REAL ESTAT Wajib Pajak Real Estat Wajib Pajak

REAL ESTAT

Wajib Pajak Real Estat ? Wajib Pajak yang usaha pokoknya mencakup pembelian, penjualan, persewaan dan pengoperasian real estat baik yang dimiliki sendiri maupun disewa. KLU 2012 : 68110

PELAKU USAHA • Berbadan Hukum (PT, Yayasan, Koperasi). • Dalam Akta pendirian : – bertindak sebagai PENGEMBANG/Developer bagi PT – Bertujuan menyediakan perumahan bagi anggotanya • Memiliki sertifikat pengembang/developer dari lembaga berwenang atau tergabung dalam asosiasi pengembang seperti REI, APERSI, APERNAS)

PRODUK REAL ESTAT Residensial – – – Perumahan (inc. Tanah kapling) Rusun Ruko Rukan Apartemen Komersial – – Gedung Perkantoran Ritel Lahan Industri Kawasan Pergudangan

DASAR HUKUM

Nilai Pengalihan Hak (PP 71/2008) DPP adalah Jumlah Bruto Pengalihan Nilai pengalihan adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang PBB.

Nilai pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan NJOP Nilai Akta 100 juta Nilai riil 200 jt

Pembayaran PPh Final (pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan) (SE-80/PJ/2009) Paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran sebagaimana dimaksud pada huruf a kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak

PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah) (PMK-253/PMK. 03/2009) Barang yang tergolong sangat mewah: q Pesawat Udara Pribadi dengan harga jual lebih dari Rp 20 Miliar; q Kapal Pesiar dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp 10 Miliar. q Rumah beserta tanahnya dengan harga jual atau harga pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan luar bangunan lebih dari 500 m 2 q Apartemen, Kondominium, dan sejenisnya dengan harga jual atau pengalihannya lebih dari Rp 10 Miliar dan atau luas bangunan lebih dari 400 m 2 q Kendaraan bermotor roda empat pengangkutan orang kurang dari 10 orang berupa sedan, jeep, SUV, MPV, minibus dan sejenisnya dengan harga jual lebih dari Rp 5 Miliar dan dengan kapasitas silinder lebih dari 3. 000 cc

PPh Pasal 22 (Penjualan Barang yang Tergolong Sangat Mewah) (PMK-253/PMK. 03/2009) q Tarif Pajak 5% dari harga jual tidak termasuk PPN dan PPn. BM. q Dipungut pada saat penjualan q PPh dapat diperhitungkan dlm SPT Tahunan PPh WP Pembeli (PPh Non Final)

PPN dan PPn BM q q q Dasar Pengenaan Pajak Tarif PPN Saat terutang PPN Saat pembuatan Faktur Pajak PPN yang dibebaskan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan q PPn BM

DPP PPN Jumlah harga jual yaitu nilai berupa uang termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk Pajak Pertambahan Nilai yang dipungut menurut Undang-undang ini dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak).

TARIF PPN Tarif PPN = 10% X DPP PPN adalah jumlah harga jual.

Saat terutang PPN (PP 1 Tahun 2012) Terutangnya PPN atau PPn. BM terjadi pada saat : 1. Penyerahan Barang Kena Pajak 2. Pembayaran sebelum penyerahan BKP

FAKTUR PAJAK (SE-50/PJ/2011) Faktur Pajak dibuat pada saat: 1. Penyerahan BKP/JKP 2. Penerimaan pembayaran dalam hal pembayaran terjadi sebelum penyerahan BKP/JKP

FASILITAS PPN DIBEBASKAN (36/PMK. 03/2007 stdd 125/PMK. 011/2012 ) Fasilitas PPN dibebaskan atas Penyerahan: �Rumah Sederhana & Rumah Sangat Sederhana �Rumah Susun Sederhana �Pondok Boro �Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta �Perumahan Lainnya

FASILITAS PPN DIBEBASKAN ATAS RS DAN RSS 36/PMK. 03/2007 stdd 125/PMK. 011/2012 1. Luas bangunan tidak melebihi 36 m 2 2. Harga jual pada tidak lebih dari : (sesuai wilayah) RS & RSS syarat Rp 88 juta Sumatera, Jawa, Sulawesi Rp 95 juta Kalimantan, Maluku, NTB, NTT, Jabodetabek, Bali, Batam, Bintan, Karimun Rp 145 juta Papua, Papua Barat 3. Rumah pertama yang dimiliki, dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun

FASILITAS PPN DIBEBASKAN Atas Rumah Susun Sederhana 36/PMK. 03/2007 stdd 125/PMK. 011/2012 1. Harga jual tidak lebih Rp 75 juta 2. Luas bangunan tidak lebih dari 21 m 2 Rusunami syarat 3. Pembangunan mengacu pada Permen PU 4. Unit pertama yang dimiliki , dipakai sendiri, tidak dijual dalam jangka waktu 5 tahun

Pondok Boro adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh perorangan atau koperasi buruh atau koperasi karyawan yang diperuntukkan bagi para buruh tetap atau para pekerja sektor informal berpenghasilan rendah dengan biaya sewa yang disepakati, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.

Asrama Mahasiswa & Pelajar adalah bangunan sederhana, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh universitas atau sekolah, perorangan dan atau Pemerintah Daerah yang diperuntukkan khusus untuk pemondokan pelajar atau mahasiswa, yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh.

Perumahan Lainnya meliputi: Rumah Pekerja, yaitu tempat hunian, berupa bangunan bertingkat atau tidak bertingkat, yang dibangun dan dibiayai oleh suatu perusahaan, diperuntukkan bagi karyawannya sendiri dan bersifat tidak komersil, yang memenuhi ketentuan sebagai rumah sederhana atau rumah sangat sederhana yang tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak diperoleh; Bangunan yang diperuntukkan bagi korban bencana alam nasional.

PPn. BM atas Rumah Mewah, dll Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK. 03/2004 1. Rumah dengan luas bangunan 400 m 2 atau lebih atau harga jual bangunan Rp 3 jt/m 2 atau lebih Obyek Pajak 2. Apartemen, kondominium, town house dengan luas bangunan 150 m 2 atau lebih atau dengan harga bangunan Rp 4 jt/m 2 atau lebih Tarif 20% dikalikan Dasar Pengenaan Pajak Sebesar Harga Jual

PPn. BM atas Rumah Mewah, dll Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK. 03/2009 1. Rumah dengan luas bangunan 350 m 2 atau lebih Obyek Pajak 2. Town house non strata title luas bangunan 350 m 2 atau lebih 3. Apartemen, kondominium, town house strata title dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m 2 atau lebih Tarif 20% dikalikan Dasar Pengenaan Pajak Sebesar Harga Jual

PROSES BISNIS DAN ASPEK PAJAK REAL ESTATE Pembelian Lahan PPh Pasal 21/23 Jasa Perantara Pematangan Tanah PPh Pasal 4 (2) Jasa Konstruksi Penjualan PPJB AJB + SSP PPh Psl 4 (2) KONSUMEN PPh Pasal 4 (2), PPN / PPn. BM, PPh Pasal 22 Atas Rumah Mewah Harga Jual dan Cara Pembayaran Notaris / PPAT PPh OP Mekanisme pembayaran : a. Cash Keras; b. Cash Lunak; c. Kredit Pemilikan Rumah (KPR)

Proses Bisnis Real Estate PT. Rumah Mewah Jakarta mendirikan Perumahan Delia Indah di kota Jakarta. Perusahaan tersebut membeli tanah seluas 80. 000 m², seharga Rp. 80. 000 (harga Rp. 1. 000, 00/m²). Proses Bisnis nya sebagai berikut

Proses Bisnis Real Estate 1. Pembelian Lahan Perusahaan membeli tanah dari Tn Beckham dan Tn Beckham telah membayar PPh Final atas pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan menggunakan harga NJOP (NJOP : Rp. 500. 000, 00/m²). DPP atas harga beli perusahaan sebesar Rp. 1. 000, 00/m². Bukan obyek PPN

Proses Bisnis Real Estate 2. Pematangan Tanah Selanjutnya Wajib Pajak melakukan pematangan tanah dan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. XYZ (PKP) dengan membayar Rp. 100. 000, 00/m², sehingga Wajib Pajak membayar untuk kegiatan tersebut sebesar Rp. 8. 000, 00. Obyek PPN

Proses Bisnis Real Estate 3. Jasa Konstruksi Perusahaan menggunakan jasa perusahaan konstruksi PT. DEF untuk membangun fasilitas umum, fasilitas sosial dan mendirikan 100 rumah tipe 348/300 (LB/LT) dan 50 rumah tipe 300/300. Perusahaan membayar Rp. 145. 000, 00 kepada perusahaan jasa konstruksi tersebut Obyek PPN

Proses Bisnis Real Estate 4. Penjualan Tanah dan/atau Bangunan Wajib Pajak telah menjual seluruh unit rumah yang tersedia dengan rincian masing-masing harga adalah : tipe 348/300 senilai Rp. 2. 347. 500. 000, 00/ unit rumah dan tipe 300/300 senilai Rp. 2. 126. 400. 000, 00/ unit rumah