Prinsipper for verdsettelse ved ekspropriasjon mm advokat Steinar

Prinsipper for verdsettelse ved ekspropriasjon mm advokat Steinar Mageli 22 desember 2021 - Side 1

Det rettslige utgangspunktet Grunnlovens § 105 om full erstatning Ekspropriasjonserstatningsloven av 6. april 1984 nr 17 Tidligere førstelagmann ved Eidsivating lagmannsrett: «Men det må understrekes at det er et rettslig og ikke et økonomiks spørsmål å klarlegge hva som er det økonomiske tapet. 22 desember 2021 - Side 2

De ulike verdsettelsesgrunnlagene etter vederlagsloven § 4: Salsverdi, bruksverdi eller utgifter til attkjøp. Verdsetjinga skal gjerast på grunnlag av salsverdien, jf. § 5, eller bruksverdien, jf. § 6. Har eigedomen ein høgare bruksverdi for eigaren enn salsverdien, skal bruksverdien leggjast til grunn, dersom ikkje det tapet som går over salsverdien kan bøtast med å kjøpe att annan eigedom tilsvarande bruk. Vil utgiftene til attkjøp av eigedom tilsvarande bruk vere høgre enn sals- eller bruksverdien, skal vederlaget fastsetjast på grunnlag av desse utgiftene når vilkåra etter § 7 er oppfylte 22 desember 2021 - Side 3

Påregnelighetsvilkåret sentralt etter § 5 (omsetningsverdi) og § 6 (bruksverdi) § 5: …» den påreknelege utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden» § 6: …» ved slik pårekneleg utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden» Viktig: Verdsettelsen kan som den klare hovedregel ikke bygge på en annen arealbruk enn den som følger av en bindende arealplan. Et område som er avsatt til LNFR-område og som skal bevares ubebygget, kan ikke verdsettes som byggegrunn 22 desember 2021 - Side 4

Hovedregelen om reguleringsplaners bindende virkning Rt 2009 s 740 avsnitt 42 «Reguleringsplanar som er bindande, må som hovudregel leggjast til « grunn ved oreigning. Dette er ein fast og gjennom lang tid etablert rettstilstand, og eg nøyer meg med å vise til Rt-1977 -24 (Østensjø), Rt 1996 -521 (Lena), Rt-2005 -1255 (Voss), Rt-2006 -473 (Stange) og HR 2009 -1130 -A (Son). Det kan berre givast vederlag ut frå den bruken som eit areal er avsett til i arealplanen, eller som planen etter plan- og bygningslova § 31 nr. 1 ikkje er til hinder for. Dette siste alternativet omfattar først og fremst etablert bruk av eigedommen. Frå denne hovudregelen er det gjennom praksis utvikla to unntak, og det er det nærare innhaldet i desse unntaka som er til prøving i saka her. » 22 desember 2021 - Side 5

Unntak 1 - Strøksprinsippet Avsnitt 43: «Det første unntaket, som er aktuelt for Tomassens eigedom, er at det skal fastsetjast ein utjamna pris - strøkspris - for all grunn innanfor eit område som skal byggjast ut, uavhengig av om det skal byggjast på grunnen eller om arealet skal tilfredsstille fellesbehov. » 22 desember 2021 - Side 6

Unntak nr 2 - Offentlige anlegg Avsnitt 50: «Eg nemnde at det er to unntak frå hovudregelen om at bindande plan må leggjast til grunn ved fastsetjinga av oreigningsvederlaget. Det andre unntaket er at grunneigaren ved oreigning av område regulerte til offentlege bygningar eller anlegg kan krevje at vederlaget blir fastsett på grunnlag av alternativ pårekneleg bruk. Spørsmålet er korleis eit areal til idrettsanlegg i eit regulert friområde skal vurderast. Som eg alt har gjort greie for, er det tale om eit stadionanlegg med grasmatte, løpebaner, tribunar, flomlysmaster og tre bygningar» 22 desember 2021 - Side 7

Sak hvor det er spørsmål om unntak nr 2 kommer til anvendelse 22 desember 2021 - Side 8

Nærmere om Eidsvoll saken Arealet avsatt til friområde/idrettsanlegg Kan man ved erstatningsfastsettelsen se bort ifra reguleringsplanen og utmåle erstatningen etter en alternativ påregnelig utnyttelse? Ja, sa tingretten (med en haltende begrunnelse) Retten kom til at unntak nr 2 kom til anvendelse og fastsatte erstatningen som om det skulle være grunn avsatt til boligformål Grunneierne begjærte overskjønn, ikke kommunen 22 desember 2021 - Side 9

Eidsvoll saken forts. Det som skal bygges er et begrenset anlegg, myntet på almennheten, finansiert med bla Tippemidler Sml Rt 2009 s 740 (avsnitt 6): «Den delen av friområdet som ligg på eigedommen til OF, har underføremål idrett. Arealet er på ca. 19 900 m². På denne delen vil det bli oppført eit idrettsstadion for friidrett og fotball. Det er planlagt seks løpebaner rundt fotballbana. Bana er tenkt nytta til toppfotball for kvinner, og ho er tilpassa krava Norges Fotballforbund har sett til dette. På eine langsida av stadionet skal det vere tribuneanlegg. Det skal oppførast eit administrasjonsbygg i to etasjar med grunnflate 370 m² , eit arrangementsbygg i storleik 100 -150 m² , eit driftsbygg og flomlysanlegg. » 22 desember 2021 - Side 10

Den alternative påregnelige utnyttelsen Vederlagslovens §§ 5 og 6: «pårekneleg(e) utnytting som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden. » Ikke erstatning for tenkte eller teoretiske verdier Må dreie seg om utnyttelsesmåter som fremstår som overveiende sannsynlige i nær fremtid Lørenskog: (Eidsivating lagmannsrett): «Dersom man ser bort fra utvidelse av kirkegården, finner lagmannsretten det ikke tvilsomt at det vil være utbyggere som er villige til å satse på ekspropriasjonsarealet som et mulig fremtidig utbyggingsområde. » 22 desember 2021 - Side 11

Påregnelighetsvurderingen fortsetter «Arealet er velegnet for boligbygging og ligger nær vei og ledningsnett, i rimelig avstand fra sentrum og skole og tett ved boligområdet Bredde. Byggeklare tomter på Bredde selges til meget høye priser, ca kr 1, 5 mill pr dekar, og utbyggingspresset er stort, jf skoletomten og boligspekulasjonene på Prestejordet, pågang fra utbyggere, PEABs tro på utbyggingsprosjektet på Torshov og knappheten på eneboligtomter. Lagmannsretten finner det påregnelig at ekspropriasjonsarealet - uten kirkegårdsutvidelsen - på sikt ville bli åpnet for boligbygging. » 22 desember 2021 - Side 12

Påregnelighetsvurderingen forts. Avgjørelsen påanket, men førte ikke frem (Rt 2004 s 2010) Korrigering kom fra HR i Rt 2007 s 464: (97) Som sagt finner jeg lagmannsrettens generelle rettsanvendelse riktig når det tas utgangspunkt i hvilken alternativ utnyttelse som ville foreligge dersom kraftlinjen ikke var kommet. Men når en kommune har vurdert utnyttelsen i forbindelse med kommuneplan få år før vurderingen i skjønnet, slik det her er skjedd, må det kreves klare holdepunkter for å kunne legge til grunn en annen utnyttelse enn den som fremgår av planen 22 desember 2021 - Side 13

Påregnelighetsvurderingen forts. Det er kommunens oppfatning av utnyttelsen retten skal frem til. På bakgrunn av den begrunnelse rådmannen ga i sin innstilling, er det vanskelig å se at lagmannsretten har lagt til grunn en riktig forståelse av tyngden av de beviskrav som må stilles. (99) Etter min mening er det mye som tyder på at lagmannsretten har satt sin egen vurdering av hvordan arealene burde disponeres, over kommunens. Dette er i tilfelle uriktig rettsanvendelse. 22 desember 2021 - Side 14

Vilkår for omsetningsverdi etter vl § 5: Dele- og byggetillatelse må være påregnelig Tomtene må ha omsetningsverdi; må appellere til et marked Salgsverdien utgjøres ikke av det retten måtte mene er et rimelig vederlag, men hva arealet kunne vært solgt for på ekspropriasjonstidspunktet Opparbeidelseskostnader Grunnlagsinvesteringer, jf Eidsvoll saken 22 desember 2021 - Side 15

Omsetningsverdi - differanseprinsippet Mest aktuelt ved ekspropriasjon av striper av areal som ikke har selvstendig salgsverdi. Gjelder generelt Verdien av eiendommen før inngrepet og verdien av inngrepet etter inngrepet. Differansen utgjør erstatningens størrelse Grunnleggende avgjørelse: Rt 1976 s 1507 Litt om anvendelsen av prinsippet. Erstatningen enkelte ganger satt til 0. Vanskelig å forstå for grunneier 22 desember 2021 - Side 16

22 desember 2021 - Side 17

Differanseprinsippet forts Prinsippets anvendelse der hvor boligen er støybelastet «Ved anvendelse av differanseprinsippet kan det være problematisk å sondre mellom hva som er erstatning for grunnen og hva som er erstatning for ulemper på resteiendommen. I vår sak er det på det rene at veianlegget ikke påfører eiendommene nærføringsulemper som overstiger tålegrensen i naboloven § 2. Det skal derfor sees bort fra verdireduksjon som skriver seg fra selve anlegget» – (Eidsivating lagmannsretts overskjønn vedr FV 255 – Gusdal) 22 desember 2021 - Side 18

Bruksverdi – vederlagslovens § 6 Skog – påregnelig avvirkning dersom inngrepet ikke hadde skjedd Ikke spørsmål om økonomisk hogstmodenhetsalder Hvordan ville en alminnelig forstandig skogbruker ha avvirket skogen Snau skogsmark: 1 -2 kr pr m 2. I minnelige forhandlinger gis ofte mer 22 desember 2021 - Side 19

Bruksverdi forts. Landbruk – påregnelig produksjonsform Aktuell bruk vs mer intensiv utnyttelse av jorda Objektiv bruksverdi Dekningsbidragskalkyler Korn: Kr 22 -30 m 2 Poteter: Kr 35 -45 m 2 22 desember 2021 - Side 20

Grunneiers tilpasningsplikt Det er fast rettspraksis for at en ekspropriat - mot å få dekket eventuelle utgifter og ulemper ved en tilpasning, plikter å gjøre sitt til at tapet for eksproprianten ved inngrepet blir minst mulig Ulike former for tilpasning: - forskyve produksjonen, fra det minst lønnsomme til det mer lønnsomme - finne beskjeftigelse for frigjort arbeid - leie jord som erstatning for den jorda som er gått tapt - selge maskinutstyr som er blitt til overs - redusere slaktevekta på sau 22 desember 2021 - Side 21

Gjenervervserstatning - § 7 Vederlag etter utgifter til attkjøp. Ved oreigning av eigedom som eigaren nyttar til bustad, fritidshus eller eiga verksemd, skal vederlag for bygning eller anlegg med turvande tomt fastsetjast på grunnlag av utgiftene til attkjøp av annan eigedom tilsvarande bruk, så framt attkjøp må reknast som naudsynt for at eigaren skal haldast skadelaus. 22 desember 2021 - Side 22

Gjenerverv forts Vederlag etter attkjøpsverdien kan ikkje krevjast for bygning eller anlegg som på grunn av elde eller etter tilstanden elles ikkje kan reknast for tenleg til framtidig bruk. Ved fastsetjinga av vederlaget skal det gjerast frådrag for føremoner som attkjøp av annan eigedom 2 i tilfelle ville føre med seg, ved meir moderne utstyr, lengre levetid, meir rasjonell drift, lågare vedlikehaldskostnad eller på annan måte. 22 desember 2021 - Side 23

Særfradrag – vl § 9 Føremoner for attverande eigedom. Føremoner som oreigningstiltaket fører med seg for attverande eigedom, skal gå til frådrag i vederlaget så langt føremonen ikkje er av allmenn karakter for eigedomar i distriktet 22 desember 2021 - Side 24

Særfradrag forts 22 desember 2021 - Side 25

Særfradrag forts. Særfradrag gitt pga av at tiltaket sikret adkomst til næringsarealene Slapp kostnadene med å bygge vei 22 desember 2021 - Side 26

Takk for meg 22 desember 2021 - Side 27