Proyecto de ley que modifica el Cdigo de

Proyecto de ley que modifica el Código de Procedimiento Civil, con el objeto de declarar inembargables las viviendas sociales. (Boletín N° 9. 706 -14) abril 2015

Antecedentes El actual numeral octavo del artículo 445 del Código de Procedimiento Civil dispone: Art. 445 (467). No son embargables: 8°. El bien raíz que el deudor ocupa con su familia, siempre que no tenga un avalúo fiscal superior a cincuenta unidades tributarias mensuales o se trate de una vivienda de emergencia, y sus ampliaciones, a que se refiere el artículo 5° del decreto ley N° 2552, de 1979; los muebles de dormitorio, de comedor y de cocina de uso familiar y la ropa necesaria para el abrigo del deudor, su cónyuge y los hijos que viven a sus expensas. La inembargabilidad establecida en el inciso precedente no regirá para los bienes raíces respecto de los juicios en que sean parte el Fisco, Las Cajas de Previsión y demás organismos regidos por la ley del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo;

¿Qué regula el proyecto de ley? Inembargabilidad Se establece la inembargabilidad del bien raíz que el deudor ocupe con su familia en tres casos: • Bien raíz cuyo avalúo fiscal no exceda de UF 400. • Viviendas sociales en condominio cuyo avalúo fiscal no exceda de UF 520. • Viviendas de emergencia (UF 30) y sus ampliaciones a que se refiere el artículo 5° del D. L. 2. 552, de 1979. • Bien raíz adquirido conforme al DS 49 (Fondo Solidario de Elección de Vivienda MINVU), DS N° 1 Tramo 1 del Título I (Sistema Integrado de Subsidio Habitacional) – hasta UF 1. 000 - o por cualquier programa que garantice el acceso a la vivienda social sin deuda. • Si el bien raíz fue adquirido mediante el DS N° 1 Tramo 2 del Título I – hasta UF 1. 600 - y Título II –hasta UF 2. 200 -, o por cualquier programa de acceso a la vivienda con uso de subsidios complementarios.

Qué regula el proyecto de ley? Excepciones a la inembargabilidad. Se establecen dos excepciones a la inembargabilidad del bien raíz que el deudor ocupe con su familia: • Si el avalúo fiscal del bien raíz no excede las UF 400 o UF 520 en caso de condominios de viviendas sociales o se trata de una vivienda de emergencia: la inembargabilidad no rige respecto de juicios en que sea parte el Fisco, las Cajas de Previsión, demás organismos regidos por la ley del MINVU por los créditos otorgados para la adquisición, construcción o mejora de la vivienda. • Si el bien raíz fue adquirido mediante el DS N° 1 Tramo 2 del Título I (hasta UF 1. 600) y Título II (hasta UF 2. 200), o por cualquier programa de acceso a la vivienda con uso de subsidios complementarios: la inembargabilidad no rige respecto de los juicios que tengan el sólo objeto de cancelar las deudas provenientes de los créditos complementarios para el financiamiento del precio de adquisición, construcción o mejoramiento de la vivienda.

Observaciones y propuestas al Proyecto de Ley Efectos económicos de la nueva regulación. • La ampliación del universo de bienes inembargables limita las expectativas de recuperación por la vía judicial, afectando con ello el derecho de prenda general y el derecho real de hipoteca. • Los propietarios de viviendas sociales se verán limitados en el acceso al crédito, ya que dichos bienes raíces son inembargables. • Los propietarios de viviendas adquiridas con subsidio habitacional quedarán limitados en cuanto al crédito, ya que dichos bienes raíces no constituirán una garantía relevante para la contratación de un crédito distinto al hipotecario. • Verificación del avalúo antes del embargo incrementará el riesgo de transferencia de dominio de la propiedad.

Observaciones al Proyecto de Ley Efectos económicos de la nueva regulación. • Estas restricciones limitarán el acceso al crédito, a modo de ejemplo: • Hogares con vivienda social y viviendas adquiridas con subsidio habitacional que necesiten acceder a créditos de consumo; y • Micro y pequeños emprendedores que emplean la vivienda como colateral para financiar capital de trabajo o compra de equipos. • Evaluar efecto en “seguro de remate” contemplado en Convenio MINVU-Bancos, vigente desde enero de 2002.

Hogares: Vivienda es el principal activo de los segmentos de menores ingresos Tenencia de Activos – 2011/12 [1] (porcentaje de los hogares) Activos Estrato 1 Estrato 2 Estrato 3 Activos Financieros 3, 6% 8, 1% 21, 5% Activos Inmobiliarios Vivienda Principal Otras Propiedades [2] 62, 2% 60, 3% 3, 2% 76, 9% 74, 5% 82, 5% 77, 4% 19, 9% Activos Automotrices 16, 5% 36, 2% 68, 4% Notas: [1]: Estrato 1= deciles 1 a 5; Estrato 2= deciles 6, 7 y 8; Estrato 3= deciles 9 y 10. [2] Incluye otras viviendas y/o parcelas de agrado; construcciones industriales, parcelas agrícolas y/o galpones; bodegas y/o estacionamientos; tiendas, oficinas y/o locales comerciales; pensiones, hospedajes y/u hoteles. Fuente: Encuesta Financiera de Hogares, Banco Central de Chile

Empresas: Vivienda y terrenos también es un colateral Garantías Otorgadas para Solicitar un Préstamo [1] (porcentaje de las empresas que tienen préstamos) Garantía Micro Pequeña Mediana Grande Terrenos Edificios Vehículos Maquinaria Aval Privado Aval Estados (FOGAPE, FOGAIN) Sociedad de Garantía Reciproca Otras 16% 6% 12% 4% 8% 7% 0% 0% 22% 8% 9% 3% 8% 14% 0% 2% 24% 13% 4% 4% 17% 10% 1% 2% 19% 13 2% 4% 17% 3% 2% 3% Notas: [1]: Rango de ventas para clasificación de empresas (UF anuales). Micro: 0, 1 a 2. 400; Pequeña=2. 400, 1 a 25. 000; Mediana= 25. 000, 1 a 100. 000; Grande= 100. 000, 1 y más. Fuente: Segunda Encuesta Longitudinal de Empresas, 2011. Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción.

Propuestas al Proyecto de Ley Ø Para ser consistentes con el título y el mensaje del proyecto de ley, la letra a) debe hacer referencia directa al concepto de viviendas sociales contenido en el artículo 3° del D. L. N° 2. 552, de 1979. Ø Extender la aplicación de la excepción a la inembargabilidad mencionada para las viviendas adquiridas con subsidios habitacionales y crédito hipotecario complementario a las viviendas sociales adquiridas con dicho financiamiento.

Propuestas al Proyecto de Ley Efecto retroactivo de la ley • El proyecto de ley no contiene una norma transitoria sobre su entrada en vigencia. Por lo tanto, sus disposiciones regirán desde la fecha de publicación en el Diario Oficial. • Aplicar la ley con carácter retroactivo, afecta el derecho del acreedor hipotecario a ejecutar los bienes inmuebles en caso de incumplimiento, lo que ha tenido en consideración al momento de otorgar un crédito con esta garantía. Los contratos se rigen por la ley antigua hasta que se extinguen sus efectos. Propuesta: Ø Dejar constancia en la historia fidedigna de la ley, que la intención del legislador es que sus disposiciones se aplicarán a las compraventas celebradas a partir de la fecha de su entrada en vigencia.

Propuestas al Proyecto de Ley Aspectos formales • El encabezado del artículo da a entender que se trata de requisitos copulativos, cuando en realidad se trata de tres situaciones en donde se configura la inembargabilidad del bien raíz. • La letra c) señala “ salvo de aquellos juicios que tenga el sólo objeto de cancelar las deudas provenientes…” expresión que resulta jurídicamente incorrecta pues el modo de extinguir las obligaciones al que se hace referencia es el pago. Propuesta: Ø En el encabeza del N° 8, sustituir la expresión “siempre que”, por “en los siguientes casos”. Ø Sustituir en la letra c) la expresión “cancelar las deudas” por la expresión “que tenga el sólo objeto de exigir el pago de las deudas…”

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