RAADSMARKT VASTGOED 26 maart 2015 Programma Aftrap Louise

  • Slides: 38
Download presentation
RAADSMARKT VASTGOED 26 maart 2015

RAADSMARKT VASTGOED 26 maart 2015

Programma � Aftrap Louise van Zetten • Aanleiding van de Raadsmarkt � Jelle van

Programma � Aftrap Louise van Zetten • Aanleiding van de Raadsmarkt � Jelle van Wier (afdelingshoofd) • Over de afdeling Vastgoed ▶ Ingrid Broertjes (account- en contractmanager) ▶ Jasper Huizinga (Portefeuillemanager) • Contracten • Verzakelijking afdeling • Portefeuille • Strategisch vs niet-strategisch • Verkoop

Aanleiding Raadsmarkt 03 -2015 ▶ De belofte om in september 2014 weer een Raadsmarkt

Aanleiding Raadsmarkt 03 -2015 ▶ De belofte om in september 2014 weer een Raadsmarkt te organiseren ▶ Raadsmarkt september 2013 • Opzet planmatig beheer (in regie) • Doorvoeren contractbeheer • Strategisch advies op portefeuilleniveau • Actief verkopen vastgoedobjecten ▶ BAZ

Gemeentelijk Vastgoed � Vastgoed draagt bij aan het realiseren van maatschappelijke- & bestuurlijke doelen

Gemeentelijk Vastgoed � Vastgoed draagt bij aan het realiseren van maatschappelijke- & bestuurlijke doelen � Maatschappelijk rendement is leidend. � Gemeente bezit geen vastgoed ALLEEN uit financieel/ winst oogmerk � Vastgoed is geen gemeentelijke kerntaak

Organisatie GOB Ruimtelijk Beleid WWGZ Vastgoed Economie en Cultuur Milieu OGV JOS

Organisatie GOB Ruimtelijk Beleid WWGZ Vastgoed Economie en Cultuur Milieu OGV JOS

Organisatie Vastgoed Hoofd afdeling (Jelle van Wier) Portefeuille manager (Jasper Huizinga) Gebiedsteam Noord en

Organisatie Vastgoed Hoofd afdeling (Jelle van Wier) Portefeuille manager (Jasper Huizinga) Gebiedsteam Noord en Waarderpolder Gebiedsteam Centrum Account en contract manager (Ingrid Broertjes) Gebiedsteam Schalkwijk en Oost Gebiedsteam Zuid(-West)

Begroting x € 1. 000 31. 45 Totaal Vastgoed 513

Begroting x € 1. 000 31. 45 Totaal Vastgoed 513

Tijdlijn Afdeling 2014 2013 • Bemensing • Start werken in regie 2015

Tijdlijn Afdeling 2014 2013 • Bemensing • Start werken in regie 2015

Erfpacht � � Grondwaardebepaling medio 2005 niet correct uitgevoerd Circa 6 miljoen risico voor

Erfpacht � � Grondwaardebepaling medio 2005 niet correct uitgevoerd Circa 6 miljoen risico voor gemeente als gevolg van te veel ontvangen erfpacht Betreft circa 300 dossiers Vanaf begin 2013 opgepakt zomer 2015 afgerond

Risico’s en aandachtspunten � Formatie versus vraag/werk

Risico’s en aandachtspunten � Formatie versus vraag/werk

Portefeuillemanagement

Portefeuillemanagement

Wat is portefeuillemanagement Portefeuillemanagement: � � � strategisch � � tactisch operationeel Vertalen van

Wat is portefeuillemanagement Portefeuillemanagement: � � � strategisch � � tactisch operationeel Vertalen van gemeentebeleid naar vastgoedbeleid Rendementsverbetering binnen de portefeuille Object overstijgende keuzes Toekomstgericht & strategische keuzes (lange termijn) Realiseren verkopen Assetmanagement (middelange termijn) � Budgetten & planningen � MJOP & Contracten Vastgoedbeheer � Objecten � Administratie op objectniveau � Relatiebeheer huurders en gebruikers

Portefeuille in beeld (1) Aantal Objecten 408 VHE 549 - Boekwaarde panden 220 miljoen

Portefeuille in beeld (1) Aantal Objecten 408 VHE 549 - Boekwaarde panden 220 miljoen euro - Logisch bezit: - Minder logisch: Gemeentehuis Manege

Portefeuille in beeld (2)

Portefeuille in beeld (2)

Strategisch en niet-strategisch

Strategisch en niet-strategisch

Afwegingskader Vastgesteld in: Nota Strategisch Vastgoed STZVG 2012/418433

Afwegingskader Vastgesteld in: Nota Strategisch Vastgoed STZVG 2012/418433

Hoe maken we de afweging? � Dubbele aanvliegroute: �Aanscherping (vastgestelde) beleidsdoelen: �Hoe vertalen doelen

Hoe maken we de afweging? � Dubbele aanvliegroute: �Aanscherping (vastgestelde) beleidsdoelen: �Hoe vertalen doelen zich ruimtelijk? �Welke prioriteiten? �Verschuivingen op termijn? �Gesprek per object / huurcontract: �Past huurder/gebruik in beleid? �Is het pand nodig (eigendom) om beleid uit te kunnen voeren? � Vastgoed werkt hierin samen met de betreffende beleidsafdelingen

ru en er rk m im te m er ci e W on el

ru en er rk m im te m er ci e W on el in Le gen eg st an d H or Ki ec nd a O er O ve da ps rig gv la g er M b aa lij ts ve ch ap n pe lij k O ve rig Co fs rij ed ur t or ltu Cu Sp ijs en rw nd e Pa O uw bo ge nt e /b en or nt Ka G em ee 80 Strategisch en niet-strategisch 70 60 50 40 30 20 10 0 In VHE Strategisch Niet-Strategisch

Selectie verkooplijst hoe werkt het

Selectie verkooplijst hoe werkt het

Verkooplijst � Komt voort uit strategisch / niet strategisch � Concrete panden nu o.

Verkooplijst � Komt voort uit strategisch / niet strategisch � Concrete panden nu o. a. : � Watermeterfabriek; � Gedempte Oude gracht 24; � Egelantier; � Di. V panden in de Jansstraat; � Hoek Grote markt / Jansstraat � Koningstein, Edelweiss; � Merenstoren; � Fietznfabriek; � Phoenixstraat; � Nieuw Heiligland; � Jacobijnestraat. � Woningen: echter eerst aanbieden aan huidige bewoner

Verkooptraject ▶ Wijze waarop: • Eerst waarderen (taxeren “as is” en evt ook “HBU”)

Verkooptraject ▶ Wijze waarop: • Eerst waarderen (taxeren “as is” en evt ook “HBU”) • Dan verkopen (via de markt, bepalen meest profijtelijke verkoopwijze) ▶ Via onderhandse aanbesteding gecontracteerde partij ▶ Transparant, markt aan zet. ▶ Indien beleidswens waardedrukkend werkt, dan financiële consequentie inzichtelijk maken.

Risico’s en aandachtspunten ▶ Leegstandbeheer • • ▶ Weinig structurele leegstand; Uitgangspunt is tijdelijkheid;

Risico’s en aandachtspunten ▶ Leegstandbeheer • • ▶ Weinig structurele leegstand; Uitgangspunt is tijdelijkheid; Maatschappelijk doel van belang; Wat te doen bij succes? Hoogste prijs versus beleidsdoelen

Contractmanagement Wat is contractmanagement binnen de afdeling Vastgoed? � Beheren van bestaande contracten •

Contractmanagement Wat is contractmanagement binnen de afdeling Vastgoed? � Beheren van bestaande contracten • • • � SRO Spaarnelanden Onderhoud Gevels Onderhoud Daken Makelaar- en taxatiediensten Afsluiten van nieuwe (raam)overeenkomsten zoals bijvoorbeeld • Onderhoud W- en E-installaties � Implementeren van (nieuwe) gesloten contracten � Evalueren en beoordelen van contracten � Uniformeren van huurovereenkomsten van de afdeling Vastgoed

Tijdlijn Contractmanagement 2013 ü Vaststellen onderhoudsbehoefte vastgoedportefeuille ü Vaststellen onderhoudsbeleid (sober en doelmatig) ü

Tijdlijn Contractmanagement 2013 ü Vaststellen onderhoudsbehoefte vastgoedportefeuille ü Vaststellen onderhoudsbeleid (sober en doelmatig) ü Aanvragen financiële dekking ü Vaststellen huurbeleid (ROZ modellen en KPDH) 2014 2015

Tijdlijn Contractmanagement 2013 2014 ü Aanbesteding onderhoud gevels en daken, makelaars-en taxatiediensten ü Starten

Tijdlijn Contractmanagement 2013 2014 ü Aanbesteding onderhoud gevels en daken, makelaars-en taxatiediensten ü Starten eerste onderhoudswerkzaamheden in regie ü Opmaken uniforme huurovereenkomsten ü Controleren invoer van alle huurovereenkomsten (Motie VG ‘ Eenmaal, andermaal) 2015

Tijdlijn Contractmanagement 2013 2014 2015 ü Aanbesteding E- en W installaties ü Implementeren contracten

Tijdlijn Contractmanagement 2013 2014 2015 ü Aanbesteding E- en W installaties ü Implementeren contracten ü Uitwerken van de KPDH

Feiten en cijfers Aantallen 1200 1000 800 600 Aantallen 400 200 EN CT E

Feiten en cijfers Aantallen 1200 1000 800 600 Aantallen 400 200 EN CT E TR A VH N CO O BJ EC TE N 0

Inkomsten uit ons vastgoed 11, 501. 45 12000 10000 8000 6000 Begrote Baten 4000

Inkomsten uit ons vastgoed 11, 501. 45 12000 10000 8000 6000 Begrote Baten 4000 2000 1, 062. 61 500. 00 686. 76 0 Verhuur Erfpacht Verkoop Overige Totaal: € 13. 750. 822, 69 Baten

Vastgoed bij gemeente is divers Ø Ambtenarenhuisvesting Ø Podia, musea, kerktorens, molens Ø Sportcomplexen,

Vastgoed bij gemeente is divers Ø Ambtenarenhuisvesting Ø Podia, musea, kerktorens, molens Ø Sportcomplexen, zwembaden Ø Woningen, kantoor- bedrijfsruimte Ø Gronden Ø Monumenten en niet monumenten

Diverse soorten overeenkomsten � Huurovereenkomsten ◦ ◦ ◦ voor: Winkelruimte Bedrijfsruimte en overige Woningen

Diverse soorten overeenkomsten � Huurovereenkomsten ◦ ◦ ◦ voor: Winkelruimte Bedrijfsruimte en overige Woningen Ateliers Leegstand Tijdelijk gebruik � Grondhuur � Pachtovereenkomsten � Erfpachtcontracten � Opstal, benzinestations e. d.

Verzakelijking Vastgoed 1. Het werken met prestatiecontracten ▶ Van inspanningsverplichting naar prestatieverplichting ▶ Minimale

Verzakelijking Vastgoed 1. Het werken met prestatiecontracten ▶ Van inspanningsverplichting naar prestatieverplichting ▶ Minimale kwaliteitseisen (NEN 2767 & ISO normering) vaste prijzen ▶ Meten prestatie met Kritische prestatie indicatoren (KPI’s) ▶ Bonus/malus ▶ Niet tevreden…

Verzakelijking Vastgoed (2)

Verzakelijking Vastgoed (2)

Verzakelijking Vastgoed (3) 2. Van uitvoering naar regie Prestatiecontract efficiënter dan inspanningscontract

Verzakelijking Vastgoed (3) 2. Van uitvoering naar regie Prestatiecontract efficiënter dan inspanningscontract

Verzakelijking Vastgoed (4) 3. Verzakelijking huurovereenkomsten ▶ Uniformering uitgangspunten ▶ Commerciële huurprijs of KPDH

Verzakelijking Vastgoed (4) 3. Verzakelijking huurovereenkomsten ▶ Uniformering uitgangspunten ▶ Commerciële huurprijs of KPDH

Verzakelijking Vastgoed (5) 4. Vastgoedinformatiesysteem � Nieuwe manier van werken � Input uit andere

Verzakelijking Vastgoed (5) 4. Vastgoedinformatiesysteem � Nieuwe manier van werken � Input uit andere systemen koppelen � Eisen van accountant worden strenger � Efficiency � Vastgoedstrategie Objecten Transacties Wat goed is, moet goed blijven (standenregister) Onderhoud Verhuur

Risico’s en aandachtspunten ① Kosten voor bouw bepalend voor exploitatiefase ② Uitgangspunten KPDH nog

Risico’s en aandachtspunten ① Kosten voor bouw bepalend voor exploitatiefase ② Uitgangspunten KPDH nog vaststellen ③ Groei naar regieorganisatie MUST ④ Wijzigende wet- en regelgeving Wet Markt en overheid ▶ Gemeente vanaf 1 -1 -2016 Vpb-plichtig ▶ Mogelijk vervallen van BTW Sportbesluit ▶

Risico’s en aandachtspunten (2) ⑤ ⑥ Geld nodig om onze onderhoudsdoelstelling te halen SROI

Risico’s en aandachtspunten (2) ⑤ ⑥ Geld nodig om onze onderhoudsdoelstelling te halen SROI Duurzaamheid

Dank u wel voor uw aandacht! � Voor vragen kunt u ons altijd bereiken!

Dank u wel voor uw aandacht! � Voor vragen kunt u ons altijd bereiken!