Seminario PEREQUAZIONE URBANISTICA COMPENSAZIONI CREDITI EDILIZI Milano gioved

Seminario PEREQUAZIONE URBANISTICA, COMPENSAZIONI, CREDITI EDILIZI Milano, giovedì 8 novembre 2007 Le valutazioni per i meccanismi perequativi e compensativi Stefano Stanghellini Università IUAV di Venezia Dipartimento di Urbanistica stefano. stanghellini@iuav. it

Gli argomenti dell’esposizione § Un percorso metodologico § Le attitudini edificatorie dei suoli Le attitudini edificatorie § La convenienza privata § Il trasferimento a distanza dei diritti edificatori § Il trattamento delle preesistenze edilizie § La perequazione per le politiche abitative Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Un percorso metodologico Una prima schematizzazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Un percorso metodologico Una traduzione applicativa: il Prg di Catania Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le attitudini edificatorie Una traduzione applicativa: il Prg di Catania Un percorso metodologico Sono state considerate e analizzate le seguenti caratteristiche di fatto e di diritto, ovvero sono stati scelti i seguenti criteri di valutazione per classificare le aree: Le attitudini edificatorie § la localizzazione; Il trasferimento a distanza La convenienza privata § l’accessibilità territoriale e la dotazione di servizi; § i vincoli paesaggistico-ambientali; Il trattamento delle preesistenze § la morfologia e la pericolosità geologica; § il microclima; § l’inquinamento acustico. Le politiche abitative

Le attitudini edificatorie Valutazione del peso delle caratteristiche: matrice di confronto a coppie Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Esito: attribuzione di un peso percentuale ad ogni caratteristica Le politiche abitative

Le attitudini edificatorie Misura del possesso delle caratteristiche: scala a intervalli Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie Esempio: caratteristiche morfologiche La convenienza privata Ottime 1, 00 Buone 0, 75 Discrete 0, 50 Scarse 0, 25 Molto scarse 0, 00 Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le attitudini edificatorie Formazione della graduatoria: metodo aggregativo compensatore Esempio: caratteristiche morfologiche vi = ei 1 w 1 + ei 2 w 2 +. . . + eij wj vi = punteggio finale del comparto i-esimo ei 1= punteggio parziale, in valore decimale, compreso tra 0 (attitudine nulla) e 1 (attitudine massima), ottenuto dal comparto i -esimo in relazione al criterio di valutazione 1 w 1= peso assegnato al criterio 1 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le attitudini edificatorie Classificazione dei suoli e di attribuzione degli indici perequativi (mq/mq): Un percorso metodologico il Prg di Jesi (reinterpretazione) Zona Territoriale Indice di edificabilità If Le attitudini edificatorie It La convenienza privata A 1 B 1 0. 50 B 2 0. 50 Il trasferimento a distanza B 3 0. 40 C 1 0. 30 … …. Cn 0. 06 Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le attitudini edificatorie Verifiche e retroazioni connesse all’attribuzione degli indici: § il dimensionamento del Piano e il fabbisogno di aree per servizi: il progetto di Città § la convenienza privata all’attuazione: il confronto con il mercato Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

La convenienza privata La stima di un diritto edificatorio Un percorso metodologico Vde = ( Vmpu – Vktru ) / qn Vde = [( 2. 000 – 1. 500 ) Vde = 431, 92 €/mq Le attitudini edificatorie ] / (1+ 0, 05) n = Sul Il trasferimento a distanza se n = 3 anni Vde = [( 2. 000 – 1. 500 ) Vde = 391, 76 se n = 5 anni La convenienza privata €/mq Sul €/mq ] / (1+ 0, 05) n = Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

La convenienza privata La verifica con prezzi già praticati: Vde x Ie = Vmu > Pmu 431, 92 €/mq Sul x 0, 10 Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie mq/mq = 43, 19 €/mq > ? La convenienza privata Il trasferimento a distanza 391, 76 €/mq Sul x 0, 10 mq/mq = 39, 18 €/mq > ? Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza Il caso di Ravenna Cintura verde Indice = 0, 1 mq/mq Un percorso metodologico Darsena di Città Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza Il caso di Jesi Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze I diritti edificatori sono spalmati sulle proprietà dell’ambito e poi concentrati su una piccola porzione mentre la parte maggioritaria è ceduta al Comune per la realizzazione di un parco urbano Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza Una avvertenza Nel trasferimento a distanza, il valore del diritto edificatorio è determinato dal suolo ricettore, non dal suolo cedente. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza L’importanza di stime appropriate Il caso di Rimini Padulli: complessità della struttura della proprietà Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza Il caso di Rimini Padulli: assetto delle opere di urbanizzazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza Un percorso metodologico Il caso di Rimini Padulli: i valori di riferimento Le attitudini edificatorie Vde = 400, 00 V terreno non più edificabile = 20, 00 V terreno per le opere di urbanizzazione Rapporto di equivalenza: €/mq Sul €/mq = 60, 00 La convenienza privata Il trasferimento a distanza €/mq Il trattamento delle preesistenze = 6, 7 Le politiche abitative

Il trasferimento a distanza Il caso di Rimini Padulli: trasferimento di diritti edificatori Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le preesistenze edilizie Come valutare le preesistenze edilizie ? La stima e attribuzione dei diritti edificatori ai fini della definizione dei meccanismi perequativi/compensativi è agevole per le aree di prima urbanizzazione, ma problematica per quelle con manufatti. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Soluzione: riconoscimento di crediti edilizi Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le preesistenze edilizie Come valutare le preesistenze? Le variabili per la quantificazione del credito edilizio: § consistenza (mq Sul) Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata § destinazione in essere § stato conservativo § disponibilità immediata vs. occupazione Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le preesistenze edilizie Come valutare le preesistenze? Una possibile soluzione: Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie de derivante dall’indice + ce credito edilizio La convenienza privata Un’altra possibile soluzione: Il trasferimento a distanza de derivante dall’indice vs. ce credito edilizio Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Una avvertenza Nell’attribuire gli indici di edificabilità, è preferibile dapprima riconoscere i diritti edificatori spettanti alla proprietà privata dei suoli, poi attribuire la capacità edificatoria per l’edilizia residenziale sociale e le opere pubbliche. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative La capacità edificatoria aggiuntiva: § può essere attribuita al Comune interamente; § può essere attribuita al Comune parzialmente. Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il Comune può: § acquisirla e poi utilizzarla, oppure venderla tramite gara; § orientarne l’utilizzo dell’operatore verso finalità sociali. Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: il Pru S. Biagio Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: obiettivi dell’Amministrazione § recuperare un insediamento degradato mantenendovi le famiglie residenti § produrre nuovi alloggi per l’affitto a canone calmierato § produrre nuovi alloggi in proprietà a prezzo convenzionato § trasformare un margine urbano in un quartiere § realizzare interventi di recupero improntati alla bioedilizia § minimizzare la spesa comunale Il Comune ha alienato i diritti edificatori ottenuti per mezzo della perequazione per realizzare edilizia residenziale sociale Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: procedura di gara La procedura individuata dall’Amministrazione: § Bando per la selezione di un operatore privato Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il criterio di valutazione dell’offerta: § Massimizzazione del numero degli alloggi a canone calmierato, a parità di qualità Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione Il punto di vista dell’operatore: § § ricavi § vendita edilizia residenziale convenzionata § contributo regionale § affitti alloggi a canone calmierato costi § realizzazione edilizia residenziale convenzionata § realizzazione urbanizzazioni § realizzazione alloggi a canone calmierato § oneri finanziari § profitto imprenditoriale Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: Un percorso metodologico modello di valutazione Σ i=1. . t [(Ri – Ci)/(1+r)i] + Σ in cui i=1. . t [(Rai – Cai)/(1+r)i] = 0 Ra = n * P ricavi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il canone unitario Ca = n * C costi alloggi a canone calmierato = numero degli alloggi per il costo unitario L’equazione, definiti tutti gli altri elementi, può essere risolta per n Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: modello di valutazione Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: esiti della gara La prima gara: § nessuna ditta partecipante La seconda gara: § quattro ditte partecipanti Il numero di alloggi a canone calmierato offerti: § Offerta A: 61 alloggi § Offerta B: 75 alloggi § Offerta C: 86 alloggi § Offerta D: 115 alloggi Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: gli esiti in termini di benefici sociali Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Casalecchio di Reno: gli esiti sotto il profilo della minimizzazione della spesa pubblica Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Rovereto: procedura negoziale per soddisfare il fabbisogno di Ers Stima della valorizzazione fondiaria da densificazione mediante: 1. quantificazione della variazione quantitativa delle funzioni insediabili 2. individuazione dei valori immobiliari (indagini di mercato) 3. confronto del valore differenziale prodotto (pre/post densificazione) Dal valore differenziale è scorporato il valore dell’area che viene suddiviso in due quote: § minoritaria: incentivo all’adesione da parte del privato § maggioritaria: spettante alla collettività Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative

Le politiche abitative Rovereto: procedura negoziale Si assumo quattro opzioni per l’offerta di ERS: 1. Il privato cede gratuitamente area e corrispondenti diritti edificatori 2. Il privato costruisce e cede gratuitamente alloggi 3. Il privato costruisce e vende alloggi a prezzo convenzionato 4. Il privato costruisce e affitta alloggi a canone calmierato Si applica il principio perequativo perseguendo: indifferenza del privato alle 4 opzioni sulla base della verifica della valorizzazione fondiaria a fronte di un uguale beneficio collettivo Un percorso metodologico Le attitudini edificatorie La convenienza privata Il trasferimento a distanza Il trattamento delle preesistenze Le politiche abitative