Povezivanje zemljine knjige i knjige poloenih ugovora samo

Povezivanje zemljišne knjige i knjige položenih ugovora- samo neka otvorena pitanja Ana-Marija Končić, voditeljica Zemljišnoknjižnog odjela Stalne službe u Sesvetama, Općinski građanski sud u Zagreb, studeni 2016.

Rok • Narodne novine br. 142/12, ZID ZVDSP – rok produljen do 31. 12. 2015. • Rok je instruktivan - po svojoj pravnoj definiciji to je rok predviđen samo radi požurivanja poduzimanja neke radnje, koja se ipak može obaviti i nakon isteka roka • 31. 12. 2015. ZK sudovi su primili na stotine neurednih i nepotpunih prijedloga za povezivanje 2

Mišljenje MP od 21. 12. 2015. • „ U vezi s rokom propisanim ZV-om, smatramo da je isti instruktivni odnosno rok koji ne propisuje sankciju. Svrha donošenja Pravilnika i određivanje navedenog roka je upis građenih čestica, zgrada i što više posebnih dijelova nekretnina (etažnih dijelova) kao i njihovih vlasnika u glavnu knjigu. U dosadašnjoj praksi pojavljivale su se situacije koje su znatno usporavale postupke povezivanja zemljišne knjige i knjige položenih ugovora odnosno utvrđenje građevnih čestica u upis zgrada u katastar i zemljišnu knjigu, slijedom čega je i donesen novi Pravilnik, a potrebno je napomenuti da su prema Zakonu o postupanju sa nezakonito izgrađenim zgradama (Narodne novine , broj 86/12 i 143/13) mnogi postupci u tijeku, koji će tek nakon tih postupaka biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu “ 3

Što je zakonodavac htio Pravilnikom iz 2013. ? • U glavnu knjigu upisati što veći broj do sada neupisanih stanova i poslovnih prostora, kako bi u RH imali što točniju evidenciju o broju tih jedinica kao i njihovim vlasnicima ( priprema za uvođenje poreza na nekretnine) • Urediti stanje čestica na kojima su sagrađene zgrade • Prošireno područje povezivanja za 3 situacije: a) na području onih sudova koji nisu uopće otvorili KPU, b) za zgrade za koje nije otvoren niti jedan poduložak c) za slučajeve kada zbog posebnih propisa nije moguće formirati česticu niti upisati zgradu u glavnu knjigu 4

Svrha Pravilnika- dobiti potpunu pravnu sliku nekretnine • Gašenje knjige KPU, potpuno uređenje stanja glavne knjige • Naglasak : upisati sve što je do sada neupisano: upis čestica koje nisu formirane za zemljišnu knjigu ( ali i katastarski operat), upis zgrada kolektivnog stanja, upis svih posebnih dijelova zgrade ( onih koji su već upisani u KPU ili glavnu knjigu, kao i onih koji u zgradi postoje ali nisu upisani niti u jednu evidenciju ) te upis prava vlasništva na svim posebnim dijelovima zgrade 5

Problem 1. • Neuredni i nepotpuni prijedlozi, koji (uglavnom) nisu usuglašeni sa tekstom Pravilnika Često od predaje prijedloga do časa provedbe dođe do znatnih promjena • Linija manjeg otpora - rješavanje samo zgrada sa malim brojem stanova • Otpor sudova : u 1 predmetu rješava se više desetaka ili stotina upisa za posebne dijelove od kojih svaki ima svoju posebnu pravnu sudbinu • Nakon ročišta piše se rješenje ( često i na preko 100 stranica) – tko se u tome može uopće snaći ? • Provedba u zemljišnoj knjizi 6

Moguća rješenja • Sudovi § Drugačija organizacija rada na predmetima povezivanja ( jači angažman referenata radi pripreme predmeta) § Na ročišta pozvati samo upravitelja, predstavnika suvlasnika i neupisane vlasnike § Kod velikih predmeta : primjena čl. 313. Zakona o parničnom postupku ( razdvajanje predmeta) 7

Moguća rješenja • Upravitelji trebaju angažirati pravne stručnjake koji moraju dobro proučiti Pravilnik te građevinske stručnjake kako bi se otklonili problemi oko položaja ili površine stana • Sudovi trebaju izboriti pravilno normiranje takvih predmeta , ovisno o broju posebnih dijelova koji su predmet prijedloga za povezivanje 8

Problem 2. • Upravitelji : § Pribavljanje dokumentacije o uporabljivosti zgrade, radi upisa zgrade u ZK ( ili katastar) § Utvrđivanje građevne čestice, pogotovo kada je građevna čestica formirana kod izgradnje zgrade, a sada se na njoj nalaze javna parkirališta - pri tom urbanistički plan ne dopušta parcelaciju 9

Problem • Upravitelji Ø Nezakonite zgrade izgrađene prije 1. 1. 1997. za koje je u tijelu postupak legalizacije ( iznimno skupo) ili pak zgrade koje nemaju sredstava da plate trošak legalizacije Ø Prema ZPNIZ , vlasnici stanova imaju položaj investitora Ø Primjer : zgrada Brune Bušića br. 38 -42. , sagrađena prije 1990. godine ; vodni i komunalni doprinos po stanu je 10. 000, 00 EUR ; neki stanovi su već upisani u KPU ( do 1997. ) a neki …. ? 10

Problem 3. – različita postupanja sudova • Prekidanje postupka radi upućivanja u pojedinačni ispravni postupak ukoliko pojedini izvanknjižni vlasnik nema svu potrebnu dokumentaciju Ø Možda nespretna formulacija u Pravilniku : “Ako neupisani vlasnik raspolaže ispravama koje nisu podobne za upis u zemljišnu knjigu, ali iz tih isprava proizlazi vjerojatnost da je opravdan prijedlog za upis njegovog vlasništva, zemljišnoknjižni sud će donijeti odluku o tome na raspravi prema pravilima pojedinačnoga ispravnog postupka. ” Ø Ideja zakonodavca nije bio prekid postupka, već da se na ročištu za povezivanje primjene odredbe čl. 192. do 194. ZZK o utvrđivanju stvarnog stanja nekretnine ( ročište u postupku ispravljanja zemljišne knjige) 11

Različita postupanja • Traženje dokumentacije od upisanog ZK vlasnika (korisnika) pa do formiranja građevne čestice • U vlastovnicu se ne upisuju do tada uknjiženi vlasnici ili nositelji prava korištenja na zemljištu, ako prema podacima međuvlasničkog ugovora ili potvrde o posebnim dijelovima iz članka 5. ovog Pravilnika nisu utvrđeni kao nositelji prava vlasništva. Ø Ideja zakonodavca je bila upravo izbjegavanje utvrđivanja pravnog slijeda, jer je riječ o zgradama gdje su vlasnici stanova po samom ZVDSP stekli pravo vlasništva na odgovarajućem dijelu zemljišta potrebnog za redovitu uporabu zgrade 12

Različita postupanja • Inzistiranje na etažnim elaboratima , potvrdama tijela nadležnih za graditeljstvo te suglasnost za upis Ø Čl. 5. Pravilnika – potvrda upravitelja o posebnim dijelovima Ø Čl. 6. Pravilnika – za vlasništvo stečeno na temelju propisa donesenih prije stupanja na snagu ZVDSP koji nije bio upisan u KPU nije potrebna pisana suglasnost svih suvlasnika te nekretnine iz čl. 73. st. 1. ZVDSP ni potvrda da je posebni dio samostalna uporabna cjelina iz st. 3. istoga članka. 13