Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument Sien Winters HIVA KU
Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? Sien Winters, HIVA – KU Leuven www. steunpuntwonen. be
Verwarring troef! richthuurprijzen… … geobjectiveerde huurprijzen huurprijsomkadering… … huurprijsrooster … maatstaf van huurprijzen referentiehuren… Zelden helder gedefinieerd Zeer uiteenlopende standpunten 16 -12 -2021 2
Doel van dit onderzoek Begrippen uitklaren en varianten bespreken Zo bijdragen tot een genuanceerde discussie over de wenselijkheid van richthuurprijzen En haalbare voorstellen voor het Vlaamse woonbeleid formuleren 16 -12 -2021 3
Definitie richthuurprijzen Richthuurprijzen leggen een objectieve relatie tussen - kenmerken en kwaliteit van de woning enerzijds - prijs van de woningen anderzijds met als functie onredelijke huurprijzen te voorkomen 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 4
Objectieve relatie (1) 1. Op normatieve basis - Beoordeling door de klant, bv via enquêtes Beoordeling door de overheid, bv. op basis van norm voor betaalbaarheid of volgens punten (cfr Nederland) Beoordeling in overleg tussen huurders en verhuurders (cfr Zweden) Risico: verhuurder krijgt onvoldoende rendement en is niet geïnteresseerd in investering 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 5
Objectieve relatie (2) 2. Op basis van kostprijzen (cfr Luxemburg): - Schatting van investeringskosten (bouw en renovatie) - Waardevermindering, belastingen, verzekeringen, administratiekosten… - Gewenst rendement Risico: - woning is niet betaalbaar voor huurder - Administratief omslachtig 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 6
Objectieve relatie (3) 3. Op basis van marktprijzen - Marktwaarden van gelijkaardige woningen op vergelijkbare locaties (cfr. Duitsland) - Kan zowel boven als onder kostprijs zijn - Minst marktverstorend - Correcties voor onredelijke prijzen mogelijk Moeilijkheid: Uitgebreide databank nodig Hedonische prijsanalyse kan oplossing bieden 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 7
Functies (1) 1. Bindend voor de huurprijs - Cfr Nederland en Zweden Houdt de huurprijzen laag Risico op te laag rendement voor verhuurders en krimp van de markt 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 8
Functies (2) 2. Toepassing in beleidsinstrumenten - bv. geldt als maximum huurprijs indien huurder / verhuurder subsidie genieten - Cfr Engeland: local reference rent - Invloed op de ruimere markt is afhankelijk van omvang subsidiesysteem - Vlaanderen: mogelijkheid tot toepassing bij huursubsidie, renovatiepremie… 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 9
Functies (3) 3. Transparantie van de markt verbeteren - doel: efficiëntie van de markt verhogen en uitwassen tegengaan - Cfr Duitsland - Vlaanderen: - Mogelijkheden via software tool gebaseerd op hedonische prijsanalyse - Toepassing mogelijk bij verhuring SVK’s / SHM’s 16 -12 -2021 Richthuurprijzen als bruikbaar beleidsinstrument? 10
- Slides: 10