Predlog teksta Nacionalnih Standarda za Procenu Nekretnina Beograd

Predlog teksta Nacionalnih Standarda za Procenu Nekretnina Beograd, 2013

Potreba za standardima procene nekretnina • • Okvir za rad procenitelja nekretnina, tendencija da postanu globalno prihvaceni ili bar na regionalnom nivou; EU koncept internog ili jedinstvenog trzista upucuje na iste kriterijume pruzanja usluga u svim oblastima, pa i procenama Najbolja praksa a ne teorija; sastavljaju ih prakticari sa reputacijom (primer EVS, IVS, RICS Red book) • Demokratski proces u sastavljanju standarda – nacrt se izlaze na javnu diskusiju od 2 -3 meseca, pocev od sredine novembra 2013 • Nacrt je izlozen svim zainteresovanim stranama (NUPS clanovima, korisnicima procene, zakonodavcima, medjunarodnim organizacijama) • Prezentacija nacrta je otvorena za javnost na NUPS websajtu. • Nacrt standarda je pripremljen i odobren od strane Odbora za Standarde NUPSa. • Razvoj i odrzavanje efikasnih i razumljivih stnadrda procene koji su u saglasnosti sa internacionalno prepoznatim standardima, prakticni za primenu i koji stite javni interes Uobicajene su izmene, dopune medjunarodno prepoznatih standarda sada vec na godisnjem nivou, sto vazi I za nacionalne standarde • 2

3

Mortgage Credit Directive (2013) Direktiva za hipotekarne stambene kredite • NAVS predstavnik u MCD komisiji u TEGo. VA • Blagovremeno informisanje o odlukama evropske komisije koje se ticu procena • MCD –usvojen decembar 2013 – dat rok od 2 godine za prilagodjavanje i potpunu implementaciju. Za zemlje koje pristupaju nesto ranije, cim se otvori poglavlje Finansijske usluge. • odnosi se samo na stambene nekretnine ali ce imati uticaja i na ostale • Clan 14 a: Procena nekretnina 1) „Zemlje clanice ce obezbediti pouzdane nacionalne standarde za procenu nekretnina za potrebe hipotekarnih kredita… “Pouzdanim se mogu smatrati standardi koji se baziraju na medjunarodno prepoznatim standardima, narocito onim koje je sastavio IVSC, TEGo. VA ili RICS…” 4

MCD -nastavak • 1 a. “Zemlje clanice ce zahtevati da interni i eksterni procenitelji budu profesionalno kompetentni i dovoljno nezavisni od kreditora i procesa odobravanja kredita, tako da su njihove procene objektivne i dokumentovane u trajnom obliku i date na cuvanje kreditoru” 5

Profesionalni procenitelji Professional Qualifications Directive (Directive 2005/36/EC) je u procesu modernizacije : tokom 2014 godine ce se sastaviti izvestaj o regulisanim i ne-regulisanim profesijama, recimo profesija procenitelja je neregulisana u vecini drzava clanica EU. One zemlje koje regulisu ovu profesiju moraju da opravdaju nacin i efekat regulisanja. Cilj: spisak profesija i adekvatnih kvalifikacija Pod lupom su i Nacionalni Zakoni o pristupu profesijama COM(2013) 676 od 2. 10. 2013. Desavaju se velike reforme regulisanih profesija u zemljama EU (Spanija, Poljska, Portugal, Slovenija…) - EC i internacionalne organizacije traze reviziju nacionalnih regulacija. OECD, razvio indikatore koji mere regulatornu restrikciju pritupa profesiji u nekim zemljama i navodi destruktivni efekat ovakvih regulacija. Poseban akcenat se stavlja na prava potrosaca da mogu da imaju izbor profesionalne usluge koja ni na koji nije nacin pod restrikcijom neke 6 nacionalne regulative.

7

Neophodne kvalifikacije procenitelja nekretnina -medjunarodno prihvacene. Raspolazu multidisciplinarnim znanjem proisteklim iz nekoliko osnovnih oblasti: a) Principi ekonomije ukljucujuci one koji vaze za nekretnine b) Prinicipi procene, praksa i standardi procene c) Finansijski aspekt nekretnina, razvoj, investiciona i statisticka analiza d) Urbanisticko planiranje i koncept odrzivost, energetske efikasnosti, zastita covekove okoline e) Pravni okvir za nekretnine, interesi na nekretninama f) Porezi koji se ticu nekretnina g) Racunovodstvo, osnove h) Dokumentacija katastra nepokretnosti i) Osnovi konstruktivnih sistema i izgradnje objekata j) Profesionalna etika • TEGo. VA MER – minimalni zahtevi za edukacijom

• Termini “Rezultati ucenja” i “Kompetencije” u kontekstu Evropske vise edukacije (EHEA) se povezuju sa onim sta osoba zna, razume i moze da radi po zavrsetku te edukacije. Ovi kriterijumi stavljaju onoga koji uci u centralnu poziciju i osnov su za nastanak ECTS (European Credit Transfer and Accumulation System) u okviru EHEA i Bologna procesa. • U okviru Evropske mreze kvalifikacija (European Qualifications Framework) za LLL, “kompetencija znaci dokazana mogucnost da se tokom rada iskoristi steceno znanje, vestine i licne i metodoloske mogucnosti. . . ” • U sirem koceptu Evropske mreze kvalifikacija, kompetencija se opisuje kroz odgovornost i autonomija i shvata se kao posedovanje kapaciteta da pretocite znanje u praksu. • Prilog: Vestine i nivoi znanja steceni na edukativnom 11 programu, NUPS

Edukativni program za procenitelje nekretnina • Za edukaciju na akademskom nivou, npr. Master program za Nekretnine i procene, potrebno je 60 ECTS sto bi odgovaralo izmedju 600 i 900 casova nastave (direktno sa predavacima 2/3 i 1/3 u samostalnoj izradi radova, istrazivanju…) • NUPS edukativni program za procene nekretnina ukupno 120 h direktnog predavanja i oko 60 sati individualnog rada na pripremi izvestaja procene, sto cini, za sada, oko ¼ neophodnih ECTS. 12 • Prilog: Edukativni program NUPS

Vestine procenitelja • Edukacija nije jedini uslov za dobijanje bilo kojeg medjunarodno priznatog sertifikata ili clanstvo u strucnim organizacijama (TEGo. VA, RICS, ASA…) • Iskustvo na procenama nekretnina je primaran uslov, jer se profesionalni razvoj desava kroz praksu. • Prilog: dokumentacija udruzenja 13

Eticki kodeks -nacrt Nacionalnih standarda procene nekretnina- • • • Integritet Kompetentnost Sukob interesa Poverljivost Nepristrasnost Efikasnost i marljivost 14

Osam standarda procene -Nacrt Nacionalnih standarda procene nekretnina- • • • SP 1 – Etika i kvalifikacije procenitelja SP 2 - Angazovanje SP 3 – Osnovi procene i pristupi proceni SP 4 – Inspekcije i ispitivanja SP 5 – Potvrda informacija SP 6 - Izvestaji procene 15

Dve najcesce primene procene i smernice za rad -Nacrt Nacionalnih standarda procene nekretnina- • SP 7 – procene vrednosti za potrebe izrade finansijskih izvestaja • SP 8 - Procene vrednosti nekretnina za potrebe obezbedjenja kredita • SMR 1 - Radni odnosi sa revizorima klijenata prilikom angazovanja na proceni za svrhu finansijskog izvestavanja • SMR 2 - Smernice za procene vrednosti nekretnina za potrebe obezbedjenja kredita u Srbiji • SMR 3 Pravila profesionalnog ponasanja 16

SP 2 - Angazovanje procenitelja • • • Uslovi angazovanja procenitelja (pismenim putem): Svrha procene Predmet procene Usaglasena baza za vrsenje procene Efektivni datum procene Rok izrade i naknada za rad procenitelja 17

SP 3 – Osnove procene – trzisna vrdnost i druge vrste vrednosti • Internacionalno prihvacena definicija, EVS, IVS, RICS • Procenjen iznos za koji bi sredstvo moglo da se razmeni na dan procene vrednosti između zainteresovanog kupca i zainteresovanog prodavca, u transakciji između nezavisnih i nepovezanih strana, posle odgovarajućeg marketinga, pri čemu su strane posedovale dovoljno saznanja, te delovale razumno i bez prinude. • Direktiva 2006/48/EC, odnosno CRD – Capital Requirements Directive • HABU- Najbolja i najisplativija namena deo definicije trzisne vrednosti i fer vrednosti IFRS 13. 18

SVRHA STANDARDA PROCENE • Koherentnost izvestaja procene • Promovise konzistentnost • Pomaze korisnicima izvestaja procene da bolje razumeju procenu • Obezbedjuje reper za rad kvalifikovanom procenitelju • Upoznaje javnost o ulozi procenitelja • Podupire jasne i obrazlozene procene • Koherentnost u regulaciji • Promovise najbolju praksu 19