REUNIN DE TRABAJO ASPECTOS TCNICOS A CONSIDERAR EN
REUNIÓN DE TRABAJO ASPECTOS TÉCNICOS A CONSIDERAR EN LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN Y PREVENTA México, DF, octubre/2008 AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA AVALÚO Y DT 1. Documentación requerida para los Créditos de Construcción y Preventa * Título de propiedad (protocolizado) -Validar el propietario actual, superficies y colindancias. Boleta predial (individual en caso de condominios horizontales o verticales) -Indica que las autoridades municipales/delegacionales ya realizaron un proceso de alineamiento y número oficial. El predio está regularizado y puede venderse de forma individual. No se acepta el pago universal, es importante proporcionar una boleta actual esté o no pagada. Boleta de agua (de preferencia individual) -Validar que el desarrollo/casa habitación cuente con el suministro de agua a través de las líneas municipales. En casos de pozos se deberá verificar con Avalúos; deberán cumplir con disposiciones oficiales de la Comisión Nacional del Agua. * Acorde a los aspectos normativos de Scotiabank, SHF y TDF AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA AVALÚO Y DT Planos arquitectónicos (al menos planta arquitectónica del inmueble) -Los planos deberán plasmar el proyecto definitivo, sin modificaciones u obras alternas que modifiquen la capacidad estructural del inmueble Régimen de propiedad en condominio con tabla de indivisos (protocolizado) -¿Por qué protocolizado? Porque la información cuenta con validez ante Notario, sin embargo, el proceso legal aún no concluye, se considera un régimen con pleno reconocimiento cuando el RPP ha emitido el número de “folio real” correspondiente. Se puede considerar sin problema, un régimen protocolizado por Notario y con carta de ingreso ante el RPP (sabedores que el registro tarda hasta 6 meses en regresar el expediente a Notaria con sellos) AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA AVALÚO Y DT Tabla de Indivisos: Como parte importante de los expedientes notariados, la Tabla de Indivisos proporciona las superficies privativas de los departamentos, el detalle de los elementos adicionales (balcón, cajón de estacionamiento, etc. ) y el porcentaje de propiedad que le corresponde a cada unidad de las áreas comunes. Es importante que cuente con sellos notariados y del RPP para garantizar que los porcentajes serán respetados, ya que una modificación de algún departamento repercute en el porcentaje de indivisos de todo el conjunto. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA AVALÚO Y DT Documentación adicional específica para el Dictamen Técnico: Licencia de construcción vigente o prórroga de construcción -Documento de autorización emitido por la autoridades municipales para construir un inmueble con características habitacionales. El documento debe contener de forma clara y precisa las fecha de vigencia del permiso y la superficie de construcción. En caso de haber vencido, se requiere de la prórroga correspondiente, misma que debe estar vigente durante todo el proceso de la construcción. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA AVALÚO Y DT Calendario de obra con fechas de inicio y término Es importante que el cliente cuente con un calendario con fechas de inicio y término de su obra, así como con los periodos en que se realizarán las actividades. Este formato compromete al cliente sobre los tiempos de ejecución de los trabajos. Avalúos verifica estos datos con la finalidad de dar seguimiento a la conclusión de trabajos. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DOCUMENTACIÓN REQUERIDA AVALÚO Y DT Para los casos de ampliaciones y remodelaciones se requerirá la memoria de cálculo estructural para garantizar que el inmueble cuenta con los requerimientos básicos determinados por las autoridades y así, garantizar la Vida Útil Remanente. En estos casos, el presupuesto de obra se presenta únicamente por los trabajos que se realizarán para el mejoramiento del inmueble, es decir, trabajos de demolición, acabados y obras complementarias. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
DEFINICIÓN DE PREVENTA. ¿Qué es la PREVENTA? Se trata de una adquisición de un inmueble en proceso de construcción. Características principales: • El solicitante del crédito no es propietario del inmueble. • El inmueble es construido por un desarrollador de vivienda o constructor independiente, que ha acreditado la suficiente capacidad técnica y financiera ante Scotiabank. • El aforo máximo es del 80% del valor proyectado del inmueble, entendiéndose como valor proyectado a la suma del valor del terreno referido en el avalúo más el presupuesto de obra. • Cuenta con avances de obra preestablecidos para ministrar. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
MINISTRACIONES PARA PREVENTA. Ejemplo de otorgamiento de ministraciones: Casas*: Departamentos*: * Avances de obra privativa, es decir, sobre el inmueble sujeto de crédito. GERENCIA ADMON. DE AVALÚOS NEGOCIOS Y AGENCIAS
VALORES MÁXIMOS EN PREVENTA. Solicitante del crédito Constructor Autorizado por SB Inmueble ¿Qué analiza Avalúos para el caso de PREVENTA? Que la suma del valor del terreno más el presupuesto de obra no exceda el valor comercial proyectado del inmueble. Ejemplo: Valor Terreno + Presupuesto Valor comercial final $3’ 562, 000. 00 $3’ 200, 000. 00 Por lo tanto el monto máximo de valor de terreno más presupuesto que se puede considerar es por $3. 2 MDP, derivando en un ajuste del presupuesto a la baja. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CARACTERÍSTICAS DEL PRESUPUESTO DE OBRA AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
PREVENTA. ¿Qué es un indirecto? Aquellos gastos que tiene una obra tales como gastos técnicos, administrativos, impuestos y requerimientos fiscales, gastos adicionales de mano de obra y contratación o compra de subproductos, capacitación y promoción, fletes, traslados de personal, gastos de propaganda, comercialización, etc. ¿Qué es la utilidad? Se define como la cantidad de dinero que espera un inversionista para recuperar el monto invertido en un desarrollo y que derivará en una ganancia adicional, este porcentaje se establece de forma interna dentro de las empresas. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
PREVENTA. Tips para la venta: o La torre de departamentos debe estar concluida en obra negra hasta el último nivel, contar con muros perimetrales y tener perfectamente identificados los espacios de cada inmueble. o. El desarrollador debe presentar el presupuesto total de la torre para determinar -en conjunto con el régimen- el presupuesto individual de cada departamento. La torre deberá contar con todos los servicios. o. El desarrollador debe presentar un presupuesto por cada tipo de casa, ajustándose cada presupuesto a la calidad de acabados que el cliente haya seleccionado. o. La casa deberá contar con todos los servicios de forma individual, se puede hacer válida la licencia de construcción de todo el conjunto, la urbanización del conjunto debe estar en proceso. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN ¿Qué es CREDI-CONSTRUCCIÓN? Financiamiento para la construcción, remodelación o ampliación de vivienda. IMPORTANTE: LOS CRÉDITOS DE CONSTRUCCIÓN SON PARA TERMINAR OBRA. Clasificación de productos de construcción: El solicitante aún no es propietario del terreno y además desea construir una casa El solicitante es propietario del inmueble y desea hacer una remodelación o ampliación del mismo. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Aforo: El aforo máximo es del 70% del valor proyectado* del inmueble, sin exceder el 100% del presupuesto de obra. Ejemplo 1 Ejemplo 2 *Se entiende como valor proyectado a la suma del valor del terreno (referido en el avalúo) más el presupuesto de obra. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Cálculo de Ministraciones 1ª ministración al 25% de avance de obra, siempre y cuando el cliente haya solicitado el 75% del Política SB: Presupuesto de obra como línea de crédito. Construcción tradicional: El cliente debe invertir el 25% del monto total del presupuesto para otorgar la primera ministración al 25% de avance de obra, siempre y cuando el resto de la línea de crédito cubra el 75% del presupuesto de obra. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción tradicional, ejemplo 1 AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción tradicional: ejemplo 2 AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción tradicional: ejemplo 3 AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción integral, ejemplo 1 AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Construcción integral, ejemplo 2 AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Tips para la venta: • Debe contarse en todo momento con la Licencia de Construcción vigente o prórroga, y cumplir con la legislación local en materia de protección civil (obstrucción vialidades, poda de árboles, equipo de seguridad, etc ) • El encargado de obra debe ser un profesionista de la construcción (Arquitecto, Ingeniero Civil, Ingeniero Arquitecto, Ingeniero Municipal o Técnico en construcción), el cliente tiene pleno derecho en elegir a su constructor. • El constructor únicamente cobra honorarios equivalente a un porcentaje sobre el presupuesto de la obra, comúnmente por debajo del 18%. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Recomendaciones a. El Área de Avalúos podrá realizar Dictámenes de Valor sobre conjuntos habitacionales, así como supervisiones de obra generales que apoyen el cierre de negocios con desarrolladores. b. Comunicar lo procedente en avances mínimos, ya que no siempre se otorgan recursos con avance de obra del 25% (concientizar al cliente). c. Pedir al cliente un presupuesto de obra desglosado. En caso de no contar con uno, se deberá emplear el formato que se proporcionará al final de esta junta. Entre mayor información se tenga, se podrán determinar los avances de manera más clara, evitando malos entendidos con el cliente. AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
CREDICONSTRUCCIÓN Avances de obra. Favor de disparar la avaluos@scotiabank. com. mx realice la inspección de obra instrucción para que a se Facturas que se consideran para Avances. Sólo se podrá tomar en cuenta aquellos comprobantes fiscales de: • • • Acabados (pisos y laminados) Cocina integral Cancelería Carpintería Muebles de Baño AVALÚOS GERENCIA ADMON. DE NEGOCIOS Y AGENCIAS
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