PROCENA VREDNOSTI SPORTSKIH OBJEKATA JPP DODATA VREDNOST Danijela

PROCENA VREDNOSTI SPORTSKIH OBJEKATA JPP – DODATA VREDNOST Danijela Ilić FRICS, CRE Predsednik NUPS-a

JPP • Model javnog/privatnog partnerstva moze se nazati “win-win” model ili “Best sourcing” model • Svi dobijaju: javni sektor, privatni sektor i narod • Ohrabruje javne institucije da koristi sredstva iz privatnog sektora kod pruzanja usluga gradjanima koje su u nadleznosti drzave • JPP – koriscenje eksperata, koriscenje usluga ili pak citavog sistema poslovanja u nekom sektoru – dugorocna partnerska saradnja izmedju javnog i privatnog sektora u isporuci usluga za javnost • • Tipicni modeli ugovaranja i isporuke usluga pod JPP JV D-B-O D-B-F-O

JPP • Benefiti za javni sektor: • • Inovativne solucije iz privatnog sektora DBO – omogucava optimalni cenu troskova zivotnog ciklusa • Podela rizika i obaveza izmedju javnog i privatnosg sektora • Javni i privatni sektor udruzuju finansijske i ekspertske resurse u pruzanju usluga javnosti, na najbolji VFM nacin • Benefiti za privatni sektor: • • Kreativni dugorocni poslovi – obuhvataju citave timove na jednom projektu Stabilan prihod • Benefit za javnost: • Efikasna i efektivna usluga koja se ocekuje od drzave

JPP • Sektori u kojima se najvise primenjuje JPP • Infrastruktura (vodovodna mreza, kanalizaciona mreza, grejanje, distribucija struje. . ) • Objekti za edukaciju, objekti za smestaj studenata • Bolnice i klinike • Sportski objekti • Drzavni administrativni objekti

JPP u sportu • Tradicionalno, teret placanja troskova izgradnje novih sportskih objekata je bio na drzavi odnosno gradovima • Gradovi finansiraju izgradnju sportskih objekata jer vide benefit kroz lokalni ekonomski razvoj, kao domacini profesionalnih sportskih klubova. Sport je katalizator za regeneraciju, socijalni i ekonomski razvoj • Kada gradovi nemaju dovoljno sportskih objekata – timovi napustaju mesto i sele se tamo gde imaju sve uslove za sport • Partnerstvo izmedju gradova (LS) i profesionalnih sportskih klubova je kriticni faktor u proceni trzisne vrednosti sportskih objekata. • I gradovi i sportski timovi su trzisni igraci koji grade, kupuju, poseduju i upravljaju sportskim objektima

“Izgradite ga i oni ce otici” • • Sportski objekti koji su izgradjeni od strane drzave i u vlasnistvu su drzave, pretvorili su sportske klubove u zakupce. Zakupcu je uvek lako da nadje bolji “dil” i da se preseli. Gradovi koji propagiraju izgradnju sportskih objekata iz sopstvenog budzeta da bi sacuvali ili zadrzali sportske timove, ustvari obezbedjuju kontinuirano trpljenje ucena od strane sportskih klubova i finalno odlazak klubova iz grada.

ZASTO PRIVATNI KAPITAL INVESTIRA U SPORTSKE KLUBOVE • Mozda je “funkcija ega” • Vrlo cesto performansa ovakve investicije nije za pohvalu. Zasto ne probati? …Neuspeh vas moze snaci i usled necega sto je van vase kontrole kao globalna finansijska kriza • Recimo za bilionera, menadzera investicionog fonda, kupovina udela u sportskom klubu moze znaciti “ ispunjavanje decjih fantazija”, pokazivanje svetu da ste uspeli, ili jednostavno beg od dosade”

PRISTUPI PROCENI • Direktno poredjenje sa slicnim prodajama • Prihodovni pristup • Troskovni pristup

Direktno poredjenje sa slicnim prodajama • Nedostatak adekvatnih komparativa • Tacna analiza kupoprodaje bi zahtevala kompletan uvid u kupoprodajni ugovor, klubsku dokumentaciju, fransize… • Alociranje dela pausalne kupoprodajne cene na sportski gradjevinski objekat bio bi skoro nemoguc zadatak

Prihodovni pristup • Prihodovni pristup – kapitalizovani prihod koji nepokretnost moze doneti u buducnosti. • Metoda direktne kapitalizacije ( na bazi zakupa, trzisne stope povracaja) • Procena na bazi “going concern” i potom alociranje vrednosti na nepokretnost • DNT – sa projekcijama novcanog toka

Prihodovni pristup • Vecina sportskih objekata je u vlasnistvu drzave ili LS i u zakupu profesionalnih sportskih timova. • Zakup je skoro uvek simbolican ili besplatan, tako da prihod ne opravdava troskove izgradnje. Cena zakupa nije bazirana na uobicajeno ocekivanim stopama povracaja investicije.

Prihodovni pristup • Zasto LS daju u zakup sportske objekte za simbolicnu cenu ili gratis? • • • Sportski objekti i sportski klubovi kreiraju radna mesta i prihode Izgradnja sportskih objekata donosi $ lokalnoj ekonomiji Obnavljanje urbanih aktivnosti Privlacenje medija & turista Nematerijalni benefit - “ ponos grada” ako postane domacin sampiona • Procena vrednosti na bazi ostvarene cene zakupa ne daje sliku pravog benefita vlasnika sportskih objekata

Prihodovni pristup • Procena “going concern” vrednosti za jedan sportski klub a zatim alociranje vrednosti na sam klub i sportski objekat je nepouzdana. • DNT metoda je takodje nepouzdana zbog nepouzdanih i nepredvidivih novcanih tokova jednog sportskog kluba, te je bilo kakva projekcija previse subjektivna.

Troskovni pristup • Troskovni pristup – pojednostavljeno cini nabavna cena novog obejkta umanjena za gubitak usled amortizacije, plus vrednost zemljista.

Troskovi izgradnje –podaci za UK ( Sport England – vladina agencija za razvoj sportske infrastrukture)

Lista najskupljih stadiona na svetu izvor FORBES. com

Troskovni pristup • Vrednost zemljista se dobija iz uporednih prodaja zemljista na slicnim lokacijama. • Cinjenica da je na zemljistu izgradjen, recimo stadion ili arena, nema uticaja na vrednost zemljista kao neizgradjenog.

Troskovni pristup • Buduci da je adekvatni pristup za procenu sportskih objekata – troskovni pristup, tacan proracun amortizacije postaje imperativ. • Fizicka depresijacija – gubitak usled starosti, koriscenja • Funkcionalna depresijacija – negativan uticaj na vrednost usled nedostataka u projektovanju – sto ima uticaj na efikasno koriscenje • Spoljna depresijacija - negativan uticaj na vrednost usled nezeljenih efekata koji poticu iz okruzenja

Troskovni pristup • Fizicka depresijacija % =Efektivna starost/ Korisni vek • • Korisni vek – period za koji objekat moze razumno da se koristi u funkciji za koju je izgradjen Neki obejkti traju i preko 2000 godina – Koloseum jos uvek stoji ali ne sluzi funkciji za koju je gradjen Sportski objekti gradjeni u 20 veku nisu tako izdrzljivi Prosecan korisni vek je oko 60 godina

Troskovni pristup • Mnogi sportski objekti izgradjeni posle 1960, u USA, imali su korisni vek trajanja od oko 30 godina

Troskovni pristup • Funkcionalna depresijacija za sportske objekte (starijeg datuma izgradnje): • Neadekvatno parkiranje • Nedostatak sedista • Nedostatak kafica, restorana, radnji • Uski prolazi – neadekvatan protok ulazak/izlazak

Troskovni pristup • Spoljna depresijacija – nastupa kada spoljni faktori – razvoj okoline uticu na upotrebu objekta u nameni za koju je izgradjen • Ukoliko objekat vise nije u najboljoj I najisplatljivijoj upotrebi (HABU) – koristi se u druge svrhe • U tom slucaju, cesto se desi da sportski objekti budu prenamenjeni u neku drugu upotrebu npr. shopping mall, crkvu…( Great Western Forum Los Angeles u 2000 god. → Baptisticka Crkva; nekadasnja arena za borbu sa bikovima iz 1900 god → multifunkcionalni centar u 2011 god. Arenas de Barcelona)

Troskovni pristup • Faktori koji uticu na uspeh koriscenja nekog sportskog objekta – odrzavanje HABU (koriste se i u fizibilnim studijama za proracun isplativosti • • • gradnje sportskih objekata) Populacija Starosna struktura lokalnog stanovnistva Prihodi po domacinstvu lokalnog stanovnistva Potrosacke navike – trosenje na zabavu Stanje privrednih subjekata - zaduzenost Razvijenost medija (televizija, radio)

Troskovni pristup • Prehodno pomenuti deografski, socijalni i ekonomski faktori su vazni pokazatelji za potencijalni uspeh velikih sportskih objekata (stadioni, arene) , potrebno je izmeriti i ostvarivanje: • Prisutnosti na utakmicama • Prosecnu cenu ulaznice • Prodaja luksuznih mesta • Sponzorstva • Medijska mreza prenosa

Troskovni pristup • Da li performansa sportskog kluba utice na vrednost sportskog objekta? • Sportski objekat ne moze postici najbolju i najisplativiju upotrebu (posecenost, prodaja karata) ukoliko ga ne koriste najbolji sportski klubovi.