Portefljestyring eiendom Investeringsdirektr API Norge Tore Borthen Presentasjon

Porteføljestyring eiendom Investeringsdirektør API Norge Tore Borthen Presentasjon på Terramar-seminaret: Prosjektporteføljer 23. september 2004 www. aberdeenpropertyinvestors. com

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge 1

Den ledende forvalter i Norden Forvalter NOK 45 mrd i eiendom Aberdeen Asset Management 255 milliarder Aksjer, obligasjoner og eiendom N SB Aberdeen Nordic Region 45 milliarder, 380 ansatte Aberdeen Sverige 20 milliarder Aberdeen Finland 20 milliarder Aberdeen Norge 5 milliarder Aberdeen Danmark 0, 3 milliarder Aberdeen Europe Nystartet • API i Norge ble etablert i 2001 ved at eiendomsteamet i Norske Liv ble outsourcet 2

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge 3

Akkumulert avkastning 1988 -2003 4

Eiendom med beste avkastning i alle del-perioder 15 år 10 år 5 år 3 år 1989 -2003 1994 -2003 1999 -2003 2001 -03 8, 4 % 6, 4 % 4, 1 % -5, 2 % 3 3 4 4 7, 0 % 7, 1 % -0, 9 % -6, 3 % 5 2 5 5 10, 1 % 14, 2 % 11, 4 % 8, 8 % Obligasjoner 8, 6 % 6, 4 % 6, 9 % 8, 2 % Obligasjoner utland 7, 9 % 6, 3 % 4, 7 % 5, 5 % 4 5 3 3 Avkastning (geometrisk) Aksjer Norge Rangering Aksjer utland Rangering Eiendom Rangering 1 2 1 3 1 2 5

Eiendom har god risikojustert avkastning Avkastning og risiko 1989– 2003 Periode Siste 15 år Avkastning (Geometrisk) Avkastning (Aritmetrisk) Std. avvik (lognormalisert) Sharpe 1 Aksjer Norge 8, 4 % 12, 4 % 28, 2 % 0, 08 Aksjer Utland 7, 0 % 8, 6 % 18, 1 % 0, 04 Eiendom 10, 1 % 11, 1 % 6, 9 % 0, 56 Obligasjoner 8, 6 % 8, 7 % 4, 0 % 0, 59 Obligasjoner Utland 7, 9 % 8, 0 % 5, 3 % 0, 31 1) (Avkastning – Risikofrirente) / Standardavvik. Risikofrirente er antatt å tilsvare Norsk Statsobligasjon 10 år i perioden (6, 24 %) Beregningen tar utgangspunkt i geometrisk gj. snittlig avkastning 6

Eiendom har god diversifiseringseffekt Samvariasjon Eiendom Obligasj. Norge Obligasj. Utland Aksjer Norge Eiendom 1, 00 Obligasjoner Norge -0, 64 1, 00 Obligasjoner Utland -0, 12 0, 55 1, 00 Aksjer Norge 0, 10 0, 41 -0, 10 1, 00 Aksjer Utland 0, 19 0, 24 0, 12 0, 73 Aksjer Utland 1, 00 7

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge 8

API har gitt 3, 1% meravkastning siste 10 år Kilde: KPMG Consulting 1994 – 2001, API samt Livselskapene årsregnskap for år 2002 9

Eiendom har en omfattende verdikjede Investment Management (IM) Asset Management (AM) Strategisk og taktisk allokering i eiendom Risikojustert avkastning for porteføljen Property Management (PM) Kjøp og salg av eiendom Utleie og forvaltning Utvikling av eiendommene Teknisk drift Risikojustert avkastning for hver enkelt eiendom i porteføljen Maksimere inntekter og minimere kostnader for eiendommene i porteføljen Hvordan skapes meravkastningen? 30% Portefølje styring strategi 40% 30% Investering Utleie og forvaltning 10

Optimering – Hva er rett allkokering ? Effisiente porteføljer identifiseres for ulike risikonivå basert på prognoser, historisk standardavvik og segmentenes samvarisasjon Rammer for allokeringen (basert på markedsstørrelse eller investeringspolicy ) kan inkluderes i analysen Identifiserer forbedringspotensial i dagens portefølje, både mht risiko og avkastning 11

Meravkastning fra allokering 2000 - 2003 Kilde: IPD 12

Investering – Gode kjøp/salg Transaksjonsteam: Aberdeen har et eget team som arbeider med transaksjoner, som kontinuerlig ”screener” alle mulige transaksjoner i markedet. Cashflow modell: Aberdeen har en egenutviklet CF-modell hvor forventet kjøp/salgsverdi beregnes for alle eiendommer som vurderes. Historiske gjennomførte transaksjoner sammenlignes med potensielle kjøp. Inv. komitee: Aberdeen har opprettet en inv. komitee som skal kvalitetssikre alle kjøp/salg før endelige beslutning fattes. Inv. komiteens deltakere er ansatte i inv. mgm i Aberdeen samt 2 eksterne medlemmer: - Are Skindlo (tidligere adm. dir i Steen & Strøm) - Ragnar Halle ( Erfaring fra Olav Thon, Avantor) Hold/selg utarbeides minimum 1 gang årlig. Metoden estimerer en eiendoms mereller mindreverdi for investor i forhold til markedsprisen, basert på dens bidrag til porteføljens avkastning og risikobilde samt investor sitt avkastningskrav. 13

Verdiskapning ved fokus på kjøp/salg Konfidensielt SAS Royal Hotel Bryggen, Bergen — Kjøpt primo 1997 for NOK 250 mill og solgt ultimo 1998 (svakere marked) for NOK 280 mill. IRR på totalkapitalen 19% Heilo Boligsenter AS, Oslo — 450 stk. hybler og ett-roms leiligheter. Driftet av oss. Kjøpt i 1995 og 1996 for til sammen 137 mill. og solgt i 2002 for 204 mill. IRR på totalkapitalen 13% Brekke Festetomter, Frysja, Oslo — Kjøpt i 1997 for 70 mill. Verdi i dag 100 mill. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 13% Essendropsgt. 8, Oslo — Kinobygg. Kjøpt i 1993 for 23 mill. Verdi i dag 36 mill. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 16 % 14

Verdiskapning ved eiendomsutvikling Konfidensielt Statens Hus, Skien — — Kontorkompleks. Kjøpt i flere etapper fra 1992 – 1996. Videreutviklet av oss med 2 nye bygg utleiet til Fylkesmannen i Telemark og Statens Vegvesen på 20 år. Solgt i 2003 for 238 mill. til Acta IRR på totalkapitalen 24% Liertoppen — — Tomteområde på 120 mål ved Liertoppen Kjøpesenter. Kjøpt i 2000 for 18 mill. Konseptutvikling og synliggjøring av potensialene ledet frem til salg av eiendommen for 48, 7 mill. november 2003 IRR på totalkapitalen 37% 15

Konfidensielt Verdiskapning ved aktiv eiendomsforvaltning Oscarslund, Hegdehaugsveien 34, Oslo — Butikkeiendom i 1. og 2 etg. Kjøpt i 1995 for 49 mill. Vi frikjøpte en restaurant, reforhandlet butikkleiene og solgte eiendommen i 1999 for 80 mill. IRR på totalkapitalen 24% Drammensveien 21, Oslo — Kontorlokalene stod tomme etter Norske Liv i 1999. Lokalene ble rehabilitert og reutleiet til et gjennomsnittlig leienivå i hele eiendommen (inkl kjeller på 2. 000 m 2). Dette vurderes som svært bra hensyntatt den lave arealeffektiviteten. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 9%. Munchsgt 5 b, Oslo — Lokalene ble tomme i år 2000 etter Telenor. Eiendommen ble totalrenovert og ny kontrakt signert med Oslo Kommune (10 år) til NOK 1. 600 pr m 2. Dette er over snittet for ”Høy standard sentrum” på det aktuelle tidspunkt. Fortsatt under forvaltning. IRR på totalkapitalen 11% 16

Innhold Aberdeen Property Investors Eiendom i en investeringsportefølje Porteføljestyring av eiendom Case porteføljestyring: API Eiendomsfond Norge 17

Kort om fondet Etablert sommeren 2004 som Norges første diversifiserte eiendomsfond Avkastningsmål er 14 -18 % (10 -12 %) og utbetaling årlig forventer å være 59 % (6 -8 %) fordelt på kvartalsvise utbetalinger Fondet er et åpent fond (både inngang og utgang), med likviditetsmekanismer gjennom 2. håndsomsetning og innløsningsrett Fondet er i utgangspunktet ugiret (tilrettelagt liv/pensjon/skade), men API har utviklet et giret fond som investerer inn i samme portefølje Kommitert kapital på ca 800 MNOK, hvorav 490 MNOK hittil investert — Ca 30 investorer i sameiet (institusjonelle), ca 200? ? ? i KS’et (private) — Kjøpt 7 bygg (langt i prosess med ytterligere 3) Neste tegningsfrist er 25. november 2004 18

Prosessen rundt etablering av porteføljen Investeringsrammer Fastsetter overordnede rammer for hva fondet kan investere i Kan ikke endres utenom med enstemmighet Inv. strategi/ Allokering Gjennomfører en optimalisering basert på: — Prognoser — Risiko — Samvariasjon — Investeringsrammer Dette, sammen med taktiske hensyn (f. eks valg av kontraktslengde), utgjør investeringsstrategien Kjøp/ Seleksjon Velger de beste kjøpene innenfor investeringsstrategien Vurderer mange elementer: — Pris — Leiekontrakt — Leietaker — Investeringskomité Vurder og godkjenner kjøpene Består av seks medlemmer, inkl. to eksterne Skal kvalitetssikre investeringsbeslutningen Teknisk standard — Beliggenhet — Osv 19

Investeringsrammer fondet < 1 mrd Segment > 1 mrd Min (%) Max (%) Kontor Oslo 25 100 25 75 Kun gjøre direkteinvesteringer Kontor Bergen 0 0 0 25 Kontor Stavanger 0 0 0 25 Kontor Trondheim 0 0 0 25 Kontor Øvrige byer 0 0 0 25 Sum Kontor 0 0 25 75 Kjøpesenter 0 75 25 60 Som hovedregel kun investere i ferdigutviklet eiendom og ikke delta i utviklingsprosjekter, med unntak av utbygningsprosjekter på basis av signert kontrakt Lager 0 25 Hotell 0 0 0 25 Bolig 0 0 0 25 Annet 0 0 0 25 Øvrige rammer Ingen ”kurant” eller ”ukurant” eiendom skal utgjøre mer enn hhv 25 % og 10 % av kapitalen i Sameiet Rammene kan endres ved enstemmighet blant Sameierene og Forretningsfører API kan beslutte å fravike rammene i Sameiets to første år i den grad det er nødvendig og hensiktsmessig 20

Fondets investering per 20. september 2004 Eiendommene Kontorbygg, Rolf Wickstrømsv. 15, Nydalen – Forbrukerrådet og Den norske Opera leietakere på 6, 6 år gjenværende løpetid Kontorbygg, Fornebuveien 38 -44, Oslo – SAS leietaker på 9 år gjenværende løpetid. Kjøpesenter, Stillverksveien 1 -9, Lillestrøm – Expert Norge, Coop Mega og Sportshuset som største leietakere Butikkseksjon Lørenveien 36 – REMA 1000 9, 4 år Butikkseksjon Holmenveien 1 Vindern – REMA 1000, Expert Norge og Mester Grønn 6, 4 år Seksjon av kjøpesenter, Bjørklangen – REMA 1000, Vinmonopolet, Bjørklangen Apotek og senterforeningen 10 år Handelsbygg Raglamyr, Haugesund – Elkjøp 15 år 21

Nøkkeltall for porteføljen samlet Kjøpesum 490 MNOK Yield/ direkteavkastning 7, 9 %* / ca 11 % ** Vektet løpetid 8, 2 år Areal 35. 200 m 2 Antall bygg 7 Allokering 57 % kontor + 43 % shopping, basert på kjøpesum Status øvrig Tre bud med aksept på til sammen ca 175 MNOK hvor ett forbehold på hver av dem gjenstår * Før forvaltningsgebyr og giringeffekt ** For KS’et etter forvaltningsgebyrer og giringeffekt 22