Reparos generales de los estudios de ttulos Reparos

Reparos generales de los estudios de títulos

Reparos generales de los estudios de títulos 1) Inmueble no tiene rol. • Probablemente proviene de una subdivisión, loteo o conjunto acogido a copropiedad inmobiliaria. , y aún no se ha tramitado la asignación de roles. • Hay que pedir al departamento de avaluaciones del SII que, previamente a la tasación del inmueble, proceda a asignar un rol de avalúo (certificado de asignación de roles de avalúo en trámite), y éste debe insertarse en la escritura respectiva. 2) Autorización de la mujer casada en sociedad conyugal para que el marido enajene inmuebles propios de la mujer. • No es el marido quien autoriza, sino que la mujer autoriza al marido. • Debe constar la autorización expresa en el título que se estudió o en otro instrumento público que haga referencia expresa para vender ese inmueble. • En caso de que el marido se niegue a comparecer, se puede pedir autorización judicial, cuya sentencia debe insertarse íntegramente dentro del título. • CS Rol 3992 -2009. Escobar con Cooperativa de Ahorro y Crédito de San Felipe. ET. 27/10/2020 Autor: 2

Reparos generales de los estudios de títulos 3) Autorización de la justicia para que un menor pueda enajenar inmuebles. Debe insertarse íntegramente la resolución judicial que lo autoriza a enajenar. 4) Existen litigios sobre el inmueble. • La utilidad del certificado de litigios del CBR es nula. • Explicación histórica. Los únicos litigios que puede acreditar ese certificado son los que estaban pendientes al entrar en vigencia las leyes 6. 162 de 1938 y 16. 952, de 1968. Estas leyes redujeron los plazos de prescripción adquisitiva o extintiva, y en sus artículos transitorios se dispuso que en los juicios pendientes, cuando entrare en vigencia la ley, no podría alegarse los plazos más cortos de prescripción (excepción a LSERL, que permitía elegir entre ley anterior o nueva, y que en inmuebles, para que surtiera efectos respecto de 3 ros. , debía anotarse al margen de la inscripción conservatoria del inmueble la circunstancia de existir juicio. 27/10/2020 Autor: 3

Reparos generales de los estudios de títulos Han transcurrido 75 y 45 años desde que empezaron a regir esas leyes; por consiguiente, se han completado en exceso los plazos de prescripción que pudo alegarse en juicios pendientes. • La anotación marginal de este tipo de juicios debiera constar en la copia de dominio, y dicha copia siempre se revisa al hacer el ET. • Según el art. 1464 Nº 3 y 4, hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello; y en la enajenación de las especies cuya propiedad se litiga, sin permiso del juez que conoce del litigio. 27/10/2020 Autor: 4

Reparos generales de los estudios de títulos • Lo anterior se complementa con art. 453 CPC, que establece que “si el embargo recae sobre bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos, no producirá efecto alguno respecto de terceros sino desde la fecha en que se inscriba en el respectivo registro conservatorio”. (Reg. Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar). • Art. 296 inc. 2 señala que para que los objetos que son materia del juicio se consideren comprendidos en el Nº 4 del art. 1464 CC, será necesario que el tribunal decrete prohibición respecto de ellos. (Prohib. celebrar Actos o Cttos) 27/10/2020 Autor: 5

Reparos generales de los estudios de títulos • Art. 297 CPC señala que “cuando la prohibición recaiga sobre bienes raíces se inscribirá en el registro del Conservador respectivo, y sin este requisito no producirá efecto respecto de terceros. • Por lo tanto, para que exista objeto ilícito se requiere que se haya inscrito el embargo o prohibición en el CBR; y éstos se inscriben en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar, y no en el Registro de Litigios. 5) Existen arriendos sobre el inmueble. No es oponible al tercero adquirente del inmueble, salvo (art. 1962 2 y 3 cc): a) Que conste en escritura pública, salvo acreedores hipotecarios. No requiere inscripción en CBR. *(Con la inscripción puedo conocerlo) b) En caso de los acreedores hipotecarios, se exige que además de constar en EP se inscriba el arriendo en el CBR (se inscribe en Reg. Hipotecas y Gravámenes), antes de la inscripción hipotecaria. 27/10/2020 Autor: 6

Reparos generales de los estudios de títulos 6) Lesión enorme. (Art. 1888 -1896) a) Vendedor: Cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende. (Ej: 49). b) Comprador: Cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. (Ej: 201). • La acción prescribe en 4 años desde la fecha del contrato de compraventa. • Justo precio a la fecha del contrato. * Importancia de las tasaciones. • Vendedor y comprador pueden consentir en la rescisión o pueden completar el justo precio o restituir el exceso del precio recibido, con deducción o aumento de una décima parte, respectivamente. • Si el inmueble que se estudia proviene de una compraventa en que pudo alegarse lesión enorme y el vendedor actual (comprador con LE) enajena la cosa en precio superior al que pagó por ella, podrá el primer vendedor reclamar el exceso del precio hasta el justo valor de la cosa, deducida una décima parte. 27/10/2020 Autor: 7

Reparos generales de los estudios de títulos 7) Normativa ambiental. A veces se requiere conocer la situación ambiental de un inmueble-proyecto. a) Analizar si el proyecto entra o no dentro de los proyectos que deben someterse a aprobación ambiental. RCA (Resolución de Carácter Ambiental). (art. 10 Ley Nº 19. 300) b) Relación entre la caducidad del permiso de edificación y la caducidad de la RCA. • RCA caduca si no se inicia la ejecución del proyecto dentro de 5 años (25 ter). • PE caduca en 3 años si no se ha iniciado la obra o si se ha mantenido detenida por dicho plazo (art. 1. 4. 17 OGUC). «Inicio» : Trazados y excavaciones del proyecto. c) Revisar si el procedimiento de aprobación ambiental cumplió o no con todos los trámites y requisitos dispuestos por la ley. d) Hacer un diagnóstico de las mitigaciones ambientales (y/o viales) a las que se sujetó la RCA. Determinar y constatar su cumplimiento. 27/10/2020 Autor: 8

Reparos generales de los estudios de títulos 8) Declaración de bien familiar de un inmueble. • BF: Inmueble de cualquiera de los cónyuges que sirva de residencia principal de la familia y los muebles que la guarnecen. • Es independiente del régimen patrimonial de los cónyuges. • Con la interposición de la demanda se transforma provisionalmente el bien en familiar. • La afectación es revocable por acuerdo de los cónyuges, o en su defecto, por resolución judicial (cuando no existe interés de la familia). • ¿Declaración parcial? Juez decide: Subdivisión y señalar en subinscripción. • Si se declara BF y luego se disuelve el matrimonio, la calidad de BF subsiste hasta que se desafecte. • También afecta a sociedades dueñas del bien que se declara BF. • Durante el matrimonio el juez puede constituir derechos reales a favor del cónyuge no propietario. 27/10/2020 Autor: 9

Reparos generales de los estudios de títulos • Beneficio de excusión: No excluye la embargabilidad del BF, pero obliga a los acreedores a dirigirse contra los demás bienes del deudor, y en subsidio, en contra de los BF. 9) Venta de 2 o más inmuebles en un mismo acto y a un precio único. • Fallo de CA Temuco en 1980 lo sancionó con nulidad absoluta. • Discusión doctrinaria. a) Cbr Ovalle (Juan Gaete) y Juan Andrés Orrego: Se debe determinar el precio de cada uno de los bienes vendidos. Art. 1808 y 1809. b) MA Sepúlveda: Es un solo contrato con pluralidad de objetos para el vendedor (varios inmuebles) y objeto único para el comprador. Art. 1808 y 1809 exigen la determinación del precio de venta y no de cada uno de los objetos vendidos. En art. 1831 inc. 6 y 7 y 1832, se refieren expresamente a la enajenación de 2 o más predios por una sola venta. Y por el mismo precio (Alessandri). 27/10/2020 Autor: 10

Reparos generales de los estudios de títulos • En la práctica muchos abogados además de señalar el precio total de la venta, suelen señalar que «para todos los efectos legales» o «de mutuo acuerdo de las partes» se le asigna a los bienes X e Y valor. 10) Aprobación de Junta Extraordinaria de Accionistas cuando el inmueble que se enajena representa más del 50% del activo de una S. A. Art. 67 Ley 18. 046. A) Prof. Cuneo cree que la sanción por la omisión de la JEA no puede ser NA porque ésta sólo procede en caso de texto expreso y debe provenir de causa u objeto ilícito o en caso de omisión de requisito o formalidad para el valor de ciertos actos en consideración a su naturaleza. • Tampoco puede ser NR porque ésta procede ante omisión de requisitos exigidos en atención a la calidad de o estado de las partes que celebran un contrato o a la existencia de un vicio en dicho contrato. 27/10/2020 Autor: 11

Reparos generales de los estudios de títulos • Tampoco sería la inoponibilidad porque de ese modo se perjudicaría a los terceros, que verían disminuído el patrimonio social (terceros acreedores y a los propios accionistas minoritarios que no concurrieron al acuerdo). • La sanción debe ser que se haga responsable a los directores, de todo perjuicio ocasionado, y la sociedad, de la utilidad que haya obtenido por medio de la omisión de tal artículo. De este modo se evita que el tercero que contrata con la sociedad deba estar exigiendo el acuerdo de la junta, pues nunca tendrá seguridad absoluta sobre si el bien enajenado representa o no más del 50% de su activo, lo que evidentemente produce una traba severa al gobierno corporativo y a la libre circulación de los bienes. B) Fallo CS de 1997. CA. acepta la nulidad absoluta como sanción por omisión de la JEA (se omitió req. esencial para la validez del acto: consentimiento). 27/10/2020 Autor: 12

Reparos generales de los estudios de títulos C) Oficio de SVS se refiere a la oportunidad en que debe realizarse la JEA, la imposibilidad de ratificación posteriormente a la celebración del acto, la sanción de nulidad absoluta por omitir la aprobación de la JEA, y la protección a los accionistas minoritarios. • Si el inmueble vendido no representa más del 50% del activo social, se exige presentar un certificado en ese sentido, firmado por el gerente general de la sociedad (y a veces del contador de la empresa). También debiera acompañarse el balance del año anterior. • ¿JEA? ¿Certificado por un hecho futuro? 27/10/2020 Autor: 13

Reparos generales de los estudios de títulos 11) Junta de Accionistas otorga un poder para vender. Lo común es que lo otorgue el directorio, pero en algunos casos (principalmente S. A. cerradas) la JA otorga poderes a alguno de los accionistas o a los abogados para vender. ¿Es válido el poder? a) Quien puede lo más, puede lo menos. Si JA elige al directorio, los remueve, decide disolverse o fusionarse, etc. ; con mayor razón puede determinar quién vende. b) El directorio es quien administra la sociedad y no la JA (decisiones institucionales); por lo tanto, el poder no es válido por no haberlo otorgado el órgano competente. 27/10/2020 Autor: 14

Reparos generales de los estudios de títulos 12) Vendedora es mujer casada en sociedad conyugal, pero comparece actuando bajo su patrimonio reservado. • Debe comprobarse que la mujer ejerce o ejerció un oficio o profesión separada del marido. • Ej: Acompañar copia de las últimas liquidaciones de sueldo, declaración anual de impuestos, contrato de trabajo, etc. 13) Vendedor o comprador actual o anterior comparece mediante mandatarios o representantes. • El mandato para vender o comprar debe constar por escritura pública y debe ser específico en cuanto a facultar para vender o comprar. • La facultad de hipotecar y gravar no comprende la facultad de vender. • Revisar la vigencia. Si tienen más de 1 año, pedir vigencia en Archivo Judicial y Registro de Comercio del CBR. 27/10/2020 Autor: 15

Reparos generales de los estudios de títulos 14) Revisar que las cantidades de firmas coincidan con la cantidad de comparecientes. • Precaución con los comparecientes señalados al interior de las escrituras y no en la comparecencia. 15) Cancelación total del saldo de precio de la compraventa. • Revisar que en la escritura anterior se haya renunciado a la acción resolutoria por no pago del precio, o que se acompañe una escritura de cancelación total del saldo de precio. • Debe tenerse presente que existen cancelación parciales de saldo de precio. *No confundir con las cancelaciones totales. 16) Precaución con los títulos inscritos varios años después de su otorgamiento. Normalmente se debe a prohibiciones o gravámenes que afectan el inmueble. 27/10/2020 Autor: 16

Reparos generales de los estudios de títulos 17) Herederos no han inscrito la posesión efectiva de la herencia y/o no han realizado la inscripción especial de herencia. • Debe comprobarse que se haya inscrito la posesión efectiva en el CBR del lugar en que se otorgó la posesión efectiva y en el lugar en que se encuentra el inmueble. • Además, debe comprobarse que junto con la posesión efectiva, se haya realizado además la inscripción especial de herencia a nombre de todos los herederos en el CBR del lugar en que se encuentra el inmueble. *En ese caso, todos los herederos, de consuno, deberán comparecer enajenando el inmueble. 18) Incongruencia con las notas marginales de las inscripciones de los Registro del CBR. Muchas veces existen errores de fechas, nombres, RUT, precios, etc. 27/10/2020 Autor: 17

Reparos generales de los estudios de títulos 19) La suma de los precios de los inmuebles vendidos no corresponden al precio total de la compraventa. 20) En una compraventa de un inmueble acogido a copropiedad inmobiliaria se omitió incluir la venta de los derechos proporcionales que le corresponden a ese inmueble en los bienes comunes. Deben tener presente las siguientes disposiciones: a) Artículo 14 Ley N° 19. 537. - Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la respectiva unidad. Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común. 27/10/2020 Autor: 18

Reparos generales de los estudios de títulos B) Artículo 10 Reglamento Ley N° 19. 537. - El derecho que corresponde a cada unidad sobre los bienes de dominio común será el determinado en el reglamento de copropiedad conforme al artículo 3º de la ley. Los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio de su respectiva unidad y se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de la unidad. 27/10/2020 Autor: 19

Reparos generales de los estudios de títulos 21) El inmueble vendido no tiene autorización de enajenar. • Se debe revisar la resolución y plano que autorizó la respectiva subdivisión afecta, loteo, fusión, etc. • Las obras de urbanización deben estar recepcionadas por la DOM, o al menos, las obras deben estar garantizadas (y con la garantía vigente). • No olvidar que existe sanción penal en caso de quien realiza cualquier acto cuyo fin último es enajenar un inmueble cuya urbanización no ha sido debidamente recepcionada o garantizada, según corresponda. * Las obras de mitigación indicadas en las RCA o EISTU, hasta ahora, no soy garantizables. 27/10/2020 Autor: 20

22) Deslindes o superficie del título no coincide con los señalados en la inscripción, o en los títulos anteriores. • La única forma de modificar deslindes es a través de un loteo, fusión, subdivisión, copropiedad inmobiliaria; o a través de la justicia (procedimiento voluntario, que puede hacerse contencioso); o a través de un acuerdo entre los vecinos con deslindes comunes. 27/10/2020 Autor: 21

Reparos generales de los estudios de títulos • Recordar que muchas veces la inscripción original (la 1 ra) difiere sustancialmente de la inscripción actual, pues han operado numerosas y sucesivas enajenaciones sobre el inmueble, muchas veces comprendiendo fusiones, subdivisiones, loteos, etc. • Recordar que el Reglamento del CBR no obliga a señalar la cabida o superficie de los inmuebles, sino tan sólo su nombre y los linderos. Tampoco obliga a señalar los linderos con indicación de su metraje, ni tampoco obliga a acompañar un plano de cada una de las inscripciones. • «Linderos» no están definidos y muchas veces corresponde a accidentes geográficos, cercos, nombres de vecinos, zanjas, ríos, etc. , todos los cuales con el transcurso de los años pueden cambiar y eso crea enormes problemas. • No olvidar que SII cuenta con un Catastro de inmuebles, formado principalmente a través de los formularios Nº 2890, que entrega información sobre ubicación, superficie, deslindes, usos o destino del predio, tasación, identificación de los propietarios. *Revisar planchetas. 27/10/2020 Autor: 22

Reparos generales de los estudios de títulos • Recordar que para efectos de constitución de dominio de acuerdo al DL 2695, sobre saneamiento de la pequeña propiedad raíz, en los planos se está usando proyección en UTM (igual que en minería). ¿Qué hacer si existen diferencias con mis deslindes? A) Los art. 842 y 844 cc. se refieren a las servidumbres de demarcación y cerramiento, que posibilitan al poseedor inscrito para solicitar al Tribunal la determinación de sus deslindes. B) Concurrir junto a los demás predios colindantes en una escritura pública indicando los deslindes de común acuerdo. Hacer referencia a plano o levantamiento topográfico, e inscribirlo en el CBR junto a la escritura pública. C) De acuerdo al art. 1. 4. 8 en relación al artículo 1. 2. 2, ambos de la OGUC, en proyectos inmobiliarios, el propietario del inmueble, en base a un levantamiento topográfico, determina los deslindes del inmueble. 27/10/2020 Autor: 23

Reparos generales de los estudios de títulos • Artículo 1. 4. 8 OGUC Para la aplicación de las normas urbanísticas que se relacionen con la superficie, medida y orientación de los deslindes, pendientes y niveles del predio en que se emplazará un proyecto, se utilizará la información contenida en el plano de levantamiento topográfico del predio firmado por profesional competente, cuando éste se acompañe a la solicitud. En tal caso dicho plano deberá singularizarse en la declaración jurada del propietario señalada en el artículo 1. 2. 2. 27/10/2020 24

Reparos generales de los estudios de títulos • Artículo 1. 2. 2. OGUC. Los planos, especificaciones técnicas y demás documentos técnicos de los anteproyectos y proyectos deberán ser firmados por el o los profesionales competentes que los hubieren elaborado y por el propietario. Para acreditar la calidad de propietario bastará que éste presente una declaración jurada en que, bajo su exclusiva responsabilidad e individualizándose con su nombre y cédula de identidad o Rol Único Tributario, declare ser titular del dominio del predio en que se emplazará el proyecto, indicando su dirección, su rol de avalúo y la foja, número y el año de su inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo. 27/10/2020 Autor: 25

Reparos generales de los estudios de títulos • DDU 300 y DDU 271 • Ley 20. 073, incorpora como nueva autorización que otorga el DOM, la de modificación de deslindes y rectificación de deslindes. • Luego se dicta la DDU 271, que se modifica con la DDU 300. • Se debe ajustar al plan regulador y no debe afectar derechos de terceros. • La solicitud debe ser firmada por el interesado y todos los propietarios de los predios que pueden verse involucrados o potencialmente afectados en el deslinde que se modifica o rectifica. 27/10/2020 Autor: 26

Reparos generales de los estudios de títulos • La solicitud deberá acompañarse de planos de modificación de deslindes, con la situación actual y la situación propuesta, con el respaldo de un levantamiento topográfico. • También deberá acompañarse una memoria explicativa, especificando lo que se quiere modificar. • En caso de existir edificaciones recepcionadas o permisos de edificación aprobados, el DOM deberá verificar que con la modificación de deslindes no se vulnere la normativa urbanística con las que se recepcionaron la sopbras o se aproparon los permisos. • Estas rectificaciones o modificaciones deberán ser inscritas en el CBR y anotadas al margen de las inscripciones de dominio de los inmuebles. 27/10/2020 Autor: 27