Rmarkvrdering Rmark Marken r inte detaljplanerad Mark vars

Råmarkvärdering

Råmark • Marken är inte detaljplanerad • Mark vars värde betingas av förväntningar om ändrad markanvändning • Marken t. ex. angiven som utbyggnadsområde i ÖP • Marken kan vara taxerad som obebyggd jordbruksmark (typkod 110), exploateringsmark (typkod 350) etc.

Värdeutveckling Råtomt Jordbruk

Råmarksgraf

Faktorer som styr råmarkspriser • • • Sannolikhet för exploatering Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning Exploateringsgraden Förväntat pris på slutprodukten Kostnad för exploatering Tiden till exploatering kan börja Exploateringstiden Ev. yttre hinder för exploatering Typ av exploatering Områdets storlek

Sannolikhet för exploatering • • Avgörande betydelse om sannolikheten för att exploatering kommer till stånd är stor eller liten. Sannolikheten för exploatering bedöms av punkterna - tid till exploateringen kan börja, exploateringstiden och eventuella yttre hinder

Underliggande marknadsvärde i pågående markanvändning • Pågående markanvändning påverkar råmarkspriset genom att en köpare som vill exploatera området minst måste betala marknadsvärde för pågående markanvändning. • Högt underliggande värde – högre pris vid råmarksköp • Underliggande marknadsvärdet ett skydd för exploatören om exploateringen inte sker. Får tillbaka investerade pengar vid försäljning.

Exploateringsgraden • Exploateringsgraden är viktig och bedöms utifrån uttalanden i kommunernas översiktsplan. • Jämförelseobjekt skall ha motsvarande exploateringsgrad. • Högre exploateringsgrad ger högre pris

Förväntat pris på slutprodukten • Typ av bebyggelse (industri, kontor, bostäder, handel) – dyrare slutprodukt ger högre råmarkspris • Attraktiva områden – högre råmarkspriser

Kostnad för exploatering • Nödvändiga investeringar i infrastruktur utanför det direkta exploateringsområdet. • Förutsättningarna i området (svår grundläggning, miljökrav etc. ) • Dessa kostnader bör vara i nivå med jämförelseobjekten.

Tiden till exploatering kan börja • Den tidshorisont köparen bedöms ha haft vid köpetillfället • Har arbete med FÖP eller DP påbörjats? • Var i grafen befinner sig marken vid köpet?

Exploateringstiden • Hur lång tid tar det att exploatera området? • Exploateringstiden är knuten till områdets storlek • Hur snabbt slutprodukten kan omsättas på marknaden • Längre exploateringstid ger lägre pris

Ev. yttre hinder för exploatering • att kommunen har andra intentioner för området • att andra områden bör exploateras tidigare • motstående intressen av andra slag som kan tänkas förhindra eller försena en exploatering

Områdets storlek • Ingen självständig betydelse • Får genomslag genom att exploateringstid och exploateringsgrad förändras med områdets storlek • Stort område – längre exploateringstid och mer byggrätt

Exempel Tre råmarksköp i västra Skåne – Nevishög i Staffanstorp, JM köpte 16 ha 2003 och dp vann laga kraft 2007 (65 kr/kvm) – Nordanå i Staffanstorp, Skanska köpte 7 ha 2006 och dp vann laga kraft 2007 (84 kr/kvm) – Vilhelmsfält i Ängelholm, Skanska köpte 106 ha 2006 och arbete med FÖP pågår (34 kr /kvm) Kan något av köpen varit villkorat vid förvärvet?

Hur ser en verklig kurva ut?