PROSES PENILAIAN PROPERTI 1 PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN

PROSES PENILAIAN PROPERTI 1

PROSES PENILAIAN IDENTIFIKASI DAN PERUMUSAN o Maksud / Tujuan Penilaian o Tanggal Penilaian o Identifikasi Properti o Batasan dan Dasar Nilai o Identifikasi Legalitas o Asumsi dan Hipotesis PENETAPAN PERMASALAHAN DAN LINGKUP PEKERJAAN PERENCANAAN DAN SURVEY PENDAHULUAN o Orientasi Pendahuluan o Persiapan dan Perencanaan Pengumpulan Data o Daftar dan Jenis Data Diperlukan o Sumber Data o Perencanaan Tenaga Kerja PENGUMPULAN, PENCATATAN DAN PEMERIKSAAN DATA DAN INSPEKSI UMUM DATA DAN INSPEKSI KHUSUS - Faktor Geografi : Daerah, Kota, Lingkungan Objek Dinilai : Lokasi, aksesibilitas legalitas, karakteristik fisik - Faktor Perekonomian, Kondisi Pasar Properti Perbandingan : penjualan, pembuatan baru, pendapatan - Highest and Best Use ANALISIS DAN PENFSIRAN DATA - Review Pasar Properti - Penyesuaian Terhadap Pendekatan PENERAPAN TIGA PENDEKATAN PERHITUNGAN o Perbandingan Data Pasar o Kalkulasi Biaya o Kapitalisasi Pendapatan REKOMENDASI UNTUK TAKSIRAN AKHIR PENETAPAN NILAI PENYUSUNAN LAPORAN PENILAIAN 2

TUJUAN PENILAIAN Ø Tugas penilaian sesuai dengan tujuan penilaian dibedakan menjadi : _ Penilaian Untuk Laporan Keuangan (Valuation for Financial Report) _ Penilaian Untuk Kepentingan Publik (Public Sector Valuation) _ Penilaian Untuk Kepentingan Individu Ø Penilaian untuk Laporan Keuangan mencakup : _ Penilaian untuk revaluasi aset (aktiva tetap) berkaitan dengan laporan perpajakan. _ Penilaian aset untuk kelengkapan Laporan Keuangan Perusahaan _ Penilaian aset untuk penerbitan Neraca Awal dan atau Laporan Keuangan Pemerintah Daerah maupun Pemerintah Pusat. _ Penilaian aset untuk pencatatan di Pasar Modal _ Penilaian aset / penilaian usaha untuk privatisasi perusahaan, Badan Usaha Milik Negara (BUMN) maupun Badan Usaha Milik Daerah (BUMD). _ Penilaian aset / Penilaian Usaha, KSO, BOT, BTO. _ Penilaian aset / Penilaian Saham untuk akuisisi aset / saham _ Penilaian aset / Penilaian Usaha untuk penggabungan usaha (merger) atau joint venture. _ Penilaian aset yang akan dipakai sebagai modal disetor dalam pendirian perusahaan. 3

TUJUAN PENILAIAN Ø Penilaian Untuk Jaminan / Agunan _ Penilaian atas aset sebagai jaminan / agunan fasilitas kredit _ Penilaian atas aset sebagai jaminan pengganti / tambahan _ Penilaian aset untuk asuransi, atas aset jaminan fasilitas kredit _ Penilaian aset atas progress kemajuan Proyek yang dibiayai fasilitas kredit (Project Monitoring). _ Penilaian aset adanya perubahan design dan eskalasi biaya proyek yang dibiayai dengan fasilitas kredit. _ Penilaian aset jaminan / agunan yang telah diambil alih Bank. Ø Penilaian untuk Kepentingan Publik _ Penilaian aset untuk penetapan Nilai Jual Obyek Pajak (NJOP) – Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) _ Penilaian aset untuk kompensasi/penggantian kerugian/pencemaran _ Penilaian sebagian / seluruh properti untuk eminent domain _ Penilaian untuk jual beli, sewa menyewa, tukar guling maupun kerjasama atas aset milik negara. Ø Penilaian Untuk Kepentingan Individu _ Penilaian aset/saham untuk pembagian harta warisan/perceraian (gono-gini) _ Penilaian aset/saham untuk kepentingan jual beli, sewa menyewa maupun kerjasama usaha. 4

IDENTIFIKASI PROPERTI q IDENTIFIKASI PROPERTI • Lokasi Objek Penilaian - Alamat - Desa / Kelurahan, Kecamatan, Kotamadya / Kabupaten, Propinsi - Keterangan Khusus Jika lebih dari satu Lokasi uraikan semuanya ! • Daftar dan Jenis Properti Objek Penilaian • Industri Terkait Dengan Objek Penilaian q IDENTIFIKASI LEGALITAS • Nama dan Alamat Perusahaan Pemberi Tugas • Identitas Kepemilikan Properti Objek Penilaian Jika berbeda dengan identitas pemberi tugas, uraikan : - Kaitan diantaranya - Perjanjian / kesepakatan yang ada • Surat bukti kepemilikan tanah dan perjanjian pembangunan yang dimiliki : - Dokumen pembebasan tanah (untuk pembangunan Real Estat) - Sertifikat Pemilikan Tanah - IMB & IPB - Dokumen lain terkait 5

IDENTIFIKASI PROPERTI q TANGGAL PENILAIAN • Tanggal Penilaian diperlukan untuk menentukan kapan Nilai yang dihasilkan berlaku • Tanggal penilaian tidak boleh ditetapkan setelah tanggal Inspeksi dilakukan, tetapi boleh ditetapkan sebelumnya (kebelakang) • Tanggal penilaian sangat penting untuk menghindari dikemudian hari atas kerugian penggunaan Laporan. klaim Properti mempunyai sifat selalu berubah (Principle of Change) q ASUMSI DAN HIPOTESA • Adanya keterbatasan properti dan data dari Objek Penilaian • Perlu adanya asumsi khusus akibat keterbatasan yang ada • Hipotesa yang mungkin diperlukan 6

DATA DAN INSPEKSI q DATA DAN INSPEKSI UMUM • Kondisi Geografi Objek Penilaian - Identifikasi geografi : ketinggian daerah, iklim, curah hujan - Daerah pedesaan, perkotaan - Kependudukan, sosial dan budaya kemasyarakatan - Tingkat kepadatan penduduk dan bangunan - Tata ruang • Faktor Perekonomian - Ekonomi penopang daerah - Ciri utama daerah / lingkungan - Perkembangan Industri dan Pembangunan - Daya beli masyarakat • Kondisi Pasar Properti Objek Penilaian - Kuantitas - Harga - Kondisi persaingan - Supply and demand • Inspeksi - Orientasi tata ruang daerah - Biro Pusat Statistik dan dinas terkait - Institusi pasar Properti atau Industri 7

DATA DAN INSPEKSI q DATA DAN INSPEKSI KHUSUS • Objek Penilaian - Lokasi - Legalitas - Karakteristik fisik tapak dan bangunan Objek Penilaian - Aksesibilitas - Peruntukan yang ada dan kebijakan terkait - Utilitas dan fasilitas lingkungan • Pembanding - Lokasi, alamat, kontak personal - Data properti - Data penjualan atau penawaran - Batasan Khusus • Inspeksi - Lokasi Objek : pencocokan data dengan objek yang ada - Dinas Tata Kota - Badan Pertanahan Nasional (BPN) 8

ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU) l Prinsip Dasar 1. Legally Permissible 2. Pembatasan Hak : peruntukan, bangunan, pembatasan penggunaan Penggunaan Yang Ada Faktor Politis peraturan Physically Posible - Topografi dan Geologi Bentuk dan Ukuran (tanah dan bangunan) Aksessibilitas Fasilitas dan Utilitas Lingkungan setempat, penggunaan sekitar dan dampak lingkungan Kebiasaan (sosial dan budaya) setempat Konservasi yang ada (bangunan – vegetasi penting) 9

ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU) 3. Economically / Financially - 4. Karakteristik Pasar Properti : Penawaran dan Permintaan, Trend Perputaran (turn over trend), Trend Nilai Reputasi wilayah, kebanggaan masyarakat, daya tarik properti, reputasi developer Properti pesaing Daya beli masyarakat Kondisi keuangan dan moneter Maximally Productive - Kegunaan apa yang menghasilkan / memproduksi nilai sisa tanah tertinggi konsisten dengan rate of return yang dijamin oleh pasar, bagi kegunaan properti 10

ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU) l Latar Belakang - Kekuatan pasar menciptakan nilai, sehingga interaksi antara kekuatan pasar dengan HBU sangat penting. - HBU mengidentifikasi keuntungan yang paling mungkin dengan kegunaan yang paling kompetitif bagi properti yang dinilai. - Dengan HBU di definisikan : “The reasonably probabble and legal use of vacant land or improved property, which is physically possible, appropriately supported, financially feasible and the result in the highest value” - Pandangan idealis HBU adalah penggunaan yang paling dapat diterapkan yang dapat dilaksanakan dalam pandangan konsumen, aspek keuangan, implikasi hukum dan sosial dan sebagainya. - Sedangkan pragmatis dan realitis HBU terbatas pada penetapan yang realistis dimana pembeli potensial dapat menggunakan properti (penggunaan yang paling mungkin) 11

ANALISIS HIGHEST AND BEST USE (HBU) l Analisis HBU dibedakan - HBU tanah kosong (vacant land) - HBU yang terbangun (as improved) l HBU tanah kosong - Digunakan untuk apa tanah itu - Dipertimbangkan hubungan kegunaan saat ini – kegunaan potensial Alasan HBU tanah kosong : estimasi nilai tanah dan identifikasi perbandingan harga atas tanah tersebut. l HBU tanah telah dibangun - Kegunaan yang maksimal nilai sebuah investasi property, konsisten dengan rate of return dan risiko jangka panjang. - Penggunaan bangunan berubah, harus dibandingkan diantara keduanya, dengan mempertimbangkan seluruh investasi dan capital expenditurenya. 12

Metode Penilaian 1 Perbandingan Data Pasar (Market Data Approach) 2 - Metode Tambah Kurang - Metode Jumlah Rupiah - Metode Persentase Kalkulasi Biaya (Cost Approach) - Metode Survey Kuantitas Metode Unit Terpasang Metode Meter Persegi Metode Indeks Biaya Kapitalisasi Pendapatan (Income Approach) - Gross Income Multipier Direct Capitalization Method Discounted Cash Flow Residual Technique 3 13

Metode Perbandingan Data Pasar q Metode Perbandingan Data Pasar biasa disebut juga : o Perbandingan Harga Jual (Sales Comparison Method) o Perbandingan Data Langsung (Direct Market Comparison Method) q Penilaian dilakukan dengan membandingkan secara langsung properti yang dinilai dengan data properti yang sejenis q Persyaratan digunakan Metode Pendekatan Data Pasar - Properti terletak di daerah yang mempunyai peruntukan yang sama dengan data yang tersedia - Data yang tersedia cukup banyak - Properti yang dinilai mempunyai banyak kesamaan dengan data - Data yang tersedia relatif baru 14

Metode Perbandingan Data Pasar q Tahap Penilaian : - Kumpulkan data pembanding minimal 8 data - Analisa faktor-faktor yang mempengaruhi Nilai - Penyesuaian terhadap faktor yang mempengaruhi Nilai - Nilai Indikasi Properti = Data Pasar Properti sejenis/sebanding +/- Penyesuaian 15

Metode Perbandingan Data Pasar 1. Metode Tambah Kurang (Pluses and Minuses Method) • Digunakan apabila data pembanding mempunyai banyak faktor persamaan dengan properti yang dinilai • Penyesuaian dengan cara membandingkan langsung semua faktor yang mempengaruhi Nilai secara keseluruhan • Menganalisa lebih dan kurang dari data perbandingan yang ada 2. Metode Jumlah Rupiah (Rupiah Amount Method) • Digunakan untuk menilai properti yang data pembandingnya lebih banyak perbedaannya dari properti yang dinilai, tapi masih dalam batas toleransi yang wajar • Penyesuaian dengan cara menganalisa lebih dulu faktor yang akan mempengaruhi Nilai • Hitung penyesuaian dari faktor tersebut antara properti yang dinilai dengan data pembanding yang tersedia - Penyesuaian positif : properti dinilai mempunyai faktor yang lebih dari data - Penyesuaian negatif : mempunyai faktor kurang dari data yang tersedia • Penyesuaian dilakukan dalam satuan sejumlah besaran Rupiah • Jumlahkan penyesuaian positif dan negatif Nilai Indikasi properti yang dinilai 16

Metode Perbandingan Data Pasar 3. Metode Persentase (Percentage Method) • Sama dengan metode Jumlah Rupiah • Hanya Penyesuaian dilakukan dengan cara memberi indeks/persentase • Penjumlahan dari faktor penyesuaian Nilai Indikasi 17

Metode Kalkulasi Biaya Pendekatan Kalkulasi Biaya (Cost Approach) adalah Suatu metode untuk menetapkan nilai Objek Penilaian yang diperoleh dari penaksiran Cost Reproduction / Replacement New, dikurangi dengan perkiraan penghapusan karena penyusutan (deterioration and obsolescence) Nilai Tanah : dihitung dengan Metode Perbandingan Data Pasar Nilai Bangunan : dihitung dengan Metode Kalkulasi Biaya Nilai Properti = Nilai Tanah + (Biaya Penggantian Baru – Penyusutan) (Tanah & Bangunan) 18

Metode Kalkulasi Biaya Penggantian Baru (Replacement Cost, New) Square Meter Index Unit-In Place Quantity Survey Estimasi Penyusutan Kerusakan Fisik Fungsional Ekonomis Nilai Indikasi Dari Aset di luar Tanah Ditambah Nilai Pasar Tanah Nilai Pasar Dasar Pendekatan Biaya 19

Metode Kalkulasi Biaya Metode Biaya Penggantian Baru : Metode Survey Kuantitas (Quantity Survey Method) - Perhitungan secara terperinci - Memakan waktu lama - Hasilnya sangat teliti - Biasa digunakan oleh kontraktor untuk RAB Metode Unit Terpasang (Unit in Place Method) - Membagi bangunan yang dihitung biayanya menjadi beberapa unit besar Metode Meter Persegi (Square Meter Method) - Membandingkan biaya per meter bangunan yang dinilai dengan bangunan lain yang sejenis Metode Indeks Biaya (Index Method) - Memberi indeks terhadap harga bahan, upah, tenaga kerja dan lain 20

Metode Kalkulasi Biaya Ø Penyusutan / Depresiasi - Penyusutan merupakan pengurangan nilai dari nilai pembuatan baru. - Penentuan Jumlah Penyusutan adalah dari waktu membangun sampai saat penilaian. Ø Jenis Penyusutan - Kerusakan Fisik (Physycal Deterioration) Rusak, lapuk, retak, mengeras atau kerusakan pada strukturnya. - Kemunduran Fungsional (Functional Obsolescence) Perencanaan yang kurang baik, ketidak seimbangan yang berhubungan dengan ukuran, model, bentuk, dan lainnya. - Kemunduran Ekonomis(Economic Obsolescence) Faktor luar yang mempengaruhi, perubahan sosial, peraturan pemerintah dan lainnya. 21

Metode Kalkulasi Biaya Ø Rumus Penyusutan / Depresiasi 1. Kerusakan Fisik Penyusutan Fisik = Umur Efektif x 100% Umur Manfaat o Penyusutan Fisik (%) o Umur Efektif (tahun) o Umur Manfaat (tahun) 2. Kerusakan Fungsional dan Kemunduran Ekonomis Kemunduran Fungsional / Ekonomis = % Kemunduran Fungsional / Ekonomis x (100% - % Penyusutan Fisik) o Penyusutan Fisik (%) o Kemunduran Fungsional (%) o Kemunduran Ekonomis (%) 22

Metode Kapitalisasi Pendapatan • Berdasarkan pada pola pikir hubungan antara pendapatan dari properti dan nilai properti itu sendiri • Nilai Pasar Properti kurang lebih sama dengan suatu modal yang mempunyai potensi untuk mendapatkan pendapatan • Nilai Pasar Properti adalah nilai sekarang dari keuntungan yang diharapkan di masa yang akan datang (present value of future benefits) • Nilai dari properti tergantung pada kemampuan properti itu untuk mendapatkan keuntungan • Pendapatan di masa yang akan datang dari properti merupakan keuntungan bagi pemilik • Metode ini dipakai untuk properti yang dibangun/dibuat dengan tujuan menghasilkan pendapatan (income producing property) seperti : Gedung Perkantoran, Hotel, Pusat perbelanjaan, dll 23

Metode Kapitalisasi Pendapatan Direct Capitalization Method Digunakan bila : - Pendapatan bersih pertahun dianggap tetap, tidak pernah berubah - Lamanya investasi sifatnya tak terhingga atau menerus (Perpituity) V=I R V = Nilai Pasar Properti (Rp) I = Pendapatan Bersih Tahunan (Rp) R = Tingkat Kapitalisasi (%) 24

Metode Kapitalisasi Pendapatan Ø Langkah Dasar Perhitungan : 1. Hitung Pendapatan Kotor 2. Hitung Biaya-biaya Pengeluaran 3. Hitung Pendapatan Bersih Tahunan 4. Proses Kapitalisasi 25

Metode Kapitalisasi Pendapatan Potensi Pendapatan Kotor (Gross Income Potensial) Dikurangi Kerugian Sewa Sama dengan Pendapatan Kotor Efektif (Effective Gross Income) Dikurangi Biaya Operasional (Operating Expenses) Sama dengan Pendapatan Bersih (Net Operating Income) Diproses Teknik Penyisaan Tanah Teknik Penyisaan Bangunan Kesimpulan Nilai Teknik Penyisaan Harta Tetap 26

Metode Kapitalisasi Pendapatan Gross Income Multiplier (GIM) Biasa disebut juga : o Analisa Pengali Pendapatan Kotor o Gross Rent Multiplier (GRM) - Dasar pemikiran : seorang pembeli tidak mau membayar properti lebih besar dari jumlah yang bisa diterimanya - Digunakan untuk properti / rumah tinggal yang disewa/dikontrakan - Pembayaran sewa merupakan pendapatan kotor - Data pembanding harga transaksi dan pendapatan kotor tersedia - Pengali Pendapatan kotor adalah rasio antara harga jual dan pendapatan sewa kotor dari properti sebanding GIM = SP GEI SP = Harga jual GI = Pendapatan Kotor efektif 27

Metode Kapitalisasi Pendapatan Discounted Cash Flow (DCF) • DCF atau dikenal juga dengan metode Arus Kas yang didiskonto • Arus Kas dapat lebih memberikan gambaran pendapatan suatu properti baik sekarang maupun yang akan datang, dengan memperhatikan data-data masa lampau • Proyeksi arus kas sangat penting dalam Penilaian, oleh karena itu diperlukan : - Prinsip antisipasi (principle of anticipation) - Penyesuaian seluruh data pasar - Analisa data pasar secara cermat - Data pasar harus akurat - Jangka waktu proyeksi yang dapat dianggap memenuhi prediksi arus kas (umumnya 5 – 10 tahun) 28

Metode Kapitalisasi Pendapatan Skema Penyusunan Proyeksi Pendapatan Review Komprehensif Kinerja Masa Lalu, growth, profitability Review Data Pasar, Lingkungan usaha kinerja sektor usaha persaingan, prospek Analisa & Penyesuaian Kembangkan Asumsi & Skenario Proyeksi Pendapatan 29

Metode Kapitalisasi Pendapatan Ø Langkah Dasar Perhitungan • Tentukan Proyeksi Arus Kas Bersih • Tentukan tingkat diskonto • Konversi arus kas bersih dengan diskonto sesuai periode waktunya • Kapitalisasi arus kas bersih periode kekal dengan cap-rate yang sesuai • Konversi arus kas setelah waktu spesifik (periode kekal) dengan faktor diskonto • Jumlahkan arus kas bersih periode kini dengan periode kekal Nilai Pasar Properti PV – AKB Periode Spesifik + PV – AKB Periode Kekal 30

Metode Kapitalisasi Pendapatan Ø Secara Umum Metode Arus Kas Terdiskonto digambarkan dalam Persamaan berikut : Proyeksi AKB t 1 Proyeksi AKB t 2 Proyeksi AKB t 3 Proyeksi AKB t 4 Proyeksi AKB t 5 Perpetuity AKB t 6/(i-g) DF t 1 DF t 2 DF t 3 DF t 4 DF t 5 Df t 5 Akumulasi Nilai Kini AKB Indikasi Nilai Pasar Properti 31

Penilaian Tanah Metode Pengembangan Tanah (Land Development Method) • Digunakan bila tanah terletak pada daerah berkembang • Data harga pasar yang wajar di daerah sekitar sulit diperoleh • Data harga jual dari tanah yang telah dikembangkan tersedia • Memiliki site plan yang telah disetujui oleh Pemda setempat • Mempunyai potensi untuk dikembangkan sebagai daerah pemukiman, pertokoan atau perindustrian, atau lainnya • Lokasi Tanah memiliki aksesibilitas yang baik 32

ISI LAPORAN PENILAIAN 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Alamat yang dituju Penugasan dan Asumsi Khusus Tujuan Penilaian Tanggal Penilaian Dasar Penilaian Asumsi-asumsi Identifikasi Properti dan Deskripsi Informasi terkait lainnya Opini tentang Nilai Tanggal Laporan Lampiran-lampiran 33

Tujuan Penilaian dan Dasar Nilai Tujuan penilaian Dasar nilai Rujukan SPI Penjaminan hutang Nilai Pasar Spi 101 Laporan keuangan Nilai pasar dalam penggunaan Nilai Dalam Penggunaan SPI 102 Jual Beli Nilai Pasar SPI 101 Nilai Investasi SPI 102 Tujuan Khusus Nilai Sinergy Nilai Khusus SPI 102 Lelang Nilai Liqwidasi SPI 102 34

35