Provvrdering Ortsprismaterialet hmtas frn Ortsprisregistret Problemstllningar Vilka kp

Provvärdering Ortsprismaterialet hämtas från Ortsprisregistret. Problemställningar: • Vilka köp ska hämtas hem? • Jämförbarhetskoder • Fångeskoder • Köpedatum eller lagfartsdatum ? • Köp enbart från nivååret? • Omräkningsfaktorer? Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering • Vissa typer av köp gallras bort redan vid inskrivningen av lagfarten, t ex uppenbara släktköp • En s k ”maskinell” gallring av köpen sker därefter vid uttaget ur Ortsprisregistret • köp med K/T utanför visst intervall, vanligen 0, 5<K/T<5 • Ofta kan också andra kriterier medföra automatisk bortgallring av köpet Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering • Värderingsteknikern granskar kvarvarande köp inför den fortsatta analysen. • Bortgallring av: • släktköp • annan intressegemenskap • tvångsförvärv • vissa exekutiva förvärv • transportköp • köp av ideella andelar • köp med stor andel annan egendom än fastigheten ifråga • köp med avvikande relation mellan köpeskilling och taxeringsvärde Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering • Exempel på gallringskoder: TR Transportköp EX Tvångsförvärv X Vissa andra exekutiva förvärv S Släktköp IG Annan intressegemenskap IA avser ideell andel < 50 % AE Köpeskillingen kan ej justeras i erforderlig omfattning BS Taxeringsvärde kan ej bestämmas AP Extrem relation mellan taxeringsvärde och köpeskilling Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering • Erfordras köp från längre period än nivååret? Skäl? Tidsperiod? • Om så är fallet, hur hantera köp från olika år? • Kriterier? • Vikter? Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 1(2) Fördelar: • kompenserar för viss osäkerhet i omräkningstal över tiden • ger större tyngd åt nivåårets köp, inte bara vad gäller värdenivån i sig utan också vad gäller marknad och prisbildning • lättbegriplig konstruktion Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering Om viktning av förvärv från olika år 2(2) Nackdelar: • koefficienterna, ”vikterna”, kan ej beräknas utan måste bestämmas skönsmässigt • försvårar i någon mån resultatanalysen Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering Ett exempel på viktning: AFT 94: Andra halvåret 1990 0, 50 1991 0, 75 1992 1, 00 Kraftiga prisfall under perioden 1990 - 1992 låg bakom viktningen Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering Ett annat exempel på viktning: FFT 10: 2006 0, 50 2007 0, 75 2008 1, 00 Arne Sundquist/Orsalheden

Provvärdering Steg 1: • Analys av fastighetsmarknaden med användning av K/T d v s köpeskilling i förhållande till tidigare taxeringsvärde • Vid FFT 10 hyreshus således analys av: K 2008/T 2007 Arne Sundquist/Orsalheden ?

Provvärdering Steg 2: • Konstruktion av tabeller och övrigt underlag (t ex SV-och SOtabeller) med stöd av analyserna Steg 3: • Nivåläggning av respektive värdeområde för att uppnå rätt taxeringsvärdenivå • Vid FFT 10 således tomtmarksvärden och HB- och HL-nivåfaktorer så att i genomsnitt T 2010/K 2008 = 0, 75 • Analyslistor av olika slag Arne Sundquist/Orsalheden