PRAMENY PRVA Zkon 892012 Sb obansk zkonk NOZ

PRAMENY PRÁVA Zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník („NOZ“) upravuje souhrnně veškeré obecné instituty soukromého práva, obecnou úpravu právnických osob, rodinné právo a absolutní a relativní majetková práva; Zákon č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) navazuje na NOZ úpravou týkající se uspořádání vztahů v obchodních společnostech a družstvech; Zákon č. 91/2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém; stanoví kolizní a procesní normy pro řešení soukromých vztahů s mezinárodním prvkem;

Tyto tři zákony tvoří kodifikaci reformy soukromého práva v České republice Nový občanský zákoník zrušil zcela nebo zčásti 238 právních předpisů, mimo jiné také Zákon č. 72/1994 Sb. , o vlastnictví bytů ve znění pozdějších předpisů Nařízení vlády č. 371/2004 Sb. , … vzorové stanovy, ve znění pozdějších předpisů

DOPROVODNOU LEGISLATIVU BUDE TVOŘIT 5 HLAVNÍCH ZÁKONŮ • Zákon o zvláštních řízeních soudních s 512 paragrafy • Novela OSŘ (392 změn) s doprovodnými novelami o soudních poplatcích, zákona o státním zastupitelstvu, SŘS a zákona o VSÚ • Novela insolvenčního zákona (357 změn) s doprovodnou novelou o insolvenčních správcích • Nový rejstříkový zákon, který upravuje veřejné rejstříky právnických (a podnikajících) fyzických osob ve vazbě na § 120 NOZ; • Velký doprovodný zákon, který novelizuje dalších 124 zákonů (, , zákonů“)

MOŽNOST ODCHÝLENÍ SE OD ZÁKONA • smluvní svoboda a autonomie vůle stran = možnost odchýlení se od zákona; • normy dispozitivní a kogentní; • smluvní strany se mohou odchýlit od zákona, ledaže by to zákon výslovně zakazoval; • zákaz v normě vyjádřen slovy: „zakazuje se“, „nepřihlíží se“, “nesmí“, „musí“, „může jen“; „je vždy“

BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ § 1158 - § 1222 NOZ Oddíl 5 - Bytové spoluvlastnictví Pododdíl 1 - Obecná ustanovení (§ 1158 – 1162) - Společné části (§ 1160 - § 1162) Pododdíl 2 – Vznik jednotky (§ 1163 – § 1169) Pododdíl 3 – Výstavba domu s jednotkami (§ 1170 – § 1174) Pododdíl 4 – Práva a povinnosti vlastníka jednotky (§ 1175 – § 1188) Pododdíl 5 – Správa domu a pozemku (§ 1189 – § 1216) Pododdíl 6 – Zrušení bytového spoluvlastnictví (§ 1217 – § 1219) Pododdíl 7 – Společná ustanovení (§ 1220 – § 1222)

• SVJ vzniklé přede dnem nabytí účinnosti NOZ se podle § 3041 odst. 1 NOZ stávají dnem nabytí účinnosti NOZ (tj. dnem 1. ledna 2014) společenstvími vlastníků jednotek (SVJ) podle ustanovení NOZ, s tím, že • ve smyslu § 3041 odst. 2 NOZ pozbývají ta ustanovení stanov SVJ, která odporují donucujícím (kogentním) ustanovením NOZ, závaznosti dnem nabytí účinnosti NOZ (tj. od tohoto dne nelze taková ustanovení stanov SVJ použít) a • každé SVJ je povinno nejpozději do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ přizpůsobit stanovy nové právní úpravě SVJ v NOZ a doručit je veřejnému rejstříku, v němž je SVJ zapsáno (tj. doručit je příslušnému soudu, který vede rejstřík společenství). K tomu lze poznamenat, že je přijat nový samostatný zákon o veřejných rejstřících č. 304/2013 Sb. , v němž je i úprava týkající se rejstříku společenství; • pokud by název SVJ odporoval ustanovením NOZ (viz § 132 a násl. NOZ o názvu právnické osoby obecně a dále § 1200 odst. 2 písm. a) NOZ o názvu SVJ), bylo by SVJ povinno přizpůsobit svůj název požadavkům NOZ do dvou let ode dne nabytí účinnosti NOZ.

Právnické osoby § 3041 • • (1) Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti. Bylo-li přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona zahájeno řízení o zápisu právnické osoby do veřejného rejstříku, dokončí se podle dosavadních právních předpisů; odporuje-li však zakladatelské právní jednání učiněné přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona dosavadním právním předpisům, považuje se za platné, vyhovuje-li ustanovením tohoto zákona. (2) Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a doručí je orgánu veřejné moci, který vede veřejný rejstřík, do něhož je právnická osoba zapsána. Neučiní-li tak, příslušný orgán veřejné moci ji k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti; uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud právnickou osobu na návrh orgánu veřejné moci nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší a nařídí její likvidaci.

§ 3042 • Odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona, přizpůsobí právnická osoba svůj název požadavkům tohoto zákona do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti. Není povinna tak učinit tehdy, jsou-li pro to důležité důvody, zejména užívala -li právnická osoba svůj název dlouhodobě a je -li pro ni tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.

§ 1200 Založení společenství vlastníků • (2) Stanovy obsahují alespoň • a) název obsahující slovo „společenství vlastníků” a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,

CO JE BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1158 • SPOLUVLASTNICTVÍ NEMOVITÉ VĚCI ZALOŽENÉ VLASTNICTVÍM JEDNOTEK; • MŮŽE VZNIKNOUT, POKUD JE SOUČÁSTÍ NEMOVITÉ VĚCI DŮM ALESPOŇ SE 2 BYTY; • BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ UPRAVUJE ODDÍL 5 NOZ; • ODDÍL 5 SE VZTAHUJE NA BYTY, NEBYT. PROSTORY, SOUBORY BYTŮ A NEBYT. PROSTORŮ; • JEDNÁ SE VLASTNICTVÍ REÁLNÉ ČÁSTI DOMU;

CO JE BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1158 • ZAJIŠTĚNÍ PRÁVA UŽÍVAT A POŽÍVAT PROSTOROVĚ VYČLENĚNOU ČÁST DOMU, TO PRÁVA ODVOZENÉHO OD VLASTNICTVÍ JEDNOTKY (JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE BYT); • DOSUD ZÁKON Č. 72/1994 Sb. , ve znění pozd. Předpisů; • JEDNÁ SE O SPOLUVLASTNICTVÍ DOMU A VLASTNICTVÍ JEDNOTKY; • DŮM VŠAK NENÍ SAMOSTATNOU VĚCÍ, JE SOUČÁSTÍ NEMOVITÉ VĚCI; • ZÁSADA SUPERFICIES SOLO CEDIT – POVRH USTUPUJE PŮDĚ – STAVBA JE SOUČÁST POZEMKU;

CO JE BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1158 • Bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty. To platí také pro nebytový prostor, jakož i pro soubor bytů nebo nebytových prostorů. • Název bytové spoluvlastnictví vyjadřuje hlavní účel, kterým je zajistit spoluvlastníku domu právo byt v domě výlučně užívat a zároveň s bytem disponovat jako s prostorově vyčleněnou částí nemovité věci (pozemku jehož součástí je dům s byty). • Dům již není, podle nové úpravy, samostatnou věcí. Je součástí pozemku. Úprava bytového spoluvlastnictví je tak založena na tom, že bytové spoluvlastnictví může vzniknout nikoli jen k samostatnému domu (to bude výjimečné), ale zpravidla půjde o spoluvlastnický vztah k pozemku jehož součástí je dům. • Pouze ve výjimečných případech dům součástí pozemku nebude. Tam bude dům součástí práva stavby.

CO VŠECHNO ZAHRNUJE JEDNOTKA - § 1159 • BYT JAKO PROSTOROVĚ ODDĚLENOU ČÁST DOMU; • A PODÍL NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH NEMOVITÉ VĚCI (DŮM, POZEMEK); • BYT A PODÍL JSOU VZÁJEMNĚ SPOJENÉ A NEODDĚLITELNÉ- TVOŘÍ JEDEN CELEK; • JEDNOTKA JE VĚC NEMOVITÁ; • DOSAVADNÍ POJETÍ: INDIVIDUÁLNÍ VLASTNICTVÍ JEDNOTKY A SPOLUVLASTNICVTÍ DOMU A POZEMKU; • PŘÍPADNÉ PODÍLY VLASTNÍKŮ NA DALŠÍCH VĚCECH (POZEMKY, ZAŘÍZENÍ, VEDLEJŠÍ STAVBY) NELZE ZAHRNOUT DO JEDNOTKY; JEDNÁ SE O PŘÍDATNÉ SPOLUVLASTNICTVÍ (ODDÍL 6 - §§ 1223 – 1235);

CO VŠECHNO ZAHRNUJE JEDNOTKA - § 1159 • Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá. • Jedná se tedy o vlastnictví reálné části domu. Spojení bytu a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci tak chápeme jako dvě součásti jednoho celku, jednoho vlastnického objektu. Na rozdíl od minulého pojetí jednotky, kdy se jednalo o tzv. duální vlastnictví (byt a podíl na společných částech domu a pozemku). • Novému pojetí jednotky však musí odpovídat i nový způsob evidence jednotky v katastru nemovitostí. • Katastr nemovitostí tak bude evidovat jednotky ve dvojím režimu. Buď jednotku vymezenou podle zák. č. 72/1994 Sb. nebo jako jednotku vymezenou podle NOZ. • Právní úprava v NOZ se tedy netýká jednotek, které již vznikly podle z. č. 72/1994 Sb. , pro ně platí dosavadní právní režim.

Právní úprava v NOZ se nebude dotýkat jednotek, které již vznikly podle zákona o vlastnictví bytů, pro ně bude platit dosavadní právní režim.

§ 3063 • Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.

Zápis stavby a jednotky po staru

Zápis stavby a jednotky po 1. 1. 2014

Spoluvlastnictví Osoby, kterým náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky. Jedná se o vlastnictví ideální části domu (věci).

SPOLEČNÉ ČÁSTI - § 1160 • Úprava v NOZ již neobsahuje výslovný výčet společných částí. Zákon pouze zdůrazňuje, že společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně (§ 1160 odst. 1) a dále říká, že společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání (§ 1160 odst. 2). • Na rozdíl od minulého stavu tak zákon vymezuje nikoli společné části domu, nýbrž nemovité věci. Nadále tedy zákon používá pojem společné části, nikoli tedy společné části domu. • Určení společných částí je z hlediska společenství vlastníků velmi podstatné pro jeho vlastní fungování. V § 1222 je odkaz na prováděcí právní předpis, který mimo jiné stanoví o kterých částech nemovité věci se má za to, že jsou společné.

SPOLEČNÉ ČÁSTI - § 1160 • ALESPOŇ TY ČÁSTI NEMOVITÉ VĚCI, KTERÉ PODLE SVÉ POVAHY MAJÍ SLOUŽIT VLASTNÍKŮM JEDNOTEK SPOLEČNĚ; VŽDY JSOU SPOLEČNÝMI ČÁSTMI: POZEMEK, NA NĚMŽ BYL DŮM ZŘÍZEN; VĚCNÉ PRÁVO MÍT NA POZEMKU DŮM; STAVEBNÍ ČÁSTI PODSTATNÉ PRO ZACHOVÁNÍ DOMU VČETNĚ JEHO HLAVNÍCH KONSTRUKCÍ; • STAVEBNÍ ČÁSTI PODSTATNÉ PRO ZACHOVÁNÍ TVARU A VZHLEDU DOMU; • STAVEBNÍ ČÁSTI PODSTATNÉ PRO ZACHOVÁNÍ BYTU JINÉHO VLASTNÍKA JEDNOTKY; • ZAŘÍZENÍ SLOUŽÍCÍ I JINÉMU VLASTNÍKU JEDNOTKY K UŽÍVÁNÍ BYTU; • •

SPOLEČNÉ ČÁSTI - § 1160 TO VŠE PLATÍ I V PŘÍPADĚ, ŽE SE URČITÁ ČÁST PŘENECHÁ NĚKTERÉMU VLASTNÍKU JEDNOTKY K VÝLUČNÉMU UŽÍVÁNÍ; NEJDE JEN O SPOLEČNÉ ČÁSTI DOMU, PROTO TERMÍN „SPOLEČNÉ ČÁSTI“ (JINÝ POZEMEK, VEDLEJŠÍ STAVBY, BALKONY, TERASY); PRO URČENÍ SPOLEČNÝCH ČÁSTÍ JE ROZHODUJÍCÍ NĚKOLIK SKUTEČNOSTÍ: - VLASTNICKÝ TITUL K VĚCEM, ZÁKON NEBO VŮLE VLASTNÍKŮ VYJÁDŘENÁ V PROHLÁŠENÍ, SMLOUVĚ O VÝSTAVBĚ. . . OD ZÁKONA SE ODCHÝLIT NELZE!

NAŘÍZENÍ VLÁDY 366/2013 Sb. KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM a) Společnými částmi nemovité věci jsou vedle pozemku, na němž je dům postaven, také zejména zpevněné plochy pochozí i jiné, předzahrádky, parkovací plochy, dvory, porosty, průjezdy, pasáže sloužící i jiným osobám než vlastníkům jednotek, vchod do metra v podloubí nebo v podchodu domu.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM b) Společnými částmi nemovité věci může být také pozemek funkčně související s provozem a správou domu a s užíváním jednotek, včetně pozemku na němž jsou umístěny drobné stavby, jako zejména čistička odpadních vod, septik, trafostanice, klepadlo, výměníková nebo předávací stanice, domovní kotelna, prádelna, sušárna, dále ohrady na popelnice a další stavby, které jsou nezbytné k zajištění provozu a správy domu, a dále oplocení, kolna, altán.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM c) Společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména • vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu, • střecha včetně výplní výstupních otvorů, izolací, hromosvodů, lávek, dešťových žlabů a svodů venkovních či vnitřních,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM • komíny jako stavební konstrukce v celé své stavební délce, včetně vyvložkování pořízeného spolu s komínem, mimo dodatečně instalovaných komínových vložek pořízených se souhlasem osoby odpovědné za správu domu jednotlivými vlastníky jednotek, do nichž jsou zaústěny tepelné spotřebiče těchto vlastníků a které tvoří jeden technologický celek jako spalinová cesta tepelného spotřebiče, • zápraží, schody, vchody a vstupní dveře do domu, průčelí, schodiště, chodby, výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (okna včetně okenic),

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM • výkladní skříň (výkladce) v rozsahu, v jakém se nachází v rovině obvodové stěny domu, včetně vnějšího skla a rolety výkladce, která je vždy ve výlučném užívání vlastníka jednotky, kromě částí výkladce vstupujících od vnitřního povrchu obvodové stěny do vnitřního prostoru místnosti, • balkony, lodžie, terasy, atria, i v případě, že jsou přístupné pouze z bytu, dveře z balkonů, lodžií a teras, výkladní skříně (výkladce) v rozsahu stanoveném v § 6 písm. a); tyto společné části, jsouli přístupné pouze z bytu, jsou vždy ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM • domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanice, včetně všech technických zařízení a součástí, • výtahy ve společných částech, včetně evakuačních a požárních výtahů, autovýtahů a autoplošin, • půdy, mandlovny, prádelny, sušárny, kočárkárny, kolárny, sklepní kóje a místnosti nacházející se ve společných částech domu, které nejsou vymezeny jako byt nebo součást bytu, • vnější požární schodiště, bazény, dále prostory, v nichž jsou umístěna parkovací místa, pokud nejsou zahrnuty v jednotce.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM d) Společnými částmi domu jsou vždy obvodové stěny prostorově ohraničující byt i v případě, že jde o nenosné svislé konstrukce, dále všechny nosné svislé konstrukce uvnitř bytu, jako jsou zejména stěny, sloupy a pilíře, vždy s výjimkou povrchových úprav, jako jsou vnitřní omítky, malby a případné krytiny na stěnách, tapety, dřevěné či jiné obložení, kazetové stropy a podobné vnitřní obložení stěn nebo stropů, a dále konstrukce zabudovaných skříní ve stěnách.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM e) Podlahy jsou společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM Společnými částmi jsou dále a) přípojky od hlavního řadu nebo od hlavního vedení pro dodávky energií, vody, pro odvádění odpadních vod, pokud nejsou ve vlastnictví dodavatelů, domovní potrubí odpadních vod až po výpusť (zařízení) pro napojení potrubí odpadních vod z bytu, domovní potrubí pro odvádění dešťových vod, b) rozvody elektrické energie až k bytovému jističi za elektroměrem, c) rozvody plynu až k uzávěru pro byt, d) rozvody teplé i studené včetně stoupacích šachet, ať jde o hlavní svislé rozvody, nebo odbočky od nich až k poměrovým měřidlům pro byt, nebo k uzávěrům pro byt, nejsou-li instalována měřidla pro jednotlivé byty, včetně těchto měřidel nebo uzávěrů; to se netýká rozvodů uvnitř bytu, včetně vodovodních baterií,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM e) jde li o centrální vytápění, celá soustava rozvodů tepla, včetně rozvodů v bytě, radiátorů a jiných otopných těles, včetně termostatických ventilů a zařízení sloužícího k rozúčtování nákladů na topení; části rozvodů umístěné v bytě, radiátory a termostatické ventily jsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky jako společné části, e) protipožární zařízení, nouzové osvětlení včetně záložních zdrojů, osvětlení společných částí,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPOLEČNÝM ČÁSTEM g) veškerá zařízení vzduchotechniky až k zapojení do bytu, pokud byla pořízena jako společná; to se netýká zařízení vzduchotechniky, pořídí-li je vlastník jednotky; obdobně to platí pro veškeré druhy ventilací. K pořízení takového zařízení se vyžaduje předchozí souhlas osoby odpovědné za správu domu, pokud by tím bylo zasahováno do společných částí domu, g) systémy rozvodu a příjmu televizního signálu a datových sítí až k zapojení do bytu, g) rozvody telefonu, domácí zvonek, vnitřní vybavení a umělecká výzdoba společných částí domu, vjezdové závory, brány, vrata a jiné příslušenství domu, které je nezbytně nutné k provozu domu a k užívání jednotek a z hlediska své povahy je k tomuto účelu určeno.

JAK SE URČUJÍ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH - § 1161 • Se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu • Jako stejné, • Stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě

JAK SE URČUJÍ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH - § 1161 • Se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu

JAK SE URČUJÍ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH - § 1161 • Jako stejné Vlastník bytů Spoluvlastnický podíl původní Spoluvlastnický podíl nový Karel 87, 1 87 Pepa 87, 5 87 Jana 87, 6 87 Zdena 86, 9 87 Lenka 88, 1 87 Martin 87, 2 87

JAK SE URČUJÍ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH - § 1161 • Stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě Stanovuje se jako podíl podlahové plochy daného bytu (např. 50 m 2) k celkové podlahové ploše domu (např. 1500 m 2) 50/1500

ZMĚNA PODÍLU - § 1162 • Se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění bytu – vlastník se může domáhat změny tohoto určení, pokud došlo k podstatné změně okolností a jedná se o zjevně nespravedlivé určení podílu, • Žádá změnu prohlášení dle § 1169 - vlastníci nebo soud www. mrakodrapy. com www. femiatika. com

DÁLE SE MÁ ZA TO, ŽE… Pro účely výpočtu podlahové plochy je byt, jako prostorově oddělená část domu v jednotce, ohraničen vnitřními povrchy obvodových stěn této prostorově oddělené části domu, podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a výplněmi stavebních otvorů ve stěnách ohraničujících byt; obdobně to platí pro ohraničení místností, které jsou jako součást bytu umístěné mimo hlavní obytný prostor.

VÝPOČET PODLAHOVÉ PLOCHY – nařízení vlády (1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy pilíře a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu. (2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

VÝPOČET PODLAHOVÉ PLOCHY – nařízení vlády

VÝPOČET PODLAHOVÉ PLOCHY – nařízení vlády (2) Podlahovou plochu mezonetového bytu umístěného ve dvou nebo více podlažích spojených schodištěm uvnitř bytu tvoří půdorysná plocha všech místností vypočtená způsobem stanoveným v odstavci 1 a plocha pouze dolního průmětu schodiště.

VÝPOČET PODLAHOVÉ PLOCHY – nařízení vlády (3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodiště, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti. (4) Vypočtená podlahová plocha bytu podle odstavců 1 až 3 se uvádí v m 2 a zaokrouhluje na jedno desetinné místo tak, že pět setin m 2 a více se zaokrouhluje směrem nahoru, k méně než pěti setinám m 2 se nepřihlíží.

VÝPOČET PODLAHOVÉ PLOCHY – nařízení vlády (3) V případě bytu s galerií, kdy je horní prostor bytu propojen s dolním prostorem schodiště, se podlahová plocha galerie započítává jako podlahová plocha místnosti, pokud podchodná výška tohoto prostoru dosahuje alespoň 230 cm, i když není zcela stavebně uzavřena všemi stěnami; započítává se současně plocha dolní místnosti, má-li alespoň stejnou podchodnou výšku, a plocha dolního průmětu schodiště. Pokud podmínky minimální podchodné výšky nejsou splněny, započte se pouze plocha dolní místnosti.

Vznik jednotky a) výstavbou (§ 1163) b) zápisem do veřejného seznamu (§ 1164) – – – pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění c) rozhodnutím soudu (§ 1165) – – – pokud o tom rozhodne soud při oddělení ze spoluvlastnictví při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění

VZNIK JEDNOTKY – PÍSEMNÁFORMA, KATASTR VÝSTAVBOU - § 1163 Smlouva s souvislosti se stavbou domu nebo jeho změnou – vznik jednotky výstavbou: dům je již navenek uzavřen obvodovými stěnami a střešní konstrukcí a byt uzavřen obvodovými

VZNIK JEDNOTKY – PÍSEMNÁFORMA, KATASTR ZÁPISEM DO VEŘEJNÉHO SEZNAMU – PROHLÁŠENÍ - § 1164 pokud vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva prohlášením rozdělí své právo k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám v případě, že si to ujednají spoluvlastníci při oddělení ze spoluvlastnictví nebo při jeho zrušení a vypořádání že si to ujednají manželé při změně rozsahu nebo při vypořádání společného jmění

VZNIK JEDNOTKY – PÍSEMNÁFORMA, KATASTR ROZHODNUTÍM SOUDU – PRÁVNÍ MOCI-ROZHODNUTÍ-§ 1165 při oddělení ze spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění.

CO UVÉST DO PROHLÁŠENÍ/DOHODY SPOLUVLASTNÍKŮ/MANŽELŮ - § 1166 odst. 1 Při rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám se uvedou alespoň a) údaje o pozemku, domu, obci a katastrálním území, b) údaje o jednotce, zejména 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech, c) jaká věcná a jiná práva a jaké závady přecházejí se vznikem vlastnického práva k jednotce na všechny vlastníky jednotek nebo na některé z nich.

ÚDAJE O JEDNOTCE 1. pojmenování a označení jednotlivých bytů alespoň číslem a umístěním s určením účelu užívání, 2. určení a popis společných částí se zřetelem k jejich stavební, technické nebo uživatelské povaze a s případným určením, které z nich jsou vyhrazeny k výlučnému užívání vlastníku určité jednotky, 3. velikost podílů na společných částech,

Prohlášení (§ 1166) odst. 2 a 3 • Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, určí prohlášení správce pravidla pro správu domu, pravidla pro užívání společných částí a příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku. • K prohlášení se přiloží půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů

PŘÍLOHA PROHLÁŠENÍ půdorysy všech podlaží, popřípadě jejich schémata, určující polohu bytů a společných částí domu, spolu s údaji o podlahových plochách bytů.

NEPLATNOST PROHLÁŠENÍ - § 1167 • Dojde-li k zápisu vlastnického práva k jednotkám do veřejného seznamu, NELZE prohlášení prohlásit za neplatné ani nelze určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, v případě, že věcné právo k jednotce nabyla další osoba. • Prohlášení LZE prohlásit za neplatné nebo určit, že vlastnické právo k jednotce nevzniklo, jen za podmínky, že po rozdělení domu na dům s jednotkami je jediným vlastníkem všech jednotek stále ten, kdo dům změnil na dům s jednotkami.

ODSTRANĚNÍ VADY PROHLÁŠENÍ - § 1168 A/ VYMEZENÍ JEDNOTKY NEURČITÝM NEBO NESPRÁVNÝM ZPŮSOBEM; • PŮVODCE PROHLÁŠENÍ – BEZ ZBYTEČNÉHO ODKLADU PO UPOZORNĚNÍ; • VLASTNÍCI DOTČENÝCH JEDNOTEK- SPOLEČNÝM PROHLÁŠENÍM; • SOUD NA NÁVRH OSOBY, KTERÁ NA TOM MÁ PRÁVNÍ ZÁJEM (SPOLEČNSTVÍ, VLASTNÍK, SPOLUVLASTNÍK, VĚŘITEL); B/ NESPRÁVNÉ NEBO NEURČITÉ PODÍLY NA SPOLEČNÝCH ČÁSTECH – NEPŘIHLÍŽÍ SE K TOMU – URČÍ SE DLE ZÁKONA – LEDAŽE SE SPOLUVLASTNÍCI DOHODNOU NA ZMĚNĚ PROHLÁŠENÍ;

ZMĚNA PROHLÁŠENÍ - § 1169 vlastníci jednotek mohou prohlášení změnit, je-li jednotka zatížena, lze prohlášení změnit s předchozím souhlasem osoby oprávněné z věcného práva.

CO VYŽADUJE ZMĚNA PROHLÁŠENÍ - § 1169 ODST. 2 • dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě; • BUDOU-LI DOTČENI VŠICHNI, MUSÍ SOUHLASIT VŠICHNI; • Účinnosti dohoda nabývá, pokud s ní v písemné formě souhlasí vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody;

Odkoupená místnost

Změny obsahu prohlášení mohou nastat na základě : • odstranění vad prohlášení podle § 1168 NOZ , • dohody o změně prohlášení podle § 1169 NOZ , • dohodou o změně prohlášení ve vztahu k podílům na společných částech podle § 1162 odst. 2 NOZ a popřípadě rozhodnutím soudu o změně prohlášení ve vztahu k podílům na společných částech podle téhož ustanovení, • smlouvou o výstavbě podle § 1163 a § 1170 NOZ , rozhodnutím soudu při oddělení spoluvlastnictví, při zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, při zúžení společného jmění nebo při vypořádání společného jmění podle § 1165 NOZ , • rozhodnutím shromáždění podle § 1208 NOZ.

VÝSTAVBA DOMU S JEDNOTKAMI PÍSEMNÁ SMLOUVA O VÝSTAVBĚ (NÁLEŽITOSTI - § 1170 • strany se zavazují podílet se společně na výstavbě, dokončení nebo na změně domu za účelem zřízení nebo změny jednotek; • Pro práva a povinnosti stran platí přiměřeně ustanovení tohoto zákona o společnosti (SPECIÁLNÍ SPOLEČENSKÁ SMLOUVA);

VÝSTAVBA DOMU S JEDNOTKAMI ve smlouvě strany ujednají alespoň: a)údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, b) způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací, c) velikost spoluvlastnických podílů k domu, a má-li být dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka; spoluvlastnické podíly se určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech, a d) má-li výstavbou vzniknout dům alespoň s pěti jednotkami, náležitosti stanov společenství vlastníků, pokud již nebylo založeno.

VÝSTAVBA DOMU S JEDNOTKAMI SMLOUVA O VÝSTAVBĚ (DŮM JE ROZESTAVĚN, BYTY NE - § 1171) strany si ujednají velikost spoluvlastnických podílů k nemovité věci ve velikosti odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů budoucích vlastníků jednotek na společných částech.

VÝSTAVBA DOMU S JEDNOTKAMI NÁSTAVBA, PŘÍSTAVBA, STAVEBNÍ ÚPRAVA DOMU ZA ÚČELEM VZNIKU JEDNOTKY - § 1172 nejsou-li v domě jednotky dosud vymezeny, ujednají strany ve smlouvě i vymezení jednotek v domě a vlastník nebo osoba k tomu oprávněná z jiného věcného práva převede na zájemce o nabytí nové jednotky spoluvlastnický podíl k nemovité věci ve velikosti odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu jako vlastníka jednotky na společných částech. jednotky jsou již vymezeny, ujednají strany ve smlouvě i změny velikosti spoluvlastnických podílů po vzniku nové jednotky nebo změně dosavadní jednotky a jejich převody tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů.

VÝSTAVBA DOMU S JEDNOTKAMI ODCHYLKA OD UJEDNANÉHO URČENÍ JEDNOTEK - § 1173 • VE SMLOUVĚ JE UJEDNÁNÍ O ODCHYLKÁCH; • UJEDNÁNÍ CHYBÍ - považuje se výstavba za řádnou, pokud je odchylka jen nepatrná a dotčený spoluvlastník ji měl a mohl rozumně očekávat; • Nedohodnou-li se strany, rozhodne soud, jak se důsledky odchylky od určení jednotek vypořádají; • VYPOŘÁDÁNÍ NEMUSÍ BÝT JEN FINANČNÍ; VÝSTAVBOU VZNIKNE DŮM - § 1174 ODST. 1 * STRANY JSOU PODÍLOVÝMI SPOLUVLASTNÍKY NEMOVITÉ VĚCI; VZNIKNE JEDNOTKA - § 1174 ODST. 2 * VZNIKNE BYTOVÉ SPOLUVLASTNICTVÍ

PRÁVA VLASTNÍKA JEDNOTKY - § 1175 • svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části; • nesmí však ztížit jinému vlastníku jednotky výkon stejných práv ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části; • udržuje svůj byt, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu; to platí i o společných částech, které má vlastník jednotky vyhrazeny ve výlučném užívání;

§ 1176 povinnost řídit se pravidly pro správu domu • Vznikem vlastnického práva k jednotce vzniká vlastníku jednotky povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu.

OZNAMOVACÍ POVINNOST VLASTNÍKA - § 1177 • že nabyl jednotku • oznámí svou adresu a počet osob, které budou mít v bytě domácnost, • oznamuje osobě odpovědné za správu domu (výbor společenství, správce) nejpozději do 1 M ode dne, kdy se dozvěděl nebo mohl dozvědět, že je vlastníkem; • platí i v případě změny údajů uvedených v oznámení; • bez zbytečného odkladu oznámí změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně 3 M v jednom kalendářním roce; • to platí i tehdy, přenechal-li vlastník jednotky byt k užívání jiné osobě; v takovém případě oznámí i jméno a adresu této osoby;

PRÁVO VĚDĚT S KÝM BYDLÍM - § 1178 Požádá-li o to vlastník jednotky, sdělí mu osoba odpovědná za správu domu jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky nebo nájemce v domě.

PRÁVO MÍT INFORMACE O HOSPODAŘENÍ A SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU § 1179 • Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

VÝŠE PŘÍSPĚVKU NA SPRÁVU DOMU A POZEMKU - § 1180/1 • Dohoda; • Ve výši odpovídající podílu vlastníka na společných částech; • Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad;

VÝŠE PŘÍSPĚVKŮ SPRÁVCI, ČLENŮM ORGÁNU, VEDENÍ ÚČETNICTVÍ, NÁKLADY VLASTNÍ SPRÁVNÍ ČINNOSTI - § 1180/2 • Příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

ZÁLOHY NA SLUŽBY A JEJICH VYÚČTOVÁNÍ § 1181 povinnost vlastníka platit zálohy x právo na vyúčtování • zpravidla nejpozději do 4 M od skončení zúčtovacího období, • splatnost nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do 3 M po uplynutí lhůty 4 M (4 M + 3 M = 7 M) • dohoda • zvláštní právní předpis z. č. 67/2013 Sb.

STAVEBNÍ ÚPRAVY A PRÁVO VSTUPU DO BYTU - § 1182 • stavební úprava bytu vlastníkem jednotky; • umožní do bytu přístup pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části; • pokud byl k tomu předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu;

POVINNOST VLASTNÍKA STRPĚT STAVEBNÍ ÚPRAVY DOMU ČI POZEMKU - § 1183 • povinnost umožnit přístup do bytu nebo společné části, která slouží výlučně vlastníkovi; • musí být předem vyzván; • to platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií; • vznikne-li vlastníku stavební činností škoda- právo na náhradu; v případě vlastní stavební činnosti – nárok na náhradu škody není;

NAŘÍZENÍ PRODEJE JEDNOTKY - § 1184 (§ 14 ZVB) • na návrh: - osoby odpovědné za správu domu, - nebo dotčeného vlastníka jednotky • může soud nařídit prodej jednotky toho vlastníka; – který porušuje povinnost uloženou mu vykonatelným rozhodnutím soudu; – způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím práva ostatních vlastníků jednotek; – výtěžek z prodeje jednotky připadne jejímu dosavadnímu vlastníku;

SPOLUVLASTNICTVÍ JEDNOTKY - § 1185 • vlastník jednotky může své právo k jednotce rozdělit na podíly, ledaže to bylo vyloučeno (stanovy, prohlášení, dohoda. . ); • jedná se o ideální podíly; • spoluvlastníci jednotky zmocní společného zástupce; • to platí i v případě manželů, kteří mají jednotku ve společném jmění;

ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O PŘEVODU JEDNOTKY - § 1186 • správci nevzniká povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat; • správce vydá převodci (vlastníkovi) potvrzení o dluzích pro nabyvatele – bez potvrzení nepůjde o řádnou nabídku; • za dluhy ručí převodce; • NOZ již neupravuje obligatorní náležitosti smlouvy o převodu jednotky – jedná se o smlouvu nemovité věci;

PŘEDKUPNÍ PRÁVO - § 1187 (§ 22 odst. 1 ZVB) • Jednotka vznikla rozdělením práva k domu nebo pozemku na vlastnické právo k jednotkám; • nájemce bytu má předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu; • totéž platí i v případě nájmu nebytového prostoru, pokud byl pronajat v souvislosti s bytem v tomtéž domě; • předkupní právo zanikne, nepřijme-li nájemce nabídku do šesti měsíců od její účinnosti, • je-li nájemcem právnická osoba, ustanovení o předkupním právu se nepoužije;

ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O PŘEVODU JEDNOTKY - § 1188 (PRO ČLENY DRUŽSTVA, SPOLKU, JINÉ PRÁVNICKÉ OSOBY) • jednotka vznikne v domě ve vlastnictví nebo ve spoluvlastnictví právnické osoby; • nájemce je člen nebo společník této právnické osoby, který se podílel prací nebo majetkovou účastí na pořízení nemovité věci; • vlastnické právo k jednotce lze převést jen na tohoto člena, • platí to i v případě, že se na pořízení nemovité věci podílel právní předchůdce společníka nebo člena; • nepoužijí se ustanovení jiného právního předpisu – není třeba znalecký posudek pro stanovení hodnoty převáděného majetku; • pro LBD, SBD platí ZVB – přechodná ustanovení § 3063 NOZ:

„§ 3063“ Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. “

CO ZAHRNUJE SPRÁVA DOMU A POZENKU - § 1189 • vše, co nenáleží vlastníku jednotky; • vše co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek; • vše pro zachování nebo zlepšení společných částí; • i činnosti spojené s přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání; • i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu; • má se za to, že se správa vztahuje i na společné části, které slouží výlučně k užívání jen některému spoluvlastníku;

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska provozního a technického se rozumí zejména a) provoz, údržba, opravy, stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn vedoucích ke změně v účelu jejich užívání; týká se to také všech technických zařízení domu, jako společných částí, dále společných částí vyhrazených k výlučnému užívání vlastníku jednotky, pokud podle prohlášení nebo stanov společenství vlastníků jednotek nejde o činnost příslušející vlastníku jednotky v rámci správy této společné části na vlastní náklady, b) revize technických sítí, společných technických zařízení domu, protipožárního zařízení, hromosvodů, rozvodů energií včetně tepla, teplé vody, pitné vody a telekomunikačních zařízení, a jiných společných zařízení podle technického vybavení domu,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU c) údržba pozemku a údržba přístupových cest na pozemku, d) současně s uplatněním práva vstupu do bytu v případě, že vlastník jednotky upravuje stavebně svůj byt, také oprávnění v odůvodněných případech požadovat předložení stavební dokumentace, pokud je podle jiných právních předpisů vyžadována, pro ověření, zda stavební úpravy neohrožují, nepoškozují nebo nemění společné části.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména a) zajišťování veškeré správní, administrativní a operativně technické činnosti, včetně vedení příslušné technické a provozní dokumentace domu, uchovávání dokumentace stavby odpovídající jejímu skutečnému provedení podle jiných právních předpisů 1) a zajišťování dalších činností, které vyplývají pro osobu odpovědnou za správu domu a pozemku z právních předpisů týkajících se správy domu a pozemku,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek, e) činnosti spojené s provozováním společných částí a technických zařízení, která slouží i jiným osobám než vlastníkům jednotek v domě, včetně sjednávání s tím souvisejících smluv, f) výkon činností vztahujících se k uplatňování ochrany práv vlastníků jednotek.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU Neplní-li vlastník jednotky povinnost udržovat byt tak, jak to vyžaduje nezávadný stav domu, a přímo hrozí nebezpečí, že dojde k poškození jiného bytu, je osoba odpovědná za správu domu oprávněna činit opatření ke zjednání nápravy i v případě, že nejde o ohrožení nezávadného stavu domu jako celku. Právo vlastníka jednotky činit opatření k nápravě tím není dotčeno.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU (1) Pro účely správy domu a pozemku je osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávněna sjednávat smlouvy týkající se zejména a) zajištění činností spojených se správou domu a pozemku, b) zajištění dodávek služeb spojených s užíváním společných částí a spojených s užíváním jednotek, nejde-li o služby, jejichž dodávky si vlastníci jednotek zajišťují u dodavatele přímo, c) pojištění domu, d) nájmu společných částí domu a e) zajištění provozu vybraných technických zařízení spojených s užíváním společných částí a s užíváním jednotek, ke kterým nemá osoba odpovědná za správu domu a pozemku oprávnění je provozovat, jako jsou domovní kotelny, výměníkové (předávací) stanic, dieselagregáty a podobná vyhrazená technická zařízení.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU (2) Osoba odpovědná za správu domu a pozemku dozírá na plnění uzavřených smluv a vymáhá nároky z porušení povinností druhé smluvní strany.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU Osoba odpovědná za správu domu a pozemku je oprávněna, určí-li tak shromáždění vlastníků jednotek, uzavřít nebo měnit smlouvu s osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku. Uzavřením této smlouvy nemůže být dotčena rozhodovací působnost orgánů společenství vlastníků jednotek stanovená zákonem nebo určená stanovami společenství vlastníků jednotek; ustanovení § 10 odst. 2 se použije obdobně.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle § 1180 odst. 2 občanského zákoníku se odměnami osoby, která dům spravuje, rozumí odměny správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU • V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnně částky 10 000 Kč, dále o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu 10 000 Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. • V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU (1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jedině, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší. (2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jedině pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU (1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku, b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle § 1180 občanského zákoníku, c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle § 1181 občanského zákoníku, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle § 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb. , kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek, e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek, f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek.

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU (2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy a) nájemné z pronájmu společných částí domu, b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU - vymezení nákladů Náklady, které jsou v § 1180 odst. 2 občanského zákoníku označeny za náklady vlastní správní činnosti podobné nákladům uvedeným v tomto zákonném ustanovení a rozúčtují se na každou jednotku stejně, se rozumí zejména a) náklady na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek b) náklady na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, c) náklady na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,

NAŘÍZENÍ VLÁDY KE SPRÁVĚ DOMU A POZEMKU - vymezení nákladů d) náklady kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné a e) náklady spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

KDO ODPOVÍDÁ ZA SPRÁVU DOMU A POZEMKU - § 1190 • Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce. • tito jsou partnerem pro vlastníka při řešení problémů

SPRÁVA BEZ VZNIKU SPOLEČENSTVÍ - § 1191 • správce, • použijí se na správu pravidla určená v prohlášení, • pro rozhodování ve věcech správy se přiměřeně použijí ustanovení o shromáždění, • k rozhodnutí svolá vlastníky jednotek správce, • ustanovení se použije ve všech případech bytového spoluvlastnictví, tedy i v těch, kdy má být společenství vlastníků založeno, ale založeno nebylo nebo sice bylo založeno, ale nevzniklo. • zachovává se pravidlo obsažené v § 11 odst. 8 ZVB,

KDO SE STÁVÁ SPRÁVCEM - § 1192 odst. 1 • vlastník jednotky, který má na společných částech podíl větší než poloviční, • není-li takový vlastník jednotky, zvolí vlastníci jednotek správce většinou hlasů, • soud na návrh vlastníka jednotky správce odvolá a jmenuje nového správce, pokud je pro to důležitý důvod,

CO MŮŽE ČINIT SPRÁVCE - § 1192 ODST. 2 samostatně může činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu. CO NEMŮŽE ČINIT SPRÁVCE - § 1192 ODST. 2 NEMŮŽE rozhodovat o záležitostech, které podle tohoto zákona náleží do působnosti shromáždění

SPRÁVCE JAKO VĚTŠINOVÝ VLASTNÍK - § 1193 • dům, kde je méně než pět jednotek, • nepřihlíží se při rozhodování vlastníků jednotek k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

Společenství vlastníků • • • zakládá se výlučně za účelem stanoveným zákonem, má speciální právní subjektivitu, majetek může nabývat výlučně pro účely činností vymezených v oddílu bytové spoluvlastnictví, nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem, vzniká vždy pro jeden dům, členství ve SVJ vzniká ze zákona, aniž by vlastník jednotky měl možnost tento stav ovlivnit (vzniká v tomto smyslu nezávisle na jeho vůli), přičemž totéž platí pro zánik členství ve SVJ, činnost a hospodaření se prioritně týká společných částí domu, má ze zákona zvláštní postavení, které v určitém rozsahu omezuje některá práva vlastníků jednotek, není vlastníkem ani spoluvlastníkem domu, pro který vzniklo, nemusí mít žádné vlastní jmění, a přesto vystupuje při výkonu a zajišťování správy společných částí domu svým jménem a na vlastní účet, členové SVJ ručí za závazky SVJ celým svým majetkem (v pozici individuálních, nikoli solidárních ručitelů), a to v poměru podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech.

SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ § 1194 ODST. 1 • Právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku, • při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem, • nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem - !!!! zákonné ručení za dluhy !!!!!

ČLENSTVÍ VE SPOLEČENSTVÍ - § 1194 ODST. 2 • Je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky (vznik a zánik členství), • člen ručí za dluhy společenství v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

NABÝVÁNÍ (NAKLÁDÁNÍ) MAJETKU SPOLEČENSTVÍ - § 1195 • Pouze pro účely správy domu a pozemku (majetková autonomie), • majetek tvoří zejména: • příjmy z příspěvků na správu, • výnosy z majetku společenství, včetně úroků z vkladů na účtech, • přijatá sankční plnění, jako jsou např. úroky z prodlení při platbách příspěvků na správu domu nebo úhradách za služby, • smluvní pokuty za porušení povinností ujednaných společenstvím s třetími osobami apod. • k právnímu jednání, kterým společenství vlastníků zajistí dluh jiné osoby, se nepřihlíží (vylučuje se způsobilost společenství k zajištění dluhu jiné osoby).

ZPŮSOBILOST SPOLEČENSTVÍ K PRÁVNÍMU JEDNÁNÍ - § 1196 • jedná v mezích svého účelu (okruh činností v zákoně), • jedná s vlastníky jednotek i s třetími osobami, • jedná za vlastníky jednotek – práva spojená s vadou jednotky.

SDRUŽENÍ A ČLENSTVÍ SPOLEČENSTVÍ - § 1197 • společenství se může sdružit s jiným společenstvím vlastníků ke spolupráci při naplňování svého účelu • může se stát členem jiné právnické osoby sdružující společenství vlastníků nebo vlastníky jednotek nebo jinak působící v oblasti bydlení, • nesmí se zavázat k jiné majetkové účasti, než je poskytnutí členského vkladu nebo poskytování členských příspěvků, • společenství se nemůže zavázat, že se bude podílet na ztrátě jiné osoby, hradit její dluhy nebo je zajistit, k takovému jednání se nepřihlíží.

KDY JE SPOLEČENSTVÍ ZALOŽENO - - § 1198 • společenství bylo založeno již dříve, • tam, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce – společenství založí vlastníci – zakladatelské právní jednání – zákonný příkaz !!!!, • když se tak nestane: • do katastru nemovitostí se nezapíše vlastnické právo k další převedené jednotce, • to neplatí při nabytí jednotky do vlastnictví prvním vlastníkem.

KDY JE SPOLEČENSTVÍ ZALOŽENO - - § 1198 • společenství bylo založeno již dříve, • tam, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, nejpozději po vzniku vlastnického práva k první převedené jednotce – společenství založí vlastníci – zakladatelské právní jednání – zákonný příkaz !!!!,

Po převodu první jednotky

SPOLEČENSTVÍ – MÉNĚ NEŽ 5 JEDNOTEK - § 1199 Společenství může být založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. V původním bytovém družstvu , , Malý dům" o 4 bytových jednotkách se rozhodli, že se chtějí přetransformovat na společenství vlastníků - všichni budoucí vlastníci s tímto návrhem souhlasili - společenství může vzniknout.

JAK SE SPOLEČENSTVÍ ZAKLÁDÁ - § 1200 odst. 1 • založí se schválením stanov, • vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek, • založí se prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

STANOVY OBSAHUJÍ ALESPOŇ - § 1200 ODST. 2 a) název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo, b) sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě, c) členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování, d) určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení, e) určení prvních členů statutárního orgánu, f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

STANOVY OBSAHUJÍ ALESPOŇ - § 1200 ODST. 3 • Stanovy vyžadují formu veřejné listiny. To neplatí, zakládá-li se společenství prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě. • Chyba v textu – „nebo“

§ 1201 • Bylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, nepřihlíží se k změnám stanov provedeným před vznikem společenství vlastníků.

ZAKLADATEL S VĚTŠINOU HLASŮ - § 1202 (viz. také § 1193) je správcem domu a pozemku, • pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu, • pravidla správy v prohlášení, • pro rozhodování platí ustanovení o shromáždění, • správce svolává vlastníky, • při rozhodování se nepřihlíží k hlasům správce převyšujícím součet hlasů všech ostatních vlastníků jednotek.

KDYŽ SPRÁVCE ZTRATÍ VĚTŠINU HLASŮ - § 1203 • Podá nejpozději do 60 dnů návrh na zápis společenství do veřejného rejstříku, • a nejpozději do 90 dnů svolá shromáždění, • neučiní-li to, může tak učinit kterýkoli vlastník jednotky; • řeší se tak přechodné období mezi rozdělením domu na dům s jednotkami a stavem, kdy většinu jednotek získali noví vlastníci (nový dům, málo prodaných bytů)

VZNIK SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ – ZÁPIS § 1204 Společenství vlastníků již nevzniká přímo ze zákona, ale dochází k dvoukrokovému zakladatelskému jednání: 1. zakládá se přijetím (schválením) stanov a) včleněním stanov do prohlášení (§ 1166) b) ujednáním ve smlouvě o výstavbě (§ 1170) c) zakladatelským právním jednáním (§ 1198) 2. vzniká zápisem do rejstříku společenství

ORGÁNY A ČLENOVÉ ORGÁNŮ SPOLEČENSTVÍ - § 1205 • shromáždění je nejvyšší orgán společenství vlastníků, • výbor je statutární orgán – kolektivní orgán, • nebo předseda je statutárním orgánem (musí určit stanovy), • další orgány určené stanovami, ale nelze jim založit působnost vyhrazenou shromáždění nebo statutárnímu orgánu, • způsobilost být členem voleného orgánu: ten, kdo je plně svéprávný a je bezúhonný ve smyslu jiného právního předpisu upravujícího živnostenské podnikání. • stanovy mohou určit další podmínky způsobilosti člena orgánu

Orgány společenství můžeme rozdělit na 1. obligatorní – shromáždění – výbor jako kolektivní statutární orgán nebo – předseda jako individuální statutární orgán 2. fakultativní – kontrolní komise jako kolektivní kontrolní orgán nebo – kontrolor jako individuální kontrolní orgán

povinnost péče řádného hospodáře § 159 • (1) Kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s nezbytnou loajalitou i s potřebnými znalostmi a pečlivostí. Má se za to, že jedná nedbale, kdo není této péče řádného hospodáře schopen, ač to musel zjistit přijetí funkce nebo při jejím výkonu, a nevyvodí z toho pro sebe důsledky. • (2) Člen voleného orgánu vykonává funkci osobně; to však nebrání tomu, aby člen zmocnil pro jednotlivý případ jiného člena téhož orgánu, aby za něho při jeho neúčasti hlasoval. • (3) Nenahradil-li člen voleného orgánu právnické osobě škodu, kterou jí způsobil porušením povinnosti při výkonu funkce, ačkoli byl povinen škodu nahradit, ručí věřiteli právnické osoby za její dluh v rozsahu, v jakém škodu nenahradil, pokud se věřitel plnění na právnické osobě nemůže domoci.

SHROMÁŽDĚNÍ - § 1206 • tvoří všichni vlastníci jednotek, • každý z vlastníků má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech; • je-li však vlastníkem jednotky společenství vlastníků, k jeho hlasu se nepřihlíží; • je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, • k přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, • ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.

SHROMÁŽDĚNÍ - § 1206 • Pro hlasování spoluvlastníků jednotky platí, že mají tolik hlasů, jako kdyby byla jednotka ve vlastnictví jediné osoby, hlasovací práva vykonává společný zástupce • V souladu s judikaturou je potřeba upozornit na potřebu průběžně ověřovat stav přítomných členů společenství, a to alespoň před každým konkrétním hlasováním shromáždění.

JAK ČASTO SHROMÁŽDĚNÍ JEDNÁ - § 1207 • zasedání shromáždění svolá statutární orgán nejméně jedenkrát do roka. • svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; • neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění k zasedání na náklad společenství vlastníků sami. • podklady k jednání – připojeny k pozvánce nebo možnost se s nimi včas seznámit

§ 249 a 253 • Postup svolávání shromáždění je upraven v zákoně a bude upraven i ve stanovách. Upozorňuji jenom na častý nešvar, snahy o změnu pořadu již svolaného jednání.

§ 249 (1) Zasedání členské schůze se svolá vhodným způsobem ve lhůtě určené stanovami, jinak nejméně třicet dnů před jeho konáním. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání. (2) Je-li zasedání svoláno podle § 248, může být pořad zasedání proti návrhu uvedenému v podnětu změněn jen se souhlasem toho, kdo podnět podal. (3) Místo a čas zasedání se určí tak, aby co nejméně omezovaly možnost členů se ho účastnit.

§ 253 (1) Kdo zasedání zahájí, ověří, zda je členská schůze schopna se usnášet. Poté zajistí volbu předsedy zasedání a případně i dalších činovníků, vyžadují-li jejich volbu stanovy. (2) Předseda vede zasedání tak, jak byl jeho pořad ohlášen, ledaže se členská schůze usnese na předčasném ukončení zasedání. (3) Záležitost, která nebyla zařazena na pořad zasedání při jeho ohlášení, lze rozhodnout jen za účasti a se souhlasem všech členů spolku oprávněných o ní hlasovat.

CO PATŘÍ DO PŮSOBNOSTI SHROMÁŽDĚNÍ - § 1208 a) změna stanov, pouze notářským zápisem b) změna prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky,

CO PATŘÍ DO PŮSOBNOSTI SHROMÁŽDĚNÍ - § 1208 f) ROZHODOVÁNÍ O: 1. členství společenství vlastníků v právnické osobě působící v oblasti bydlení, 2. změně účelu užívání domu nebo bytu, 3. změně podlahové plochy bytu, 4. úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek, 5. změně podílu na společných částech, 6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky, 7. opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšujíli náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného,

CO PATŘÍ DO PŮSOBNOSTI SHROMÁŽDĚNÍ - § 1208 g) UDĚLOVÁNÍ PŘEDCHOZÍHO SOUHLASU K: 1. nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, 2. nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, 3. uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, 4. uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, h) určení osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, i rozhodnutí o její změně, jakož i schválení smlouvy s touto osobou a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, i) rozhodování v dalších záležitostech určených stanovami nebo v záležitostech, které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

SOUDNÍ PŘEZKUM ROZHODNUTÍ - § 1209 odst. 1 • návrh může podat přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, • je-li pro to důležitý důvod, • může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí, • není-li návrh podán do 3 M ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl, jeho právo zaniká.

SOUDNÍ PŘEZKUM ROZHODNUTÍ - § 1209 odst. 2 • návrh může podat každý vlastník jednotky je-li pro to důležitý důvod, aby soud rozhodl o záležitosti, která byla shromáždění řádně předložena k rozhodnutí, ale o které nebylo rozhodnuto pro nezpůsobilost shromáždění usnášet se.

ROZHODNUTÍ MIMO ZASEDÁNÍ (PER ROLLAM) JE MOŽNÉ KDYŽ - § 1210: A/ • svolané shromáždění není způsobilé usnášet se, • pak může svolavatel písemně navrhnout • do 1 M ode dne, na který bylo zasedání svoláno, • aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání. B/ • v jiných případech, pokud to připustí stanovy.

NÁLEŽITOSTI PER ROLLAM § 1211 AŽ § 1214 • Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, • podklady potřebné pro jeho posouzení nebo údaj, kde jsou uveřejněny, • a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit, • neurčí-li stanovy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní od doručení návrhu, • k platnosti hlasování se vyžaduje: • vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. • statutární orgán písemně oznámí vlastníkům jednotek výsledek hlasování, • pokud bylo usnesení přijato, oznámí jim i celý obsah přijatého usnesení. • neučiní-li to bez zbytečného odkladu,

NÁLEŽITOSTI PER ROLLAM § 1211 AŽ § 1214 • může oznámení učinit na náklady společenství vlastníků ten, kdo usnesení navrhl. A/ • rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, • ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. B/ • rozhodnutí vyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek • když se mění všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech,

VÝBOR

PŘEDSEDA

Registrační povinnost Nejdříve je vhodné upozornit, že s účinností od 1. 1. 2013 byla právní úprava registrační povinnosti k dani z příjmů z daňového řádu (§ 125 a násl. zákona č. 280/2009 Sb. , v platném znění) do zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb. , v platném znění - dále jen ZDP), v případě právnických osob potom konkrétně do § 39 a. Společenství vlastníků jednotek patří mezi poplatníky, kteří nejsou založeni nebo zřízeni za účelem podnikání, tito poplatníci jsou v souladu s § 39 a odst. 3 ZDP povinni podat přihlášku k registraci k dani z příjmů právnických osob u příslušného správce daně do 15 dnů ode dne, kdy začnou vykonávat činnost, která je zdrojem příjmů, nebo začnou přijímat příjmy. Znamená to tedy, že ZDP nespecifikuje nijak příslušnou činnost či příjmy ve vztahu k jejich daňovému režimu, může tak vzniknou dojem, že jakákoliv činnost, ze které plynou jakékoliv příjmy, vede k povinné registraci k dani z příjmů

Registrační povinnost Na toto ustanovení ovšem navazuje úprava § 39 a odst. 4 ZDP, podle kterého neziskoví poplatníci nejsou povinni podat přihlášku k registraci, pokud přijímají pouze příjmy: • které nejsou předmětem daně, • které jsou osvobozené od daně, • z nichž je daň vybíraná srážkou podle zvláštní sazby daně. • Znamená to tedy, že rozhodující bude posouzení daňového režimu příslušného příjmu a z toho bude nutné odvodit, zda SVJ vzniká či nevzniká povinnost registrace k dani z příjmů

Registrační povinnost Úroky z vkladů na běžném účtu jsou u neziskových poplatníků v souladu s § 18 odst. 4 písm. a) ZDP příjmem, který není předmětem daně. Dotace z rozpočtu obce je v souladu s § 18 odst. 4 písm. b) ZDP příjmem, který není u neziskových poplatníků předmětem daně. Na úroky ze spořícího účtu se ale nevztahuje ustanovení § 18 odst. 4 písm. c) ZDP a jedná se tak o zdanitelný příjem SVJ. V tomto případě SVJ vzniká registrační povinnost k dani z příjmů právnických osob a SVJ má povinnost podat přihlášku k registraci do 15 dnů od připsání úroků na spořicím účtu, kdy bude příjem fakticky dosažen.

ZRUŠENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ - § 1215, § 1216 • dnem zániku vlastnického práva ke všem jednotkám v domě. • například si mohou ujednat, že bytové spoluvlastnictví změní na podílové spoluvlastnictví • nebo uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno právo stavby. • rozhodnutím vlastníků jednotek, pokud bylo založeno dobrovolně nebo pokud počet jednotek v domě klesl na méně než pět. • v takovém případě vlastníci jednotek přijmou pravidla pro správu domu a pozemku a pro příspěvky na ni.

ZRUŠENÍ SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ - § 1215, § 1216 • společenství zaniká dnem výmazu z rejstříku • při zrušení společenství vlastníků se neprovádí likvidace • práva a povinnosti společenství přecházejí dnem jeho zániku na vlastníky jednotek v poměru stanoveném podle podílu každého vlastníka jednotky na společných částech.

ZRUŠENÍ BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1217, § 1218 A/ • PÍSEMNÁ DOHODA vlastníků jednotek o přeměně bytového vlastnictví v podílové spoluvlastnictví nemovité věci, • bytové vlastnictví se změní v podílové spoluvlastnictví zápisem do veřejného seznamu. • má se za to, že se velikost spoluvlastnického podílu každého spoluvlastníka rovná velikosti podílu, jaký měl jako vlastník jednotky na společných částech.

ZRUŠENÍ BYTOVÉHO SPOLUVLASTNICTVÍ - § 1217, § 1218 B/ DOHODA MANŽELŮ o přeměně bytového vlastnictví na vlastnictví nemovité věci ve společném jmění C/ PROHLÁŠENÍ JEDNINÉHO VLASTNÍKA, že mění vlastnické právo k jednotkám na vlastnické právo k nemovité věci

JE-LI JEDNOTKA ZATÍŽENA - § 1219 JE TŘEBA souhlas osoby oprávněné z věcného práva udělený v písemné formě.

ZMĚNA PROHLÁŠENÍ - § 1220 • úplné znění vyhotoví osoba odpovědná za správu domu a bez zbytečného odkladu je založí do sbírky listin u KATASTRÁLNÍHO ÚŘADU; • to platí i v případě, že jsou náležitosti prohlášení obsaženy ve smlouvě o výstavbě; • je-li osoba odpovědná za správu domu zapsána do veřejného rejstříku, založí bez zbytečného odkladu prohlášení v úplném znění i do sbírky listin u orgánu, který vede VEŘEJNÝ REJSTŘÍK.

PŘIMĚŘENĚ SE POUŽIJÍ USTANOVENÍ O SPOLKU - § 1221 NAPŘÍKLAD: • postup při svolávání shromáždění k zasedání, • průběh zasedání, • zápis ze zasedání, • neplatnost rozhodnutí, . . . VÝJIMKY: • nepoužijí se však ustanovení o shromáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani o náhradní členské schůzi.

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ - § 3063 Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů. Katastr nemovitostí

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ - § 3064 Ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona nastanou účinky podle § 980 až 986 uplynutím jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Lhůty stanovené v § 983 a 986 počnou běžet po uplynutí jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. POZNÁMKA: ROČNÍ ODKLAD – SOULAD MEZI PRÁVNÍM A SKUTEČNÝM STAVEM

PŘECHODNÁ USTANOVENÍ - § 3065 Jedná-li se o věcné právo, které přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nepodléhalo zápisu do veřejného seznamu, nastanou vůči těmto právům účinky přednosti zapsaných věcných práv podle § 981 a účinky pořadí věcných práv podle § 982 odst. 1 dnem 1. ledna 2018.

Úprava služeb Zákon o službách č. 67/2013 Sb. • Hlavní principy zákona • Zákon upravuje výčet základních služeb spojených s bydlením, způsob poskytování záloh na služby a změny záloh v průběhu roku, rozúčtování nákladů na plnění, postup a lhůty při vyúčtování přeplatků a nedoplatků a způsob nahlížení do podkladů pro vyúčtování. • Hlavním principem zákona je především dispozitivnost úpravy. Je upřednostněna dohoda stran a navržen náhradní způsob řešení, pokud k dohodě nedojde. Znamená to, že ve všech případech s výjimkou úpravy lhůt pro vyúčtování, zaslání námitek a vypořádání nedoplatků či přeplatků a dále úpravy sankcí se poskytovatel služeb s příjemcem může dohodnout na všech otázkách souvisejících s poskytováním služeb (způsobem stanoveným zákonem) a pokud k dohodě nedojde, řeší jednotlivé otázky zákon náhradním způsobem. Příjemce služeb

Úprava služeb Zákon o službách č. 67/2013 Sb. Příjemcem služeb je v případě vlastnictví bytů vlastník a v případě bytu pronajatého pak nájemce. Pokud pronajímá byt vlastník jednotky, je ve vztahu ke společenství příjemce služby vlastník a společenství stanoví pravidla rozúčtování, záloh apod. Pokud je nestavící bude platit zákonná úprava přijatá v novém zákoně. Ve vztahu vlastník a nájemce je příjemcem služeb nájemce a pravidla pro rozúčtování, stanovení záloh apod. stanoví vlastník jednotky nebo vyplývají z nové zákonné úpravy. Není vyloučeno, aby pravidla byla odlišná pro vlastníka jednotky a nájemce. Služby jsou vždy placeny za osobu vlastníka a pokud je uzavřena nájemní smlouva za osobu nájemce, a to v případě, že byt je užíván i v případě, že užíván není. Právní titul k užívání zakládá totiž nejen práva, ale i povinnosti, z nichž jednou je placení služeb, které jsou vždy připraveny k odběru.

Úprava služeb V § 1181 NOZ je stanovena povinnost vlastníka jednotky platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a rovněž jeho právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Současně se stanoví, že pokud není určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období.

Úprava služeb K přijetí usnesení shromáždění se požaduje souhlas nadpoloviční většiny hlasů (nikoliv nadpoloviční většiny vlastníků jednotek jako osob) přítomných na schůzi shromáždění, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Pokud tedy stanovy nestanoví vyšší kvorum, postačí přijetí usnesení ve většině případů minimálně vyšší než čtvrtinová většina hlasů vlastníků podle jejich podílů.

Příjemce služeb Příjemcem služeb je v případě vlastnictví bytů vlastník a v případě bytu pronajatého pak nájemce. Pokud pronajímá byt vlastník jednotky, je ve vztahu ke společenství příjemce služby vlastník a společenství stanoví pravidla rozúčtování, záloh apod. Pokud je nestavící bude platit zákonná úprava přijatá v novém zákoně. Ve vztahu vlastník a nájemce je příjemcem služeb nájemce a pravidla pro rozúčtování, stanovení záloh apod. stanoví vlastník jednotky nebo vyplývají z nové zákonné úpravy. Není vyloučeno, aby pravidla byla odlišná pro vlastníka jednotky a nájemce. Služby jsou vždy placeny za osobu vlastníka a pokud je uzavřena nájemní smlouva za osobu nájemce, a to v případě, že byt je užíván i v případě, že užíván není. Právní titul k užívání zakládá totiž nejen práva, ale i povinnosti, z nichž jednou je placení služeb, které jsou vždy připraveny k odběru.

Základní služby • Výčet základních služeb (jejich rozsah) spojených s bydlením je pouze výčtem demonstrativním, neboť se předpokládá, že při užívání bytu, popř. nebytového prostoru, mohou být dohodnuta mezi smluvními stranami ještě plnění další. V případě domu rozděleného na jednotky rozhoduje o rozsahu služeb shromáždění společenství. • Za základní poskytované služby se považuje: dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu. • Poskytovatel služeb je oprávněn požadovat na příjemci služeb zálohy na úhradu nákladů za služby poskytované s užíváním bytu. Stanovení výše záloh a forma jejich placení je zásadně na dohodě mezi poskytovatelem a příjemcem služeb, popřípadě rozhodnutí družstva nebo společenství.

Náhradní postup pro účtování záloh • Dále je v ustanovení uveden postup pro účtování záloh v případě, že k dohodě nedojde následujícím způsobem: • Poskytovatel plnění účtuje příjemci měsíční zálohy za jednotlivá plnění jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na plnění z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, nebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku, jestliže některá plnění v uplynulém období nebyla placena nebo poskytována. • Zvláštní úprava je u pitné vody, kde se měsíční zálohy pro každé zúčtovací období vypočítají z výše maximálně jedné dvanáctiny dodávek, a to podle skutečné spotřeby vody za předchozí roční období nebo podle směrných čísel roční potřeby vody vynásobené cenami sjednanými podle stanovených pravidel věcného usměrňování cen. • Dále se upravuje postup při určení záloh, kde je jednoznačně vymezené časové období pro počátek realizace nové výše zálohy. Současně je požadováno, aby v písemném oznámení nové výše zálohy byla změna

Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění • Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění, pokud nedojde k rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek, je stanoven takto: • dodávka pitné vody a odvádění odpadních vod kanalizacemi se rozúčtuje podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, pokud není dům osazen vodoměrem, použijí se směrná čísla roční spotřeby vody stanovená v příloze k vyhlášce č. 428/2001 Sb. , kterou se provádí zákon č. 274/2001 Sb. , o vodovodech a kanalizacích, • provoz komínové techniky se rozúčtuje podle počtu využívaných vyústění do komínů v bytě,

Náhradní postup pro rozúčtování nákladů na plnění • užívání výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz tekutých odpadů a čištění nepropustných jímek, zajištění rozhlasového a televizního signálu, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další plnění sjednaná mezi poskytovatelem plnění a příjemcem plnění, se rozúčtují podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování, • náklady na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody se rozúčtují podle vyhlášky č. 372/2001 Sb. , kterou se stanoví pravidla pro rozúčtování nákladů na tepelnou energii na vytápění a nákladů na poskytování teplé užitkové vody mezi konečné spotřebitele.

Teplo a teplá voda Základem způsobu rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody je opět dohoda mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb. U společenství je třeba dohoda všech vlastníků jednotek. V tomto případě byla zvolena přísnější kritéria pro uzavření dohody s ohledem na skutečnost, že problematika rozúčtování nákladů na dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody již dnes v praxi způsobuje konfliktní situace ve vztazích smluvních stran. Nedojde-li k dohodě, uplatní se v tomto případě zvláštní právní předpis (vyhláška č. 372/2001 Sb. ).

Děkuji za pozornost JUDr. Bohuslav Švamberk bohuslav. svamberk@svamberk. com