Pflichten der Makler nach dem Geldwschegesetz Rudolf Koch

Pflichten der Makler nach dem Geldwäschegesetz Rudolf Koch Vizepräsident IVD Branchenforum Immobilienwirtschaft Trier, 19. 03. 2013

Die Themen • Was will das Gw. G • Pflichten der Immobilienmakler gem. Gw. G – Betriebsinterne Maßnahmen – Kundenbezogene Sorgfaltspflichten • Problem – Maklervertrag mit Interessenten – Typischer Ablauf Maklertätigkeit • Wie sollte der Makler das Gw. G erfüllen? • Hilfen Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 2

Was will das Geldwäschegesetz (Gw. G) Verhinderung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung Was ist Geldwäsche und was haben Unternehmen damit zu tun? Unter Geldwäsche versteht man die Verschleierung der wahren Herkunft von illegal erzielten Einnahmen z. B. aus dem Rauschgifthandel. Diese illegalen Einnahmen werden bei der „Wäsche“ in den legalen Wirtschafts- und Finanzkreislauf eingeführt. Das Problem dabei ist: Geldwäschevorgänge sind schwer als solche erkennbar. Aus diesem Grund verpflichtet das Geldwäschegesetz Unternehmen zu betriebsinternen Sicherungsmaßnahmen und verlangt bestimmte Sorgfaltspflichten im Umgang mit Kunden. Was versteht man unter Terrorismusfinanzierung? Das Geldwäschegesetz hat auch zum Ziel, die Finanzierung des Terrorismus zu verhindern. Darunter versteht man die Bereitstellung und Sammlung finanzieller Mittel für terroristische Aktivitäten. Die Mittel müssen dabei nicht zwingend aus Straftaten stammen. Soweit im Folgenden der Begriff der Geldwäsche verwendet wird, ist die Terrorismusfinanzierung davon ebenfalls umfasst. Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 3

Pflichten der Immobilienmakler nach dem Gw. G Betriebsinterne Maßnahmen Ø Ø Errichtung interner Sicherungssysteme (Risikoanalyse) Unterrichtung der Mitarbeiter und Prüfung der Zuverlässigkeit der Mitarbeiter. Dokumentation und Aufbewahrung der Unterlagen Kundenbezogene Sorgfaltspflichten • Identifizierung des Vertragspartners (KYC Know your Customer). Ø Vertragspartner ist nur, wer als natürliche oder juristische Person eine Geschäftsbeziehung eingeht, nicht aber sein Vertreter – dieser muss nicht identifiziert werden! • Wann muss der Vertragspartner identifiziert und überprüft werden? Ø Vor Begründung einer Geschäftsbeziehung = Maklervertrag (Problem konkludenter Maklervertrag mit Interessenten) oder Ø wenn außerhalb einer bestehenden Geschäftsbeziehung eine gelegentliche Transaktion von mehr als 15. 000 Euro durchgeführt wird (Einzeltransaktion oder mehrere mit dieser Gesamtsumme). Ø Bei Zweifeln an der Identität des Vertragspartners Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 4

Pflichten der Immobilienmakler nach dem Gw. G Dokumentationspflichten Ø Die Identifizierungs- und Prüfunterlagen sind mindestens 5 Jahre aufzuheben. Wann liegt ein Geldwäscheverdacht vor? (Beispielhaft) Ø Die Art des Geschäfts passt nicht zum Kunden und dessen vermuteten wirtschaftlichen Verhältnissen (teure Immobilien, evtl. sogar in bar, die in krassem Widerspruch zum angegebenen Einkommen und Beruf des Versicherungsnehmers stehen). Ø Der Kunde kann keinen Ausweis oder Pass vorlegen und dies nicht nachvollziehbar erklären, oder er verlangt Anonymität oder versucht seine Identität zu verschleiern. Ø Es handelt sich um ein „untypisches“ oder ein „wirtschaftlich unsinniges“ Geschäft. Ø Der Kunde weicht Ihren Nachfragen aus und/oder macht ungenaue oder nicht nachvollziehbare Angaben. Ø Erwerb von Wohnimmobilien in Deutschland, obwohl hier kein Aufenthalt geplant ist. Was tun beim Verdacht auf Geldwäsche? Ø Eine Geldwäscheverdachtsmeldung machen (LKA und BKA). Welche Folgen haben Verstöße gegen das Gw. G? Ø Vorsätzliche (bewusste) oder leichtfertige (Unachtsamkeit) Verstöße gegen das Gw. G können mit einem Bußgeld von bis zu 100. 000 Euro pro Verstoß geahndet werden. Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 5

Pflichten der Immobilienmakler nach dem Gw. G Beispiel Identifizierung einer natürlicher Personen Wie stellen Sie die Identität fest? Folgende Daten zu Ihrem Vertragspartner müssen Sie erheben: Ø Name (Nachname und mindestens ein Vorname) Ø Geburtsort und Geburtsdatum Ø Staatsangehörigkeit Ø Anschrift (kein Postfach, Straßenadresse) Ø Art des Ausweises (z. B. Personalausweis oder Reisepass) Ø Ausweisnummer Ø Ausstellende Behörde Ø Wirtschaftlich Berechtigter, „Politisch exponierte Person“ PEP? Wie prüfen Sie die Angaben zur Identität? Ø Ist der Vertragspartner persönlich anwesend, durch einen amtlichen Ausweis, also Personalausweis oder Reisepass (Original), Führerschein o. ä. reicht nicht, der Vertragspartner ist gem. § 4 Abs. 6 Gw. G dazu verpflichtet den Ausweis vorzulegen. Ø Ist der Vertragspartner nicht persönlich anwesend, z. B. durch eine beglaubigte Ausweiskopie oder z. B. durch das Postident-Verfahren der Deutschen Post. Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 6

Problem Abschluss Maklervertrag mit Interessent Makler wirbt im Immobilienportal für eine Immobilie (invitatio ad offerendum) Makler hat Auftrag und hat Verkäufer vor Abschluss des Maklervertrags identifiziert Interessent (provisionspflichtig) bittet über Kontaktformular im Portal um Unterlagen und/oder Besichtigungstermin (Angebot Maklervertrag) Makler teilt Interessent Besichtigungstermin mit und/oder nennt Verkäufer m. Anschrift (Annahme Maklervertrag konkludent = Aufnahme Geschäftsbeziehung) Zeitpunkt für den Makler für die Pflichten nach Gw. G: Vor Aufnahme der Geschäftsbeziehung, so die Stellungnahme des BMF vom 27. 12. 2011 zu §§ 1 Abs. 3 u. 4 Abs. 1 Gw. G Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 7

Typischer Ablauf Maklertätigkeit Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 8

Wie sollte der Makler das Gw. G erfüllen? Identifizierung Verkäufer Ø Vor Unterzeichnung des Maklervertrags mit dem Verkäufer sollte der Makler den Verkäufer gem. §§ 2 und 4 Gw. G identifizieren. Weisen Sie den Verkäufer auf seine Pflicht gem. § 4 Abs. 6 Gw. G hin (Mitwirkungspflicht). Identifizierung Kaufinteressenten Ø Wie beim Verkäufer bei Unterzeichnung eines Suchauftrages (sicher eine Ausnahme) oder schriftlichen Maklervertrages. Das ist auch bei einem Zusammentreffen mit dem Interessenten im Büro oder bei einer Besichtigung möglich. Weisen Sie den Interessenten auf seine Pflicht gem. § 4 Abs. 6 Gw. G hin (Mitwirkungspflicht. Ø Bei einem vollständigen Nachweis, aber spätestens wenn ein Interessent den Wunsch nach Finanzierungsunterlagen äußert, eine Reservierungsvereinbarung abschließen möchte oder Makler den Notarvertrag bestellen soll. Achtung: Das ist nach der momentanen Auslegung durch das BMF zu spät. Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 9

Weitere Informationen und Hilfen Weitergehende Information finden Sie z. B. hier: http: //www. rpdarmstadt. hessen. de/irj/RPDA_Internet? cid=bed 0 fee 03852 d 9 e 5 286 ceb 90870 b 2356 Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit Rudolf Koch IVD Trier 19. 03. 2013 10