PLAN REGULADOR COMUNAL PROMOTOR O FRENO DEL DESARROLLO

PLAN REGULADOR COMUNAL: ¿PROMOTOR O FRENO DEL DESARROLLO LOCAL?

Como Colegio Profesional hemos considerado ineludible asumir nuestra responsabilidad en un problema trascendental que afecta a nuestra comunidad. Este documento pretende enfatizar ante la autoridad municipal la premura con que se requiere abordar la solución de las diversas falencias del actual Plan Regulador Comunal de San Antonio. En los tres años de vigencia del Plan, estas deficiencias se han traducido tanto en la pérdida de importantes proyectos de inversión para la comuna como en gravámenes y restricciones para los inmuebles de propiedad tanto de empresas como de personas de diversos estratos socioeconómicos. Esta situación nos afecta a todos. Al final de la presentación se esboza un programa de acción tendiente a resolver los problemas planteados en distintos niveles de decisión. Este plan pretende colaborar en la solución de los conflictos planteados. Cristián Skewes Vodanovic Arquitecto (P. U. C. ) DELEGACIÓN PROVINCIAL SAN ANTONIO

NOTA PRELIMINAR El Plan Regulador Comunal (P. R. C. ) es la principal herramienta del desarrollo local. Define los usos de suelo; la localización de las actividades; la estructura vial; las densidades de ocupación; los límites urbanos; y la determinación en las prioridades para la urbanización de terrenos necesarios para la expansión de la ciudad. En otros términos, el P. R. C. constituye un “rayado de cancha” que fija las reglas con que una ciudad se desarrollará en un horizonte de tiempo determinado. Esto requiere de capacidad de anticipación Por otra parte, el P. R. C. es un factor decisivo en el valor del suelo (a mayores restricciones o disposiciones ambiguas, menor será el valor de los terrenos por el mayor riesgo o baja rentabilidad de las inversiones inmobiliarias). Por ello, constituye un factor decisivo en el desarrollo económico local.

Por otra parte, el P. R. C. debe reconocer la realidad de aquellos sectores de menores ingresos que, beneficiados por el rol subsidiario del Estado en materia de vivienda social, buscan mejorar su calidad de vida, ampliando sus viviendas a su ingresos lo permitan. En consecuencia, debe entenderse que el P. R. C. afecta de una u otra forma a todos los estratos de la sociedad y a cada uno de los agentes económicos. Esta situación, contraria al bien común resulta de especial relevancia en un contexto histórico de depresión económica como el de la comuna de San Antonio. En nuestra comuna tenemos precedentes importantes respecto a las ventajas de planificar adecuadamente el desarrollo de la ciudad. Un buen ejemplo es la modificación del P. R. C. en el sector “Juan Aspée” materializada en el año 1992. Esta iniciativa, que fue consensuada entre el municipio, los pobladores y la empresa privada, resultó vital para nuestro ulterior desarrollo portuario y constituye una muestra de que la planificación urbana puede ser una herramienta eficaz de desarrollo económico y social.

Esta era la vista aérea de la población “Juan Aspee” y sus alrededores en el año 1976: un asentamiento de casi 1. 000 familias, en condiciones precarias, desprovistas de las mínimas condiciones de urbanización. POBLACION JUAN ASPEE ESTADIO

Inmediatamente después de la modificación del P. R. C. se inició el proceso de inversiones en instalaciones de apoyo a la actividad marítimo portuaria e industria pesquera. En un caso único a escala nacional, la población fue auto-erradicada. PRIMERAS BODEGAS E INSTALACIONES FUERA DE LA ZONA PRIMARIA ESTADIO

…Y esta es la vista aérea actual del sector, después de 17 años de promulgada la modificación del P. R. C. INSTALACIONES FUERA DE LA ZONA PRIMARIA DEL PUERTO TENDENCIA DE EXPANSIÓN DEL BARRIO MARÍTIMO PORTUARIO ESTADIO

EL NUEVO P. R. C. DE SAN ANTONIO En el año 2006, tras 11 (once) años de estudios y discusión y un costo total difícil de cuantificar (las estimaciones más conservadoras de lo invertido superan los $ 200. 000. -), entró en vigencia el nuevo P. R. C. de San Antonio. Esta herramienta de planificación territorial, que reemplazó al Plan Regulador de 1984, generó en la comunidad grandes expectativas en lo relacionado con su potencial aporte al desarrollo económico y social de San Antonio. Sin embargo, el desmedido plazo empleado en la elaboración del estudio; los cambios en las tendencias de inversión privada en la comuna, y los sucesivos cambios en la conducción del P. R. C. , se tradujeron en una serie de errores e incoherencias que, a 3 años de su promulgación, nos llevan a la convicción de que el Plan se ha transformado en una verdadera camisa de fuerza para el desarrollo de la ciudad

BREVE DIAGNÓSTICO DE LA SITUACIÓN Existe amplio consenso entre los actores involucrados (funcionarios municipales encargados del otorgamiento de permisos de edificación; agentes inmobiliarios; inversionistas; y arquitectos que ejercen libremente la profesión), en el sentido de que el nuevo P. R. C. presenta diversas falencias que inhiben la inversión privada y afectan en diversas formas a la comunidad. Las más evidentes son: 1. Fijación injustificada de apertura o ensanche de algunas vías (con el consecuente gravamen de expropiación para muchas propiedades); 2. Arbitrariedad en la determinación de las densidades habitacionales o incongruencia de éstas con las tendencias del mercado; 3. Normas de subdivisión predial que contradicen la situación real de sectores plenamente consolidados; 4. Normas de edificación que impiden la ampliación de viviendas, de por sí básicas, en terrenos de superficie exigua; 5. Disposiciones incomprensibles, ambiguas, contradictorias, o simplemente erróneas

1. NUEVAS VÍAS Y ENSANCHES DE CALLES EXISTENTES SIN JUSTIFICACIÓN TÉCNICA El nuevo P. R. C. considera al menos 4 situaciones de este tipo que no tienen justificación urbanística: § Variante de acceso al puerto, (opción desechada por razones técnicas cuan do se optó por el actual trazado del acceso al puerto); § Ensanche de calle Juan Luis Sanfuentes (vía totalmente consolidada que no requiere ensanche); § Ensanche de calle El Molo (situación similar a la anterior); y § Vialidad estructurante del sector Ampliación Población Boca del Maipo, donde se optó por un criterio diametralmente opuesto al ya probado con éxito en el sector “Juan Aspée”

Acceso al puerto Variante considerada en el P. R. C. VARIANTE DE ACCESO AL PUERTO Esta vía, desechada por falta de viabilidad técnica al materializarse el Nuevo Acceso al Puerto, grava con eventuales expropiaciones a numerosas propiedades emplazadas en la faja de expropiación, inhibiendo la renovación urbana del sector.

ENSANCHE DE CALLE SANFUENTES La calle Sanfuentes es una vía de menor importancia en la malla vial estructurante de la ciudad. Tiene una longitud de apenas 13 cuadras entre 6 Sur y Alan Macowan. Sin embargo, se le ha aplicado un ancho de 15 metros entre líneas de cierres, considerándose su ensanche hacia el poniente. Esta disposición –injustificada desde el punto de vista del diseño vial- grava con eventuales expropiaciones a las numerosas propiedades emplazadas en la faja de expropiación. Ello afecta seriamente el valor de los inmuebles; impide ampliación de las construcciones existentes en la faja afecta a expropiación; e inhibe las operaciones hipotecarias, pues en las certificaciones municipales aparecen como afectas a expropiación.

VIALIDAD DEL CUADRANTE AVDA. LA PLAYA - ANIBAL PINTO – AVDA. BERNARDO O´HIGGINS – AVDA. EL PARQUE (1º DE ENERO) La mantención de la calle Pedro Aguirre Cerda y la apertura de calle Las Flores desarticula una macro-manzana, impidiendo replicar la experiencia de la ex Población “Juan Aspée”. Por lo mismo, impide a los numerosos pobladores que quieren cambiar su sector de residencia, la venta de sus terrenos a inversionistas privados.

EL CASO DEL PASAJE ENSENADA El nuevo P. R. C. considera una vía paralela al Nuevo Acceso al Puerto (pasaje Ensenada), que conecta la proyectada variante Luis Reuss con la calle Curicó. Esta vía tiene un ancho proyectado de 25 metros y su materialización implicaría la demolición de un gran número de viviendas relativamente nuevas en el sector “Colinas del Mar”

EL PROBLEMA DE LAS DENSIDADES Y COEFICIENTES DE CONSTRUCTIBILIDAD EL CASO DE LAS ZONAS COMERCIALES (ZC) CENTRO DE SAN ANTONIO CENTRO DE LLO LLEO ZONA ZC Estas zonas del PRC corresponden a los suelos de más alto valor de la ciudad donde, además, se advierte un alto grado de deterioro urbano. En el siguiente ejercicio se demuestra los efectos que el P. R. C. acarrea para la renovación urbana de estos sectores tradicionales de la ciudad.

CASO ESPECÍFICO 1: ZONA COMERCIAL DE LLO LLEO Dos disposiciones que desincentivan los nuevos proyectos de vivienda en altura media o alta: § Uso de suelo residencial solo a partir del tercer piso. Los dos primeros deben tener obligatoriamente destino comercial. § Densidad máxima: 400 habitantes por hectárea A continuación se grafica el ejercicio de cabida que los inversionistas inmobiliarios realizan antes de decidir la adquisición de un terreno para invertir en él.

EDIFICIO CONSISTENTE EN UNA PLACA COMERCIAL DE 2 PISOS Y UN TERCER PISO CON 100 DEPARTAMENTOS EN ESTE CASO SE AGOTA LA DENSIDAD EN EL TERCER PISO

EJEMPLO COMPARATIVO: TERRENO UBICADO EN LA ZONA “E 1” DE VIÑA DEL MAR (ÁREA COMPRENDIDA ENTRE ARLEGUI , VIANA ALVAREZ, CERRO CASTILLO Y CALLE OCOA) PLACA COMERCIAL DE 3 PISOS 3 TORRES DE 10 PISOS DE ALTURA 1 TORRE DE 2 PISOS DE ALTURA

SECTOR PELANCURA Las fajas adyacentes a la Avenida Antonio Núñez de Fonseca (camino a Cartagena) se caracterizan por una excelente accesibilidad y entorno paisajístico. Por ello presentan un alto potencial de desarrollo inmobiliario ligado a la primera y segunda vivienda. Sin embargo, para esa zona (ZM 1), el P. R. C. fijó una densidad de sólo 160 habitantes por hectárea. De este modo, para construir un pequeño edificio de departamentos de 5 pisos y 8 departamentos por piso, se requiere un terreno de 10. 000 m 2, condición que se traduce en la imposibilidad de materializar cualquier proyecto de este tipo. Un proyecto como San Alfonso del Mar es impensable en esta zona.

3. SITUACIÓN DE LOS PROPIETARIOS DE SITIOS PEQUEÑOS RESPECTO A LAS SUPERFICIES PREDIALES MÍNIMAS En el caso del sector Placilla (Zona ZR 5) se advierte que los errores del P. R. C. no sólo afectan a la empresa privada ni a los agentes más relevantes del mercado inmobiliario. En Placilla el P. R. C. establece una subdivisión predial mínima de 500 m 2 (aproximadamente la superficie promedio de un sitio en Las Condes). En el referido sector existe un total de 525 lotes, la mayor parte con superficie inferior a 500 m 2. Del total, sólo un 25% (133 lotes) tiene una superficie superior a los 500 m 2, pero no pueden subdividirse. En todo el sector existen apenas 20 sitios (el 3, 8%) con superficies superiores a los 1. 000 m 2 y que pueden ser subdivididos. Las implicancias, de esta restricción son básicamente dos: a)Se impide la división de la propiedad para efectos de venta de parte de ellas o reparto entre miembros de una familia; y b) Se fomenta el hacinamiento al construirse varias viviendas en un solo predio al margen de toda normativa En los siguientes gráficos se da cuenta de esta situación.

EMPLAZAMIENTO DEL SECTOR PLACILLA A ESCALA URBANA

AREA AFECTADA DEL SECTOR PLACILLA (ZONA ZR-5)

LOTES DEL ÁREA AFECTADA EN LOS QUE ES POSIBLE SU SUBDIVIDISÓN DE ACUERDO AL ACTUAL P. R. C.

Y ESTOS SON LOS LOTES QUE PODRÍAN SUBDIVIDIRSE SI LA SUPERFICIE PREDIAL MÍNIMA FUESE DE 250 m 2.

4. SITUACION DE LAS VIVIENDA SOCIAL Y DE AUTOCONSTRUCCIÓN El Servicio de Asistencia Técnica (S. A. T. ) del Colegio de Arquitectos de Chile opera mediante convenios con los distintos municipios de la provincia y la Gobernación Provincial en un esfuerzo tendiente a sanear la situación de aquellos propietarios que desean ampliar o regularizar sus viviendas, todas ellas emplazadas en sitios de muy reducida superficie (80 m 2, promedio). Normalmente los proyectos de ampliación o regularización de ampliaciones son permanentemente rechazados por no cumplir condiciones de edificación tales como coeficiente de ocupación del suelo o coeficiente de constructibilidad. Es así como el propietario de una vivienda de 45 m 2, emplazada en un sitio de 80 m 2 ubicado en la zona ZM 2 (sector Las Viudas), no puede ampliar su vivienda en más de 9, 50 m 2 en el primer piso. Si quisiese ampliarse en primer y segundo piso, no puede superar en total los 19 m 2 de ampliación. Análogamente muchos conjuntos de viviendas sociales son entregados con un antejardín de 1, 50 m, pero al pretender ampliarlas, se les exige lo indicado en el P. R. C. (habitualmente 3 m. ).

Paradojalmente, la Ordenanza del P. R. C. define la Zona Mixta 2 (ZM 2) como de vivienda social, comercio y talleres, pero le aplica la normativa que emplea en las áreas de uso residencial neto. Al parecer, el criterio empleado por la D. O. M. respecto a las ampliaciones de las viviendas sociales contradice las disposiciones de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones relativas a dichas ampliaciones, que señalan que a éstas no le son aplicables las condiciones de edificación establecidas por el P. R. C. Este tipo problemas es de carácter generalizado y afecta a los sectores de menores ingresos de la comuna, por lo que urge analizar su solución, ya sea a través de la incorporación a la Ordenanza del P. R. C de disposiciones especiales, o por la adopción de una política en el otorgamiento de permisos, previa consulta a la D. D. U.

5. ERRORES DIVERSOS Tanto en la Ordenanza como en el plano del P. R. C. existe un gran número de errores, contradicciones o ambigüedades que impiden la realización de proyectos de distinta escala o dejan sin definir aspectos vitales para el desarrollo de los mismos. Algunos ejemplos: § Discrepancias entre la Ordenanza y el Plano en lo relativo a trazados viales; § Incoherencia en normas sobre estacionamientos (p. e. , la nota 2 de Articulo 10 de la Ordenanza, cuya redacción hace imposible el cálculo de estacionamientos para vehículos de transporte escolar en establecimientos educacionales § Incomprensible prohibición de uso de suelo con destino científico en áreas zonificadas como ZM 1 (no puede instalarse un laboratorio de investigación de biología marina en la zona ZM 1 de Pelancura). Existe un gran número de situaciones similares a la descrita en la Ordenanza del P. R. C. , lo que amerita su revisión completa y detallada.

SOLUCIONES A nuestro juicio, el conjunto de problemas antes esbozado debe ser abordado con la máxima prioridad y a partir de ahora mismo. Para ello sugerimos: 1. Desarrollar a la brevedad un diagnóstico (incluida la consulta pública) sobre los conflictos que plantea el P. R. C. vigente, clasificando y jerarquizando las situaciones conflictivas o negativas para el desarrollo comunal; 3. Realizar las correcciones pertinentes, priorizando aquellas que pueden ser resueltas en forma expedita (p. e. , vía interpretación de la División de Desarrollo Urbano del MINVU o mediante enmiendas aprobadas por el Concejo Municipal), respecto a aquellas que ameritan estudios de más largo aliento (modificaciones al P. R. C. propiamente tal); 4. Otorgar espacios a la iniciativa privada en materia de modificaciones al instrumento de planificación territorial, por cuanto los privados (léase vecinos, empresas, profesionales) son los primeros en detectar las externalidades de la planificación pública. En el siguiente diagrama se resume el programa de acción propuesto.

PROPUESTA DE UN PLAN DE ACCIÓN ANALISIS Y CLASIFICACIÓN DE SITUACIONES CONFLICTIVAS ERRORES DE REDACCIÓN, , DE DIBUJO, O CONTRADICCIONES SOLUCION VÍA INTERPRETACIÓN (D. D. U. DEL MINVU) MODIFICACIONES MENORES EN ALTURAS, DENSIDADES, ANTEJARDINES, ETC. SOLUCIÓN VÍA ENMIENDA (NIVEL MUNICIPAL) PRECISIÓN EN TRAZADO Y ANCHO DE CALLES, LÍMITES DE ZONAS Y SIMILARES SOLUCIÓN VIA PLANO SECCIONAL MODIFICACIONES MAYORES SOLUCION VIA MODIFICACIÓN DEL P. R. C.

DOS EJEMPLOS VIGENTES DEL ROL DE LA INICIATIVA PRIVADA EN LA PLANIFICACIÓN URBANA DE SAN ANTONIO El sector privado, concepto que abarca a todos los sectores de la comunidad, incluyendo a los vecinos; las PYMEs; los agentes inmobiliarios y los inversionistas en general, deben tener un rol decisivo en la planificación territorial, pues a todos les afecta de una u otra forma el P. R. C. A continuación se cita dos casos, en que por distintas vías, se está planteando modificaciones o interpretaciones del Plan: en el primero, se tuvo que optar por la modificación del Plan, atendido el hecho de que se trata de cambiar los usos de suelos contemplados por el P. R. C. En el segundo, se recurrió a la interpretación de la División de Desarrollo Urbano del MINVU (DDU) pues, al existir contradicciones entre el Plano y la Ordenanza del P. R. C. , el terrenos quedaba en principio afecto a expropiación, inutilizando el sitio para uso comercial, pese a encontrarse en la zona central tradicional de la ciudad, área zonificada como ZC. La primera de las iniciativas se encuentra en trámite ante el municipio, en tanto la segunda fue resuelta por la DDU a favor del recurrente.

CASO DE LA RIBERA SUR DEL ESTERO EL SAUCE SITUACIÓN ACTUAL El P. R. C. vigente pretende proteger el valor ambiental de una importante superficie aledaña al Estero El Sauce, pero sus normas de edificación no son eficaces para cautelar dichos valores. Los propietarios de predio están gestionando una modificación del P. R. C. que, junto con aumentar las restricciones en gran parte de la propiedad (ZP 2), permiten un uso productivo del área carente de valor ambiental (ZI 3)

CONEXIÓN DE AVENIDAS CENTENARIO Y BALMACEDA En el gráfico de la izquierda se reproduce parte del Plano de Vialidad del P. R. C. El trazo amarillo corresponde a lo que –según la Ordenanza- es la conexión proyectada entre Avenidas Centenario y Balmaceda. El trazo en líneas azules la conexión proyectada, según el Plano de Vialidad. Conforme a dicho plano, un importante proyecto de tipo comercial no podría materializarse, por estar el terreno afecto a expropiación. Consultada la D. D. U se informó que lo que prima es la Ordenanza por lo que, tras una gestión que se dilató por varios meses el proyecto puede iniciarse.

CONCLUSIONES • El proceso de modificaciones del P. R. C. debe iniciarse a la brevedad. Toda dilación se traducirá en altos costos sociales y privados; • Este proceso debe considerar todas las opciones contempladas por la Ordenanza Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General (enmiendas; interpretación del MINVU; planos seccionales; o modificaciones al P. R. C. ), calendarizadas de acuerdo a su complejidad. No es razonable pensar sólo en una gran y única modificación, pues los plazos de ésta exceden en mucho las urgencias que plantean los diversos proyectos que están en juego; • Es indispensable considerar la participación ciudadana en este proceso, recogiéndose de la comunidad sus observaciones, lo que enriquecerçá el banco de datos necesario para plantear las diversas modificaciones al instrumento de planificación.