Registro de Imveis Joo Pedro R S de

Registro de Imóveis João Pedro R. S. de Arruda Camara

Finalidades do registro de imóveis (Angel Cristóbal Montes) n n PUBLICIDADE DOS DIREITOS REAIS SOBRE IMÓVEIS u “A difusão quase universal do registro da propriedade imóvel deve-se, de forma substancial, a que o mesmo constitui um instrumento ou meio técnico que realiza melhor que qualquer outro dos conhecidos o princípio da publicidade na transferência e gravame dos bens imóveis”. SEGURANÇA DO TRÁFICO IMOBILIÁRIO u “O registro da propriedade como instrumento da publicidade imobiliária deve conferir aos direitos reais sobre imóveis, precisamente mediante sua publicação, uma eficácia civil especial”. FOMENTO DO CRÉDITO TERRITORIAL u “O crédito territorial é aquele capital que se empresta baseado na segurança que proporciona a aplicação do valor em troca de um bem imóvel à efetividade de sua reintegração, e cuja manifestação mais típica e genuína nos vem dada pelo direito real de hipoteca (Entenda-se: direito real de garantia lato sensu)”. MOBILIZAÇÃO DA PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA

Finalidades secundárias n FUNÇÃO ADMINISTRATIVA u Publicizar atos administrativos relativos a imóveis (art. 167, II, 4, 13 e 18 da LRP) n FUNÇÃO ESTATÍSTICA u Controle do movimento e circulação da riqueza imobiliária (art. 10 da Lei nº 5. 709/71) n FUNÇÃO FISCAL-TRIBUTÁRIA u Fiscalizar tributos incidentes sobre as transações imobiliárias e outros, sob pena de responsabilidade solidária (art. 289 da LRP; art. 30, XI, da LNR; art. 257 do Decreto nº 3. 048/99; Lei nº 7. 433/85 e Decreto nº 93. 240/86, etc. )

Conceitos de Direito Registral Imobiliário Roca Sastre: “aquele que regula a constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre bens imóveis, em relação com o Registro da Propriedade, assim como as garantias estritamente registrais”. Cossío: “direito regulador da forma de constituição, modificação, transmissão e extinção das relações jurídicas reais que têm por objeto um bem imóvel, uma propriedade territorial”. Hernández Gil: “conjunto de normas que regulamentam a publicidade registral dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais”. Sanz Fernández: “conjunto de normas de Direito Civil que regulamentam as formas de publicidade dos atos de constituição, transmissão, modificação e extinção dos direitos reais sobre propriedades territoriais e as garantias de certos direitos pessoais ou de crédito, através do Registro de Propriedade”.

Constituição, transferência e extinção dos direitos reais imobiliários n REGRA GERAL (art. 1. 227 do CC): u Os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis ü QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO

Exceções do CC (registro declaratório) n USUCAPIÃO (arts. 1. 238 a 1. 244 do CC) u A constituição do direito acontece no instante em que se dá o prazo prescricional. n ACESSÃO (arts. 1. 248 a 1. 259 do CC) u A constituição do direito acontece no momento em que se dá a acessão. n HERANÇA (art. 1. 784 do CC) u A transferência do direito acontece no momento da abertura da sucessão n ABANDONO, PERECIMENTO E DESAPROPRIAÇÃO (art. 1. 275, parágrafo único, do CC)

Exceção não expressa no CC Casamento sob o regime da comunhão universal de bens

Nas exceções mencionadas o REGISTRO é apenas declaratório, e serve para dar PUBLICIDADE ao direito real constituído, transferido ou extinto, bem como para dar-lhe DISPONIBILIDADE

Sistemas Registrais Brasileiros

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4. 857) ü ü ü O Decreto nº 4. 857/39 foi o primeiro diploma legal que normatizou, de maneira completa, os REGISTROS PÚBLICOS. FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime. Foco no negócio jurídico celebrado e nas pessoas envolvidas, por isso o nome FÓLIO PESSOAL.

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4. 857) • LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) • LIVRO Nº 2 – INSCRIÇÃO HIPOTECÁRIA (direito real de hipoteca) • LIVRO Nº 3 – TRANSCRIÇÃO DAS TRANSMISSÕES (direito real de propriedade) • LIVRO Nº 4 – REGISTROS DIVERSOS (demais direitos reais e outros direitos e atos expressos em lei) • LIVRO Nº 5 – EMISSÃO DE DEBÊNTURES • LIVRO Nº 6 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) • LIVRO Nº 7 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) • LIVRO Nº 8 – REGISTRO ESPECIAL (loteamentos, convenções e incorporações imobiliárias) • LIVRO TALÃO (resumo dos atos dos Livros nº 2, 3, 4, 5, 8 e Auxiliar) • LIVRO AUXILIAR (pacto antenupcial e outros atos relativos aos outros livros, mas que o apresentante quis, também, a inscrição no Auxiliar)

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4. 857) n LIVROS CRIADOS POSTERIORMENTE u Livro de Registro de Cédula Rural (Decreto nº 167/67) – penhor e hipoteca cedular u Livro de Registro de Cédula Industrial (Decreto nº 413/69) – penhor e hipoteca cedular u Livro Auxiliar das Aquisições de Terras Rurais por Pessoas Estrangeiras (Lei nº 5. 709/71)

Como se chamavam os atos praticados nesses livros?

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4. 857) ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO PESSOAL n TRANSCRIÇÃO u Somente para atos que transmitissem o direito real de propriedade u Só se fazia no Livro nº 3 n INSCRIÇÃO u Para os atos de transmissão e constituição de todos os outros direitos reais, bem como dos direitos pessoais sujeitos ao registro imobiliário u Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 3, 6 e 7 n AVERBAÇÃO u Para os atos acessórios e cancelamentos u Eram feitos “À MARGEM” de uma transcrição ou inscrição u Se fazia em todos os livros, exceto nos Livros nºs 1, 6 e 7

E como se chamavam os atos praticados nos Livros nºs 1, 6 e 7?

LANÇAMENTO, ANOTAÇÃO ou APONTAMENTO

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4. 857) n LIVRO Nº 1 (PROTOCOLO) u Lançamento de todos os títulos que eram apresentados diariamente ao Serviço Registral, mediante numeração contínua e ininterrupta (PRENOTAÇÃO), constando o nome do apresentante, a natureza do título, a data e a hora da prenotação n LIVRO Nº 6 (INDICADOR REAL) u Lançamento dos dados de todos os imóveis, um a um, pertencentes à circunscrição do Serviço Registral, com descrição do endereço, características, etc. , fazendo-se remissão às transcrições, inscrições e averbações relativas ao imóvel constantes dos outros livros u Era utilizado o sistema de “fichas” n LIVRO Nº 7 (INDICADOR PESSOAL) u Lançamento dos dados de todas as pessoas que, ativa ou passivamente, figurassem nos demais livros, também se fazendo as remissões acima mencionadas u Também era utilizado o sistema de “fichas”

Sistema do Fólio Pessoal (Decreto nº 4. 857) PROBLEMAS DO SISTEMA ØOrganização complexa e pouco prática (excesso de livros e dispersão dos atos registrários) ØFacilitação de ERROS e FRAUDES

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) ü ü ü Revogou o Decreto nº 4. 857/39 e é a atual “LEI DE REGISTROS PÚBLICOS” FINALIDADE (art. 1º): dar AUTENTICIDADE, SEGURANÇA e EFICÁCIA aos atos jurídicos sujeitos ao seu regime Colocou o IMÓVEL no centro do sistema registral, através da criação da MATRÍCULA ou “fólio real” ou “folha do imóvel”

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) • LIVRO Nº 1 - PROTOCOLO (prenotação dos títulos) • LIVRO Nº 2 – REGISTRO GERAL (livro das matrículas) • LIVRO Nº 3 – REGISTRO AUXILIAR (atos que não digam respeito diretamente a imóvel ou que o apresentante quis o seu registro nesse livro, sem prejuízo do registro no Livro nº 2) • LIVRO Nº 4 – INDICADOR REAL (dados do imóvel) • LIVRO Nº 5 – INDICADOR PESSOAL (dados da pessoa) • LIVRO AUXILIAR DAS AQUISIÇÕES DE TERRAS RURAIS POR PESSOAS ESTRANGEIRAS (a LRP não faz menção a esse livro)

Como se chamavam os atos praticados nesses livros?

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) ATOS REGISTRAIS NO SISTEMA DO FÓLIO REAL n MATRÍCULA u É o ato de abertura do fólio real (folha do imóvel), contendo número de ordem, identificação do imóvel, identificação do proprietário e a referência ao registro anterior u Só se faz no Livro nº 2 n REGISTRO u Para os atos de transmissão e constituição dos direitos reais u Se faz nos Livros nºs 2 e 3 n AVERBAÇÃO u Para os atos acessórios, cancelamentos e direitos pessoais u Não são feitos “À MARGEM DA MATRÍCULA”, e sim “NA MATRÍCULA” ou no Livro nº 3 u Se faz nos Livros nº 2 e 3

DOUTRINA X PRÁTICA LEGISLATIVA

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) Crítica à dicotomia REGISTRO x AVERBAÇÃO ØRegistro e averbação possuem a mesma forma (são feitos na matrícula ou no Livro nº 3) ØSeguem a mesma numeração seqüencial e ininterrupta (art. 232 da LRP) ØA ambos os atos se dá a publicidade registral, produzindo os mesmos efeitos erga omnes

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) HÁ PROBLEMA SE UM ATO FOR REGISTRADO QUANDO DEVERIA SER AVERBADO (VICE-VERSA)? NÃO A doutrina e a jurisprudência dominantes entendem que não há prejuízo às pessoas ou aos imóveis, e, muito menos, à ordem pública

E como se chamam os atos praticados nos Livros nºs 1, 4 e 5?

LANÇAMENTO, ANOTAÇÃO ou APONTAMENTO

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) SE A “INSCRIÇÃO” FOI EXTINTA, POR QUE ESSE TERMO AINDA É TÃO USADO? ØPorque hoje o termo “INSCRIÇÃO” é usado como designação genérica para todos os atos registrais, assim como o termo “REGISTRO”

Sistema do Fólio Real (Lei nº 6. 015) CONCLUSÃO A Lei nº 6. 015 trouxe mais praticidade e segurança ao registro imobiliário, especialmente em razão da criação da MATRÍCULA, acabando com a diversidade de livros contendo “registros” (transcrições, inscrições e averbações) sobre o mesmo imóvel. LEMBRETES IMPORTANTES: ØMATRÍCULA é diferente de REGISTRO ØMATRÍCULA é diferente de ESCRITURA ØNão há AVERBAÇÃO À MARGEM DE MATRÍCULA

Princípios Registrais

Princípios registrais n n n INSCRIÇÃO u Os direitos reais só se constituem ou se transmitem com o registro (inscrição), salvo as exceções legais (usucapião, etc. ) u É resumido pela máxima: “QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO” ou “QUEM NÃO REGISTRA NÃO TEM DIREITO REAL SOBRE O IMÓVEL” (arts. 167, I e II, 168, 169 e 172 da LRP e 1. 227 e 1. 245, § 1º, do CC) LEGALIDADE u O registrador tem a obrigação de examinar a legalidade, validade e eficácia dos títulos apresentados, obstando aqueles que porventura possuam vícios (art. 198 da LRP) PUBLICIDADE u O ato registral gera presunção absoluta de que todas as pessoas têm conhecimento de sua existência (ficção de conhecimento), garantindo a oponibilidade erga omnes dos direitos inscritos (art. 172 e 16 da LRP e art. 1º da LNR)

Princípios registrais n FÉ PÚBLICA u As certidões expedidas pelo registrador são garantia da existência e veracidade dos atos praticados na serventia (art. 3º da LNR) n PRESUNÇÃO u Presumem-se válidos e eficazes, até prova em contrário (presunção iuris tantum), os atos jurídicos inscritos no registro de imóveis. A exceção é o REGISTRO TORRENS, que tem presunção absoluta de validade e eficácia (presunção iuris et de iure) (art. 252 da LRP; art. 1. 245, § 2º, do CC; art. 277 e seguintes da LRP) ROGAÇÃO (OU INST NCIA) u O ato registral é de iniciativa do interessado, vetado ao registrador atuar ex officio, à exceção dos casos previstos em lei (arts. 13 e 217 da LRP e art. 167, II, 13, e art. 213, I, da LRP) n

Princípios registrais n n n PRIORIDADE u O título que primeiro ingressar no Livro Protocolo terá a prioridade e preferência à inscrição u Afasta a contradição entre títulos u Pode ser resumido no brocardo: “prior in tempore, portior in iure” (primeiro no tempo, mais forte no direito) (arts. 182, 186, 189, 190, 191, 192 e 205 da LRP) TERRITORIALIDADE u O registrador imobiliário só pode praticar atos relativos a imóveis da sua circunscrição, que é definida por lei, sob pena de nulidade, salvo as exceções previstas em lei (art. 169 da LRP) RETIFICAÇÃO u O ato inscrito pode ser retificado ou anulado, se não exprimir a verdade dos fatos (art. 213 da LRP e art. 1. 247 do CC)

Princípios registrais n n n CINDIBILIDADE u Um título que contenha mais de um ato a ser inscrito poderá ser objeto de inscrição parcial, desde que um não dependa do outro e haja solicitação expressa (Ex. : formal de partilha que contenha mais de um imóvel) UNICIDADE MATRICIAL u Para cada imóvel só deve haver uma matrícula, e a cada matrícula só corresponde um imóvel (art. 176, § 1º, I, da LRP) CONCENTRAÇÃO u Nenhum fato ou ato jurídico que diga respeito ao imóvel ou às pessoas com ele envolvidas deve ficar de fora do sistema registral (art. 167, II, 5, e art. 246 da LRP)

Princípios registrais n n n ESPECIALIDADE u Para que a inscrição possa ser efetuada, tanto a descrição do imóvel (especialidade objetiva) quanto a do sujeito do direito (especialidade subjetiva) devem guardar perfeita correlação com o registro anterior (arts. 176, § 1º, II, 3 e 4, 222 e 225 da LRP) CONTINUIDADE (OU TRATO SUCESSIVO) u Deve existir uma cadeia de atos e de titularidade de direitos, seqüencial e ininterrupta, gerando uma coerência jurídica e cronológica dos atos inscritos u A exceção a este princípio fica por conta da USUCAPIÃO (arts. 195 a 197, 222, 225, 228, 229, 236 e 237 da LRP) DISPONIBILIDADE u Ninguém pode transferir mais bens ou direitos do que efetivamente possui (art. 172 da LRP)

FIM