Rechtsanwalt und Fachanwalt fr Miet und WEGRecht In

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht In Bürogemeinschaft mit Frau Gülşen Çelebi Rechtsanwältin und Fachanwältin für Familienrecht und Strafrecht Graf-Adolf-Straße 80 Tel. : 0211 / 355 83 14 www. Mietrecht-Rath. de 40210 Düsseldorf Fax: 0211 / 355 83 15 info@Mietrecht-Rath. de

Die vermietete Eigentumswohnung Ausgangspunkt - Eigentümer hat bloße Mitberechtigung am Gebäude (Gemeinschaftseigentum) - Mietverträge müssen anders gestaltet werden als bei „normalen“ Wohnungen - Da es sich bei Mustermietverträgen um AGB handelt, ist der Gestaltungsspielraum beschränkt. - KEINESFALLS darf Mustermietvertrag unangepasst bei WEGWohnungen verwendet werden.

Die vermietete Eigentumswohnung Hinweis erforderlich! - Ein ordnungsgemäßer Mietvertrag muss erkennen lassen, dass es sich um eine Eigentumswohnung bzw. um Teileigentum handelt. - Denkbar ist folgende Formulierung: „Bei dem Mietobjekt handelt es sich um eine Eigentumswohnung nach Wohnungseigentumsgesetz (Teileigentum). Der Vermieter hat darauf hingewiesen, dass er deshalb bestimmten wohnungseigentumsrechtlichen Bindungen unterliegt, die Auswirkungen auf das Mietverhältnis haben. “

Die vermietete Eigentumswohnung Synchronisierung erforderlich Der Mietvertrag und - Die Beschlusssammlung Die Zweckbestimmungen Die Gemeinschaftsordnung Die Hausordnung

Die vermietete Eigentumswohnung Problemfeld „Gebrauch“ - Zu regeln ist der Vertragsgemäße Gebrauch (Beispiele: Tierhaltung, Musizieren, Parabolantenne, Rauchen, Zeitliche Grenzen, …) - Der Vermieter steht vor großen Problemen, wenn der Mieter die Wohnung nach dem Vertrag in einer Weise nutzen darf, die den Regelungen der Eigentümer widerspricht. - Risiko, dass die übrigen Eigentümer gemäß § 14 Nr. 2 WEG verlangen, auf den Mieter einzuwirken, dass dieser den Gebrauch (z. B. Tierhaltung) einstellt. - Risiko, dass die Eigentümer den Mieter auf Unterlassung verklagen. Der Mieter geht danach gegen den seinen Vermieter vor, weil er den Mietvertrag nicht erfüllt.

Die vermietete Eigentumswohnung Das kann teuer werden! - Die Pflicht aus § 14 Nr. 2 WEG ist nicht bereits dadurch erfüllt, dass der Vermieter den Mieter auffordert, sich an Vereinbarungen/ Beschlüsse zu halten. - Vermieter muss versuchen, dem Mieter sein Gebrauchsrecht abzukaufen. - Teuer kann es auch werden, wenn der Mieter kündigt, weil er den vertragsgemäßen Gebrauch nicht machen kann. Hier drohen unter anderem Umzugskosten und Forderungen wegen anderweitig höherer Mieten.

Die vermietete Eigentumswohnung Umfang des Mietgebrauchs - Richtet sich in erster Linie nach dem Inhalt des Mietvertrags. - Fehlt (wie oft) eine ausdrückliche Regelung, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden, wie weit das Gebrauchsrecht reicht. - Dabei kann der nach WE-Recht zulässige Gebrauch nur eine Rolle spielen, wenn entsprechende Gebrauchsregelungen dem Mieter spätestens bei Abschluss des Mietvertrags bekannt waren. - Häufige Konfliktfelder sind: - Tierhaltung Musizieren Berufliche Nutzung Rauchen - Benutzung von Frei- und Parkflächen - Parabolantennen - Waschküche, Trockenraum, Kehrwoche

Die vermietete Eigentumswohnung Was kann man tun? - Synchronisierung der Gebrauchsrechte von Mieter und Eigentümer - Das geht nur über die Gestaltung des Mietvertrags! - Bei Verwendung von Vertragsmustern besteht hierbei ein erhebliches Risiko, dass Vertragsklauseln der Inhaltskontrolle (§§ 307 ff. BGB) zum Opfer fallen. - § 308 Nr. 4 BGB lautet: In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere unwirksam die Vereinbarung eines Rechts des Verwenders, die versprochene Leistung zu ändern oder von ihr abzuweichen, wenn nicht die Vereinbarung der Änderung oder Abweichung unter Berücksichtigung der Interessen des Verwenders für den anderen Vertragsteil zumutbar ist.

Die vermietete Eigentumswohnung Problemfeld „Abrechnung“ - Man muss darauf achten, dass die Verteilung der Betriebskosten übereinstimmend mit den wohnungseigentumsrechtlichen Vorgaben geregelt werden. - Ansonsten nicht nur hoher Aufwand bei Erstellung der jährlichen Mieterabrechnung; u. U. bleibt der Vermieter auf Kosten sitzen.

Die vermietete Eigentumswohnung Unterschiede Miete - WEG - Problematisch in der Praxis vor allem der Verteilungsschlüssel - Unterschiede auch bei den Verteilungsfähigen Kosten (Verwaltungskosten, Hauswart) - Weniger Probleme bei Heiz- und Warmwasserkosten infolge Harmonisierung durch Heizkosten. VO.

Die vermietete Eigentumswohnung Was kann man tun? - Die Vorgaben der WEG müssen durch Vertragsgestaltung angeglichen werden. - Das erfordert Kenntnis der geltenden Vorgaben in der Wohnungseigentümergemeinschaft - Kostenverteilung kann innerhalb der Eigentümergemeinschaft gemäß § 16(3) WEG jederzeit durch einfachen Mehrheitsbeschluss geändert werden. - Änderungen des Abrechnungsmaßstabs Vermieter-Mieter sind gemäß § 556 a BGB i. Vm § 6(4) Heizkosten. VO nur in engen Grenzen möglich - Auch hier Grenzen des § 308 Nr. 4 BGB beachten, Gefahr bei AGB!

Die vermietete Eigentumswohnung Problemfeld „Baumaßnahmen“ - Beschließen die Eigentümer Baumaßnahmen durchzuführen, fragt sich, ob Mieter diese dulden müssen. - Im Mietrecht detaillierte Vorschriften über Duldungspflichten, die grundsätzlich eine Ankündigung erfordern. - § 555 a BGB für Erhaltungsmaßnahmen - § 555 d BGB für Modernisierungsmaßnahmen - Diese Regelungen gelten nur im Verhältnis Mieter-Vermieter. Es ist Sache des vermietenden Eigentümers, die Duldungspflichten zu aktivieren. Dafür braucht er Informationen und Zeit.

Die vermietete Eigentumswohnung Was kann man tun? - Direkte Duldungsansprüche der Eigentümergemeinschaft bestehen oft nicht, so dass die Durchführbarkeit der Baumaßnahme davon abhängen kann, ob der Vermieter seine Ansprüche durchsetzt. - Möglich ist die Vergemeinschaftung der Ansprüche des Vermieters gemäß § 10(6)3 WEG, wenn der Vermieter untätig bleibt.

Die vermietete Eigentumswohnung Unterschiede AGB und Individualvertrag AGB, Vertragsmuster Vorformulierte Vertragsbestimmungen zur möglichen Verwendung gegenüber mehreren Mietern Individualvertrag Aushandeln von Vertragsbedingungen • selbstverantwortliche Prüfung • Abwägung • mögliche Einflussnahme

Vielen Dank für ihr Interesse. Wenn Sie Fragen haben, rufen Sie mich einfach an! Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Graf-Adolf-Straße 80 Tel. : 0211 / 355 83 14 www. Rath-Kanzlei. de 40210 Düsseldorf Fax: 0211 / 355 83 15 info@Mietrecht-Rath. de