denah lokasi yang akan dibangun – Surat Perintah Kerja (SPK) bila diborongkan kepada pihak ketiga – Perhitungan struktur untuk bangunan 2 lantai atau lebih – Hasil pengecekan tanah bila bangunan 3 lantai atau lebih dan surat kuasa bila diuruskan orang lain – Berkas permohonan disampaikan dalam rangkap 3 bulan, termasuk 1 bendel bermaterai asli