Razvoj indeksov cen poslovnih nepreminin Sosvet za statistiko

  • Slides: 18
Download presentation
Razvoj indeksov cen poslovnih nepremičnin Sosvet za statistiko cen, 13. seja, 30. maj 2019

Razvoj indeksov cen poslovnih nepremičnin Sosvet za statistiko cen, 13. seja, 30. maj 2019 Dr. Branko Pavlin SURS, Oddelek za statistiko cen

Vsebina predstavitve • Kazalniki cen poslovnih nepremičnin v EU: stanje, potrebe, načrti • Indeksi

Vsebina predstavitve • Kazalniki cen poslovnih nepremičnin v EU: stanje, potrebe, načrti • Indeksi cen poslovnih nepremičnin v Sloveniji: stanje, načrti B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 2

EU: Potrebni so dobri kazalniki • „Makroekonomisti in centralne banke morajo identificirati cenovne mehurčke,

EU: Potrebni so dobri kazalniki • „Makroekonomisti in centralne banke morajo identificirati cenovne mehurčke, faktorje, ki jih povzročajo, finančne instrumente, ki jih vsebujejo – in analizirati njihovo povezanost z recesijami“ • „Usmerjevalci monetarne politike potrebujejo: pravočasne in kredibilne meritve trga nepremičnin“ Mike Silver, IMF, Mednarodna konferenca o statistiki nepremičnin 2019 • Ali kazalnike trga poslovnih nepremičnin potrebuje tudi poslovni sektor v Sloveniji? Tudi za investicijske odločitve? B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 3

EU: Kazalniki trga POSLOVNIH nepr. • • • Indeksi prodajnih cen (price indices) Vrednost

EU: Kazalniki trga POSLOVNIH nepr. • • • Indeksi prodajnih cen (price indices) Vrednost prodaje (total value ) Število prodaj (volume) Najemnine za poslovne prostore (rents) Donosnost posl. nepr. (yields) • Število in površina načrtovanih, začetih ter zaključenih gradenj (in rušitev) po vrstah stavb • Indeks praznih posl. prostorov (vacancy rates) B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 4

Slovenija, SURS • LOKALI - indeksi cen, vrednost prodaje, število; objava predvidena v 2020

Slovenija, SURS • LOKALI - indeksi cen, vrednost prodaje, število; objava predvidena v 2020 • PISARNE – indeksi cen, vrednost prodaje, število; objava predvidena v letu 2020 • ZAČETE IN ZAKLJUČENE GRADNJE: podatke bodo pripravili na Oddelku za poslovne statistike v okviru granta Eurostata. • Indeksi cen najemnin? Donosi? Zemljišča za gradnjo? • Indeksi nezasedenosti objektov (vacancy rate)? B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 5

Vir: GURS, Letno poročilo 2018, Struktura nepremičnin po vrednosti prodaje B. Pavlin, Sosvet za

Vir: GURS, Letno poročilo 2018, Struktura nepremičnin po vrednosti prodaje B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 6

140 Indeksi prodajnih cen LOKALOV in stanovanjskih nepremičnin, Slovenija, q 1_2015=100 130 120 110

140 Indeksi prodajnih cen LOKALOV in stanovanjskih nepremičnin, Slovenija, q 1_2015=100 130 120 110 100 Stanovanjske nepremičnine 90 LOKALI 80 q 1_0 8 9 q 1_0 0 q 1_1 1 q 1_1 2 q 1_1 3 q 1_1 4 q 1_1 5 q 1 -1 6 q 1_1 B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 7 q 1_1 8 q 1_1 7

Indeksi prodajnih cen LOKALOV - osnove 1. Opredelitev ciljev in objekta proučevanja - Klasifikacija:

Indeksi prodajnih cen LOKALOV - osnove 1. Opredelitev ciljev in objekta proučevanja - Klasifikacija: CC-SI, petmestna; - Razmejevanje LOKALI - PISARNE opravi GURS (po „Uredbi o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin“, UL RS 95/2011). 2. Vir podatkov: GURS, ETN, PGV; polno zajetje 3. Metoda izračuna: hedonski pristop, regresijska analiza. Zahteven izračun indeksov cen stalne kakovosti za zelo RAZNOLIKE nepremičnine po sestavi, velikosti, kakovosti, lokaciji…. B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 8

LOKALI = gostilne+trgovine+storitve CC_SI LOKALI -Trgovine, restavracije in storitveni lokali Šifra OPIS 121. 1201

LOKALI = gostilne+trgovine+storitve CC_SI LOKALI -Trgovine, restavracije in storitveni lokali Šifra OPIS 121. 1201 Bife ( < 15 m 2) 121. 1202 Restavracija (> 15 m 2) 123. 0101 Nakupovalno središče 123. 0102 123. 0103 Pokrita tržnica Salon, trgovina z avtomobili 123. 0104 123. 0105 Prodajalna (butik, lekarna, optika, zlatarna. . . ) Trgovina s polizdelki (gradbeni material, ipd. ) 123. 0106 123. 0401 123. 0402 126. 1002 Kiosk (< 15 m 2) Storitveni lokal (frizer, fotograf, kemična čistilnica, . . . ) Avtopralnica Prostori za sprostitev, zabavo (kazino, disko, plesna dvorana. . . ) B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 9

Lokali – sestava po CC_SI • • TRGOVINE - 54% transakcij Gostilne, bifeji, restavracije

Lokali – sestava po CC_SI • • TRGOVINE - 54% transakcij Gostilne, bifeji, restavracije - 24% trans. Storitveni lokali – 20% trans. Ostalo – 2% B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 10

250 Lokali – struktura transakcij po uporabni površini, izsek 2015 -16 200 150 100

250 Lokali – struktura transakcij po uporabni površini, izsek 2015 -16 200 150 100 Frequency 50 0 20 50 100 150 200 300 500 700 Uporabna površina (m 2) B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 3000 More 11

Lokali – pojasnjevalne spremenljivke 1. Uporabna površina (m 2) R 2=0, 80 -0, 82

Lokali – pojasnjevalne spremenljivke 1. Uporabna površina (m 2) R 2=0, 80 -0, 82 2. Vrednostna cona (1 -20) 3. Starost, Statistična regija 4. CC_Si šifra; Stečaj***, 5. Kakovost mikrolokacije na ulici (1, 2, 3)*** 6. Neto tlorisna površina (m 2), 7. Pravno organizacijska oblika KUPCA 8. Premožnost soseske, Klet, Pritličje, 9. ZEMLJIŠČE*** 10. Neopremljeno*** B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 12

Komentar lastnosti pojasnjevalnih spremenljivk – VREDNOSTNE CONE B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30.

Komentar lastnosti pojasnjevalnih spremenljivk – VREDNOSTNE CONE B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 13

Celotna VREDNOST prodaje lokalov Leto 2018: - GURS letno poročilo: 81 mio € -

Celotna VREDNOST prodaje lokalov Leto 2018: - GURS letno poročilo: 81 mio € - SURS (izločeni osamelci): 59 mio € - Vrednost iz medijev: 160 mio € (trgovski centri) • https: //www. abcnovice. si/24 ur-novice/slovenija/v-letu-2018 -veliko-sklenjenih-poslov-s-poslovniminepremicninami/ • Problem: Transakcije podjetij med podjetji „SPE“ - Single Purpose Enterprise. Pomoč GZS! B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 14

140. 0 Četrtletni indeksi prodajnih cen LOKALOV, Slovenija, 2008 – 2018, q 1_2015=100 130.

140. 0 Četrtletni indeksi prodajnih cen LOKALOV, Slovenija, 2008 – 2018, q 1_2015=100 130. 0 120. 0 110. 0 100. 0 LOKALI 90. 0 80. 0 q 1_0 8 9 q 1_0 0 q 1_1 1 q 1_1 2 q 1_1 3 q 1_1 4 q 1_1 5 q 1 -1 16 Q 1_ B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 17 Q 1_ 8 q 1_1 15

140 LOKALI, Polletni indeksi cen , Slovenija, 2008 -2018, Log_Log , l_2015=100 130 120

140 LOKALI, Polletni indeksi cen , Slovenija, 2008 -2018, Log_Log , l_2015=100 130 120 110 100 90 08 I_ 09 I_ 10 II_ 10 I_ 11 I_ 12 II_ 12 I_ 13 I_ 14 II_ 14 l_ 15 l_ 16 ll_ 16 l_ 17 l_ 18 ll_ 18 II_ I_ 08 80 B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 16

Pisarne PISARNE, četrtletni indeksi cen, Slovenija, 2008 -2011, q 1_2008=100 105 100 95 90

Pisarne PISARNE, četrtletni indeksi cen, Slovenija, 2008 -2011, q 1_2008=100 105 100 95 90 85 8 q 4 _0 8 q 1 _0 9 q 2 _0 9 q 3 _0 9 q 4 _0 9 q 1 _1 0 q 2 _1 0 q 3 _1 0 q 4 _1 0 q 1 _1 1 q 2 _1 1 q 3 _1 1 q 4 _1 1 q 3 _0 8 q 2 _0 q 1 _0 8 80 B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 17

Zaključki • Uporabniki bodo v letu 2020 dobili na razpolago indekse prodajnih cen LOKALOV

Zaključki • Uporabniki bodo v letu 2020 dobili na razpolago indekse prodajnih cen LOKALOV in PISARN 2010 -2018 in redno naprej. Periodika: verjetno četrtletna Izračun: verjetno hedonski izračun po metodi „premičnega leta“. B. Pavlin, Sosvet za statistiko cen 30. 05. 2019 18